9 טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא ואיך להמנע מהן

אז קודם כל ולפני הכל – מגיע לכם מזל טוב ענק.

אם אתם פה כנראה שאתם עומדים לקחת משכנתא, ואם אתם עומדים לקחת משכנתא, כנראה שאתם בדרככם לנכס משל עצמכם, צלחתם את עניין ההון הראשוני וכל המכשולים בדרך.

אחרי האיחולים, אני מרים דגל אדום ומנופף בו בחוזקה מעל הראש, מנסה להתריע בפניכם שאתם בדרך לעשות טעות (או מספר טעויות) כמעט בוודאות.

כל טעות שתעשו שווה לכם בוחטה אדירה של כסף במקרה הטוב, ופינוי, עיקולים וצרות כלכליות במקרה הרע, אז כדאי שתמנעו מהן כמיטב יכולתכם.

קחו נשימה ארוכה, הרגעו, ונסו להבין מהי הדרך הנכונה עבורכם, לפי המידע שאציג בפניכם מיד.

 

נציג המשכנתאות בבנק הוא איש מכירות לפני הכל, הוא אינו יועץ משכנתא אובייקטיבי נטול אינטרסים

רבים מאלו שקובעים פגישה עם נציג המשכנתאות בבנק, נוטים לחשוב שהוא מייעץ להם וטובתו היא טובתם. אתם צריכים להבין קודם כל שהוא איש מכירות ותפקידו למכור לכם כמה שיותר מוצרים ואת המוצרים היקרים ביותר, והוא גם מתוגמל על כך.

האינטרס שלו הוא לתת לכם את המשכנתא הכי יקרה שהוא מסוגל, שתאפשר לו להחזיק בכם ולא להבריח אתכם למשכנתא בבנק אחר. והנה נסיוני האישי – לפני כמה חודשים לקחתי משכנתא, לפני מעבר דירה, זה היה למעשה מינוף של עסקת נדל"ן שעשיתי כ-6 שנים לפני כן. נפגשתי תחילה מול נציגת בנק שאת שמו לא נזכיר, מכיוון שאני עומד ללכלך עליה, על הבנק ועל ההתנהלות שלו.

משום מה, כנראה שהשארתי עליה רושם של חסר התמצאות שלא מבין מה קורה איתו במצבים כאלה (למרות שזה רחוק מהמציאות), והיא נתנה לי הצעה ראשונית למשכנתא. איך לומר, הצעה "מחורבנת" זה מונח עדין. משכנתא שהייתה מכניסה אותי לצרות והייתה עולה לי מאות אלפי שקלים יותר מכל משכנתא אחרת.

מה שהיא לא ידעה זה שגם אם היא הייתה משייפת את ההצעה ומשפרת אותה בהרבה בהמשך ואולי מספקת הצעה שעשויה להתחרות בהצעות טובות אחרות מבנקים אחרים, קיבלתי את ההצעה הראשונית כעלבון אישי, ועסקים עושים קודם כל עם אנשים שמתחברים אליהם בעיניי.

יומיים אחר כך ישבתי מול נציגה של בנק אחר, שההצעה הראשונית שהביאה לי הייתה הרבה יותר הגיונית. לא אופטימלית בכלל, אבל לא כזו שתשאיר אותי עם תחושה שמנסים לרמות אותי מהרגע הראשון. את ההצעה הזו שיפצרנו והתאמנו לשכר שלי וליכולות שלי, והתקדמנו.

זכרו כי מטרת הבנק המרכזית היא למקסם רווחים וזו המדיניות שלו ושל נציגי המשכנתאות שבו, מדובר בעסק כלכלי לכל דבר, והוא רוצה לקחת מכם כמה שיותר כסף.

 

איך להתמודד עם זה?

התייעצו. אתרו אנשים מתמצאים, התייעצו, הראו להם את ההצעות שאתם מקבלים ושתפו אותם לפני שתקבלו החלטה, אם אתם לא בטוחים ומתמצאים בעצמכם.

אם זה מתאים לכם, שכרו את שירותיו של יועץ משכנתא חיצוני, שאינו עובד בבנק ואין לו את האינטרסים שיש לבנק, יועץ משכנתא אובייקטיבי, שיעזור לכם ויתן ייעוץ בתוך התהליך.

אם זה פחות מתאים לכם ואתם לא מאתרים חברים שמבינים בזה, או שאתם מקבלים מסרים כפולים מחברים, פנו לאינטרנט. ברשתות החברתיות ובאתרי אינטרנט ישנם פורומים שבהם ניתן לשתף את ההצעות שקיבלתם ולקבל חוות דעת מחברי הפורום.

 

ביטוח משכנתא יקר

אנשים כל כך לחוצים על חסכון במשכנתא עצמה, שהם שוכחים שמתלווה לכל משכנתא ביטוח, וגם שם יש המון מקום למשחק עם התנאים והעלויות. המון פעמים ביטוח המשכנתא שיצרף לכם הבנק (באמצעות חברות ביטוח שהוא עובד מולן) הוא לא הכי טוב שיש – לא מבחינת העלויות שלו ולא מבחינת הכיסוי שלו.

התייחסו לזה כמו סלולר – דברו עם חברות, השוו תנאים ומחירים, וקבלו החלטה מושכלת בלבד.

אם חסכתם 20 שקלים בחודש על ביטוח המשכנתא, בשנה זה 240 שקלים, ב-20 שנה לאורך חיי המשכנתא זה קרוב ל-5,000 ש"ח, ובהמון מקרים אפשר לחסוך יותר מ-20 שקלים חודשית.

 

תמהיל שלא מתאים לכם "כמו של כולם", או זלזול בירידות קטנות בריביות

נתחיל ממשהו שהרבה אנשים מפספסים – משכנתא היא עסקה גדולה, עצומה, אסטרונומית. אם הצלחתם לדחוק את הבנק להוריד לכם עוד 0.1% בריבית, יש לזה משמעות של אלפי שקלים ולפעמים גם עשרות אלפי שקלים חסכון מבחינתכם. הבנק המון פעמים מתרצה ויתן לכם הורדה של עשירית אחוז, ועל הדרך חסכתם כסף רב.

בנוסף, בשנים האחרונות יש תמהיל משכנתא שהפך לנפוץ ומקובל, וכמעט כולם משתמשים בו – תמהיל שמחלק את המשכנתא ל-3 חלקים – חלק של פריים, חלק קבוע לא צמוד, וחלק משתנה. בעוד שתמהיל שכזה יתאים לרבים שלוקחים משכנתא חדשה, יש סיכוי סביר שהוא לא מתאים לכם ולא מתאים לכולם.

תמהיל צריך להתאים למאפיינים הכלכליים הספציפיים שלכם – הכנסות, הוצאות, מענקים צפויים עתידיים, ועוד. אם יש לכם כספים רבים שיפתחו בעתיד לשימושכם, ירושות או קידומים צפויים בעבודה, כנראה שתרצו משכנתא דינמית יותר שאפשר לפרוע חלקים גדולים יותר בה ללא קנסות פירעון מוקדם, ושהחלוקה הזו ל-3 חלקים אולי קצת פחות מתאימה לכם.

בנוגע לריביות עצמן, תוכלו להתייעץ עם מביני עניין ולראות אם קיבלתם את המקסימום האפשרי, כמו גם לנהל מכרז ומשא ומתן מול כמה בנקים כדי ללחוץ כל בנק לתת לכם את ההצעה הטובה ביותר (תצטרכו לעשות הלוך – חזור, להגיש כל פעם לכל הבנקים את ההצעה הכי טובה שקיבלתם, לראות אם יש בנק שמציע טוב יותר, וחוזר חלילה עם ההצעה החדשה).

בנוגע לתמהיל עצמו, אני ממליץ, אם יש לכם ספקות בנוגע להתאמת התמהיל למצבכם הכלכלי האישי, לא להשתמש בעצות של חברים או מכרים – היחיד שיכול להתאים עבורכם תמהיל נכון, אופטימלי ומדוייק לצרכים ומצבכם הכספי הוא יועץ משכנתא חיצוני לבנק, שיצלול עמוק לתוך נבכי ההכנסות וההוצאות שלכם, יבדוק מה צפוי לכם בעתיד מבחינה כלכלית, ויתאים לכם את התמהיל באופן אישי.

 

לנסות לעשות הכל לבד

סליחה שאני מניח לכם את זה ככה בהטחה ישירות לפרצוף – אבל אתם לא מבינים בזה.

אם אתם מחפשים כתבות בנוגע לטעויות נפוצות בלקיחת משכנתא ואיך להמנע מהן, אתם כנראה בדרככם לעשות טעויות בלקיחת המשכנתא ולא בטוח שתצליחו להמנע מהן. יועצי משכנתא אינם אוחזים במקצוע קיקיוני שאתם יכולים ללמוד בזמן קצר, עולם התוכן, הידע והמקצועיות הוא עצום, ואם תנסו לבד כנראה שלא תעשו הכי טוב שיש.

גם אם אתם מרגישים טוב עם עצמכם ועם התהליך, עוברים בין בנקים לבנקים, עושים מכרזי ריביות ודואגים לנהל משא ומתן קשוח מול נציגי הבנקים – זה עדיין לא אומר שתצליחו לארגן לעצמכם את המשכנתא האופטימלית עבורכם.

אתם חייבים להתייעץ עם כמה וכמה אנשים שמתמצאים (ועדיף שמתמצאים מאוד) בנושא, לחקור לעומק את הדברים ולא לדמיין שאתם יודעים איך לעבור את התהליך כמו שצריך בעצמכם. בכל אופן, אני ממליץ על יועץ משכנתא, אחד כזה עם קבלות מוכחות בשטח ושקיבלתם עליו המלצה חמה, ואולי גם דיברתם עם לקוח או שניים שלו שיתנו לכם את חוות דעתם.

אני לא מדבר על אנשים כמו לבנה פקידת הקבלה במקום שבו אתם עובדים שלקחה משכנתא לפני שנה ויורה לעברכם את ה"אני מאמין" ואת כל התורה על פי החוויה שהיא עברה, אני מדבר על אנשים שחקרו לעומק את הנושא ומבינים באמת, או על יועצי משכנתא מורשים רשמיים עם עבר והיסטוריה של עשרות לקוחות מאחוריהם, שמפגינים אמפתיה, הבנה עצומה, ורצון אמיתי מהלב לתת לכם את הטוב ביותר עבורכם.

 

התכוננו לימים שחורים

כשבונים תמהיל משכנתא וסוגרים על ריביות, חובה להשאיר קצת מקום וטווח סטייה לימים שחורים. פירוש הדבר, שהסכום החודשי לא צריך להיות כזה שגורם לכם לשרוד כל חודשי בקושי, עם מאזן מאוזן.

אתם רוצים שאחרי כל ההוצאות החודשיות ותשלום המשכנתא החודשי, עדיין ישאר לכם כסף אותו אתם חוסכים כל חודש. למה? העתיד שלכם צופן בחובו המון אירועים שאתם לא יכולים לצפות מראש, אירועים שחלקם שליליים.

אולי תפוטרו? אולי יהיו קיצוצים במקום העבודה שלכם? אולי תכנסו לעוד הריון לא מתוכנן? אולי תפרוץ מגיפה עולמית שתכניס אתכם לחל"ת מאולץ ארוך טווח? אולי מכל מיני סיבות, העסק המשגשג שלכם יפסיק לפרוח יום אחד? אתם תרצו שבזמנים כאלו, יהיה לידכם "גרוש לבן לימים שחורים", ושתוכלו לשרוד את התקופה הזו עד שתתאזנו מחדש.

כדי שזה יקרה, תשלומי המשכנתא שלכם צריכים להיות מחולקים ככה שהם מאפשרים לכם לנהל חסכון, ככה שתצברו כסף כל חודש, כסף שתשתמשו בו במקרים כאלה.

אל תניחו לעולם שהריביות ישארו נמוכות לעד, אל תניחו לעולם ששוק הנדל"ן ימשיך במגמות שהוא דובק בהן כבר יותר מעשור, אל תניחו שהילד הבא שלכם יעלה לכם פחות ותצליחו לחסוך בעלויות, אל תניחו שמקום העבודה שלכם מובטח לכם, אל תניחו שתקבלו את הקידום שהבטיחו לכם. דמיינו בראשכם תרחישים שליליים כאשר אתם מתכננים את המשכנתא שלכם, תמיד תשאלו את עצמכם את שאלת הזהב: "ומה יקרה אם…", והשלימו את המשפט באופן שלילי.

אני לא רוצה שתהפכו לפרנואידים ותקחו משכנתא של 2,000 שקל בחודש כשאתם מרוויחים 20,000 נטו כל חודש, אבל אני מזהיר מפני אפשרות שמצבכם ישתנה בעתיד ואתם צריכים לקחת את זה בחשבון.

אם המשכנתא שלכם ארוכה (25-30 שנה), השאירו יותר מקום בראשכם לשאלה "מה יקרה אם", ואם מדובר במשכנתא שתמות בגיל צעיר יותר (10-20 שנה), אתם יכולים להניח שכמות האירועים השליליים הכלכליים שיפתיעו אתכם כנראה תהיה יותר קטנה ככל שהמשכנתא קצרה יותר במשך חייה.

אם אתם נעזרים ביועץ משכנתא מקצועי אובייקטיבי חיצוני לבנק, בקשו ממנו להראות לכם מה יקרה עם התמהיל הנוכחי במידה והריביות במשק יעלו במפתיע מעל למצופה. בקשו ממנו להריץ הדמייה של מצב שבו אתם לא עובדים 3-4 חודשים. בקשו ממנו לבצע את החישובים שיראו לכם מה יהיה המצב במידה ותכנסו להריון לא מתוכנן.

היו מוכנים מראש, או יותר נכון השתדלו להיות מוכנים מראש לתרחישים שכאלו, מאחר ואלו יפתיעו אתכם בוודאות.

 

קפיצה מעל הפופיק, נטילת הלוואה בנוסף למשכנתא יחד עם המשכנתא

תראו, על פניו, במידה ואתם מגזימים הבנק אמור להתריע בפניכם. סך הכל הבנק מעוניין בלקוח שיחזיר כל חודש את ההחזר החודשי על המשכנתא, ישלם את שעליו לשלם, ולא יקרוס מהעומס.

הבנק מנסה לכוון לסכומים הכי גבוהים שתוכלו לעמוד בהם, אין לו שום רצון או צורך לגרום לכם לפספס תשלומים, לקרוס, ולא לקבל את כספו. הבנק לא מעוניין לקחת לכם את הדירה, התהליך הזה מקשה עליו, הוא מעדיף לאפשר לכם לעמוד בתשלומי המשכנתא שלכם.

יחד עם זאת, כבר נתקלתי מספר פעמים במקרים שבהם הגדרת הבנק ל"קפיצה מעל הפופיק" והגדרתי האישית ל"קפיצה מעל הפופיק", שונות מאוד מאוד.

היו לי זוג חברים שניסו להשלים את ההון העצמי המינימלי הנדרש מהם באמצעות הלוואה, וזה מבחינתי קו אדום שאסור לחצות אותו.

גם הבנק לא אמור לאשר משכנתא בכזה מצב, אבל הבנק, משום מה, חרג מהנהלים ואישר להם את המשכנתא.

המלצתי להם בתוקף לא להתקדם ולחכות עד שיהיה להם הון ראשוני מספק משל עצמם, גם אם הם יודעים שבעתיד הם אמורים להשלים די במהרה את ההון הראשוני הדרוש ולסגור את ההלוואה.

וככה, תחילת המשכנתא התחילה למעשה כאשר לצד הלוואת המשכנתא, יש להם הלוואה נוספת, עבור ההון הראשוני.

הכל היה אמור להצליח להם (בקושי, אבל להצליח), אבל אז הקבלן התעכב במסירת הדירה, מה שהכניס אותם לבעיה. אין דירה להכניס אליה שוכרים, והמשכנתא מתחילה לדפוק. במקביל, את ההלוואה להשלמת ההון הראשוני שלקחו, לקח להם המון זמן לסגור, הרבה מעל המצופה והמתוכנן. הסיפור מול הקבלן היה מאוד לא פשוט, הוא התעכב לא "בקטנה", הוא התעכב במסירת הדירות מעל לשנה וחצי.

מאז חלפו עוד 4 שנים, ורק עכשיו, אחרי 4 שנים של צמצומים והידוק חגורות לא נעימים או נוחים בכלל (עם שלושה ילדים) הם מצליחים להשתקם.

תראו, אני אגיד את זה ברור לגמרי, חד וחלק: אם יש לכם מחשבות בנוגע לכך שיש סיכוי שאתם קצת מגזימים, אתם כנראה מגזימים.

קחו משכנתא מאתגרת, אך נוחה, אל תקפצו מעל הפופיק.

בנוסף, אם אתם נאלצים לקחת הלוואה נוספת יחד עם המשכנתא, או קצת אחרי שלקחתם את המשכנתא, שיקלו את צעדיכם מחדש. להתחיל משכנתא עם הלוואה נוספת בצד זה דגל אדום, גם אם אתם נאלצים לקחת הלוואה חדשה כשנה אחרי שלקחתם משכנתא חדשה, אם ההלוואה הזו קשורה למשכנתא החדשה בחייכם.

 

חיי משכנתא לעומת החזר חודשי

אנשים רבים עושים טעות קלאסית, ומתעדפים החזר חודשי נוח לצד משכנתא ארוכה. חשוב להבין – ככל שתצליחו להקטין את חיי המשכנתא – קח תחזירו במצטבר פחות והריביות שתקבלו יהיו טובות יותר.

אני מבין את זה שאתם רוצים נוחות, להרוויח 15,000 נטו בחודש ולהחזיר משכנתא של 3,000 שקל בחודש, כדי לאפשר לעצמכם המון מרווח לחופש ופינוקים, אבל האמת היא שאם אתם מרוויחים 15,000 נטו בחודש, הייתי ממליץ להגדיל את ההחזר החודשי לאזור ה-5,000 ש"ח. זה יחנוק קצת יותר, אבל במצטבר גם תשלמו פחות זמן וגם תשלמו הרבה פחות על המשכנתא שלכם.

הבנק הוא לא ארגון צדקה, ככל שתבקשו את הכסף לזמן ארוך יותר ותעדיפו להחזיר פחות חודשית על פני חוב גדול, ככה הוא יגדיל לכם את הריביות, ותאלצו לשלם יותר עבור המשכנתא שלכם.

כלל האצבע שצריך ללוות אתכם הוא שגובה ההחזר צריך להיות כשליש מסך ההכנסות נטו שלכם ושל בן/בת הזוג.

על ידי הצמדות (יחסית) לכלל האצבע, תוכלו להבטיח שהמשכנתא שלכם היא גם מאתגרת מספיק בשביל שהריביות שלכם יהיו סבירות, וגם תמזערו את הסיכון לכך שהמשכנתא תחנוק אתכם, לא תעמדו בתשלומים ותקרסו כלכלית כתוצאה ממנה.

כלל האצבע הזה הוא מאוד כללי, ונתון לשינוי או תזוזות כמובן, בהתאם למשתנים נוספים. אם יש איזו קרן גדולה שעומדת להשתחרר לכם בזמן הקרוב או ירושה באופק הקרוב, כמובן שתוכלו לקחת משכנתא עם החזר חודשי מעט גבוה יותר, להשתמש בכסף העתידי הוודאי (אם הוא לא וודאי – היו זהירים!), ועל ידי כך להקטין את הריביות אפילו יותר.

 

שגר ושכח – אחת הטעויות הנפוצות ביותר

משכנתא היא לא שגר ושכח ל-20 שנה! לפני כמה שנים הריביות ירדו משמעותית, וכמעט לחצי מהמדינה היה שווה (מאוד!) למחזר את המשכנתא שלהם. אם יש לכם משכנתא ותיקה ולא מיחזרתם אותה בשנים האחרונות, אתם כנראה מפסידים כסף רב. מיחזור הוא תהליך שישתלם לכם במידה והריביות הסטנדרטיות על משכנתאות ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא.

הריביות שלכם יהיו גבוהות ולא מעודכנות. במיחזור משכנתא, תבקשו לפרוע את המשכנתא הנוכחית שלכם, ולקחת אותה מחדש לפי סטנדרט הריביות העדכני, ועל ידי כך למעשה לקחת את אותה משכנתא בריביות עדכניות וכדאיות יותר.

אנשים שלוקחים משכנתא שוכחים מהאפשרות הזו, ולא בודקים האם יש כדאיות למיחזור עבור המשכנתא שלהם שנים רבות – וזוהי טעות קלאסית.

אני ממליץ לבדוק אחת לשנה האם מיחזור משכנתא כדאי עבורכם ויחסוך לכם כסף, ואם אחת לשנה נשמע לכם מוגזם, בכל מקרה לא יותר מאחת לשלוש שנים, מקסימום. איך בודקים? מחפשים בגוגל מידע לגבי ריביות סטנדרטיות של משכנתאות בימינו, ובודקים מהן הריביות שאנחנו משלמים על המשכנתא שלנו מנגד.

אם יש פער (גם אם לא פער עצום), סיכוי סביר שאפשר וכדאי למחזר את המשכנתא. מכאן, התחילו תהליך מול הבנק, רצוי בליווי של יועץ משכנתאות מקצועי אובייקטיבי חוץ-בנקאי (במידה ומדובר ביועץ אמין, מקצועי והגון, הוא גם יעדכן אתכם מראש אם אין כדאיות למיחזור ועליכם להמשיך קדימה עם המשכנתא הנוכחית שלכם).

 

הזהרו מחיקויים

במהלך הכתבה הזו, אמרתי לכם פעמים רבות להתייעץ, אם אין לכם תקציב או רצון ליועץ מקצועי בתשלום, לפחות עם חברים מביני עניין.

אני חייב להסתייג מהאמירה הזו ולהיות ברור יותר לגביה – לא כל חבר שלקח משכנתא לפני שנה ומספר לכם על החוויה האישית שלו – יודע היטב על מה הוא מדבר.

רוב האוכלוסיה לא ממש מבינה בתחום הזה (למרות שרבים עשויים להציג את עצמם כמומחי תוכן), וגם מישהו שלקח כבר יותר ממשכנתא אחת בעבר עדיין לא שקול ליועץ מקצועי מוסמך ורווי ניסיון.

אם יש לכם מכרים, חברים או בני משפחה שמבינים באמת, חקרו לעומק את הנושא ומתמצאים בכל מונחי הריביות והתשלומים, כן – אפשר ורצוי להעזר בהם.

חשוב מאוד להבדיל בין אנשים שמתיימרים להיות מומחים או מציגים את עצמם כמומחים, וכאלה שהם מומחים באמת ומבינים בזה.

אם יש לכם ספק – פשוט קחו יועץ משכנתאות מומלץ בתשלום וזהו – התשלום עבורו יכול לחסוך לכם כסף רב במידה ומדובר ביועץ אמין, הגון ומקצועי.

איך בוחרים יועץ? כדאי מאוד מישהו מומלץ בלבד, שקיבלתם עליו המלצה אישית מלקוח מרוצה שאתם מכירים וסומכים עליו, ואל תהססו לצפות בעוד המלצות (ולוודא שההמלצות הן אמינות ואמיתיות).

אתם יכולים לבקש לדבר עם לקוח מהעבר, ולראות האם היועץ יסכים. קחו מישהו עם הרבה ניסיון ולקוחות, אם הוא מתחייב להצלחה וגובה שכר טרחה בשלמותו רק בסוף התהליך ללא "דמי פתיחת תיק" או משהו בסגנון – עדיף.

אישית ובאופן מפתיע, אני מעדיף חברות קטנות בייתיות עם מעט עובדים או ללא עובדים בכלל (כלומר – יועץ שעושה הכל לבדו), ומטיל ספק בחברות גדולות ממושרדות עם מערך מכירות, מזכירה וכדומה, אני חושב שבחברות האלו יש דינמיקה של הוצאות שלא באה לטובת הלקוח בסופו של דבר – אבל זוהי רק דעתי האישית.

רבים יגידו לכם שאם כבר ייעוץ משכנתא אז רק בחברה גדולה ממושרדת בעלת שם ומוניטין.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?