בשנים האחרונות גדל הרצון בקרב האוכלוסייה הישראלית להשקיע בנדל"ן. התשואה החודשית הקבועה כתוצאה משכירות, עליית מחירי הנכס בשיעורים גבוהים לאורך השנים בשל עליית מחירי הדירות והביטחון בהשקעה בנכסים מוחשיים כמו נדל"ן הפכו השקעה זאת להשקעה אידיאלית בעבור הישראלי הממוצע. אך המחסום המרכזי לשם הגשמת החלום בעבור המשקיע בדמות תשואה גבוהה וסיכון נמוך היה ונותר עלות הנכסים הגבוהה אשר דורשת סכום גדול להשקעה אשר אינו מצוי בקרב מרבית המשקיעים.
גם בעבור אנשים אשר מעוניינים לרכוש נכס לצרכי מגורים או עבודה במידה ומדובר בנדל"ן לצרכי תעשייה, מדובר בהוצאה המרכזית בחייהם, בהם המחיר הוא המכשול העיקרי. אנשים מתקשים למצוא את הנכס אשר תענה לצרכים שלהם בשל מחירי הקרקעות הגבוה בישראל, אשר על אף ניסיונות רבים מצד גורמים שונים במשק טרם ירדו ונותרו מאד גבוהים הן באופן אובייקטיבי והן ביחס לעולם.
אחד הפתרונות הפופולריים להוזלת עלויות הינה רכישת נדל"ן מכונס נכסים. בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט אודות האפשרות של רכישת נכסים מכונס נכסים, היתרונות של רכישה זו, האופן בו הדבר מתאפשר ולבסוף אף נציג את הסיכונים והמלכודות הקיימים בשוק זה מהן חשוב להימנע..
אז מהי רכישה מכונס נכסים ומדוע היא מומלצת
רכישת נדל"ן מכונס נכסים היא כפי שניתן להבין משמה, רכישת נכסים אשר מבוצעת למול כונס נכסים. כונס נכסים הוא עורך דין או רואה חשבון, אשר ממונים על ידי המדינה להחליף את בעלי הנכס ותפקידם הוא למכור אותו. הצורך למכור את הנכס על ידי כונס נכסים מתעורר בשל הצורך לפרוע חוב של בעל הנכס או בשל הצורך לתת מענה לבעיה משפטית, כמו למשל מקרים בהם יש סכסוך בין בעלי הנכס או בשל פרידה של בני הזוג אשר היו בעלי הנכס. לאחר שמונה כונס הנכסים, הוא אחראי לפרסם את המכירה, לשמור על הנכס ולבסוף למכור אותו בהליך של מכרז מוסדר אשר נפרט בפרק הבא.
לרכישה מסוג זה ישנם 3 יתרונות מרכזיים:
- היתרון המרכזי הוא המחיר, מאחר ומדובר בנכסים אשר חייבים להימכר על ידי בעליהם בשל המצב הכלכלי והמשפטי לו נקלעו, לא ניתן לחכות שהמחיר המתאים יגיע אלא יש לבצע מכירה מהירה. בשל כך, לעיתים קרובות הנכסים נמכרים במחירים זולים משמעותית מהמחיר הממוצע בשוק, ולעיתים זה אף מגיע לכדי 15% מהערך של הנכס.
- יתרון נוסף הוא הביטחון הרב בעסקה זו, אשר אף גדול יותר מרכישת נדל"ן באופן רגיל. מאחר ועסקה זו מלווה על ידי בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל אין חשש כי לנכס יהיו שעבודים, עיקולים או בעיות בהעברת הזכויות. כאשר כל בעיה שתתעורר יש לך את הגב של אותן רשויות אשר יצטרכו לתת מענה לכך.
- מהירות הרכישה – בשל המצב הייחודי אשר מלווה על ידי בית המשפט, הליך המכירה והעברת הזכויות הינו מהיר ויעיל. הליך הכינוס הוא הליך מהיר, זאת במטרה להכניס כסף במהירות כדי לשלם על חובותיו של בעל הנכס הקודם.
שילוב של שלושת יתרונות אלו ביטחון בעסקה, מהירות ומחיר נמוך מערך השוק נותנים אפשרות נהדרת להשקעה איכותית בעלת סיכון נמוך, ולכן מדובר לדעתנו בדרך מעולה לרכוש נכס נדל"ן בין אם להשקעה ובין אם לצרכי מגורים.
כיצד רוכשים דירות מכונס נכסים?
על אף שזה נשמע פעולה מורכבת ועתירת בירוקרטיה, למעשה מאחר ולבנקים אשר לרוב הם אלו אשר עיקלו את הנכס, יש אינטרס לפרוע את החוב באופן מהיר, ולכן מדובר בהליך מהיר ופשוט למדי.
ראשית על אדם שמעוניין למצוא נכס מכונס נכסים עליו לפנות לאתרים השונים אשר מציעים דירות מסוג זה כמו יד2 או כונס אונליין וכן לעיתונים הכלכליים בהם מפורסמים מודעות של כונס נכסים, ומתוך רשימות אלו לאתר את הנכס בו הרוכש מעוניין. ניתן למצוא נכסים בכל רחבי הארץ ובגדלים שונים בהיצע הקיים, זאת מאחר וישנן דירות רבות אותן ניתן לרכוש מכונסי נכסים. בכל אותם אתרים יש הצעות של כונסים לנכסים שונים בהם הוא מזמין את הקהל להציע הצעות לרכישה.
לאחר שבחרתם נכס אשר מעניין אתכם לרכישה, פונים לכונס ולרוב מבקשים ממנו תיק מידע אשר קיים אודות הנכס, נוסח חוזה מכר וחוות דעת שמאית אשר אינה כוללת את שווי הנכס לרוב. במידה ומעוניינים להגיש הצעה, לרוב מביא הרוכש הפוטנציאלי הצעה חתומה וערבות בנקאית בשווי 10% מההצעה. הערובה מיועדת למנוע מאנשים להציע הצעות סרק, כאשר אין בכוונתם לרכוש את הנכס, שכן במידה והוא מתחרט הוא יפסיד את הערובה. במידה והמציע לא זוכה בהצעה כמובן שלא עושים שימוש בערובה הבנקאית.
לאחר מכן מקיימים סוג של מכירה פומבית במשרדו של כונס הנכסים, אשר בו מגישי ההצעות השונים מעלים את הצעותיהם, ובסיומה ההצעה הגבוהה ביותר מנצחת. כאשר במידה וההצעה נמוכה מדי לדעת כונס הנכסים, הוא יכול להחליט שלא למכור את הנכס. במידה וההצעה מתאימה גם לכונס, ההליך מסתיים והזוכה רוכש את הנכס, לעיתים במחירים נמוכים משמעותית משווי השוק.
מהן המלכודות הקיימות ברכישות נכסים מכונס נכסים
על אף האמור עד כה, ישנן מספר מלכודות ומורכבויות אשר חשוב להיות מודע אליהם כאשר פועלים למול כונס נכסים. אנחנו לא אומרים שרכישת נכס מכונס אינה מומלצת, להיפך, אך כן כדאי להיות מודעים להם בטרם מגישים הצעה:
- סופיות ההצעה – כפי שציינו במידה ואתה זוכה והצעתך נבחרת, לא ניתן לחזור בך מההצעה, במידה ואדם שהצעתו נבחר חוזר בו הוא מפסיד את העירבון אשר עומד על סך 10% מערך הנכס.
- מצבו של הנכס הינו באחריותו הבלעדית של הרוכש – אדם אשר רוכש את הנכס מכונס נכסים רוכש אותה כמו שהיא ללא יכולות לדרוש שדרוגים וכדומה. לכן, על הרוכש הפוטנציאלי לברר את הבעיות בנכס באופן מקצועי על מנת להעריך כמה שיפוצים אלו יעלו לו לאחר שירכוש את הנכס ולקחת זאת בחשבון בעת הגשת הצעתו.
- הזוכה כבן ערובה – לעיתים מאחר וכונס הנכסים יכול לחזור בו מההצעה, הוא יכול להשתמש בזוכה כבן ערובה כאשר במקביל הוא מחפש הצעה טובה יותר. לכן, יש להגביל עוד בחוזה את תוקף ההצעה בזמן, כך למנוע אפשרות כי ההצעה הזוכה תוחזק זמן רב על ידי הכונס אשר במקביל יחפש הצעות נוספות ואז יחזור בו מהזכייה ויגרום לעוגמת נפש רבה.
- פולשים ונכסים בעייתיים – על אף שההליך מלווה על ידי גורמים ברשות השלטונית ישנם לעיתים נכסים בעייתיים אשר כוללים למשל קרקעות ללא היתרי בנייה או פולשים שנכנסו לנכס וישנה מורכבות משפטית רבה לפנותם. חשוב לוודא בנוגע לנכס האם בעיות אלו או אחרות קיימות, שכן
- מחיר מוגזם – מכירות פומביות לעיתים יוצרות אפקט הגורם לכך שאדם אינו מגביל את עצמו בסכומים ובניסיון לזכות בנכס מציע הצעות שהינן גבוהות יותר מערך השוק, כתוצאה מתחרות עזה מול גורם נוסף המעוניין לזכות בנכס. לכן חשוב להגיע לאותן מכירות פומביות עם הבנה ברורה שזוהי רכישה פוטנציאלית ברורה ולסמן קו גבול בו המחיר כבר אינו כדאי בעבורך לרכישתו.
לסיכום
לסיכום, רכישת נדל"ן מכינוס נכסים הינה דרך אידאלית להוזלת עלויות, לרכישה מהירה ובטוחה של נכס נדל"ני, אשר מהווה את הנכס היקר ביותר שאדם צפוי לרכוש בחייו. הדבר נכון הן לדירות להשקעה, הן לדירות לצרכי מגורים והן למשרדים. עם זאת חשוב לוודא כי ההצעה המוגשת אכן משתלמת, להיות מודע לכל הבעיות הקיימות בנכס, להציע רק לדירות שיש כוונה ויכולת כלכלית לרכוש ולקיים בדיקות מקצועיות של הנכס, שכן לא ניתן לסגת מהצעה מרגע שהוצעה אלא בהפסד העירבון.
