הדרך לרכישת דירה או בית בישראל עוברת, כמעט תמיד, אצל אחד מהבנקים המסחריים שמציעים ללקוחותיהם הלוואות משכנתא.
אמנם מרבית רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות בישראל הם זוגות בני גילאים שונים, אבל אין זאת אומרת שדרכם של רווקים או יחידים לקבל משכנתא עבור דירה חדשה חסומה.
משכנתא לדיור
משכנתא היא למעשה הלוואה מיוחדת שאותה מציעים הבנקים ללקוחות שזקוקים לכסף זמין לרכישת דירה או בית. לעומת הלוואות רגילות, שוק המשכנתאות מאופיין בסוגים רבים ומגוונים של הלוואות, ששונות אלה מאלה בתקופת ההלוואה, בסוג הריבית, באפשרות של פירעון מוקדם ועוד.
מרבית סוג המשכנתאות שמתאימות לזוגות צעירים עשויות להתאים גם לרווקים או ליחידים, אבל ישנו סוג אחד של הלוואה שנקראת זכאות מדינה, שמפלה בין זוגות לבין רווקים.
הלוואת זכאות
מדינת ישראל, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מעניקה לחלק מרוכשי הדירות הטבות שונות. בין ההטבות המרכזיות נמצאת הלוואת זכאות.
הלוואה כזאת ניתנת אך ורק למי שעומד בקריטריונים מסוימים ומשמעותה היא קבלת משכנתא, או חלק ממנה, בהלוואה מכספי מדינה.
הלוואה כזאת ניתנת בתנאי ריבית שקובעת המדינה, ולעיתים מתלווה אליה גם מענק מותנה, אם מדובר בבית שנרכש באזור של עדיפות לאומית.
הזכות לקבלת משכנתא מסוג זכאות נקבעת על פי שיטת ניקוד שקבעה המדינה. שיטת הניקוד מעניקה למבקשי המשכנתא ניקוד מסוים בהתאם לקריטריונים כגון מספר ילדים, גילאי הילד הבכור, מספר אחים ואחיות של בני הזוג, גילו של מבקש המשכנתא הרווק, ועוד.
לפי שיטת ניקוד זאת ניתן לראות שהמדינה רואה לנכון לסייע בעיקר לזוגות צעירים או למשפחות חד הוריות, שזכאיות לניקוד גובה יותר.
במקרה שמדובר במשכנתא לרווקים, שיטת הניקוד מתייחסת רק לכאלה שעברו את גיל השלושים. מקרה מיוחד הוא כשמדובר ברווקים שמבקשים לרכוש דירה באזורי עדיפות. במקרה כזה ניתן, במקרים מסוימים, לזכות בהלוואת זכאות גם ליחידים בגילאים צעירים יותר.
לא חייבים זכאות
לאחר שנוכחנו לדעת שרווקים מופלים לרעה לעומת זוגות צעירים מבחינת הלוואת זכאות, חשוב לומר שהמצב אינו גרוע כל כך.
תנאי הריבית של משכנתאות רגילות, כלומר כאלה שמקבלים מהבנק ולא מכספי מדינה, נמוכים כל כך, ולעיתים אפילו משתלמים יותר מהלוואות הזכאות.
בעבר המצב היה שונה לחלוטין, הן מבחינת הפרשי הריביות שבין הלוואות זכאות למשכנתא בנקאית, והן מבחינת סכומי הלוואות הזכאות שניתנו לזוגות הצעירים.
משכנתא לרווקים – אחוז מימון
יחידים (וגם זוגות) שמבקשים לרכוש דירה, יכולים לקבל מהבנק אך ורק חלק מהסכום שעולה הדירה המבוקשת. במילים אחרות, כל מי שנזקק למשכנתא לרכישת דירה צריך שיהיה לו הון עצמי ראשוני.
גובה ההון הזה משתנה בהתאם לשווי הדירה, לאיתנות הפיננסית של הלקוח שפנה לבנק, וכן לפי האפשרות לבטח את המשכנתא בביטוח מיוחד שמאפשר להגדיל את אחוז המימון לרמה מכסימלית, לבעלי הון עצמי נמוך.
אגב, הסיבה לכך שהבנק לא מעניק משכנתא במימון מלא היא פשוטה – מכיוון שהדירה מהווה ביטחון שהלקוח יעמוד בהחזרי המשכנתא, הבנק לוקח לעצמו מרווח ביטחון מפני ירידה בערך הדירה.
יכולת החזר
כדי שהבנק יסכים להעמיד לרשות הלקוח משכנתא לרכישת דירה, על הלקוח להוכיח יכולת החזר טובה. הדבר נכון הן במקרה של זוגות והן במקרה של יחידים. על כל מקרה, ייעוץ משכנתאות יכול לעזור.
יכולת החזר טובה נמדדת לפי שני קריטריונים מרכזיים – הכנסה והתחייבויות. לקוח שמוכיח לבנק שיש לו הכנסה קבועה ויציבה (מעבודה שכירה או מעסק פעיל) חייב לספק לבנק גם נתונים בדבר התחייבויות נוספות שהוא לקח על עצמו.
הלוואות לרכישת רכב, דמי מזונות וכיוצא באלה, הם התחייבויות שעשויות להקשות על הלקוח לעמוד בהחזרי המשכנתא. רק משנוכח הבנק שהכנסתו של הלקוח, לאחר הפחתת התחייבויותיו, תאפשר לו לעמוד בהחזרי המשכנתא, הוא יסכים להעניק ללקוח המאושר את המשכנתא המיוחלת.
