משכנתא לעצמאים – איך עוברים את התהליך בהצלחה

אם יש לכם עסק ואתם עצמאים – יהיה לכם יותר קשה לקבל משכנתא, לעומת אדם אחר שכיר.

מה הסיבה? פשוט מאוד, לאדם שכיר יש תלוש משכורת חודשי קבוע ומובטח (לא באמת מובטח, אבל מבחינת הבנק זה נחשב), כניסה של סכום קבוע חודשי.

הבנק יודע להעריך טוב יותר מהו כושר העמידה במשכנתא של הלווה הפוטנציאלי, ומחליט על סמך החישוב האם לאשר לו את המשכנתא או לא. במקרה של עצמאי בעל עסק – זה קצת יותר מורכב.

מדוע לעצמאים קשה יותר לקבל משכנתא?

עצמאי יכול לעבור תקופות טובות יותר או פחות, יכול להיות שיש לו עסק עונתי (כמו חנות אופניים שלפני יום כיפור הרווח בה נוסק לשמיים לדוגמא), יכול להיות שבדיוק מעט זמן לפני נטילת המשכנתא הוא השקיע כסף רב בפיתוח העסקי וזה מעוות את תמונת הרווח שלו, ונחשו מה? גם קבלת כסף שחור פוגעת בו וברישומי ההכנסות שלו.

אם העצמאי לא יוכל להוכיח יציבות או הכנסות מספקות לאור כל הדברים שציינתי – הבנק יסיק שכושר ההחזר החודשי שלו נמוך ויעדיף לא לאשר לו את המשכנתא מחשש לפיגורים ועיכובים בתשלומים.

בהמון מקרים, לאותו בעל עסק דווקא יש אמצעים ויכולת להתמודד עם המשכנתא בפועל.

קצת על תהליך משכנתא לעצמאים מול הבנק

עצמאי מבחינת הבנק הוא כל אדם שיש ברשותו עוסק פטור, עוסק מורשה, או חברה בע"מ בבלעדיות או בשותפות. בניגוד לשכיר, הבנק ירצה לראות הכנסות אחורה לתקופה של יותר מכמה חודשים, מאחר וההכנסות של עצמאי נמדדות יותר באופן שנתי (בעקבות כל עניין התקופתיות והעונתיות שבהכנסות של עצמאי כפי שכתבתי קודם לכן).

בדרך כלל הבנק יבקש שומת מס עבור השנה הקודמת והשנה הנוכחית עד לזמן ההווה, ולפעמים אפילו שנתיים ושלוש שנים אחורה. שומת המס היא מסמך שמראה את כל ההכנסה החייבת במס של בעל העסק – כלומר – כל ההכנסות שלו בניכוי המע"מ. המסמך הזה נותן לבנק אומדן בנוגע להכנסות המדווחת של בעל העסק.

בנוסף, בעל העסק צריך להמציא לבנק אישור של רואה חשבון או יועץ מס בנוגע להכנסות עבור כל השנים שעבורן מוגשת שומת המס. בטופס האישור של רואה החשבון הזה יהיה כתוב באופן מאוד ברור מהן ההכנסות נטו של בעל העסק, והטופס הזה הוא אחד מהפתחים האפשריים של כל בעל עסק לגרום למשכנתא להיות מאושרת – באמצעות מניפולציות קלות רואה החשבון יכול להציג אישור שיאפשר למשכנתא לקבל אישור.

כאשר הבנק חושב האם לאשר לכם משכנתא או לא, הוא שם לנגד עיניו דבר אחד, ודבר אחד בלבד – כושר ההחזר שלכם. אם הוא מאמין שתצליחו להחזיר את המשכנתא, הוא יאשר אותה, במידה והוא סבור שלא תצליחו לעמוד בהחזרים – המשכנתא לא תאושר.פועל יוצא של כושר ההחזר הוא ההון הראשוני, והיציבות הכלכלית שלכם. פה למעשה בעלי העסקים מתקשים – להוכיח יציבות כלכלית.

למעט מאוד עצמאים יש יציבות חודשית (המון פעמים יש יציבות שנתית או שאין יציבות כלל וכלל), וגם אם העצמאי יציב פחות או יותר – קשה מאוד לראות את זה ברישומי ההכנסות שלו.

עצמאים נתונים לשינויים בשוק, מיתון, מגיפות כלל עולמיות, ועוד.

ישנם בעלי עסקים רבים שמושכים משכורת מתוך קופת העסק, ולא נהנים מכלל ההכנסות שלו. בכאלו מצבים, העצמאי עשוי להרוויח יותר ממה שיראה בדוחות שלו. הוא יכול להכניס לקופת העסק כל חודש 100,000 שקלים, ולהעביר מקופת העסק כל חודש לחשבון הפרטי שלו 30,000, כלומר, מושך משכורת קבועה מהחשבון העסקי.

גם אם התחילה תקופת מיתון וקושי עבור בעל העסק, הוא ימשיך, לפחות במשך כמה חודשים, למשוך את אותה המשכורת, 30,000 שקלים בחודש, מחשבון העסק שלו לחשבון הפרטי, לפחות עד שקופת העסק תתחיל להתרוקן, כדי לשמור על המשכורת שלו ואיכות החיים בתוך תקופת המיתון. זו חלק מהסיבה שבגללה בעל העסק מוציא משכורת חלקית מתוך סך ההכנסות של העסק – כדי לשמור לעצמו "באפר" בתקופות קשות, גרוש לבן ליום שחור.

בעל העסק מודע לכך שלהיות בעלים של עסק זה אומר להיות כפוף לעונתיות ולמיתונים בשוק. כניסת הכסף החודשית בתקופות אלו לא תשקף את המיתון בהכנסות העסק, והבנק יודע את זה, שגם אם אותו בעל עסק מהדוגמא מושך 30,000 שקלים בחודש כאילו כלום לא קרה – זה לא בהכרח אומר שהעסק עדיין מרוויח כרגיל.

בעקבות כל האנקדוטות והעיוותים הללו בנתונים, הבנק לא ימהר לאשר משכנתא לעצמאים. ככל הנראה יותר מרבע מבעלי העסקים מקבלים סירוב בבקשתם לאישור משכנתא, ולחלק ניכר מאותו רבע דווקא כן יש בפועל במציאות כושר החזר. במקרה של שכירים, פחות מחמישית מהם מסורבים בלבד.

גם אם המשכנתא מאושרת לעצמאים, בהמון מקרים עדיין הבנק מתייג את הלקוח כבעל סיכון גבוה – ונותן משכנתא בריבית גבוה ובתנאים גרועים.

איך עצמאי יכול לחזק את הסיכויים שלו לקבל אישור למשכנתא?

לעצמאי האבוד יש מספר אמצעים כדי לחזק את הסיכויים לכך שהבנק יאשר את המשכנתא שלו, וכמובן, שיאשר אותה בתנאים טובים ובריביות טובות.

1. חשבונות בנק נפרדים עבור העסק ועבור המשפחה – כמעט הכרחי. זה מאפשר לבנק להבין את ההכנסות הריאליות של העסק בבהירות גבוה פי כמה מאשר המצב שבו החשבון המשפחתי הוא גם החשבון שאליו נכנסות הכנסות העסק.

2. עצמאים בדרך כלל במאבק להראות פחות הכנסות, כדי להמנע מגביה גבוה מצד רשויות המס. הם עושים זאת באמצעות משחק עם מועדי ההכנסות (דחיית כניסה של כסף) והגדלת ההוצאות שלהם (השקעה בפיתוח עסקי ועוד שיטות), לפעמים הם מראים פחות הכנסות ממה שבפועל היו בעסק, בכל מיני שיטות ואמצעים. בעוד שבשוטף זה משרת אותם מול רשויות המס, זה עשוי לפגוע בסיכויים שלהם לקבל אישור למשכנתא.

רצוי מאוד להכין את עצמכם מבעוד מועד, ובשנה שלפני נטילת משנתא – להציג הכנסות גבוהות יותר ולוותר על כל מיני מניפולציות.

3. הגדלת המשכורת הנמשכת מחשבון העסק – כמה חודשים לפני שמתחילים בתהליך המשכנתא, אפשר להגדיל את המשכורת הנמשכת מחשבון העסק.

כך לדוגמא, אם יש חשבון עסקי שמכניס בממוצע חודשי כל חודש 50,000 שקלים, והעצמאי מעביר משכורת קבועה כל חודש מהחשבון העסקי לחשבון המשפחתי 10,000 שקלים, הוא יכול בחודשים שלפני המשכנתא למשוך משכורת של 15,000 שקל, ולהציג את זה לבנק בגאווה כשהוא ניגש לקבל משכנתא. ההכנסות שלו לא עלו, אבל ההפרשה מקופת העסק לחשבון הפרטי עלו משמעותית. זה בהחלט יכול להפעיל פסיכולוגית את הבנק לחיוב.

4. התייעצו עם רואה החשבון שלכם, בידו קיים טופס, בנוסף לשומות המס השנתיות, שיש לבנק צורך בו לפני שהוא מחליט את ההחלטה האם לאשר את המשכנתא או לא. עיקר הטופס – רישום הכנסה נטו של הלווה. רואה החשבון שלכם יכול להשתמש בכל מיני אמצעים, שיטות ומניפולציות (כשרות וחוקיות!) כדי להתאים את הטופס למשכנתא שאתם מבקשים – במידה מסויימת. כמובן שאם הרווחים שלכם בפועל הם 8,000 שקל נטו, רואה החשבון לא יגיש טופס לבנק שבו הוא חתום על רווחים נטו של 20,000 שקל!

5. עצמאים חדשים – שהעסק שלהם קיים פחות משנה (ואפילו שנתיים לפעמים) – יקשו עליכם מאוד לקבל משכנתא. מבחינת הבנק גם אם ההכנסות שלכם מאוד גבוהות, זה בבחינת "מזל של מתחילים" ואין מספיק זמן היסטוריה כדי להציג יציבות. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בקרוב, חכו עם פתיחת העסק או עזיבת שוק השכירים עד אחרי נטילת המשכנתא.

6. הבנק נוטה לאשר משכנתאות במידה והרווח נטו של משק הבית הוא לא פחות מפי 3 מסכום ההחזר החודשי על המשכנתא. רוצים משכנתא שתעניק לכם החזר חודשי של 5,000 שקל בחודש? אתם צריכים להראות הכנסות של לא פחות מ-15,000 שקל נטו. קחו את זה בחשבון רגע לפני שאתם מציגים את הדוחות לבנק ובהם ההכנסות שלכם מהעסק.

 

לקחתם משכנתא או שוכרים דירה? יש הוצאות לקיזוז עבור עצמאים!

עצמאים רבים לא יודעים זאת, אבל במידה וצלחתם וקיבלתם משכנתא (וגם אם לא לשוכרי דירה), יש סיכוי לא רע שאפשר לקזז חלק מתשלומי המשכנתא כהוצאה עסקית, יחד עם הוצאות ביתיות נוספות כמו חשבון החשמל או הארנונה.

זה תקף במיוחד לכאלו שחלק מניהול העסק שלהם מתקיים בבית באמצעות משרד בייתי או שיש לוגיסטיקה ותפעול של העסק מהבית. רואה החשבון שלכם יוכל לעשות את החישוב בנוגע לכמה ואיזה אחוז מסך המשכנתא שלכם תחושב להקלה במיסוי בעסק שלכם.

 

קיבלתם סירוב למשכנתא? אל דאגה, יש איך להמשיך

אז, אתם אחד מיותר מרבע מהעצמאים שקיבלו סירוב מהבנק, והמשכנתא לא אושרה להם? קודם כל תרגעו, זה לא סוף העולם. קודם כל, קחו את עצמכם ונסו לבקש את אותה המשכנתא בבנק אחר – יש סיכוי שבנק אחר יסכים לקבל אתכם אם ההכנסות שלכם בפועל טובות מספיק בשביל ההחזרים החודשיים הצפויים.

כאופציה ראשונה נסו מול הבנק בו מתנהל החשבון שלכם, כאופציה שניה – צאו החוצה לחפש בשדות זרים. אתם גם יכולים להעביר את החשבון שלכם לבנק האחר באותה הזדמנות. בכל מקרה, גם אם המשכנתא שלכם כן אושרה, אני מעודד אתכם לפנות לבנקים נוספים כדי לערוך סקר שוק ולמנף משא ומתן מול הבנק שבסופו של דבר יתן לכם את המשכנתא.

סירב לכם גם בנק נוסף, ואפילו אחד נוסף אחריו? בקיצור – אתם עצמאים מסורבי משכנתא, אם כמה בנקים סירבו כנראה שהמצב שלכם לא מאפשר נטילת משכנתא מהבנק. אתם צריכים לעבור לאמצעים אחרים שכנראה יקשו עליכם מבחינת ריבית, אבל יקלו עליכם לקבל אישור – משכנתא חוץ בנקאית.

מחוץ לבנק אתם צפויים לקבל אישור בקלות יותר (אפילו בקלות רבה, יש לומר), וזה נכון שהריביות יהיו גבוהות יותר – אבל זו האופציה הרלוונטית היחידה שנשארה לכם.

 

מידע נוסף חשוב

כאמור, עצמאים נוטים לתקופתיות ועונתיות בהכנסות שלהם פי כמה משכירים, שלהם נכנסת כל חודש משכורת בסכום קבוע. אתם בתקופה קשה? עובר עליכם חודש קשה שבו לא הצלחתם להכניס סכום נאה? אתם יכולים לפנות לבנק ולבקש אחת לשנה חודש ללא תשלום משכנתא.

הבנק מאפשר את האפשרות הזו כדי להמנע מפיגורים ועיכובים בתשלומים, הוא מעדיף לתת לכם חודש הפסקה כדי שלא יהיה פיגור בזמן שקשה לעסק שלכם והוא במיתון זמני.

בחלק מהבנקים, תוכלו אפילו לבקש ולקבל 3 חודשי הפסקה.

אם תגזימו ותשתמשו באפשרות הזו הבנק יתחיל לסרב, אבל כאמור עד חודש בשנה זה סביר והבנק צפוי להגיב בחיוב. כמובן שהפסקה של תשלומי המשכנתא יגדילו במעט ככל שתשתמשו בהם את הסכום החודשי אותו יש לשלם – כי מועד סיום המשכנתא לא מתקדם קדימה בהתאמה לחודשי ההפסקה שלקחתם.

בתקופת הקורונה אני באופן אישי לקחתי הפסקה מהמשכנתא למשך חצי שנה, שכן העסק שלי הכנסותיו נפגעו מאוד כתוצאה מהקורונה, והתשלום החודשי שלי אחרי ההפסקה עלה בכ-170 שקלים.

אם אתם בעלי עסק ובמיוחד אם אתם צופים מראש שתהיה בעיה לאשר את המשכנתא שלכם, או שהיא תאושר בריביות גבוהות בלבד, אני ממליץ בחום לפנות ליועץ משכנתאות – ועדיף אחד כזה שמתמחה במשכנתאות לעצמאיים. אחד כזה שליווה כבר עשרות או מאות עצמאים לאישורי משכנתא בתנאים טובים, שיודע ומבין את הנישה הזו בתחום כולו.