משכנתא לסטודנטים – סקירה על האפשרויות

אף על פי כי במבט ראשוני קשה להבין מה לסטודנט ולמשכנתא, זאת בשל העובדה שהאחרונה מהווה אמצעי לרכישת דירה, נכס אשר לסטודנט הממוצע נדמה רחוק כמעט כמו הירח, אין בכך אמת. כלומר, כיום כחלק ממגמה אשר מתחזקת לאורך זמן וביציבות, יותר ויותר סטודנטים רוכשים נכסים ודירות בעודם נעזרים בהלוואה בנקאית – משכנתא.

כמו כן, המגמה הפכה לכל כך מהותית ודרמטית, עד לכדי כך כי בשנים האחרונות היוו זוגות צעירים (כלומר כאלו אשר בעלי מאפיינים זהים מבחינת גיל והשכלה לסטודנטים) קרוב ל- 50% מסך כלל הרוכשים, כשבשנת 2018 הנתון עמד על שיאו כאשר מתוך 98 אלף דירות אשר החליפו בעלות, 50 אלף הועברו לידי אותם זוגות צעירים.

לפיכך, במאמר הקרוב נדון בכלל האפשרויות כמו גם המאפיינים אשר כרוכים בנטילת משכנתא כאשר הינו סטודנט.

מדוע בכלל כדאי לאדם צעיר לרכוש דירה?

שאלה אשר עולה לעתים תכופות בהקשר זה היא מדוע בכלל אדם צעיר אשר טרם יודע לאן חייו יובילו אותו, זקוק לרכישת דירה והליכים הכרוכים בה.

הליכים כדוגמת נטילת משכנתה, תשלום למתווך ועורך דין ועוד, אשר יחדיו מהווים מעמסה כלכלית כמו גם גוזלים זמן רב מן הסטודנט אשר כסף וזמן אינם משאבים שאינו זקוק להם.

עם זאת, יתרונותיה הרבים של החזקה בנכסים כדוגמת נדל"ן מגיל צעיר, מתבטאת בעצם עיגונה של הכנסה פסיבית שתעמוד לזכותו של הסטודנט מן הרגע בו הוא הופך לבעל הנכס, עד אשר יעדיף למכור אותו בשלב אוחר יותר, מתוך ציפייה שערך הנכס יעלה.

זאת ועוד כי במקרים בהם מדובר בקניית נכס לצורך השכרה בלבד, מבלי כוונה ממשית להתגורר בו, הסטודנט למעשה משלם את דמי המשכנתא באמצעות שכר הדירה החודשית שהוא גובה באופן קבוע מהמשכיר. לכן, בכך למעשה הנטל הכלכלי הכרוך במשכנתא אינו חל עליו ואינו משפיע על אורח חייו, זאת בניגוד לרוכשים מבוגרים יותר אשר בשל הצורך לכלכל משפחה שלמה אינם מסוגלים לדור זמנית בדירה אחרת בזמן שהדירה שלשמה נטלו את המשכנתא, משלמת אותה בעצמה.

משכנתא לסטודנטים – לא הכל ורוד

מנגד, חשוב לציין כי משכנתא היא נטילת סיכון אשר ביכולתו להעלים לחלוטין את הונו האישי של אותו לווה צעיר, אשר יאלץ לצפות בנכס אשר ייחל לעצמו ולמען הונו האישי, עובר לידיו הקרות של הבנק.

לפיכך, ישנה חשיבות מכרעת מאין כמותה עבור אנשים צעירים אשר טרם יצרו הון ממשי כמו גם אשר אינם נשואים ויכולים להסתמך על 2 משכורות בכדי להחזיר את אותה משכנתא, לוודא ברחל ביתם הקטנה כי אכן הם מסוגלים לעמוד בתשלומיה ובהחזרים הכרוכים בה. זאת בנוסף כמובן לנטילת משכנתא בתנאים האופטימליים אשר הם זכאיים להם, בכדי להפוך את ההימור והסיכון שבו, לנמוכים ככל האפשר.

 

כיצד יכול סטודנט ליטול משכנתא עבור נכס?

עכשיו משסקרנו את החלקים החיוביים כמו גם הסכנות אשר טמונות בצעד עסקי שכזה בשלב מוקדם בחייו של אדם, יש לדון באופנים והגורמים השונים בהם צריך לדון הסטודנט, בטרם יוכל הסטודנט לקחת משכנתא או לבצע רכישה של נדל"ן.

 

משכון דירת ההורים

אחד הקשיים הגדולים איתם עתיד להתמודד הסטודנט בעודו מבקש משכנתה, היא היעדר ההון העצמי אשר אין ברשותו שכן מדובר באדם צעיר שטרם צבר לרשותו נכסים . אותו הון ישמש כביטחון עבור הבנק כי אכן הסכום אשר הם מקנים לטובת הרכישה יחזור אליהם בסיומה, במידה והסטודנט לא יעמוד בתשלומי המשכנתא, ולפיכך היעדרו מהווה אבן נגף בפני הרכישה עצמה.

לנוכח זאת, אפיק אשר הופך את הרכישה לאפשרית, כמו גם מגביר את עוצמת הנזק במידה והמהלך יכשל, הוא משכון דירת הורי הסטודנט, כערבון לעסקה. כלומר, סטודנט רשאי למשכן את דירת הוריו ולקבל עבורה 50% מהמימון, כלומר מההון העצמי אשר נדרש.

לפיכך, במידה וסטודנט מתעתד לרכוש דירה, אילו הוריו יסכימו לכך הוא יוכל למשכן את דירתם כמו גם את דירתו אשר טרם נקנתה ולשמה הוא נוטל משכנתא, ובכך לקבל מימון עד 70% משווי הנכס אשר הוא מתכוון לקנות, זאת בהתאם לרגולציה אשר נקבעה על ידי בנק ישראל.

היתרונות והחסרונות במהלך שכזה ברורים, מצד אחד מקבל הסטודנט אפשרות להיעזר בנכס אשר אינו צריך לעבוד עבורו או לטרוח להשיגו, כמו גם שבדיקות הרקע שהבנק יערוך להוריו, אשר ניתן להעריך כי הינם בעלי גב כלכלי חזק משל הסטודנט, יסייעו לו בהטבת תנאי המשכנתא, שכן הסיכון לחדלות פירעון קטן משמעותית.

מנגד, קיים הסיכוי כי במידה והמהלך לא יצלח, יסב הסטודנט נזק חסר תקדים הן לו והן להוריו, בעודו מאלץ אותם לסכן את הנכס האישי שלהם.

 

הגדלת הון עצמי

אף על פי כי לא מדובר בבשורה של ממש, ראוי להקדיש לה תשומת לב בשל חשיבותה הרבה לסוגיה. הבעיה הגדולה של הסטודנט היא כוחו הכלכלי הקטן, כוח אשר הבנקים חוששים ממנו בעת מתן ההלוואה שכן אין להם ערובות או סימוכין על בסיס העבר כי אכן מדובר בהשקעה ו/או הלוואה אשר תחזיר את עצמה.

הפתרון לכך הוא לנצל ולרתום את כוחו היחסי של הסטודנט אשר הינו נטול מחויבות וכזה אשר אינו זקוק למשאבים רבים בכדי לכלכל את אורח חייו. בנוסף לכך, באמצעות השקעה חכמה מגיל צעיר על בסיס עיקרון ריבית דריבית, כמו גם גיוס הלוואות מקרובי משפחה, או עבודה קשה למען גיוס הון עצמי, אשר לעתים הינו לחלוטין בר השגה, הסטודנט יכול לחסוך ולצבור את ההון הנדרש בטרם מבצע את הרכישה.

זאת ועוד כי חשוב לזכור שבעוד הסטודנט מתעתד לרכוש דירה, לרוב מדובר בדירה אשר תכליתה היא השקעה לעתיד ולא למגורים, וככזו מחירה לרוב אינו גבוה במיוחד, עובדה אשר מקצרת במידה רבה את המרחק עד להשגת הון זה. כמו כן, יש לציין כי בעוד הסטודנט נוטל על עצמו עבודה נוספת או מגדיל את מכסת השעות השבועיות בכדי לגייס הון זה, מדובר בהגברת המאמץ כרגע למען נחת כלכלית עתידית אשר אילו תצלח תהווה צעד משמעותי מאין כמוהו לעבר עצמאות כלכלית.

 

התאמת נכס בהתאם לכוח הקנייה

בטרם יחליט הסטודנט כי עליו ליטול משכנתא באמצעות משכון נכס הוריו, או לפני שישית על עצמו צמצום מסיבי של הוצאותיו בנוסף לעבודה בכמה עבודות במקביל, חשוב להגיד כי לפעמים הצלחתו של המהלך קמה ונופלת בהתאם לבחירת הנכס אשר נבחר לשם כך מראש.

כלומר, בטרם מבצעים את כלל השינויים השונים, יש לבחור בנכס אשר הינו אפשרי לקנייה עבור סטודנט צעיר ללא הון עצמי. לכן, במידה וחשבתם לערוך רפורמה כלכלית נרחבת בכדי ליטול משכנתא עבור דירת פנטהאוז במגדלי יו, סביר להניח כי בסוף התהליך תיוותרו עם שברון לב וחדלות פירעון.

מנגד, השקעה בעיירות פיתוח, או בשכונות בהן המחירים הינם נמוכים בהרבה, כמו גם שכונות אשר אחוז השכירות בהן גבוה וכזה אשר מבטיח במידה מסוימת את אופק ההשקעה ככזה אשר אינו עתיד להשתנות בקרוב, הופכת את כלל הרעיון לבר השגה כמו גם תואם את כוח הקניה והמחויבות אשר סטודנט מבקש להשית על עצמו.

 

בנקים מומלצים לנטילת משכנתאות

משעשיתם את כלל הבדיקות והגעתם למסקנה כי הנכם מעוניינים ליטול משכנתא בתור סטודנטים, חשוב לוודא כי אתם עושים זאת בבנק אשר יעניק לכם את התנאים הטובים ביותר לשם כך.

אף על פי כי אין בנק אשר באמת חרט על דגלו את הנגשת המשכנתאות לסטודנטים, ישנם 3 בנקים אשר עלולים להתגלות כיעילים יותר מן השאר לשם לקיחת משכנתא בגיל צעיר.

הראשון מביניהם הוא בנק מזרחי טפחות, אשר מרכז עשייתו הוא בתחום המשכנתאות. כמו כן, במידה ותפתחו חשבון בבנק תוכלו ליטול הלוואת פריים למשך 15 שנים בריבית פריים מינוס באחוז משתנה, בגובה אשר נע בין 75,000 ל- 100,000.

בנוסף לכך, מומלץ לבדוק זכאות למשכנתא בבנק לאומי למשכנתאות, אשר מאפשר לכל הלקוחות בכל אחוזי המימון החוקיים ליטול משכנתה.

אף על פי כי הבנק מטיב במידה מסוימת עם לקוחות אשר מחזיקים בדרך קבע בחשבון עו"ש אצלו, גם אילו אינכם לקוחותיו עדיין קיימת בסבירות גבוהה האפשרות כי בנק לאומי יעמיד לזכותכם את האופציה הזולה יותר מבין שאר האלטרנטיבות אשר קיימות לסטודנט מן היישוב בעודו מבקש לקבל משכנתא.

לבסוף, גם בנק הבינלאומי מציע הטבה לסטודנטים בהקשר דיור, כאשר הוא מציע לסטודנטים אשר יפתחו בו חשבון את האפשרות העתידית לקבלת 30% הנחה בעמלת פתיחת תיק הלוואה לדיור עתידיים, כל עוד הסטודנט אינו מעל גיל 35.

 

ייעוץ משכנתא כחלק מההליך

עקב העובדה שמדובר בצעד שאפתני, כמו גם כזה אשר אינו קורה לעתים שכיחות ואינו מנת חלקם של רוב הסטודנטים באשר הם, ישנה חשיבות רבה לעצם ההיעזרות בסיוע מקצועי בטרם נלקחת המשכנתא כשלעצמה.

זאת מכיוון שבעוד הסטודנט נוטל הלוואה שתשפיע במידה רבה על חייו הכלכליים העתידיים, רצוי לוודא עד כמה שיותר כי היא נעשתה באופן היעיל והנכון ביותר עבורו. כלומר, באופן אשר מבטיח עד כמה שניתן כמו גם מעלה את הסיכויים, שהסטודנט יצליח להשיב את ההלוואה אשר נטל על עצמו, משימה שזוגות נשואים רבים אשר בעלי כושר השתכרות גדול יותר, לעתים לא עומדים בה.

בהמשך לכך, הדרך הבטוחה ביותר לעמוד במשימה זו, היא למעשה לקיים התייעצות מוקדמת עם יועץ משכנתאות. יועץ משכנתאות אשר ביכולתו לאתר ולהמליץ על הדרך הטובה ביותר לנטילת משכנתא עבור סטודנט, בעודו מסתמך על ניסיון העבר שלו אל מול הבנקים השונים, כמו גם רתימת כלל היתרונות אשר קיימים באורח חייו הזול יחסית של הסטודנט.

 

לסיכום – משכנתא לסטודנטים כצעד דרמטי

כאשר סטודנט מבקש לקחת משכנתא עבור נכס שהוא מבקש לקנות הוא מבצע צעד משמעותי וחסר תקדים בהיבט חייו הכלכליים באותה העת. צעד אשר די בו בלבד בכדי לאפשר לו להנות מפירותיה של הכנסה פסיבית שאינה מוגבלת בזמן, כמו גם הכרות חשובה עם המנגנונים העסקיים אשר יאלץ להתמודד עימם קרוב לוודאי בעתיד.

עם זאת, בצעד שכזה טמון סיכון רב, בעוד הסטודנט דן את עצמו לחוב אל מול גוף גדול וקשוח כדוגמת בנק, חוב אשר לעתים אינו פוסח על קרובי משפחתו, ושאי עמידה בו גוררת השלכות קשות מנשוא.

אי לכך ובהתאם לזאת, יוטב לסטודנט אשר מבקש לקחת משכנתא לבצע את כלל הבדיקות ההיקפיות בטרם לכן, כמו גם להשקיע מחשבה יתרה באופי הנכס אשר הוא מבקש לרכוש.

בנוסף לכך, משהגיע למסקנה כי אכן המהלך כדאי, מוטב להיעזר בייעוץ מקצועי של יועץ משכנתאות, כמו גם בחירת בנק מתאים אשר יקנה לו את התנאים האופטימליים למשכנתא, כצעדי מנע אשר יגבירו את הסבירות שיוכל לעמוד בתשלומי ההלוואה, ולהגדיל את הסיכוי כי יזכה לראות תשואה מקסימלית עבור נכסו, אשר עבורו הסתכן.