משכנתא לדירה בחו"ל – זה אפשרי? מהם התנאים?

הדירות בארץ יקרות, יקרות מאוד.

אי אפשר למצוא שום דבר סביר בפחות ממיליון, ולמרות שיש דירות קטנות בפריפריות גם בחצי מזה – הן השקעה הרבה פחות טובה, משתלמת או כדאית.

לישראלים רבים יש הון עצמי, אך לא משהו שיספיק לדירה פה בארץ, או לפחות לדירה כמו שהם רוצים פה בארץ.

זה מוביל ישראלים רבים להמשיך לאפשרות אחרת שקורצת להם – דירה בחו"ל.

המחירים הרבה יותר ריאלים ואפשר להשקיע סכום סביר ולהנות מתשואות יפות מאוד.

איך קונים דירה בחו"ל? איך מקבלים משכנתא לדירה בחו"ל? ככה תשקיעו את הכסף שלכם בצורה נכונה וטובה מעבר לים.

משכנתא לדירה בחו"ל – רק נגד נכס קיים בארץ

לצערי הרב, האפשרות של לקיחת משכנתא מבנק פה בארץ עבור רכישת דירה בחו"ל אפשרית אך ורק למי שיש לפחות 50% נכס פה בארץ.

כלומר, אם יש לכם נכס פה בארץ שאתם משלמים עבורו משכנתא כבר כמה שנים, או שבמקור לקחתם מימון נמוך מ-50% עבורו – אתם יכולים לעשות את זה.

אתם בעצם "מחזירים אחורה" את גלגלי המשכנתא עבור הנכס הזה, וחוזרים להיות שייכים אך ורק ב-50% ממנו, אחרי שבפועל הוא היה כבר יותר מזה שלכם.

הבנק בתמורה מספק לכם הלוואת משכנתא על חלק הנכס שהחזרתם. הנה דוגמא: נניח ויש ברשותכם נכס שאתם משלמים עליו משכנתא ששוויו היום בשוק 2 מיליון שקלים.

קרן המשכנתא שעוד יש לכם לשלם עליו היא על סך 500 אלף שקלים, כלומר, הנכס כבר שלושת רבעי שלכם.

אתם יכולים לחזור להיות חייבים לבנק על הנכס מיליון שקלים – חצי משווי הנכס, לחזור אחורה במשכנתא 500 אלף שקלים כך שעם ביצוע הפעולה תהיה לכם יתרה על המשכנתא של מיליון שקלים.

הבנק יתן לכם הלוואה כנגד הנכס של 500 אלף השקלים אותם "החזרתם אחורה" במשכנתא על הנכס הנוכחי, ואתם תוכלו להשתמש בכסף הזה, שניתן לכם בתנאים לא רעים בכלל (לא תנאי משכנתא רגילה אבל עדיין, בריביות יפות), כדי לרכוש דירה בחו"ל.

באירופה ובארצות הברית אפשר לקנות נכסים יפים מאוד ומכובדים מאוד בסכום של חצי מיליון שקל, ויש גם אזורים עם נכסים יפים ומבוקשים בהרבה פחות מזה – זה לא ישראל שבה פחות מ- 7 ספרות אי אפשר להשיג שום דבר סביר.

דירות בארה"ב ובאירופה יכולות לעלות 170 אלף שקלים ועד כחצי מיליון שקלים לדירות יפות למדי עם תשואה לא רעה בכלל.

דברים נוספים שחשוב לדעת כדי לחשב כדאיות לקיחת משכנתא לדירה בחו"ל

ממש כמו בארץ – העלות לא מתחילה ונגמרת במשכנתא כלל וכלל. יש עוד עלויות של הוצאות ודברים לשקול, אל תשכחו להכניס את הדברים הבאים לתחשיבים שלכם:

• מיסים במדינת היעד – למי צריך לשלם וכמה כאשר קונים שם דירה.

 

• עורך דין מקומי במדינת היעד – יש לבדוק מהן העלויות המקובלות עבור עורך דין מולו תחתמו על החוזה, עורך דין מקומי.

 

• אתם כנראה תעזרו במתווך מאחר ויהיה לכם קשה להראות את הנכס לרוכשים מקומיים פוטנציאלים – בדקו עלויות תיווך מקובלות במדינה בה אתם קונים את הדירה.

 

• במהלך העסקה אתם תצטרכו להגיע לנכס, לראות אותו ולטפל בכמה דברים לפחות פעם אחת, ולרוב פעמיים-שלוש מינימום. הכניסו לחישובים שלכם עלות הטיסה והלינה במדינה בה אתם רוכשים את הנכס, ואת ימי העבודה שתפספסו פה בארץ בזמן שתהיו שם, בקרבת הנכס, בזמן שתסעו לשם.

 

• בדקו היטב האם יש חברות ניהול עבור הבניין בו הנכס נרכש להם יש להפריש סכום חודשי, או אם יש תשלומים נוספים עבור ועד, ארנונה לרשות המקומית וכדומה.

 

• אם אתם מסתייעים בחברה לרכישת נכסים בחו"ל (פה בארץ או בחו"ל) – ישנן חברות שינהלו את כל הסיפור עבורכם. חברות שמציגות לכם נכסים, ידאגו להשכיר את הנכס בחו"ל, לתחזק אותו, ולדאוג לשוכרים חדשים בתקופות מעבר. הרבה בלאגן וכאבי ראש מיותרים ירדו ממכם אבל חשוב לדעת כי כמובן יש לזה עלויות לא קטנות בכלל, וגם ישנם תקדימים למקרים בהם היו רמאויות ועוקצים סביב חברות כאלו.

נכסים שהוצגו למשקיעים שלא באמת היו קיימים, נכסים שהיו קיימים אבל מצבם היה איום ונורא מבחינת תשתית ושיפוץ והיה קשה להשכיר, נכסים על הנייר שלא הושלמה עבודת הבניה שלהם במועדים שנמסרו למשקיע או בכלל, ועוד מקרים לא נעימים.

 

מלבד משכנתא הפוכה מול הבנק כמו שתיארתי – אילו עוד אפשרויות מימון יש?

חוץ ממשכנתא הפוכה על נכס קיים פה בארץ, במידה ואין ברשותכם נכס או לפחות 50% מנכס, תצטרכו לפנות לאפשרויות מימון נוספות. יש לכם שתי אופציות: האפשרות הראשונה היא לקבל מימון מחוץ לבנק, מחברות הלוואה למיניהן.

תצטרכו לגשת לחברות מימון והלוואה חוץ בנקאיות, להסביר שברצונכם לרכוש נכס בחו"ל, להראות את כל ההוכחות והמידע על הנכס, ולקבל מימון.

האפשרות השניה היא לקחת משכנתא מהבנק – אבל לא בנק בארץ, אלא בנק בחו"ל, במדינה שבה אתם מעוניינים לרכוש את הדירה.

בשביל לנצל את האפשרות הנוחה (והזולה!) הזו, תצטרכו להיות אזרחי המדינה בה אתם רוכשים את הדירה. זה הזמן שבו הדרכון הזר שעשיתם סוף סוף ישתלם לכם, ותוכלו לנצל את האזרחות לטובת משכנתא מקומית ורכישת דירה במדינה אחרת.

 

האפשרות קורצת אבל אתם לא מבינים בזה? קחו אנשי מקצוע!

אני ממליץ בחום למי שיש ברשותו סכום של כסף או נכס בארץ ורוצה להשקיע בנכס בחו"ל, אך מפחד קצת (הריחוק הפיזי מהנכס ואי הכרות עם המנטליות והמדינה בה הנכס נרכש יכולים להיות מעט מתעתעים).

לא לוותר על האפשרות מאחר ועם הכוונה ומקצועיות זו יכולה להיות החלטה כלכלית נבונה מאוד.

קחו אנשי מקצוע – יועצי משכנתאות או חברות מתמחות.

כפי שאמרתי מקודם יש חברות מקומיות פה בארץ שיכולות לנהל ולטפל בשבילכם בהכל – רק תביאו כסף להשקעה, הן יציגו בפניכם את הנכסים שברשותן, יספרו לכם על התשואות, ידאגו לשוכרים ולתחזוק של כל העסק במדינה המרוחקת.

זקוקים למימון או משכנתא? קחו יועץ משכנתאות אלא אם בא לכם להכנס להרפתקאה הזו לבד או אם אתם מבינים בזה היטב.

כשאתם ניגשים ליועץ משכנתאות, כדאי מאוד שזה יהיה מישהו עם ניסיון בתחום – לא בתחום המשכנתאות באופן כללי אלא ספציפית במימון ומשכנתא עבור השקעה בחו"ל.

קחו מישהו שכבר העביר לקוחות בדרך הזו כמה וכמה פעמים בעבר, מכיר את התהליך ויכול לעזור לכם להשיג מימון או משכנתא בתנאים טובים עבור הרכישה בחו"ל.

 

לסיכום

אם דירה בארץ גדולה עליכם ואתם עדיין מחפשים השקעה – חפשו מעבר לים.

אתם יכולים לממן את העסקה באמצעות משכנתא הפוכה – מישכון נכס קיים פה בארץ, במידה ויש ברשותכם נכס קיים או לפחות 50% של נכס קיים.

אל תשכחו להכניס לחישוב מיסים במדינה המרוחקת, עורכי דין, נסיעות לטיפול בעסקה במדינת היעד, ועלויות נוספות לחברות ניהול, ארנונה וכדומה.

אם הבנק לא משתף איתכם פעולה – פנו למימון חוץ בנקאי.

בכל מקרה דעו לכם שמדובר בהרפתקאה לא קטנה ואם אתם חוששים אבל עדיין רוצים להשקיע בדירה בחו"ל – קחו חברות מתמחות שיעזרו לכם בתהליך, ו/או יועץ משכנתאות שמתמחה בגיוס מימון להשקעה בנכסים בחו"ל.