משכנתא הפוכה לפנסיונרים – משכון הבית לטובת רווחה כלכלית

אם עברתם את גיל 60, כדאי שתכירו את המוצר משכנתא הפוכה לפנסיונרים, יכול להיות שהכלכלה הישראלית קשה גם לכם. המשכורת מפסיקה או שתפסיק בקרוב, הפנסיה לא גבוהה כמו המשכורת, והחיים במדינה הזו קשים לאזרחים ותיקים רבים. יש פה סוג של אבסורד. מצד אחד, רוב בני ה-60 ומעלה חיים בבתים יפים ויקרים בהרבה מקרים, אחרי ששילמו עליהם משכנתא מגיל 20 או 30 ועכשיו כבר סיימו עם המשכנתא, הבית הוא שלהם וכמו שאמרתי, בהרבה מקרים הוא גם שווה לא מעט.

מהצד השני, הם נאבקים יום יום בחיים הכלכליים בארץ כאזרחים ותיקים שמנסים לשרוד. גם אם הם לא במצב הישרדותי, הרבה מהאזרחים הותיקים והקשישים בארץ לא חיים את החיים שהיו רוצים לחיות או החיים שמגיע להם לחיות. מה אפשר לעשות? לקחת משכנתא הפוכה לפנסיונרים ולשדרג את איכות החיים – בלי השלכות נוספות מורגשות.

משכנתא הפוכה היא לא משכנתא שלוקחים בתחילת הדרך, כשמנסים לקבל מימון לדירה חדשה. משכנתא הפוכה היא משכנתא שלוקחים אחרי שהדירה כבר שלכם, כנגד הדירה.

זוהי בעצם הלוואה לכל מטרה שלוקחים כאשר הבית הוא הבטוחה להלוואה. אם יש ברשותכם נכס, אתם מעל גיל 60, ואתם רוצים או זקוקים לסכום גדול של כסף – משכנתא הפוכה זה קלאסי עבורכם.

אז מה זה בעצם משכנתא הפוכה לפנסיונרים?

משכנתא הפוכה לפנסיונרים היא הלוואה לכל מטרה, שמיועדת לבני 60 ומעלה, ומאפשר להלוות סכום גדול של כסף כנגד משכון חלק מהדירה שברשות הלווה. אפשר לקבל עד 50% משוויו הנוכחי של הבית שיש ברשותכם באמצעות משכנתא הפוכה לפנסיונרים.

אז לקחתם את ההלוואה – ומה קורה מאותו רגע? איך ההחזרים מתנהלים? אז זה הדובדבן שעל הקצפת – אין החזרים.

קיבלתם "בוחטה" של כסף ואין החזר חודשי על ההלוואה הזו. לא מחזירים את הכסף במיידי, לא בחלקים חודשית, זה שונה מהלוואות רגילות שאתם מכירים. את הכסף מחזירים בכל נקודת זמן שבו תרצו לפרוע את המשכנתא ההפוכה, או לכל המאוחר עד שנה אחרי שהלווה האחרון נפטר.

במידה וזוג אזרחים ותיקים לקחו לעצמם משכנתא הפוכה לפנסיונרים והם נהנים מהכסף בלי להחזיר אותו, אותו זוג נפטר, ושנה אחר כך הכסף לא הוחזר על ידי היורשים, הבנק ימכור את הדירה ויפרע את ההלוואה, והעודף יעבור לידי הלווים.

ברוב המקרים זה לא קורה – היורשים מממשים את הנכס בעצמם אחרי פטירת הוריהם, ופורעים את ההלוואה. בגדול, המשכנתא ההפוכה אומרת לפנסיונרים – קחו המון כסף עכשיו, החזירו אותו עם ריבית בעוד המון זמן בעת מימוש הדירה כשתלכו לעולמכם.

כפי שציינתי, במידה ומעוניינים, אפשר לפרוע את ההלוואה עוד קודם, אין עמלות פירעון מוקדם וההלוואה מאוד דינמית מהבחינה הזו.

מה עושים עם הכסף? חיים טוב

תראו, משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה. אפילו לרכישת רכב, עזרה לילדים, נופש מפנק – כל דבר.

אבל האמת היא שכשמדובר בפנסיונרים, ברוב המקרים הם לוקחים משכנתא הפוכה ופשוט מתחילים לחיות טוב יותר, משדרגים את איכות החיים שלהם.

אם אותו פנסיונר או זוג פנסיונרים חיים בדירה בבעלותם ששווה 2 מיליון שקלים, הם יכולים לקבל בבום לחשבון הבנק שלהם מיליון שקלים, עד 50% משווי הנכס שבבעלותם, ופשוט להתחיל לחיות טוב עם בוסט של מיליון שקלים. אין החזרים, אין לחץ, אין כלום, פרט לעוד מיליון שקלים בחשבון הבנק. לחיות טוב, על חשבון הנכס שקניתם במשך 20 או 30 שנה. למה לא?

 

מי יכול לקחת משכנתא הפוכה לפנסיונרים?

•  אנשים עם נכס שלם בבעלותם מעל גיל 60. למה רק מעל גיל 60? ובכן, הבנק ירצה את כספו בחזרה תוך זמן סביר, לכן אנשים עם נכס שלם בבעלותם בני 30 לא יכולים לקחת משכנתא הפוכה באופן דומה (למרות שגם להם יש פתרונות משל עצמם), זה לבני 60 ומעלה – בעיקר פנסיונרים שהמשכורת שלהם התקצצה משמעותית אחרי שהפכה לפנסיה.
• שווי הדירה מעל למיליון ש"ח בלבד לפי הערכת שמאי עדכנית.
• התנהלות כלכלית תקינה, ללא חובות, עיקולים וכדומה. לאנשים עם חובות שיש ברשותם נכס יש פתרונות אחרים כדי להפוך את הנכס לכסף ולצאת מהחובות (מיחזור והגדלה של המשכנתא לדוגמא, איחוד חובות לתוך המשכנתא ועוד).
• לבני 60 ומעלה שהדירה לא לחלוטין שלהם, אבל כמעט שלהם, כלומר, היתרה לסילוק על המשכנתא שלהם נמוכה – הבנק בהרבה מקרים יאשר את המשכנתא ההפוכה לפנסיונרים.

 

הבעייתיות המשפחתית שבמשכנתא ההפוכה לפנסיונרים

נניח שאדם, מעל גיל 60, שהתקצצה לו המשכורת לפנסיה, מחפש איך לקבל כסף כהלוואה בתנאים הכי נוחים שיש. למעשה, מבלי להחזיר אותה כלל וכלל.

הוא לוקח את הבית שלו, ממשכן אותו, מקבל המון כסף מהבנק, כסף שהוא בעצמו לא צריך להתמודד עם ההחזר שלו באמצעות המשכנתא ההפוכה לפנסיונרים.

אם מדובר בפנסיונר קשה יום, הוא משתמש בכסף בשביל אוכל, בגדים, צרכים בסיסיים ביתיים וכדומה. אם מדובר בפנסיונר שעשה את המהלך בשביל להתפנק, הוא מתחיל לטייל בעולם, לשפץ את הבית, לחיות ברמה גבוה יותר ולהנות מהחיים באמצעות הכסף שקיבל. אבל מה? מתישהו כן צריך להתמודד עם החזר ההלוואה.

מתי? כשהלווה נפטר, היורשים מוכרים את הדירה ומחזירים את ההלוואה עם הריבית – כלומר – הילדים של הלווה החוגג צריכים להתמודד בפועל עם החזר ההלוואה.

הם יכולים גם לא להתמודד עם החזר ההלוואה, ותוך שנה מרגע הפטירה הבנק ימכור את הדירה ויפרע בעצמו את ההלוואה, וישאיר להם את השארית.

נגיד שמדובר בהליך בירוקרטי פשוט (למרות שזה לא נכון, מכירת דירה והחזרת הלוואה לבנק מכספי מכירת הדירה זה לא תהליך פשוט, תהליך מורכב שהאב ו/או האם השאירו לילדיהם לזמן שאחרי שהם ילכו לעולמם), יש עוד קאטש.

נהוג מאוד שההורים משלמים חיים שלמים על דירה שגם מרימה ערך, וכשהם מסיימים עם המשכנתא הם ממשיכים להחזיק בדירה ובסיום חייהם מורישים אותה לילדים.

כאשר פנסיונר לוקח משכנתא הפוכה, הוא משדרג לעצמו את החיים, אבל "מוכר" חלק מהדירה שנהוג להוריש את כולה לילדים – לבנק. לילדים תשאר הרבה פחות ירושה כי הפנסיונר התחשק לו להתחיל לחיות חיים טובים יותר לעת זיקנה, ולחלק את הירושה שלהם עם שותף נוסף – הבנק.

אישית, אני חושב שזו תקין, וזכותו של פנסיונר שעבד קשה כל החיים לנצל את הנכס שברשותו כדי להתפנק קצת בישורת האחרונה. בפועל, אין לי ספק שמדובר בדבר שגורם להרבה חיכוכים ופנים זועפות בקרב משפחות בכל המדינה.

 

איך מקבלים משכנתא הפוכה לפנסיונרים?

בתור האופציה הראשונה – פונים לבנק. אם ההתנהלות הכלכלית שלכם תקינה ואין אירועים שליליים חריגים בהיסטוריית ההתנהלות הכלכלית שלכם, סביר מאוד להניח שהבנק יאשר לכם את ההלוואה. אתם מבינים שמבחינת הבנק אין יותר מידי מעצורים בדרך.

לא מעניינת אותו ההכנסה שלכם או מצבכם הכלכלי, אין החזר כדי שהוא ישקול אישור של ההלוואה לפי כושר ההחזר – הוא רק רוצה לראות שיש נכס חביב ונחמד שיחזיר לו את ההלוואה עוד 10 או 20 שנה, לכל היותר, אם לא תחזירו אותה בעצמה.

למרות התנאים המאוד קלילים לאישור ההלוואה, אם בכל זאת הבנק לא מאשר לכם משכנתא הפוכה, אתם יכולים גם לפנות לגופי הלוואה חוץ בנקאיים, שיתנו ריבית קצת פחות טובה מהבנק, אבל עשויים לאשר את ההלוואה. אם כבר הזכרנו את הריבית – הריביות טובות יותר מרוב ההלוואות שקיימות כיום בשוק, אם כי הן לא מגיעות לריביות הטובות שיש במשכנתא. הריביות במדוייק תלויות כמובן בגיל הלווה, מצב ושווי הנכס, מצבו הכלכלי של הלווה, ועוד.

כאמור, אי אפשר לצפות לריביות של משכנתא, למרות שיש כנגד ההלוואה בטוחה חזקה – הנכס – וזאת מאחר והבנק לא מקבל חלק קטן מההלוואה כל חודש, אלא צריך לחכות שנים רבות עד שיראה את הכסף שלו בחזרה.

את הכסף אתם מקבלים כסכום חד פעמי גדול לחשבון, או שאתם יכולים לבקש אותו "בחתיכות" בתקופות זמן משתנות, לפי הדרישה והרצון שלכם, כדי שתהיה לכם קצת יותר שליטה.

 

רוצים חיים טובים יותר? זה יעלה לכם…

מלבד הריבית, שכפי שאמרתי היא לא בדיוק קטנטונת אבל בהחלט טובה וסבירה, יש גם עלויות מסביב, דומות ומזכירות את העלויות שיש כשלוקחים משכנתא חדשה. שמאי להערכת שווי הנכס, עורך דין שמולו תחתמו על מסמכים ותקבלו הסברים, איבוד שעות עבודה בתיזוזים, בירוקרטיות ופגישות מול הבנק וכדומה. ההלוואה תכניס לכם כסף אבל גם תעלה לכם, עוד לפני שמדברים על הריביות בכלל, כ-10,000 שקלים פחות או יותר.

אם בחרתם להפסיק עם ביטוח הדירה כשסיימתם עם המשכנתא על הדירה והיא הפכה ל-100% שלכם, תאלצו להחזיר אותו לפעילות ולבטח את הדירה לטובת הרוגע של הבנק, אז יש לכם גם הוצאה חודשית חדשה ומתמשכת מעכשיו.

 

למה המשכנתא ההפוכה לפנסיונרים כל כך נוחה?

משכנתא הפוכה לפנסיונרים פותרת את האבסורד, שלפיו אדם מבוגר מתקשה כלכלית, ובמקביל חי בבית לא זול ואף יקר ששייך לו. הפתרון המתבקש הוא מישכון הבית לטובת רווחה כלכלית. אותם אזרחים ותיקים הם בעלי נכס, אך חסר להם כסף למחיה המון פעמים. הפנסיה של רוב האזרחים המבוגרים לא מספיקה לניהול המשך חיים תקינים, וקצבאות הזקנה זעומות.

הלווה ממשיך ללון בנכס כאוות נפשו ללא שום סנקציות. אמנם הנכס ממושכן להלוואה, אבל אין שום השלכות ישירות על שייכות הנכס ללווה.

הלווה יכול לעשות מה שירצה בכסף, לא רק לשפר את איכות חייו – מדובר בהלוואה לכל מטרה שתרצו. אין החזרים חודשיים ואין הגבלת זמן להלוואה – זוהי למעשה ההלוואה הכי נוחה שאפשר לקחת. זו אולי ההלוואה היחידה שאמנם מקלה כלכלית אך לא מוסיפה עומס נפשי של החזרים במקביל.

בנוסף, אין צורך בביטוח חיים, שבמצב של משכנתא רגילה הוא הכרחי. לא נעים להודות בכך, אבל הבנק שמח שאין צורך בביטוח חיים ואפילו "יעדיף" ש"תמותו מהר יותר", סליחה על איך שזה נשמע… ברוב המקרים ההלוואה לא נפרעת בעוד הלווה בחייו, אלא רק אחרי שנפטר, עד שנה אחרי שנפטר לכל היותר. רק בשלב הזה הבנק מקבל את כספו חזרה.

זה שאין צורך בביטוח חיים זה גם חוסך את העלות הזו (אלא אם כמובן יש ברשותכם ביטוח חיים מרצונכם), וגם מאפשר לאזרחים מבוגרים יותר לקחת את המשכנתא ההפוכה לפנסיונרים, שכן למבוגרים מאוד לא מאשרים ביטוח חיים.

ההלוואה דינמית מאוד.

אין קנסות פירעון מוקדם וניתן לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון אם תרצו ויהיו לכם האמצעים לכך.

 

אז בעצם למה לא?

יש כמה סיבות שבגללן אולי תעדיפו להמשיך את חייכם הבוגרים ללא משכנתא הפוכה לפנסיונרים. הראשונה היא שיש בזה סיכון קטן מסויים – שערך הנכס שלכם ירד וחוזק הבטוחה להלוואה ירד יחד איתו.

בכזה מקרה הבנק כנראה יבקש ריביות גבוהות יותר. אני יודע שזה נשמע לכם תלוש מהמציאות, אבל אנחנו מדברים על הלוואה לטווח ארוך מאוד של עשרות שנים, אי אפשר לדעת האם הנכס שלכם ישמור או יגדיל ערך, הוא יכול, בטווח כל כך גדול של זמן, גם להוריד ערך.

זו גם הסיבה שבגללה הבנק מאפשר לכל היותר, ללקוחות המתאימים, עד 50% מערך הדירה הנוכחי. במידה וערך הדירה יורד, הריבית תעלה, והבנק יבקש יותר וגם יוכל לקבל יותר באמצעות מחיר הדירה הנוכחי בעת פירעון ההלוואה. אם הדירה שלכם שוות ערך, מבוקשת ובאזור טוב, זה פחות אישיו, אני יודע, למרות ששוב – לא ניתן לדעת מה יהיה עוד 20 שנה.

דבר נוסף, זו אופציה מפתה מאוד אבל חשוב להבין מה קורה פה בעצם כשאתם עושים את זה.

שילמתם כל החיים שלכם על בית, חודש אחרי חודש, אלפייה אחר אלפייה, הפרשתם מההכנסות שלכם כדי שהבית הזה יהיה שלכם. ואז, פתאום, אחרי שסיימתם סוף סוף, אתם מחזירים את הבית להיות שייך בשותפות עם הבנק.

בגלל שמדובר באופציה מפתה של הלוואה שמנמנה בתנאים סופר נוחים שאפילו לא צריך להחזיר, הרבה אנשים מתפתים ולוקחים משכנתא הפוכה לפנסיונרים אפילו אם זה לא כורח ההכרח. הם מסתדרים, מצבם הכלכלי סביר, הפנסיה וקצבת הזקנה די מספיקים להם, ואם חיים חיים טובים ויפים ללא חובות או קשיים כלכליים.

בא להם להתפנק אז הם משתמשים בכלי הזה כדי לחיות חיים מעולים, ועל הדרך, "מוכרים" חלק מהדירה שהם עבדו כל כך קשה במשך שנים רבות להשיג. במקביל, כמובן, כפי שאמרתי, צריך לבשר לילדים את הבשורה המרה: הירושה שלכם מתקזזת. אם זה נעשה כשזה לא כורח ההכרח, כמובן שהילדים צפויים אפילו פחות להבין ולקבל את זה – ההורים שלהם חותכים להם בירושה בשביל החיים הטובים והפינוק.

כמה כסף אתם מתכוונים לקחת וכמה אתם יכולים לקחת לפי הבנק? חשוב לבדוק ולהבין מראש. אם אתם בני 60 ומאושרים לכם 300,000 שקלים, חשוב להבין שזה לא יספיק לכל החיים כנראה, רק לכמה שנים, בטח אם תחיו בפזרנות ולא תנצלו את הסכום בחלקים קטנים לאורך זמן.

ואז, איפשהו בגיל 65 בערך, סיימתם לכלות 300,000 שקלים ב-5 שנים, והחיים הטובים אליהם התרגלתם נפסקים. חוזרים לחיות על הפנסיה והקצבאות, הברז נסגר.

זה משהו להזהר ממנו, חיים טובים ונוחים שמפסיקים בגיל 65 או 70 זה כמעט טראומתי. ככל שתדחו יותר את נטילת המשכנתא ההפוכה וכל שתצליחו לשכנע את הבנק לסכום גבוה יותר (לכל היותר 50% מערך הדירה הנוכחי), ככה תוכלו לתכנן את ההלוואה נכון כך שתספיק לכם לכל החיים.

אל תשתגעו עם הכסף – הוציאו אותו בהדרגה. ומה אם תחיו עד גיל 120? אולי הכסף בכל זאת לא יספיק לכם עד סיום חייכם, אבל זו סיבה למסיבה בכל מקרה.

ומה אם פתאום חס ושלום תלכו לעולמכם בגיל 72? אז אולי הייתם יכולים להסתדר גם בלי ההלוואה הזו, ואולי גם לא הספקתם להנות מכל הכסף, והיה עדיף שהייתם מבזבזים אותו קצת יותר מהר ונהנים? הלוואה מהסוג הזה, "הלוואת הישורת האחרונה" (לא רציתי לומר "הלוואת סוף החיים") היא מלאה בסימני שאלה מסביב, וקשה מאוד לתכנן אותה נכון רק כי לא ממש יודעים לכמה זמן לקחתם אותה.

הסיבה המרכזית שכל יועץ פיננסי חיכה שאספר לכם עליה – היא כי נדלן, במיוחד אם אין עליו כבר משכנתא, לא סתם זוכה לכינוי "נכס". לא סתם אנשים משקיעים בנדלן וקונים דירות רק כדי למכור אותם אחר כך ברווח.

כבר זמן רב שמחירי הדירות עולים, ולכם יש דירה – למה להפטר מחלק ממנה? כבר שילמתם את המשכנתא, היא כבר שלכם לחלוטין 100%, יש בידיכם נכס, שהיה מחוייבות גדולה במשך זמן רב אבל בנקודת הזמן הזו הוא כבר נכס אמיתי של ממש שיכול לתרום לכם לא מעט, וככה תוותרו על חלק נכבד ממנו? ככל שתחזיקו בנכס יותר זמן ולא תמהרו לחלוק אותו עם הבנק, ככה תהנו יותר מעליית הערך שלו, כאשר הוא 100% שלכם עד הנשימה האחרונה.

על הנייר, לחלוק נכס כל כך יקר ערך שגם מגדיל את ערכו עם הזמן עם הבנק – זה נשמע כמו רעיון לא בריא. רק אם מוכרחים.

בעקבות כל ה"למה לא" הזה שציינתי לגבי המשכנתא ההפוכה לפנסיונרים, חשוב שתדעו שיש גם פתרונות אחרים שיכולים לעזור במצבכם, חלקם הגדול לא בהכרח סובל מהחסרונות הבולטים של המשכנתא ההפוכה לפנסיונרים.

 

אלטרנטיבות למשכנתא ההפוכה לפנסיונרים

• דיור מוגן – מכרו את הדירה שברשותכם או התחילו להשכיר אותה, והכנסו לדיור מוגן. בדרך כלל לאנשים שיש דירה ששילמו עליה עשרות שנים והיא שלהם, יש מספיק תקציב כדי לעבור לדיור מוגן מפנק מאוד. גם המשפחה תקבל את זה טוב יותר, זו אופציה מקובלת ונהוגה יותר בימינו.
• מעבר לדירה קטנה יותר – הילדים כבר עזבו, אתם לבדכם או לכל היותר זוג, מתגוררים בדירה משפחתית. אתם יכולים למכור את הדירה שלכם ולעבור לדירה צנועה יותר (בקניה או בשכירות), או לא למכור אותה ולהתחיל להשכיר אותה תוך כדי רכישה / שכירות בנכס צנוע יותר מכספי חסכונות שצברתם במשך השנים ובאמצעות כספי המכירה או השכירות. את השכירות או הכסף ממכירת הדירה הגדולה, תוכלו לנצל כדי להתפנק לקראת סוף חייכם. הילדים יקבלו את זה מעולה מאחר ועדיין יהיה ברשותכם נכס נחמד להוריש להם.
• לרוב האזרחים הותיקים יש חסכונות, פקדונות, תוכניות למיניהם שנאספו להם במהלך השנים. על חלקם, יש סיכוי שאתם אפילו לא יודעים, לא זוכרים או שאפילו לא הייתם מודעים לקיומם כבר הרבה זמן. תוכלו להעזר בשירותי הר הכסף והר הביטוח כדי לגלות כסף נוסף שיש ברשותכם, ולהשתמש בו במקום בהלוואה חדשה שתיקחו.

 

לסיכום

משכנתא הפוכה לפנסיונרים היא הלוואה לכל מטרה שניתן לקחת כנגד מישכון בית שברשותכם ושייך לכם אחרי גיל 60. זה פתרון מעולה למי שהשקיע במשכנתא כמעט כל חייו וכעת מתקשה לשרוד את החיים הכלכליים אחרי שהמשכורת הפכה לפנסיה והקצבאות הזעומות לא מספיקות.

אפשר לקבל עד 50% משווי הבית הנוכחי, מקבלים בום של כסף לחשבון הבנק ולא צריך להחזיר אותו עד שהלווה נפטר או עד שהדירה נמכרת. לכל היותר שנה אחרי שהלווה נפטר, אם ההלוואה לא נפרעה, הבנק מוכר את הנכס ומקבל את כספו. אפשר גם לפרוע מוקדם יותר ללא קנס אם אפשר.

אם אתם רוצים לחיות טוב יותר בחייכם הבוגרים – משכנתא הפוכה לפנסיונרים תשדרג לכם את החיים משמעותית.

המשכנתא ההפוכה לפנסיונרים קלה לאישור, במידה ולמרות זאת הבנק לא מאשר – זה אפשרי גם מחוץ לבנק. לא צריך ביטוח חיים, לא צריך כושר החזר כי אין החזר – האישור ממש קליל.

יש גם חסרונות – הילדים יכעסו שהירושה שלהם מתקזזת, ולא לשכוח שאתם חולקים נכס שהשקעתם בו ושילמתם עליו כל חייכם עם הבנק. זה מפתה אבל חשוב לא להשתמש בזה כשלא צריך. אפשר במקום אולי לעבור לנכס קטן וצנוע יותר או להכנס לדיור מוגן אחרי מכירת הדירה, אלו גם אפשרויות טובות, או לחפש כספים אבודים ונשכחים שיש לכם בכל מיני תוכניות חיסכון ופקדונות, ולנצל אותם במקום.