מס רכישה שונה באופיו ממסים אחרים, בעוד שרוב המיסים משולמים על הרווחים שהרווחנו, לא על ההשקעה ולא על ההפסדים, אלא על רווחים מהכנסות מעבודה, במס רכישה אנו לא משלמים על רווחים, אלא על ההשקעה. זהו מס המשולם כאשר אנחנו רוכשים נכס נדל"ן או מקרקעין.
מס רכישה נוצר כנראה מאילוצי תקציב ובמטרה להשפיע על שוק הנדל"ן ועל רמת המחירים ובמיוחד על שוק הדירות להשקעה.
חשוב להבדיל בין מס שבח למס רכישה. מס שבח אנו משלמים כאשר אנו מוכרים נכסי נדל"ן ברווח ואילו מס רכישה אנו משלמים רק על ההשקעה, כאשר אנחנו רוכשים את הנכס.
מס רכישה – 8 דברים שחשוב לדעת
מס רכישה מתייחס לרכישת נכסים שונים וקרקעות. אך עיקר העניין נסוב סביב רכישה של דירת מגורים. בעת קניית דירה למגורים מעניקות רשויות המס הקלות במס רכישה.
מס רכישה מפריד בין סוגי הרוכשים. הוא מבדיל בין מי שרוכש דירה ראשונה או יחידה לבין מי שרוכש דירה נוספת להשקעה. הרציונל של המס הוא שכל מי שרוכש דירה אחת למגורים או משפר את הדיור ישלם פחות מס מאלו שיש להם מספר דירות, והם מקיימים פעילות נדל"נית מניבה.
מה ההבדל בין דירה ראשונה לדירה יחידה? באופן עקרוני ייתכן כי בעבר כבר רכשתם דירה, אך היא כבר אינה בבעלותכם. לפיכך הדירה שאתם קונים כעת היא אינה דירה ראשונה, אך היא דירה יחידה. כך או כך, מס הכנסה מאפשר לרוכשים דירה ראשונה או דירה יחידה לשלם מס רכישה מופחת במטרה לעודד זוגות צעירים או משפחות לקנות דירות ולגור בדירות בבעלותם.
רשות המיסים מכירה במצבים שבהם רוכשים של דירה יחידה יכולים להחזיק בבעלותם שתי דירות. מצבים אלו מתרחשים כאשר הנישום מוכר את הדירה הקודמת וקונה במקומה דירה אחרת. יוצא שבתקופה מסוימת הוא מחזיק בבעלותו שתי דירות, את הדירה הישנה שאותה הוא עדיין לא מכר ואת הדירה החדשה שאותה הוא כבר קנה.
במצבים אלו רשות המיסים נותנת לרוכש חלון הזדמנויות ופוטרת אותו מתשלום ממס רכישה על הדירה השנייה במשך שנה וחצי, תקופה שבה עליו למכור את הדירה הראשונה ולהישאר רק עם הדירה השנייה.
מס רכישה הוא מס פרוגרסיבי. ככל שמחיר הנכס יקר יותר, כך תשלום המס יהיה גבוה יותר. המס משולם בהתאם למדרגות מס, ושיטת התשלום זו מאפשרת את תשלום המס כפקטור של היקף העסקה. בעסקאות של רכישת דירות במחיר נמוך, או שלא תשלמו מס בכלל או שתשלמו מס בדרגה נמוכה, ואילו בקנייה של דירות יוקרה תשלמו מס רכישה בסכום גבוה הרבה יותר. השיטה גם מאפשרת לעשות הבחנה בין רוכשי דירה ראשונה לבין רוכשי דירה שנייה החייבים בתשלום מס גבוה יותר, ולכן לדעת רבים היא מאפשרת תשלום מס הוגן וצודק.
הסיבה שבגללה מחויבים רוכשי דירה שנייה בתשלום מס גבוה היא מפני שהרוכשים של דירה שנייה נחשבים בעיני הרשויות כ"משקיעי נדל"ן". המדינה, כאמור, מעוניינת לעודד מחוסרי דיור לקנות דירה ראשונה למגורים, ולכן היא מעניקה להם הנחות במס רכישה, ואילו את "משקיעי הנדל"ן" היא מעוניינת להוציא משוק הנדל"ן, ולכן היא מעלה את מס הרכישה למשקיעים.
מדרגות מס רכישה לדירת מגורים יחידה מתעדכנות אחת לשנה. גובה מדרגות המס המובא כאן נכון לשנת 2019.
- על דירה בשווי של עד 1,696,750 שקלים לא מחויב הרוכש לשלם מס רכישה.
- על המדרגה שבין 1,696,750 שקלים לבין 2,012,560 שקלים מחויב הרוכש לשלם מס רכישה בגובה של 3.5%.
- על המדרגה שבין 2,012,560 שקלים לבין 5,192,150 שקלים מחויב הרוכש לשלם מס רכישה בגובה של 5%.
- על המדרגה שבין 5,192,150 שקלים ועד למחיר של – 17,307,170 שקלים מחויב הרוכש לשלם מס רכישה בגובה של 8%.
- על דירות במחיר של מעל 17,307,170 מחויב הרוכש לשלם מס רכישה בגובה של 10%.
כאשר מדברים על רוכש דירה, לא מדברים בהכרח על רוכש דירה יחיד. רוכש דירה, בהתאם להגדרת החוק הוא כל התא המשפחתי הכולל את בני זוג וילדים מתחת לגיל שמונה עשרה. ולכן חשוב לשים לב שאם לבת הזוג יש דירה, רכישת הדירה החדשה לא תיחשב כדירת יחיד.
מהי ההגדרה של דירת מגורים לצורך מס רכישה?
סעיף 9 ג' לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהי דירת מגורים. דירת מגורים בלשון החוק היא דירה המשמשת רק לשמש למגורים, הבנייה שלה כבר הסתיימה, היא אינה בעיצומו של תהליך הבנייה והיא כבר ראויה לשמש למגורים.
מה קורה כאשר רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין נמצאת בעיצומו של תהליך הבנייה? במקרים אלו יש לבחון את התחייבות הקבלן. אם הקבלן מתחייב בפני הקונה לסיים את תהליך הבנייה, תוגדר הדירה כדירת מגורים, אם הקבלן אינו מתחייב לסיים את תהליך הבנייה, הדירה לא תוגדר כדירת מגורים והמס עליה יהיה מס רכישה בגובה המס המוטל על מקרקעין, מס רכישה בגובה של שישה אחוז מערך הנכס.
מי שרוכש דירה לצרכי עסק ולא לצרכי מגורים, אינו זכאי להקלות ולתשלומי מס רכישה מדורגים. במקרים אלו מס הרכישה יהיה בגובה של בין חמישה אחוז לבין עשרה אחוז מערך הנכס.
אם רוכש הקונה דירה מושכרת והוא מתכוון להמשיך להשכיר את הדירה, עליו לוודא כי השוכר משתמש בדירה למטרת מגורים בלבד ולא לשימוש לעסק. אם ישתמש השוכר בדירה למגורים, ייהנה הקונה מרכישה לפי מדרגות המס של רכישת דירת מגורים.
דירת נופש – האם דירת נופש נחשבת לדירת מגורים וזכאית לתשלום מס רכישה בהתאם לדרגות מס מופחתות או שמא היא נכס אחר בתחום המקרקעין, נכס שאינו זכאי להטבת המס?
נקודה זו מהווה מחלוקת בין רוכשי דירות נופש רבים לבין רשויות המס והיא הובאה לדיון בבית המשפט מספר פעמים. מהפסיקות של בית המשפט בשנים האחרונות עולה כי מי שרכש דירות נופש אינו במעמד של רוכש דירה למגורים והוא אינו זכאי להגינות מהקלת המס בהתאם למדרגות המס.
מכאן כדאי לשים לב כי אם דירת נופש אינה נחשבת לדירת מגורים, הרי מי שמחזיק בבעלותו דירת נופש וכעת הוא רוכש דירה למגורים, תיחשב לו הדירה למגורים כדירת יחיד והוא יהיה זכאי לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המס.
חשוב לשים לב כי הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה שונה מהגדרת דירת מגורים לצורך תשלום של מס שבח. הגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח היא הגדרה אובייקטיבית בעוד שהגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה היא הגדרה סובייקטיבית. מס רכישה מתמקד בצורת השימוש של הדירה, מגורים או עסק, לעומת מס שבח המסתכל על הדירה בעיניים אובייקטיביות ולא דרך נקודת מבט סובייקטיבית, נקודת מבט של רוכש הדירה.
איזה דירות נחשבות לדירות יחיד?
אם לרוכש הייתה דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997, הדירה החדשה תיחשב כדירת יחיד.
אם לרוכש קיימת דירת מגורים נוספת, אך חלקו בדירה אינו עולה על שליש, תיחשב הדירה החדשה כדירת יחיד.
אם הרוכש קיבל בירושה דירת מגורים, אך חלקו בה אינו עולה על 50% תיחשב הדירה החדשה כדירת יחיד.
אם לרוכש יש בתקופה מסוימת שתי דירות, אך הוא מתכוון למכור את הדירה הישנה בתוך שנה וחצי, תיחשב הדירה החדשה כדירת יחיד.
המס על רכישת דירה שנייה
כל מי שרוכש דירה שנייה לא ייהנה מההקלה של רכישת דירה כמו מדרגות המס ברכישת דירת יחיד.
תשלומי המס שיהיה עליו לשלם הם, נכון לשנת 2019:
עד 5,192,150 שקלים יהיה עליו לשלם 8% ומעל לסכום זה, 10%.
שווי דירת המגורים נקבע לפי השווי שלה בשוק, ממוכר ברצון לקונה מרצון. המעורבים רשאים לחשב את גובה מס הרכישה בהתאם לנתונים שבידם ובהתאם להערכות המקובלות בשוק הנדל"ן. אם יעריך מנהל מיסוי המקרקעין ששווי הדירה סביר ושומת המס תקינה, הוא יאשר את השומה.
תקנות מס רכישה מתייחסות לאפשרויות נוספות
פינוי בינוי – הדירה שאותה מקבל הדייר במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו בתמורה לדירה הישנה, פטורה ממס רכישה.
העברת נכס בין בני זוג הנמצאים בהליך גירושין אינה נחשבת לעסקת מקרקעין, ולכן היא פטורה מתשלומי מס רכישה.
כאשר בני זוג מעבירים את הבעלות על הנכסים ביניהם, הם חייבים במס רכישה. אם, למשל, לבעל יש דירה אשר רשומה על שמו ולאישה גם יש דירה הרשומה על שמה, והם רוצים לרשום את הרכוש באופן שוויוני, כלומר לרשום מחצית מהדירה שלהם על שם בן הזוג האחר, ייחשב הדבר כאילו כל אחד מבני הזוג קנה מבן הזוג האחר מחצית מהדירה ויהיה עליו לשלם מס רכישה.
במקרה של מוות של אחד מבני הזוג מקבל הצד השני את הנכסים והוא פטור מתשלום מס רכישה.
מי שמקבל דירת מגורים במתנה, ללא תמורה, ישלם מס רכישה בגובה של שליש מהסכום שאותו היה עליו לשלם אילו רכש את הדירה.
העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים המתגוררים יחד באותה הדירה במתנה פטורה מתשלום מס רכישה. אם הם אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, הם ישלמו מס רכישה בגובה של שליש מהסכום שהיה עליהם לשלם אילו רכשו את הדירה.
רכישת דירה מפרויקט תמ"א 38 נחשבת כרכישת כל דירה אחרת, ללא התחשבות בכך שהדירה נבנית במסגרת תמ"א ,38 והיא חייבת במס רכישה. אך דיירי הבניין שמקבלים דירה משובחת אינם חייבים בתשלומי מס רכישה מאחר ולא התבצעה כאן פעולה של רכישה.
קבוצות רכישה – קיימת מחלוקת ארוכת שנים בין רשויות המס לבין קבוצות רכישה איך ממסים דירות שנבנות במסגרת קבוצת רכישה. האם הרכישה תחושב כקניית דירת מגורים ותזכה להקלות בהתאם למדרגות המס או שהרכישה תיחשב כקניית קרקע ותידרש לשלם מס רכישה בגובה של 6%.
תיקון 69, תשע"א 2011 שם קץ למחלוקת. לפי התיקון רכישת נכס במסגרת של קבוצת רכישה תיחשב כקניית נכס מוגמר ולא כקניית קרקע והמיסים עליה יהיו בהתאם לרכישת הקרקע.
דירה שניתנה בירושה פטורה מתשלום מס רכישה או זכאית להקלה במס בהתאם למספר תנאים.
מי זכאי להנחות בתשלומי מס רכישה?
רשות המיסים מעניקה הקלות בתשלומי מס רכישה לזכאים ומחייבת אותם בתשלום מס רכישה מופחת או בפטור מתשלום מס רכישה.
נכים – נכים בעלי דרגת נכות של 100% שהוגדרו כנכים לצמיתות או בדרגת נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים ומוכרים כנכים בהתאם להגדרות הביטוח הלאומי.
נכים שנקבעו להם דרגת אי כושר השתכרות בגובה של 75% לפחות, לצמיתות.
נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות, והוא קטוע יד, רגל או משותק.
נכה שנפגע בתאונת דרכים ונקבעה לו נכות בגובה של 50% לפחות, לצמיתות.
נכה בהתאם לחוק הנכות או נכי המלחמה בנאצים שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות בגובה של 19% לפחות,
נכה לפי חוק נכי רדיפות הנאצים בדרגה של 50% נכות לפחות, לצמיתות.
נפגע פעולות איבה שנקבעה לו דרגת נכות של 19% לפחות, לצמיתות.
בני זוג שאחד מהם הוא נכה והם רוכשים דירה ביחד, זכאים שניהם לדרגת מס מופחת.
בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – בני המשפחה, הורה, אלמנה ויתום עד לגיל ארבעים, של חייל שנספה בצבא הזכאים לתגמולים, שאיריו של הנפגע הזכאים לקצבה, ובני משפחות שכולות זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשווי של 0.5% מגובה המחיר של הדירה. את הזכאות הזו אפשר לנצל רק פעמיים בלבד.
תושבים חוזרים ועולים חדשים בעלי תעודת עולה בהתאם לחוק השבות או בעלי אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1, זכאים לשלם מס רכישה מופחת בשווי של 0.5% עד לתקרה של 1.7 מילון שקל של מחיר הדירה. חשוב לשים לב כי גובה התקרה הפטור ממס רכישה מתעדכן אחת לשלושה חודשים. מעל סכום התקרה הם ישלמו מס בגובה של 5%.
יש לשים לב כי העולה זכאי להקלות במס רכישה בשני מצבים, כאשר הוא רוכש דירת מגורים או כאשר הוא רוכש קרקע לצורך בניית דירת מגורים עבורו או במצב שבו הוא רוכש קרקע לבניית עסק שבו הוא יעבוד או אחד מקרוביו.
הקלה זו ניתנת רק לעולים חדשים בתוך שבע שנים מיום העלייה או שנה לפני העלייה.
בני זוג שרוכשים יחד דירת מגורים ורק אחד מבני הזוג הוא תושב חוזר או עולה חדש זכאים שניהם להקלה במס.
לסיכום, כל מי שרוכש נכס בישראל חייב לשלם מס רכישה כאשר התשלום עבור מס רכישה על דירה ראשונה הוא נמוך יותר מאשר בקניית דירה שנייה, שלישית ועוד. גובה תשלום הרכישה נקבע בהתאם למדרגות מס.
הקלות במס ניתנות על דירה ראשונה ועל דירת יחיד ולמשפרי דיור אשר בכוונתם למכור את הדירה הראשונה שלהם.
את תשלומי המס אפשר לשלם בבנקים או באתר מס הכנסה באמצעות תשלום מקוון.
