מסורבי משכנתא – לא הכל אבוד! כנסו ותלמדו

רבים מאזרחי ישראל כפופים לקבלת משכנתא לשם הגשמת חלום בעלות על בית מגורים, אולם חלק לא מובטל ממבקשי ההלוואה יסורבו. בעוד חלקים מהם יתקבלו בסירוב בשל בקשותיהם המופרזות, ישנם אלו אשר לא יזכו לקבלת המשכנתא בשל שלל פגמים בהיסטוריה הכלכלית שלהם.

אז מה יכולים לעשות מסורבי המשכנתא בשביל להגיע אל היעד הנכסף?

המרדף אחר הבית למסורבי משכנתא – גרסת ישראל

בישראל בת ימינו, נדמה כי רכישת בית, הרשום על שמך במרשם המקרקעין, הוא חלומו של כל אזרח. אולם, בשל מחירי הנדל"ן העולים, לצד היעדר גידול משמעותי בשיעורי השכר, מביאים לתלות גבוהה של מרביתנו בקבלת משכנתא לשם רכישת דירה.

אולם, בעוד חלק נרחב מהאוכלוסייה יזכה לקבל את המשכנתא ללא כל בעיה משמעותית, חלק לא מבוטל ממנה יתקל בסירוב עיקש מטעם הבנק לקבלתה. ככלל, בנקים נכונים מאוד להעניק משכנתאות, שכן אלו מעלות בידיהם רווח לא מבוטל. אולם, ככל שסבירות הפירעון אינה וודאית, יכול הבנק לדחות את אותן בקשות, שכן הבנק רואה באותו יחיד בעיה עתידית, ולא רווח אופציונלי.

הסיבות השונות למסורבי משכנתא

כאמור, בשבתו כגוף כלכלי, הבנק יעניק משכנתא רק כאשר הוא מעריך בסבירות גבוהה שיקבל את מלוא ההחזר, בתוספת הריבית. משכך, קיימים שני סוגים עיקריים של סירובים להענקת משכנתאות, כפי שיפורט עתה.

 

המצב הפשוט – דרישות מוגזמות

הסירוב הראשון בו יתקל אדם הוא סירוב בשל דרישות שאינן הולמות את מצבו הכלכלי של היחיד. דוגמה לסירוב זה הוא מצב בו זוג מגיע לבנק, ומבקש משכנתא בשיעור של 80% משווי הנכס, בדירה שאינה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. סביר להניח שאלו יתקלו בסירוב,  אולם ככל שיחזרו לבנק עם בקשה למימון בשיעור נמוך יותר, ניתן להניח כי יקבלו אישור. טענה זו נכונה גם לגבי אלו אשר מבקשים להחזיר מדי חודש סכום שאינם יכולים לעמוד בו. ככל שיחזרו אל הבנק עם מתכונת החזר שונה, סביר שיקבלו את בקשתם.

 

הבעיה האמיתית – היסטוריה כלכלית

סירובים מסוג זה מהווים המוקש האמיתי בעבור מבקשי המשכנתאות. כאמור, בנק יעניק למבקשים משכנתא, ככל שמעריך שהחוב יפרע בסבירות גבוהה מאוד. משכך, ככל שליחיד בעיות עבר עם החזרי חובות, תיקי הוצאה לפועל, פשיטת רגל, עיקול חשבונות וכתמים רבים ואחרים, יסרב הבנק לבקשתו בשל החשש שהכסף לא יחזור.

 

הסיבה העיקרית – BDI

לבנקים בסיס ידע רחב אודותינו, המוזרם אליו ממגוון מקורות שונים, בהם מאגרי המידע בבנקים השונים, רשויות מקומיות, מערת המשפט, חברות האשראי ועוד. אולם, עיקר המידע מגיע בימים אלו מחברות הדירוג השונות, ובראשן חברת BDI.

אחד הדירוגים אותו מפרסמת החברה היא לעניין סיכונים פיננסיים להענקת הלוואות. אלו אשר מצאו את דרכם לרשימה זו, בשל אחת או יותר מהסיבות שצוינו לעיל, מוגדרים כבעלי כושר החזר נמוך, ומשך, יתקלו בסירוב לקבלת משכנתא.

על אף הקושי בקבלת המשכנתא הנכספת, ישנם מספר פתרונות העומדים לצידם של המסורבים.

 

פתרון ראשון – בתוך הבנק

כאמור, כל עניינו של הבנק הוא בגידור סיכונים. משכך, לשם קבלת המשכנתא כל שעלינו לעשות הוא להקטין את רמת הסיכון, הנובעת מאישור המשכנתא עבורנו. לשם כך, ניתן לפעול במספר אפיקים.

ראשית, יכול המבקש לגייס קרוב משפחה, בעיקר מדרגה ראשונה, כשותף לנטילת המשכנתא. ככל שהשותף הנבחר מעניק וודאות פיננסית גבוהה יותר, כך ייטה הבנק לקבל את בקשתכם. לצד פעולה זו, ניתן להחתים את אותו קרוב משפחה כערב לפירעון ההלוואה. בדרך זו, יהווה הערב צד שלישי להלוואה, שיבטיח את החזר ההלוואה.

אפיק פעולה ששני העומד בעבורכם אל מול הבנק הוא משכון נכס. ככל שבבעלותכם נכס נוסף, ניתן לשעבדו לטובת הבנק, ולקבל כנגדו את ההלוואה המבוקשת. בדרך זו, יהא לבנק מוקד למימוש ההלוואה, במידה ולא תעמדו בהחזרים.

יש לציין כי במרבית המקרים, ככל שברזומה שלכם מצוי כתם פיננסי, יעלה קושי ממשי בקבלת הלוואת משכנתא מאחד ממוסדות הבנק. כמו כן, היות ולכלל הבנקים עומדים אותם נתונים, סביר להניח כי סירוב בבנק אחד, מטעמים אלו, יביא לסירוב מכלל הבנקים. בעבור אלו שלא הצליחו להשביע את רצונו של הבנק, עומד הפתרון הבא.

 

פתרון שני – מימון חוץ בנקאי

משכנתא, כפי שכולנו יודעים, היא הלוואה, אשר המעניקים אותה נהנים מרווחים הנובעים מריבית. משכך, גופים רבים החלו, עם העברת החוק מתיר זאת, להעניק הלוואות מחוץ למסגרת הבנקאית. ניתן לראות כי סוג הלוואות זה תפס תאוצה בשנים האחרונות, שכן גורמים רבים, הן בקרב העסקים הקטנים והן בקרב יזמי הנדל"ן הגדולים, פונים אל מקורות אלו לקבלת הלוואה ממגוון סיבות, בהן גמישות גבוהה, דרישת בטחונות ברמה נמוכה יותר ועוד.

בעבור מסורבי המשכנתא, עומדים הגופים הללו לשם קבלת הלוואות לרכישת דירה. בין גופי המימון החוץ בנקאי ניתן למצוא חברות דוגמת מימון ישיר, וכן חברות אשראי שונות, דומת ויזה, כאל ועוד רבות. יש לציין כי גם גופים אלו ידרשו, במרבית המקרים, הצטרפותו של שותף או ערב להלוואה, או רישום שעבוד על דירה המצויה בבעלותכם.

 

בעיה נוספת – גילנות

בעיה נוספת שעולה בעת הגשת בקשה לקבלת משכנתא, מעבר לקיומו של כתם פיננסי קודם, הוא נושא הגיל. ככל שהבנק חושש שייתכן ותעברו מן העולם בטרם סיום תשלומי החזר החוב, כך יפחתו הסיכויים להענקת המשכנתא. אולם, פרמטר זה מאבד במרוצת השנים מחשיבותו, בשל מספר נקודות.

ראשית, כל אחד מהבנקים הגדולים מציב רף גיל שונה. משכך, בניגוד להיסטוריה הכלכלית, שהוצגה לעיל, כאן כן מומלץ לבחון את ההיצע בבנקים השונים. כמו כן, כיום במסגרת קבלת המשכנתא, על המבקשים לא פעם יהא לרכוש פוליסת ביטוח משכנתא. פוליסה זו מבטיחה את פירעון החזר ההלוואה, ככל שהלך המבוטח לעולמו בטרם הספיק להשלים את התשלום. החזר זה מהווה בטוחה בפני הבנק, ומשכך, יורדת רמת החשש שלו.

 

לפני שמתייאשים מהבנק – נקודה חשובה

יש לעמוד על שתי נקודות חשובות, בטרם נשלול את הפניה אל הבנק לקבלת משכנתאות, שכן אלו נוגעות ליחס שתקבלו מהבנק בעת הגשת בקשה.

ראשית, לעניין הדירוג. המידע אותו מנפיקה חברת BDI משתנה במרוצת השנים, שכן עליו להיות עדכני ככל הניתן. משכך, הרישום שנכתב אודותיכם יישאר בגדק הבנק בין 7 – 5 שנים, על פי סוג המידע עליו מדובר.

נתון שני המשחק לטובתכם נאגר עם הזמן, ותלוי אך ורק בכם. ככל שבמרוצת הזמן, יראה הבנק בנתוניו כי אדם הסדיר את התנהלותו הכלכלית, כך תעלה רמת הסלחניות שלו כלפי אותם לקוחות בעלי כתמים כלכליים בעברם.

לאור שני הנתונים האמורים ניתן לקבוע כי סירוב משכנתא אינו עומד לנצח, וכי התנהלות כלכלית נכונה תוכל להביא אתכם לזכאות לקבלת ההלוואה.

בנוסף רשמתי כתבה בנושא שמרחיבה ואף מעמיקה את הנושא, שם הכתבה בקישור הלחיץ משכנתא למסורבים.

במקרה והחלטתם להסתייע ביועץ משכנתאות, ההמלצה שלי היא למצוא יועץ שזאת התמחותו, זה יסיר ממכם המון בירוקרטיה.