בין אם אתם סבורים שהוא אפיק השקעה בטוח יותר ממניות ובין אם לדעתכם לאורך זמן התשואה שלו לנוכח שוק ההון לוקה בחסר, נדל"ן מאז ומעולם היה אחד מאפיקי ההשקעה השכיחים ביותר בשוק הפיננסי.
כמו כן, כיאה לנדבך מרכזי בעולם ההשקעות, מרכזי עד כדי כך שנכון לומר שרוב מוחלט של קוראי שורות אלו כמו כלל אזרחי מדינת ישראל מחזיקים בנכס שכזה – מה שלא ניתן לומר על מניות,
חשוב להבין ולהכיר את היבטי המיסוי השונים אשר חלים על ענף כה רחב, שנדמה שרק ממשיך להתפתח לאור הנסיבות הכלכליות בהן אנו חיים.
במאמר הקרוב נסקור ביתר שאת את היבטי המיסוי השונים אשר חלים על עולם הנדל"ן הפרטי והמסחרי כאחד, ונצלול לכלל התקנות והחידודים שאתם כצרכנים צריכים ואף מוכרחים להכיר.
השקעה בנדל"ן והשלכותיה
בטרם נצלול לפרטי המיסוי שכרוכים בהשקעה שכזו, חשוב לסבר את האוזן על המשמעויות והגורמים אשר מובילים רבים כל כך להשקיע בנדל"ן מלכתחילה, כמו גם מה הם נתיבי ההשקעה השונים אשר קיימים לרשות המשקיע הפשוט.
השקעה בנדל"ן נתפסת כמעין שלב ביניים בין השקעה "מסוכנת" כדוגמת מניות, כלומר כזאת אשר חווה תנודתיות רבה מאוד, לבין השקעה "בטוחה" כדוגמת אג"ח, אשר הינן יציבות יותר.
כמו כן, עצם הצורך הבלתי נגמר בחללים ובשימושיהם בנוסף לקצב הגדילה האקספוננציאלי שלנו כחברה, הופכים את המוצר לבעל ביקוש אשר טרם נצפה לו תאריך תפוגה, וככזה אשר למיקומו חשיבות רבה שלעתים רבות אינה משתנה.
כמו כן, ניתן לראות את הקורלציה לכך בגודל התשואה אשר מניבים כל אותם נכסים שונים, כאשר תשואת הנדל"ן גבוהה יותר מתשואת האג"ח ולרוב כאשר דוגמים טווח זמן ארוך נופלת בחסר אל מול מדדי המניות. עם זאת, כמובן שישנו הבדל ניכר בין סוגי הנדל"ן אשר נקנה (הבדל אשר נדון בו בהמשך בפירוט), כמו גם באופי המניות שנקנה, אשר משפיעים באופן ישיר על כמות הסיכון וכמות התשואה אשר מוסבת למשקיע בהתאם.
בנוסף לכך, חשוב לשפוך אור גם על צדדים פחות סימפטיים בעולם הנדל"ן, כפי שקרה במספר מקומות ברחבי העולם, החל ממשבר הנדל"ן המפורסם ביפן ובטוקיו בפרט בסוף שנות ה80, דרך בועת נדל"ן שצמחה בין השנים 1985 ל2008 בספרד, כמו גם באירלנד בראשית המילניום הנוכחי.
כלומר, נדל"ן עלול להאמיר לכדי מחירים אשר אינם משקפים את שוויו הנוכחי ולכן כמו בכל השקעה באשר היא – גם השקעה בנדל"ן כרוכה בנטילת סיכון אובדן הערך.
להשקיע בנדל"ן דרך מניות
נתיב השקעה אשר רבים אינם מכירים הוא השקעה באמצעות קרנות ריט.
קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trusts) הן קרנות אשר מאפשרות לכם להחזיק בפריבילגיות של החזקה בנכס נדל"ן מבלי לשאת בחובות השוטפות אשר נלוות לנכס שכזה.
כלומר, כאשר אתם קונים מניות של קרן ריט (הליך רכישה אשר הינו זהה לחלוטין להליך רכישת נייר ערך אחר), אתם למעשה קונים מניה של חברת אחזקות שמשכירה נדל"ן מסוגים שונים ולמגוון רחב של לקוחות. מרביתן הגדול עד כדי המוחלט של הקרנות הללו, משלמות לבעלי המניות שלהן באמצעות דיבידנדים שוטפים – אשר מהווים הקבלה לשכר הדירה שאתם בתור בעלי נכס תגבו משוכריכם. בכך בעצם מתאפשרת לכם כמשקיעים הפריבילגיה להיות בעל נכסי נדל"ן מניבים לפרק זמן קצר יותר ומבלי ההתעסקות הבירוקרטית והרגולטורית אשר נלווית לעניין.
כמו כן, חשוב לציין כי קרנות ריט משתנות בהתאם ליעדיהן השונים, וניתן למצוא קרנות ריט אשר עוסקות בהשכרת נכסים לטובת מגורים או לחליפין נכסים מסחריים בלבד. כמו גם הן נבדלות באזורי הפעילות השונים שלהם.
עם זאת, יש לציין כי כמו כל נייר ערך, פדיית ערכן של מניות ריט במעמד המכירה או קבלת הדיבידנד הקבוע שאתם זכאים לו כתוצאה מהחזקה בקרן, נתונים למיסוי מצד רשויות החוק אשר בהתאם עומד על 25% (מס רווח הון/מס הכנסה). זאת בנוסף לתנודתן כמניות לכל דבר, אשר מושפעות באופן ישיר מהתפתחויות שונות בזירה הפיננסית, כדוגמת התרסקות מדד מניות ריט במשבר הסאבפריים בשנת 2008 אשר עסק באופן ישיר בנדל"ן, והתבטא בצניחה חופשית של לא פחות מ- 78%.
נדל"ן ומיסים
עכשיו משהבנו מדוע קיים צורך עז בקרב משקיעים להימשך אל שוק הנדל"ן היציב יחסית, יש לדון באופי ובאופן בו המחוקק מבצע מיסוי נדל"ן על נכסי הנדל"ן השונים, ובהתאם לאילו תבחינים. כמו בענפים שונים בעולם המיסים, גם כאן ככל ששווי העסקה גדול יותר, בהתאם גם סכום המס אשר נגבה בעקבותיה.
מיסוי נדל"ן מסחרי אל מול פרטי
במידה והפכתם לבעלים הגאים של נכס מסחרי אשר אתם מעוניינים להשכיר, או שדווקא קניתם דירה חדשה למען בני ביתכם, חשוב שתכירו את כלל המיסים אשר אתם מחויבים להם במסגרת החוק.
מע"מ – מס ערך מוסף
מע"מ משולם בעסקאות בין חברות שונות, ואינו מנת חלקן של עסקאות בין אנשים פרטיים. כלומר, כאשר חברה כלשהי רוכשת קרקע מגוף אחר, עליה להוסיף מע"מ על שווי העסקה אשר לבסוף ילך לידי המחוקק.
כך יהיה גם כאשר אותה חברה תהא מעוניינת למכור את הקרקע ו/או הנכסים עליה שהיא רכשה בעבר, אז יהיה עליה לשלם פעם נוספת מע"מ עבור העסקה.
במידה ומדובר במקרה ייחודי בו אנשים פרטיים חוברים לחברות כחלק משיתוף פעולה עסקי נקודתי, האדם הפרטי פטור מתשלום מע"מ בעוד שהחברה תהיה מחויבת לכך.
כמו כן, מיותר לציין שכאשר אדם פרטי רוכש או מוכר עסק לאדם פרטי אחר, שניהם פטורים מתשלום מע"מ בגין ההתקשרות הזו.
מס רכישה
מס רכישה הוא מס אשר מושת על הרוכש בגין עצם ביצוע עסקת הנדל"ן כשלעצמה. עם זאת, חשוב לציין כי מס רכישה במיסוי נדל"ן מתעדכן אחת לכמה שנים, עדכון בו נקבעות מחדש מדרגות מס הרכישה אשר קובעות את גובהו החל מ-0% ועד לכדי 10%.
כמו כן, מס הרכישה משתנה גם בהתאם לכמות הנכסים שבידכם. כלומר, עסקאת נדל"ן ראשונית אשר נעשית על ידי אדם שאין ברשותו קודם לכן נכס למגורים, תהא פטורה ממס רכישה כל עוד שווי הנכס הינו מתחת ל1,623,320 ש"ח.
במידה ושווי הנכס עולה על הסכום הנ"ל ונמצא בינו לבין 1,898,005 ש"ח, אזי שמס הרכישה הנדרש לכך הינו 3.5% משווי העסקה, אילו תאמיר העסקה עד לגובה של 4,896,615 ש"ח, יאלץ הרוכש להיפרד מ5% מכלל העיסוק לטובת המחוקק האדיב, לבסוך נקבעו 2 מדרגות מס רכישה אחרונות עבור עסקאות אשר הינן עד 16,322,055 ש"ח ובהתאם זוכות למס רכישה בגובה 8%, כאשר כל עסקה אשר מעל לכך נדרשת בתשלום מס רכישה של 10%
במידה ומדובר בדירה לצרכי השקעה, תאלצו להיפרד מעמלת מס רכישה למשקיעים בהתאם לשוויו, אילו שווי הנכס מתחת ל- 4,896,615 ש"ח מס הרכישה הינו 8%, ומעל כך הוא עומד על 10%.
| שווי הנכס | מס הרכישה |
| מתחת ל1,623,320 ש"ח. | 0% |
| בין 1,623,320 ש"ח. ל 1,898,005 ש"ח | 3.5% |
| עד 4,896,615 ש"ח | 5% |
| עד 16,322,055 ש"ח | 8% |
| מעל 16,322,055 ש"ח | 10% |
מס על שכר דירה
קיימים 3 מסלולים שונים בהקשר למיסוי נדל"ן להשכרה כאשר הבחירה נתונה לידיו של בעל הנכס.
הראשון והפשוט מבינם, הוא מסלול פטור ממס אשר בגינו לא תאלצו לשלם פרוטה, כל זאת במידה ואתם מרוויחים פחות מ5010 ש"ח בחודש. במידה והנכם בעלי מספר דירות קיימות 2 אפשרויות בפני בעל הנכס – 10% מס מהכנסת השכ"ד, או מס שולי על רווח אשר נגזר מהכנסת בעל הנכס.
כמובן שהבחירה במיסוי הנדל"ן הנכון תשתנה בהתאם לנסיבות בעל הנכס וכושר ההשתכרות השוטף שלו. עבור משקיעים אשר ברשותם יותר מנכס אחד להשקעה, כדאי לבחור באופציית האחוזים הקבועים, כיוון שאילו תבחר האופציה הדיפרנציאלית, הכנסות כלל הנכסים עלולות להציב את בעל הנכס תחת מדרגות מס רצחניות אשר יפגעו במידה רבה ברווחיו.
בנוסף לכך, חשוב לציין כי עסקים אשר משלח ידם עוסק בהשכרת נכסים, יראו בהכנסת שכ"ד כאפיק הכנסה רגיל אשר ימוסה בהתאם להוראות מס הכנסה ופקודת מיסוי שכר הדירה הזו אינה תקפה לגביו.
מס שבח
מס שבח הינו המס אשר מוטל על הרווח הנקי שלכם כתוצאה מהעסקה. כמו בכלל המיסים שראינו עד כה, קיימת הבדלה בוטה בין רוכשים אשר קונים את הנכס כחלק ממדיניות עסקית, לבין רוכש פרטי פשוט אשר מבצע רכישה כחלק משימוש פרטי לטובת מגורים.
ההבדל מתבטא בכך שבעלי דירה יחידה אשר משמשת למגורים בלבד, לא נדרשים לתשלום מס שבח במועד מכירת הנכס, כיוון שהמחוקק מכיר בכך שבמידה והחליטו למכור את אחזקת הנדל"ן היחידה שהייתה ברשותם עד לרגע זה, ההחלטה נובעת מהצורך לרכוש דירה חדשה או עבור תשלום חובות, וככזה אין מקום להטיל או להשית עליו מיסוי נוסף.
לעומת זאת, במידה ומדובר בעסקה אשר תכליתה רווח, ומדובר בבעל נכסים אשר עוסק בסחר בנדל"ן, מס השבח יחושב בהתאם לתמורות אשר חלו על הנכס בפרק הזמן שבעליו החזיק בו.
כלומר, יש לחשב את עליית ערך הנכס וגודל ההשבחה שהוא זכה לה במהלך השנים, כמו כן, יש להחסיר מנגד את כלל ההוצאות אשר נלוו לנכס כמו שיפוצים, נזקים טבעים, השפעות סביבתיות, פחת וכו. מסך כלל הרווחים הללו, בדומה למס רווח הון אשר מושת על מניות או הכנסה, יש להחסיר 25%.
חידודים ומקרי קצה
נסיבות החיים מזמנות לנו מקרים אשר נופלים בין כסאות המיסוי של המחוקק, וכי ניתנים לפרשנות בכמה וכמה היבטים שונים, כאשר לכל היבט – מדרגת מס שונה.
לכן, בטרם נסקור אותם חשוב לציין כי ישנה חשיבות רבה להיוועצות עם עורך דין לענייני מיסים כמו גם עם רואה חשבון, בטרם מקבלים את ההחלטה הרלוונטית עבור הנדל"ן שברשותכם.
בהמשך לכך, מקרים מיוחדים אשר מצריכים בחינה נקודתית לגופה, הם מקרים בהם ניתנת דירה לאדם עבור שום תמורה, כמו גם מקרים בהם הדירה מועברת בירושה. זאת ועוד כי לעתים ישנם מקרים בהם דירה מושכרת לעסק או כאשר עולה חדש ו/או תושב חוץ מעוניינים לבצע עסקת נדל"ן, ואז הם עלולים למצוא עצמם תחת דינם של 2 רשויות מיסים נפרדות.
הפתרון לכלל המצבים הללו חונה בהתאם למצבו האישי והייחודי של הרוכש, אשר נגזר ממקום מגוריו, מצבו הכלכלי, אופי העסקה ומקור הנכס, גובה הנכס ומטרת שימושיו העתידיים. כל אלו עלולים לשנות במידה רבה את תכלית ואופן מיסוי הנדל"ן אשר יושת לבסוף על בעל הנכס החדש.
לסיכום – מרבה נכסים מרבה דאגה?
ספק אם ישנו תחום כלכלי אשר האמרה הזו נכונה לגביו יותר מאשר תחום הנדל"ן. זאת מתוקף היותו של תחום זה נתון לרגולציה כבדה ובירוקרטיה אשר עלולה לעתים לשתק ולהכביד על בעלי הנכסים השונים, כמו גם הצורך לתחזק פיזית רכוש.
עם זאת, במידה והחלטתם לרכוש או למכור נכס שברשותכם, בין מכוונות עסקיות או פרטיות, חשוב שתוודאו בטרם לביצוע העסקה כי מימשתם את מירב זכויותיכם בהקשר למיסוי הנדל"ן בעסקה.
זאת במקביל להקפדה כי שילמתם את כמות המס המינימלית שהחוק התיר, בכדי שתוכלו לממש את רווחיכם באופן מלא אשר ראוי למשקיע כמותכם, אשר סיכן את הונו בציפייה לתשואה, בין אם האחרונה מתבטאת בחשבון בנק, או בשלוות נפש.
