מהי משכנתא מדרגה שניה? מי נותן אותה?

משכנתא מדרגה שניה היא משכנתא נוספת שנלקחת כנגד נכס שיש עבורו כבר משכנתא (מדרגה ראשונה).

כאשר אתם לוקחים משכנתא רגילה על נכס, אתם בעצם לוקחים משכנתא מדרגה ראשונה – והנכס הוא הביטחון העיקרי להלוואה – במידה ולא תעמדו בהחזרי ההלוואה – הנכס ימומש וימכר על ידי הבנק והבנק יפרע את ההלוואה באמצעות המכירה.

תוך כדי תשלומי ההחזרים על המשכנתא מדרגה ראשונה, כעבור כמה שנים, אתם יכולים לקחת על אותו הנכס משכנתא נוספת, מדרגה שניה, שתתן לגורם המלווה רמת עדיפות נמוכה יותר במידה ולא תצליחו להחזיר את תשלומי המשכנתא הנוספת.

במידה וקרסתם כלכלית ואין באפשרותכם להחזיר את המשכנתאות שלקחתם, הנכס נמכר וראשית תפרע המשכנתא ממדרגה ראשונה, עם השארית (גם אם היא לא תספיק לחלוטין) תפרע המשכנתא מדרגה שניה, ואם השארית אחרי שנפרעה המשכנתא מדרגה ראשונה לא מכסה את המשכנתא מדרגה שניה שלקחתם – תוותרו עם חוב לגורם המלווה השני, שהלווה לכם את המשכנתא מדרגה שניה.

פירוש הדבר שהסיכון של הגורם המלווה (הבנק, בדרך כלל) של המשכנתא מדרגה ראשונה הוא נמוך מאוד עד כדי לא קיים – הנכס יכסה את החוב במקרה הצורך, ואילו הסיכון של הגורם המלווה (בדרך כלל לא הבנק) של המשכנתא הזאת הוא גבוה מאוד – הוא בעדיפות שניה ומכירת הנכס כנראה לא תכסה את החוב לחלוטין. כמובן שזה משפיע מאוד על הריביות, משכנתא מדרגה ראשונה ניתנת בריביות מעולות לעומת דרגה שניה שבה הריביות גבוהות.

מי יתן לנו משכנתא מדרגה שניה?

בדרך כלל, הבנקים לא יאשרו שום הלוואה, משכנתא או מימון מדרגה שניה בגלל הסיכון הגבוה הכרוך בדבר. במקרים חריגים שבהם יש סיכוי גבוה להחזר מלא של ההלוואה מדרגה שניה (אחרי השארית ממימוש הנכס, אחרי שההלוואה במדרגה ראשונה הוחזרה במלואה).

במידה והלווה לא יעמוד בתשלומים, הבנק כן יתרצה ויאשר הלוואה ממדרגה שניה – לדוגמא במקרה שבו מדובר בנכס בשווי גבוה במיוחד, מבוקש מאוד ששוויו במגמת עליה חדה.

ברוב המקרים תצטרכו לפנות לגורמים חוץ בנקאיים עבור משכנתא כזאת, שכן מחוץ לבנק נוטים להסכים ביתר קלות גם כאשר ההלוואה מסוכנת יותר, וגם כמובן שמחים לקחת על כך ריביות גבוהות יותר.

 

לאילו מטרות ניתן לקחת משכנתא מדרגה שניה?

משכנתא מדרגה שניה היא בעצם הלוואה לכל מטרה. לכל מטרה באמת – נופש, אירוע משפחתי, רכב חדש – מה שתרצו, כאשר היא מכונה משכנתא ולא הלוואה מאחר והנכס שלכם הוא הבטוחה להלוואה, כמו שקורה במשכנתא רגילה, מדרגה ראשונה.

בפועל, למרות שיש אפשרות לקחת משכנתא זו לכל מטרה, רובם המכריע של הלווים משתמשים באפשרות הזו למטרה מאוד ספציפית – כיסוי חובות.

הריביות גבוהות והבית בסכנה, ולכן כמעט אף אחד לא לוקח משכנתא שכזאת בשביל נופש או אירוע משפחתי, בעיקר אנשים עושים את זה כדי לסגור חובות, מינוסים והלוואות, בתור האפשרות האחרונה. אנשים שלא יאשרו להם הלוואה רגילה (זולה יותר) משתמשים בדירה כבטוחה כדי להחליק את ההלוואה מתחת לגלגלי האישור, וסוגרים חובות – לכאורה.

 

 

כמובן שבפועל, אותם אנשים פשוט מחליפים חוב אחד (מינוס, הלוואה וכדומה) בחוב אחר (המשכנתא ממדרגה שניה). האם זוהי אופציה הרסנית תמיד? לא ממש.

כבר נתקלתי באנשים שלקחו משכנתא ממדרגה שניה שכיסתה להם חובות עם ריביות גבוהות יותר, הידקו חגורות, צמצמו הוצאות, הגדילו הכנסות, ויצאו מהתסבוכת – דווקא בזכות משכנתא זאת האם זה אפשרי בלי שינוי באורח החיים, ההכנסות וההוצאות של משק הבית? כנראה שלא.

גם במשקי בית בהם שני בני הזוג עובדים בעבודה מסודרת, לעיתים נקלעים לחובות. החובות תופחים ותופחים עד שלבסוף, הבנק מאיים להפעיל מגבלות על החשבון: לסגור את האפשרות למשוך כסף בכספומט, להגביל את החשבון, לא לכבד צ'קים, להפעיל גבייה באמצעות המדינה (הוצאה לפועל, עיקולים), וכדומה.

לפעמים זה אפילו לא קורה בגלל התנהלות כלכלית לא נכונה של בני הזוג, אלא בגלל גורמים אחרים או משהו בלתי צפוי – טיפול רפואי יקר, עזרה לילדים, ועוד.

רגע לפני שהבנק סוגר את הברז אחת הדרכים היחידות להתמודד עם העניין – זו הלוואת משכנתא כזאת.

בני הזוג ניגשים לגורם מלווה מחוץ לבנק, שמסכים לתת את ההלוואה אך ורק אם הנכס הקיים שכבר משועבד להלוואה מול הבנק, ישועבד פעם נוספת להלוואה מצידם.

פתאום יש בום של כסף בחשבון, אין הגבלות, אפשר למשוך כסף בכספומט, אין עיקולים או הוצאות לפועל מעל הראש.

אז הסכנה חלפה? לא ממש, בני הזוג עדיין צריכים להתמודד עם המצב החדש, שבו כל חודש יש להם החזרים של 2 משכנתאות – מדרגה ראשונה ומדרגה שניה – וכמובן, עליהם לשמור על עצמם מאוזנים מבלי לצבור אוברדראפט נוסף, תוך כדי שהם מחזירים את שתי המשכנתאות האלו.

 

דברים שחשוב לדעת לפני לקיחת המשכנתא

• מאחר ומדובר בגורמים מלווים מחוץ לבנק, צריך לשמור על זהירות. שיהיה זה גורם מפוקח היטב, שיש לו היתר ממשרד האוצר להלוות כספים. אתם כנראה תתבקשו לענות על הרבה שאלות ולהסביר היטב איך תעמדו בהלוואה, כולל מסמכים והוכחות כראיות, אם לא בודקים אתכם ואת יכולת ההחזר שלכם לעומק – זה לא תקין והייתי ממליץ לחשוב על זה שוב. האישור על משכנתא שכזאת לא אמור להיות פשוט וקליל.

 

• אפשר לקבל משכנתא מדרגה 2 גם אחרי שהחשבון שלכם נכנס להגבלה כלשהי! כמו כן, זה יכול להתאפשר גם במקרים של הוצאה לפועל או עיקולים, כך שבאמת מדובר בתחילתו של פיתרון ריאלי לחלוטין עבור כאלו שנמצאים בחובות וחיים באוברדראפט מתמיד, אם הם יעשו שינויים בחיים הכלכליים שלהם במקביל.

 

• כדי לקבל אישור למשכנתא זו מחוץ לבנק, תצטרכו את אישור הבנק שממנו אתם לווים את המשכנתא מדרגה ראשונה. הבנקים לא יאהבו את הרעיון, מאחר וזה מציב גם את ההלוואה שלהם בסיכון עודף ובסכנה שלא תעמדו בהחזרים. למרות שהם לא יאהבו את הרעיון, אם אין סיבה ממשית סופר רציונלית לא לאשר לכם – אין להם אפשרות לא לאשר לכם את המשכנתא  מהגורם המלווה החוץ בנקאי.

 

• במידה והבנק מצא סיבה סופר רציונלית לא לאשר לכם מול גורם מלווה אחר את המשכנתא מהסוג הזה, יש לכם אפשרות לבקש "משכנתא בהערת אזהרה", סוג של קומבינה שתאפשר לכם לקחת את המשכנתא ללא אישור הבנק שלמשכנתא מטעמו הנכס משועבד.

 

• אחת התהיות הגדולות ביותר בנוגע למשכנתא זו, היא כמה כסף ניתן לקבל. בדרך כלל יאושר לכם סכום שיחד עם המשכנתא מדרגה ראשונה מגיע לכדי 60% משווי הנכס האמיתי נכון לאותו רגע (לא לזמן הרכישה – נכון לשווי השוק העדכני). את שווי הנכס יקבע שמאי, אם מצבכם הכלכלי ממש גרוע, יתכן ויאושר לכם פחות מ-60% מהשווי, אבל זה פחות או יותר הסטנדרט עבור משכנתא מדרגה שניה.

 

• באמצעות הלוואת משכנתא שכזאת אפשר לאחד מינוס, הלוואות, וחובות נוספים מכל הסוגים, אל תוך הלוואה אחת ארוכת טווח. זה אומר שאתם פורסים את כל החובות שלכם ל-10, 15, 20 שנה קדימה, וזה יוצר החזרים נוחים פי כמה מההחזרים שיש לכם כיום. גם בזה כמובן צריך לעמוד, אבל זה עדיין נוח ופחות חונק מכל חוב מסוג אחר שהוא אינו בפורמט של משכנתא – לטווח ארוך.

 

 

משכנתא לבעלי עסקים

סוג נוסף של אוכלוסיה שלהם מתאימה מאוד סוג של משכנתא כזאת הם בעלי עסקים, שרוצים לממן הוצאה גדולה בעסק, הוצאה סביב פיתוח ושדרוג העסק, שיפוץ מקום העסק או מימון הוצאה גדולה על ציוד עבור העסק.

אם אתם בעלים של עסק, מתחשק לכם להשקיע בעסק, בפיתוח, בציוד או בשיפוץ שלו, או לכל מטרה אחרת שקשורה לעסק, ויש ברשותכם נכס שאתם משלמים עליו משכנתא, אתם יכולים לקחת משכנתא שכזאת על אותו הנכס ולהכניס את הכסף הזה לקופת העסק.

ההוצאה העסקית הזו תפרש על פני זמן ארוך עם החזרים נוחים, בתקווה שההשקעה הזו בעסק תכניס רווח בסופו של דבר, מדובר במהלך ממש כדאי ומשתלם.

 

לסיכום

משכנתא מדרגה שניה היא משכנתא נוספת שנלקחת כנגד נכס שכבר יש עבורו משכנתא – מדרגה ראשונה, זוהי משכנתא שבדרך כלל מקבלים מגורם חוץ בנקאי.

הלווה השני לוקח סיכון שכן הוא שני בסדר העדיפויות במידה והלווה לא עומד בהחזרי ההלוואה ויש צורך לממש את הנכס כדי לפרוע את שתי המשכנתאות.

המשכנתא נלקחת עבור כל מטרה – אך בדרך כלל מדובר באנשים המצויים בחובות, או בעלי עסקים שרוצים להשקיע בעסק שלהם באמצעות הלוואה עם החזרים נוחים לטווח ארוך מאוד.