לקיחת משכנתא – צעד אחד צעד עד קבלת הכסף

אם אתם עומדים לפני לקיחת משכנתא ובמיוחד אם זו הפעם הראשונה שאתם עושים את זה, סביר מאוד להניח שאתם בוודאי די חוששים מהתהליך. מה מצפה לכם, איך לא נופלים לכשלים ובורות בתהליך, איך ההתנהלות מול הבנק תתרחש וכדומה – אני מבין ומתאר לעצמי שאתם זקוקים להכוונה.

יש כאן באתר ארנפלד משכנתאות מאות כתבות בנושא משכנתאות, על כל תת הנושאים והסעיפים, אך כאן אני רוצה לעשות קצת סדר ולתת לכם תמונה כללית – איך התהליך נראה, שלב אחרי שלב עד שתקבלו את הכסף והדירה החדשה שלכם תהפוך לשלכם.

השלב הראשון בלקיחת משכנתא – תכנון

כמעט בכל מקום שבו תחפשו מדריך דומה לזה, שסוקר את השלבים שצריך לעבור עד לקבלת המשכנתא שלכם, יזנחו את השלב הזה, ויתחילו ישירות מבקשת אישור עקרוני מהבנק – שזהו בפועל השלב השני. בשלב הראשון, לפני שניגשים אל הבנק, מתיישבים לשולחן התכנון ומבינים מי נגד מי וכמה.

כמה הון עצמי יש לכם סך הכל, מהו התקציב המקסימלי לרכישת דירה שתוכלו להגיע אליו, בכמה בפועל אתם רוצים דירה, אילו עוד הוצאות מחכות לכם, איזה תמהיל באופן כללי תרצו, איך תתמודדו עם המשכנתא והאם מצפים לכם הוצאות עודפות או הכנסות עודפות בתקופה הקרובה שישפיעו על תמהיל המשכנתא שלכם.

בשלב התכנון אתם גם יכולים להתחיל לחשוב על מיקום הדירה שתרכשו, האם תכנסו לגור בה או שהיא להשקעה ותכניסו שוכרים, ואתם יכולים להתחיל לבדוק דירות פוטנציאליות.

בנוגע לתכנון המשכנתא, עוד לפני שניגשתם לבנק והתחלתם בתהליך מולו, יש לנו כאן באתר מדריך מלא לתכנון המשכנתא שיכול לעזור לכם ולשפוך עוד אור על השלב הזה.

השלב השני – אישור עקרוני מהבנק

אתם יכולים להגיע לבנק ללא נכס ספציפי בשלב הזה, אבל כדאי שכבר יהיה לכם נכס על הכוונת שאותו אתם רוצים לרכוש, גם אם אתם רק במגעים ראשונים מול המוכר ועדיין לא סגרתם. למעשה, זה אפילו חשוב וקריטי שעדיין לא תסגרו כלום ובטח לא תחתמו על כלום כל כך מוקדם, גם אם נראה לכם שהמשכנתא שלכם היא מקרה פשוט ואתם יכולים להשיג אותה ולקבל עליה אישור מהבנק בקלות.

אם אין לכם נכס ספציפי, אתם חייבים לפחות תקציב, הסכום בו תרצו לקנות דירה.

הבנק בתגובה יספר לכם שלפני שהוא מאשר לכם באופן עקרוני את ההלוואה, הוא רוצה לדעת. מה לדעת? הכל.

הכנסות, הוצאות, הלוואות, התחייבויות, הון עצמי – כל מה שמרכיב פרופיל פיננסי מאוד מפורט עליכם, כולל פירוט חשבון עו"ש של החודשים האחרונים. הבנק גם יציץ על דוח ה-BDI שלכם ויבדוק איך ההתנהלות הכלכלית ההיסטורית שלכם נראת, ואם אתם מתנהלים כלכלית נכון – עכשיו ובעבר. בעתיד הקרוב, כנראה שהבנק אפילו ירחיב לעשות ולא יסתפק בדוח ה-BDI שלכם, אלא ישתמש בבנקאות הפתוחה כדי לראות כל מה שקרה בחשבון שלכם בעבר, בהנחה שלא מדובר בבנק שבו מתנהל חשבון העובר ושב שלכם.

הבנק גם עשוי לבקש שיגיע שמאי לנכס (אם מדובר בבית פרטי, או אם אתם לוקחים 60% ויותר מימון מהבנק). אפשר גם לבקש אישור עקרוני בדיגיטל – באמצעות מילוי טופס באתר הבנק – ובהרבה מקרים, זה נעשה ללא כל המסמכים, ההוכחות והראיות שתיארתי לעיל – כך שיש בזה סכנה.

אם תטעו בנתונים שתמסרו לבנק (בכוונה או לא בכוונה), האישור העקרוני יהיה מאוד מאוד "עקרוני", כלומר, הבנק עשוי לחזור בו מהחלטתו לאשר את המשכנתא.

האמת, גם בהרבה מקרים עם כל ההוכחות והמסמכים הדרושים הבנק מגלה נתונים חדשים עליכם ועל ההתנהלות הפיננסית שלכם, אז ממש חשוב שתהיו זהירים ותבינו את המשמעות של המילה "עקרוני", ואל תמהרו להתקדם עם העיסקה ולחתום על שום דבר מול המוכר או הקבלן עדיין!

קיבלתם סירוב, אין אישור עקרוני להלוואה? אל תתייאשו. אפשר לבקש במקביל מכמה בנקים אישור עקרוני למשכנתא (וזה אפילו מומלץ, שלושה בנקים לפחות), והאפשרות שבנק אחד יסרב אך אחר יאשר – היא אפשרות לגמרי פוטנציאלית. בכל מקרה, יש גם פתרונות מחוץ לבנק, תוכלו לפנות למשכנתא חוץ בנקאית אם כל הבנקים דחו אתכם. קצת יותר מסוכן, קצת יותר יקר – אבל אפשרי.

 

השלב השלישי – תמהיל משכנתא אופטימלי

השלב השני הוא בניית תמהיל אופטימלי שמתאים לכם ולמצבכם באופן אישי. זהו גם שלב שברוב המקרים כאשר אתם נתקלים בכתבה שמתארת את התהליך, יפסחו עליו, וזאת מאחר שזהו שלב למקצוענים ולא לחובבנים. זה קריטי שלא תקבלו את התמהיל הסטנדרטי שהבנק הציע לכם, אלא תבנו לעצמכם תמהיל מומלץ שיתאים לכם.

גם בנושא הזה יש לנו כתבה שסוקרת בניית תמהיל משכנתא אופטימלי, ועוד שלל כתבות בנושא תמהיל משכנתא.

בגדול – זוהי אומנות של ממש, ושווה להעזר ביועץ משכנתא כדי לבנות תמהיל אופטימלי. אם אתם עומדים להרחיב את המשפחה בקרוב, אם יש סכנה תעסוקתית עבורכם או בן/בת הזוג, אם אתם לפני קידום בעבודה, יש ירושה באופק או כל דבר אחר שכזה – התמהיל שלכם צריך להתאים לכל הדברים האלו, כדי שתשלמו כמה שפחות וגם תוכלו לנצל את התמהיל לטובתכם כאשר חייכם הכלכליים יקבלו תפנית כמו אלו שציינתי.

זה קריטי שתבנו תמהיל מותאם אישית ואופטימלי לפני שאתם מתחילים להלחם עם הבנק על ריביות, כי אם תדרשו לשנות תמהיל אחרי שנלחמתם על ריביות – נלחמתם לחינם, הבנק יציע ריביות שונות לחלוטין במסלולים החדשים שתבחרו.

 

השלב הרביעי – הקרב על הריביות

בשלב השלישי, אחרי שכבר יש לכם תמהיל אופטימלי עבורכם – מתחילים לדבר עם הבנק על ריביות. ככל שתשכנעו את הבנק שההלוואה בטוחה יותר – זה יכול לעזור משמעותית. בטחונות, ערבים, התנהלות כלכלית תקינה עכשיו ובעברכם, זכות בחשבון, יציבות כלכלית, תעסוקה בטוחה – כל אלו יעזרו לכם. כמובן, גם הון עצמי גדול יותר יכול להוריד את הריביות, וככל שתבקשו החזר חודשי גבוה יותר כך גם הבנק יוריד ריביות.

כדי שיהיה לכם קרש קפיצה טוב יותר לתוך בריכת המיקוח על הריביות, כדאי מאוד לערוך מכרז ריביות ולהריץ כל פעם את ההצעה הכי זולה שתקבלו מול בנקים אחרים, עד שאין בנק שמוכן לשפר את ההצעה שתגישו לו יותר, ומשם – להמשיך ולהתווכח עוד על הריביות מול הבנק. ממש כמו בניית תמהיל, גם מיקוח והורדת ריביות מול הבנקים זוהי אומנות, ויועץ משכנתאות אחראי, בעל ניסיון, מישהו חריף כזה שיודע את העבודה היטב, יכול לתת לכם ריביות נמוכות וטובות יותר.

חשוב לזכור – כל עשירית אחוז ריבית שיורדת – זה בפועל אלפי שקלים ואולי אפילו עשרות אלפי שקלים חיסכון. משכנתא היא הלוואה עצומה ארוכת טווח – כל נגיעה קטנה בריביות משפיעה עליה בסכומים גבוהים מאוד.

 

השלב החמישי – בנקאות

יאללה, התחילה החגיגה. סגרתם על תמהיל וריביות מול הבנק, עכשיו תור הבנק "להחזיר לכם" ולהתחיל לתזז אתכם. הבנק יתחיל לבוא בדרישות בנוגע לאישורים, מסמכים וסידורים שאתם צריכים לעשות כדי לספק לכם את המשכנתא בפועל. הוא עשוי לבקש את הרישום בטאבו על הדירה, רישום הערת אזהרה על שם הבנק, שתסדרו לעצמכם ביטוח חיים למשכנתא כדי לבטח גם את ההלוואה ואת כספו, שתארגנו ביטוח מבנה שיכסה אתכם (ואותו!) מפני נזקי מזג אויר, תופעות טבע, טרור ומה שלא יהיה ויעבור על הנכס החדש שלכם…

יתכן ותצטרכו לרוץ לרשם המשכונות ולדווח על מישכון הדירה, הוא יבקש שתראו לו את החוזה בינכם ובין המוכר או הקבלן, יתן לכם הנחיות לפעילות מול עורכי דין, ויבקש אפילו שתחתימו על כמה מסמכים את המוכרים…

תכל'ס? כשמדברים על לקחת משכנתא ועל זה שמדובר בתהליך ארוך ומייגע – מדברים בעיקר על כל החלק הזה. גם פה, כמובן שיועץ משכנתאות יכול לזרז למדי את התהליך ולעשות דברים בשבילכם, במקום שאתם תרוצו הוא יכול לרוץ בשבילכם. הוא גם מכיר את את התהליך וכל הבקשות של הבנק ויכול לתקתק עבורכם את הכל מהר יותר.

 

השלב השישי – מקבלים את הכסף

אחרי שתספקו לבנק את כל מה שהוא צריך כדי לאשר באופן סופי את המשכנתא, הוא יעביר את כל המידע והתיק המלא שלכם לאישור סופי.

פה, עלולים להתעורר חוסרים נוספים או צרכים נוספים של הבנק, ויתכן ותדרשו לחזור אחורה לשלב הבנקאות, ולארגן לבנק דברים נוספים לבקשתו, גם אם הוא אמר לכם שסיימתם לתזז עבורו.

במידה וינתן לכם אישור סופי, יצאתם מממלכת ה"עקרוני" ועברתם לעמוד על קרקע מוצקה – הכסף שלכם תוך זמן קצר. שלכם? שגיתי. הכסף לא שלכם, הוא נשלח ישירות למוכר או לקבלן כמובן.

זהו הזמן לפתוח בקבוק שמפניה ולהנות מהרגע – החלום אל הדירה התקצר משמעותית – בקרוב הכסף עובר למוכר או לקבלן והדירה תהפוך לשלכם.

 

לסיכום

כדי לקבל משכנתא, אתם צריכים לעבור דרך השלבים הבאים:

1. תכנון
2. אישור עקרוני מהבנק
3. בניית תמהיל אופטימלי
4. מכרז ריביות ומיקוח מול הבנקים
5. בנקאות – לספק לבנק כל מה שהוא צריך כדי שהאישור העקרוני יהפוך לאישור סופי
6. קבלת הכסף – בהעברה ישירה למוכר או לקבלן

אני רוצה להדגיש שוב את החשיבות של יועץ משכנתאות בהקשר הזה, הוא יכול לתקתק את התהליך מהר יותר עבורכם, ולהוביל למשכנתא טובה יותר, מתאימה יותר לכם ולצרכים שלכם, וכמובן – זולה יותר.