כדאיות מיחזור משכנתא – בתאריך ה-14 לדצמבר 2020 בנק ישראל הודיע כי הוא פועל למען ביטול מגבלת הפריים עבור נוטלי משכנתאות.
אם נכון לרגע זה (סוף דצמבר 2020) ניתן לקחת אך ורק שליש משכנתא לכל היותר במסלול פריים, בקרוב יהיה אפשר לקחת עד שני שליש משכנתא במסלול פריים. לצורך העניין, לא רק ריבית הפריים מקבלת הקלה בהגבלה, אלא כל מסלול ריבית משתנה אחת לפחות מחמש שנים.
למעשה, הגבלת הריבית המשתנה ממקסימום של שליש יורדת לחלוטין, אך לצידה עדיין קיימת מגבלה שמחייבת כל נוטל משכנתא למינימום שליש משכנתא בריבית קבועה, כך שהמקסימום החדש למסלול הפריים עבר משליש לשני שליש, לצד השליש המינימלי ההכרחי שבו ריבית קבועה. יש סיכוי שזו לא תהיה הבשורה היחידה של בנק ישראל, ויחד עם ביטול ההגבלה על ריביות משתנות, תצטרף גם הקלה בעמלות פירעון מוקדם (שלא קיימות במסלול פריים).
זה אומר שבנוסף להסרת המגבלה על מסלול הפריים, תנתן הטבה גם במסלולים אחרים עם עמלת פירעון מוקדם, עמלת הפירעון המוקדם תרד, אם בנק ישראל יקיים גם את זה.
בואו נבדוק ביחד את כדאיות מיחזור המשכנתא בעקבות השינוי.
כדאיות מיחזור משכנתא – למה בנק ישראל מוביל את השינוי?
בנק ישראל מוריד מגבלות מתמהילי המשכנתא כדי לנסות לעזור לציבור בתקופה קשוחה שכזו. הקורונה הגיעה ואיתה משקי בית רבים חדשים מתקשים בתשלומי המשכנתא, ועם החיים הכלכליים במדינה בכלל.
בנק ישראל גם איפשר לציבור להקפיא את המשכנתאות ללא עלויות הקפאה או עם עלויות הקפאה סבירות (תשלום חודשי רק של הריבית, לא של הקרן) בכל הבנקים הגדולים, וכעת האפשרות להקפאת המשכנתא ללא עלות עומדת להסתיים.
במקביל לסיום האפשרות להקפיא את המשכנתא, בנק ישראל בוחר להוביל את הסרת הגבלת הריביות המשתנות מתמהילי המשכנתא של הציבור.
מאחר ותקופת ההקפאה האפשרית מסתיימת בסוף החודש הקרוב, הציבור שהקפיא את המשכנתאות שלו יצטרך להמשיך ולשלם משכנתא, וגם להתמודד עם עליה קלה בתשלומים החודשיים, שכן הקפאה של משכנתא מותירה "פחות זמן" לשלם את אותו הסכום – הקפאת משכנתא לא מאריכה את חיי המשכנתא, היא רק נותנת אפשרות לא לשלם במשך מספר חודשים.
כעת, אם יש אזרחים בציבור שמתקשים עם חזרתה של המשכנתא לחייהם, הם יכולים למחזר את המשכנתא שלהם ולעבור לתמהיל משכנתא שמנצל את ההקלה בהגבלות, ולשלם פחות על המשכנתא החודשית. נשאלת השאלה האם באמת כדאיות מיחזור המשכנתא בעקבות שינוי ההגבלה על מסלול הפריים היא אמיתית? בחלק מהמקרים. לא תמיד.
מתי השינוי קורה?
בנק ישראל העביר טיוטה של ההצעה לכל מי שאמור לאשר כזה דבר, החלטה סופית והתחלת יישום תתבצע תוך כמה שבועות.
בתחילת 2021 כבר נדע האם זה אושר סופית.
אם אתם לפני נטילת משכנתא, נסו לדחות מעט את זה עד שתתקבל החלטה ולחקור האם זה יוצא עבורכם משכנתא כדאית יותר, ואלו מכם שחושבים על מיחזור, גם אתם, כמובן, עדיף שתחכו מעט.
נכון לעכשיו לפני שההחלטה התקבלה, עדיף שנשאיר את הבנק עם נציגי משכנתאות ללא עבודה, עד שיוחלט.
האם ישנה כדאיות למיחזור המשכנתא?
זוהי שאלת מיליון הדולר. באופן כללי, כמובן שאם בנק ישראל מסיר הגבלה מתמהילי המשכנתא האפשריים – זה חיובי וזה טוב, כי זה נותן לציבור יותר דינמיות ואפשרות להנות מתמהיל עם פחות מגבלות.
לגבי זה שזה טוב אין ספק, אבל השאלה האמיתית היא – האם זה טוב עבורכם? לא כל אחד צריך לרוץ ולמחזר את המשכנתא שלו תחת תנאים של שני שליש בפריים, ולא כל אחד, גם אם השינוי הוא לטובתו, צריך לרוץ ולמחזר את המשכנתא למשכנתא שבה יש מקסימום פריים לפי התנאים החדשים, יכול להיות שתמהילים והיקפי מסלולים אחרים דווקא יתאימו לכם יותר, גם אם השינוי הפך את המיחזור לכדאי עבורכם.
האם ההקלה בהגבלה על הפריים תייצר תמהיל טוב יותר עבורכם?
ייעוץ משכנתא, שיעור ראשון: הסוד הוא בהתאמת התמהיל ללווה הספציפי.
עוד לפני שמתמקחים על ריביות ומורידים עוד עשירית ריבית פה, עשירית ריבית שם, כל יועץ משכנתאות מתחיל יודע שהתמהיל צריך להתאים ללווה לפני שמתעסקים בריביות עצמן.
תמהיל משכנתא הוא פירוט המסלולים של משכנתא והיקפיהם. תמהיל משכנתא נראה כך: אחוז מסויים מסך המשכנתא במסלול ריבית מסויים, אחוז נוסף מסך המשכנתא במסלול ריבית אחר, והשארית במסלול ריבית שלישי.
כל משכנתא אפשר לחלק למסלול בודד, שני מסלולים, שלושה מסלולים, ואם בא לכם להשתגע אפילו חמישה מסלולים, וכל מסלול יכול להוות חלק יחסי אחר מסך המשכנתא.
המשחק הזה בין מסלולים זו אומנות, זה התפקיד של יועצי משכנתאות – התאמת התמהיל ומסלוליו ללווה הספציפי שמקבל מהם שירותי ייעוץ.
כל מסלול הוא בעל סיכונים, יתרונות וחסרונות משל עצמו. כתבתי בהרחבה על כל המסלולים כאן.
רוב האנשים מקבלים מהבנק הצעה סטנדרטית – שליש מסך המשכנתא במסלול פריים, שליש מסך המשכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד, ושליש מסך המשכנתא בריבית משתנה אחת לתקופה ארוכה צמודה או לא צמודה למדד.
זוהי ההצעה הנפוצה שהבנק יתן לכם כברירת מחדל, זהו גם, לצערי הרב, התמהיל הפופולרי ביותר שאנשים בפועל לוקחים בסופו של דבר, ומשם מתחיל דיון על הריביות בכל אחד משלושת המסלולים האלו. עכשיו, אם בנק ישראל יממש את השינוי שהוא מדווח עליו, תוכלו לקבל גם הצעה סטנדרטית אחרת – שני שליש מסך המשכנתא במסלול פריים, ועוד שליש מסך המשכנתא במסלול ריבית קבועה.
לפני שאתם רצים וחותמים על ההצעה החדשה נטולת מגבלת הפריים, או ממחזרים את המשכנתא שלכם לתמהיל שיש בו יותר משליש מסלול פריים, עצרו רגע אחד. האם זה באמת המהלך הטוב ביותר עבורכם?
הבנקים לא אוהבים כשמשלמים להם פחות
תראו, זה כמובן משהו ידוע, אבל מי שקובע בבנק הוא לא טיפש ולא אידיוט, והם אוהבים כסף ורווח מהלקוחות, לא סוד גדול. נכון, הבנקים כפופים לרגולציה של בנק ישראל, ואם בנק ישראל יחליט שאפשר לקחת משכנתאות עם שני שליש פריים – הבנקים יהיו חייבים לציית, אבל…
הבנקים לא פרייארים והם לא רוצים פגיעה בהכנסות. ריבית הפריים היא הנמוכה ביותר והגדלת מסלול הפריים במשכנתא פירושו פחות רווח של הבנק באופן ישיר.
מה שצפוי שיקרה זה שהבנק ירים את הריבית בשליש המשכנתא הנותר, כדי לא להרוויח פחות, או אולי אפילו יגדיל את הריבית במסלול הפריים, כך שלקחת שליש משכנתא בפריים או לקחת שני שליש משכנתא בפריים – זה ממש לא יקרה באותה ריבית.
מסלול הפריים ישנה את הריבית שלו בהתאם למרווח והרווח של הבנק.
הרי מסלול פריים הוא לא מסלול בריבית אבסולוטית, זה אומר שהבנק יכול לקבוע את המסלול הזה בתור ריבית פריים פלוס 1%, פריים מינוס 0.5%, עדיין יש לו קביעה בנוגע לריבית במסלול.
בקשו מהבנק שתי הצעות אחרי שהשינוי ירקום עור וגידים ובהחלט יתכן שההצעות יראו ככה: שליש מהמשכנתא במסלול פריים מינוס 0.3%, אך תמהיל שבו יש שני שליש מהמשכנתא במסלול פריים, ריבית הפריים במסלול תהיה פריים פלוס 0.5%. אם הבנק לא ישנה לכם את הריבית במסלול הפריים, נסו לראות וכנראה שתגלו ששליש המשכנתא הנותר בריבית קבועה – שם הריבית צמחה משמעותית.
זוהי הסיבה שבגללה לא שווה לכם לרוץ ולמחזר את המשכנתא לתמהיל של שני שליש פריים. תמהיל אף פעם לא מטרתו להצליח להביא לכם ריביות טובות יותר. התמהיל צריך בראש ובראשונה להתאים לכם ולעתיד הכלכלי שלכם, ורק אחרי שיש תמהיל שמתאים לכם – אפשר להתחיל לדון עם הבנק על ריביות ספציפיות בתמהיל. מה הכוונה? הנה כמה הסברים…
היתרון שלכם מול הבנק
היתרון שלכם מול הבנק כאשר אתם בונים תמהיל משכנתא הוא – שרק אתם יודעים איך יראה העתיד שלכם.
אם יש לכם ירושה באופק, בונוס שמן מהעבודה או כל כסף שישתחרר בקרוב – זוהי נחלת הידע שלכם ולא של הבנק.
אם יש לכם עליה בשכר בקרוב – אתם יודעים מזה, הבנק לא. אם אתם בעלי עסק לפני סגירת עסקה גדולה – שוב – זה משהו שרק אתם יודעים לגביו. העתיד הכלכלי שלכם צפוי הרבה יותר טוב על ידיכם מאשר על ידי הבנק.
הבנק, כשהוא נושא ונותן מולכם לגבי המשכנתא, מתייחס למצב הנוכחי, הקיים ברגע זה, בתור המצב הקבוע לאורך כל חיי המשכנתא – וזה פשוט מנותק לחלוטין מהמציאות בכל כך הרבה מקרים.
הנה דוגמא שתבהיר לכם מעולה מה הכוונה שלי:
יש לכם משכנתא במסלול הסטנדרטי של שליש פריים, שליש משתנה, שליש קבועה, בגובה מיליון שקל, לדוגמא. בעוד כחצי שנה אתם יודעים שצפוי לכם כניסה של כסף, נניח מירושה או משהו בסגנון הזה – 600,000 שקלים.
הנה פתח למיחזור כדאי מאוד מאוד. מחזרו עכשיו למשכנתא בתמהיל שני שליש פריים, שליש קבועה. מול הבנק, התמקחו בעיקר על הריבית של השליש בריבית קבועה, כי בקרוב מאוד הוא יהיה היחיד שרלוונטי לכם. אתם אפילו יכולים להוביל את הבנק להגדלה של הריבית במסלול הפריים הגדול שתופס לכם שני שליש מסך המשכנתא, לטובת הקטנה של הריבית בשליש המשכנתא בריבית קבועה, כחלק מהמשא ומתן.
בקשו מהנציג לראות איזה ריבית הוא יכול להעניק לכם בשליש הקבוע, אילו מגדילים את הריבית בשני השליש של הפריים.
הנציג זורם, הבנק מאשר? חיתמו על המיחזור. תוך חצי שנה תקבלו 600,000 שקלים שידעתם שאתם עומדים לקבל, ותוכלו לסגור או לסגור כמעט לגמרי את שני שליש המשכנתא שלכם שבמסלול הפריים.
הסיבה: הפריים הוא מסלול דינמי, אותו ניתן לפרוע בכל רגע נתון, ללא קנסות פירעון מוקדם. מה נשאר לכם? משכנתא צרה בריבית קבועה – וריבית נמוכה, כי הרי פיתיתם את הבנק לתת לכם ריבית משתלמת בחלק הזה של המשכנתא לטובת ריבית גבוה יותר במסלול שגם ככה פרעתם תוך זמן קצר.
לא סתם השתמשתי במילה "פיתיתם", השיטה הזו לנטילת משכנתא או למיחזור משכנתא נקראת "מסלול פיתוי", כי אתם מפתים את הבנק למהלך שיוביל אתכם למשכנתא כדאית יותר בעקבות מידע שיש ברשותכם לגבי העתיד הכלכלי שלכם, והבנק לא יודע לגבי העתיד הכלכלי שלכם. הנה, ניצלתם בחוכמה רבה את הסרת המגבלה על ריבית הפריים וחסכתם הון, תודה לך בנק ישראל, עשית חסד רב.
הבעיה עם שיטת הפיתוי זה שצריך להשתמש בה בתבונה. הבנק יודע לזהות כאלו טריקים קילומטרים מראש, ולהערים עליכם קשיים כדי שלא תערימו עליו ותפתו אותו למשכנתא כדאית מאוד עבורכם, פחות כדאית עבורו.
לדוגמא, אם הבנק מזהה סיטואציית פיתוי קלאסית שכזו כמו זו שתיארתי, יתכן והוא ירים לכם את הריבית מאוד במסלול הריבית הקבועה, כך שגם אחרי פירעון הפריים, לא תשארו עם משכנתא נדירה וכדאית כל כך. פשוט נסו לפתות אותו בתבונה ונסו לשדר לו בורות תוך כדי שאתם שואלים שאלות ומבררים בירורים מולו.
מה ישפיע על הכדאיות מיחזור המשכנתא?
כשאתם שוקלים האם למחזר את המשכנתא בעקבות השינוי במגבלת הפריים, אתם צריכים לראות את הפרמטרים הבאים אל מול עיניכם:
- כמה מסוכנת תהיה המשכנתא החדשה שלכם. ריבית הפריים יכולה להשתנות משמעותית בעתיד, וכמובן – גם לרעה. יותר פריים פירושו יותר חשיפה לסיכונים, אלא אם יש לכם על הכוונת לפרוע את מסלול הפריים או לפחות את רובו. הצפי הוא שבקרוב הפריים לא יעלה משמעותית, אבל בעתיד הרחוק – יתכן וכן!
- איך העתיד הכלכלי שלכם נראה, בהתאם לדוגמא שנתתי מקודם. האם צפוי לכם בונוס שמנמן בעבודה? ירושה? קרן השתלמות שנפתחת? האם אתם בחובות? האם אתם עומדים לסגור חובות או הלוואות בקרוב? סיום לימודים ושילוב בשוק העבודה? האם בקרוב אתם מרחיבים את המשפחה? האם בקרוב הילדים שלכם עוברים מגן פרטי לגן עירייה? האם אתם בעבודה זמנית ולא קבועה? כל אלו משפיעים מאוד על הכדאיות למיחזור משכנתא למשכנתא שבה שני שליש בפריים.
- לא אוהבים סיכון? יותר ריבית קבועה, בעדיפות גם לא צמודה – ריבית גבוה אבל היא לא תשתנה גם עוד 20 שנה. ריבית הפריים מסוכנת יותר וצפויים לה שינויים בטווח הרחוק. מעבר משליש בפריים לשני שליש בפריים זה מעבר למסלול מסוכן יותר.
- אם אתם מסתדרים עם המשכנתא שיש לכם כרגע והעתיד הכלכלי שלכם לא צפוי להשתנות בקרוב, או שאתם לא יודעים לפחות על שינויים במצבכם הכלכלי בקרוב – אל תמהרו לעשות שינוי. אם זה לא שבור – אל תתקנו את זה.
לסיכום
בנק ישראל הודיע כי בכוונתו להסיר את המגבלה שבתמהילי המשכנתא על ריבית משתנה (אחת לפחות מ-5 שנים), וזה אומר שאם זה באמת יקרה, כולנו נוכל לקחת מסלול פריים בתמהיל שלנו בהיקף של שני שליש מסך המשכנתא, ולא רק שליש מקסימום כמו שהיה עד עכשיו.
ההחלטה הסופית תתקבל תוך כמה שבועות, ויתכן שאפילו עמלת הפירעון המוקדם על מסלולי משכנתא שיש בהם עמלה שכזו תרד, יחד עם הסרת ההגבלה על הפריים. כל זה, כחלק ממאמציו של בנק ישראל לעזור לציבור בתקופת הקורונה ואחריה.
האם זה אומר שאחרי השינוי כולנו אמורים לרוץ ולמחזר את המשכנתא שלנו לכזו שיש בה שני שליש פריים? לא בטוח. זה מאוד תלוי מקרה, תלוי לווה, תלוי המצב הכלכלי שלו ותלוי עתידו הכלכלי של הלווה.
תמהיל צריך להיות מתאים ללווה, למצבו הכלכלי בהווה ובעתיד הצפוי, ולא כל שינוי הוא לטובה עבור כל אחד. צריך גם לזכור שמשכנתא שבה יש מרכיב פריים גדול יותר היא יותר מסוכנת בטווח הארוך, מאחר וגם אם אין צפי שהפריים ישתנה משמעותית בזמן הקרוב, שנים קדימה והוא יכול לעלות בצורה משמעותית.
