חישוב מס רכישה – נכון לשנת 2023, כולל דוגמאות מספריות

אחת הסוגיות אשר יכולות להשפיע באופן משמעותי על ההוצאה של אשר מבצע רוכש נדל"ן הוא מס הרכישה אשר נדרש מהרוכשים לשלם כאשר הם מעוניינים להשלים רכישת נכס כלשהו.

הוצאה לא מבוטלת זו נשכחת פעמים רבות או לא מחושבת כהלכה כאשר אדם מחשב את הוצאותיו הכלכליות בעת הרכישה דבר, מאחר ואינה ברורה לאנשים רבים או משום שהם מתמקדים בעלות הנכס עצמו ולא בהוצאות צד.

אומנם מס הרכישה אינו משמעותי ביחס למחיר הדירה, עם זאת, כאשר אדם לוקח משכנתא ואף לוקח הלוואות נוספות, מוציא סכומים לא מבוטלים לטובת רכישת הנכס ובמקרים של השקעה מחשב את התשואה שלו באופן מדוקדק, הרוכש לעיתים קרובות אינו נזיל כספית בשלב זה.

בהתאם לכך, הוצאה כספית נוספת של מאות אלפי שקלים לעיתים בדמות מס הרכישה יכולה להוביל למצוקה אמיתית אותה הרוכש לא הביא בחשבון. 

במטרה לתת מענה לבעיה זו, במאמר זה אנו ניתן מענה לאופן חישוב מס רכישה ונבהיר מתי יש לשלמו וכיצד. בהתאם לכך, המאמר יחולק לשלושה חלקים, תחילה אנו נציג מהו מס רכישה ומתי נדרשים לשלם אותו,

בחלקו השני של המאמר נסביר מהם הפרמטרים הקובעים כיצד הוא מחושב ואף ניתן מספר דוגמאות מספריות אשר יסייעו לכם להבין את החישוב בצורה ברורה וקלה.

ולבסוף בחלקו השלישי נציין אופנים בהם ניתן להוריד את תשלום מס הרכישה.

 

מהו מס רכישה ומתי נדרש לשלם אותו?

מס רכישה הינו מס מקרקעין, אשר כפי שניתן להבין משמו נדרש לשלם כאשר אדם אשר רוכש נכס מקרקעין כלשהו. מס זה מוסדר במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) משנת 1963, בו נקבע כי על אדם לשלם מס רכישה בגין כל זכות אותה הוא רוכש במקרקעין. 

את מס הרכישה יש לשלם לרשות המיסים, אשר הוא הגוף האמון על מס הרכישה. כלומר מס הרכישה בשונה מהיטל ההשבחה, הינו מס ארצי ולא מוניציפלי. מס זה מושת על רוכש הנכס, זאת בשונה ממס שבח אותו משלם מוכר הנכס בעבור רווחיו ממכירת הנכס.

 

כיצד מחושב מס הרכישה

חישוב מס הרכישה נעשה על ידי רשות המיסים  והוא נעשה באמצעות מדרגות מס אשר נקבעות מדי שנה על ידי הרשות. לשם קביעת גובה מס הרכישה ישנם מספר פרמטרים, כאשר כל פרמטר יוצר מדרגות מס עצמאיות ושונות האחד מהשני:

1. מחיר הדירה המשמשת למגורים – הפרמטר המשמעותי ביותר לקביעת גובה מס הרכישה. רשות המיסים קובעת מדי שנה סכומים אשר נועדו לקבוע את אחוז אותו נדרש הרוכש לשלם כמס.

מדרגת המס הינה בתצורה של מס שולי, כלומר כל עליית מדרגה מובילה לתשלום היתרה בלבד בשיעור המס הגבוה יותר, זאת בדומה לאופן בו מחושב מס הכנסה על המשכורות בישראל.

בהתאם לכך במידה ומדובר בדירת מגורים של הרוכש מדרגות המס העדכניות הינן כדלקמן (במידה ומדובר בדירה שנייה ומעלה, נפרט את מדרגות המס בסעיף 2): 

1. • במידה ומחיר הרכישה היה נמוך יותר מ-1,744,505 ₪, לא ישלם הרוכש מס רכישה כלל, שכן זוהי מדרגת התמחור הפוטרת ממס רכישה באופן גורף. בהתאם לאופן גביית המס בחלק השולי, בעבור כל דירה יקרה יותר, הסכום של 1,744,505 ₪ יהיה פטור ממס, והמס יגבה רק בעבור ההפרש שנותר.
   • בעבור החלק היחסי ממחיר הדירה המצוי בין הסכומים 1,744,505 ₪ לבין 2,069,205 ₪ ישלם הרוכש 3.5% כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.
   • בעבור החלק היחסי ממחיר הדירה המצוי בין הסכומים 2,069,205 ₪ לבין 5,338,290 ₪ ישלם הרוכש 5% כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.
   • בעבור החלק היחסי ממחיר הדירה המצוי בין הסכומים 5,338,290 ₪ לבין 17,794,305 ש"ח ישלם הרוכש 8% כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.
   • במידה ומחיר הדירה גבוה מ-17,794,305 ₪ ישלם הרוכש 10% כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.

אנו נדגים את עניין המס השולי אמצעות דוגמה מספרית אשר תסייע להבנת הכוונה של תחשיב מס זה. אדם רכש דירה בסכום של 5 מיליון ₪, כלומר העסקה מצויה במדרגת המס השלישית, מס הרכישה שלו יחולק באופן הבא:

• • • בעבור החלק היחסי של   1,744,505 ₪ המהווה את המדרגה הראשונה במס הרכישה, יהיה פטור הרוכש לחלוטין מתשלום מס הרכישה.
    • בעבור הסכום של 324,700, אשר הוא הסכום אשר מצוי במדרגת המס השנייה, בין  1,744,505 ₪ לבין 2,069,205 ₪ ישלם הרוכש 3.5% מס, כלומר יצטרך לשלם 11,364 ₪.
    • בעבור יתרת הסכום אשר עומדת על 2,930,795 ₪ ומצויה במדרגת המס השלישית, ישלם הרוכש 5% מס, אשר מהווה 146,539.75 ₪.
    • כלומר בסך הכל יצטרך הרוכש לשלם 157,903.75 ₪ מס רכישה בעבור דירה זו.

 

2. מספר הדירות אשר בבעלותו – שיעור מס הרכישה משתנה ועולה במידה ואין מדובר בדירה ראשונה של הרוכש אשר נמצאת בבעלותו של הרוכש. עם זאת שיטת המיסוי עצמה, בשונה משיעורי המס, הינה זהה ועובדת על בסיס של מס שולי. מדרגות המס הינן כדלקמן:

1. 1. במידה ומחיר הרכישה היה נמוך יותר מ-1,292,280 ₪, ישלם הרוכש 5% מערך הדירה כמס. בהתאם לאופן גביית המס השולי, בעבור כל דירה יקרה יותר, הסכום של 1,292,280 ₪ יהיה בשיעור של 5% בלבד מערך הדירה, ומדרגות המס הגבוהות יותר יגבו רק בגין ההפרש שנותר.
   2. בעבור החלק היחסי ממחיר הדירה המצוי בין הסכומים 1,292,280 ש"ח לבין 3,876,835 ₪ ישלם הרוכש 6% מערך הדירה כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.
   3. בעבור החלק היחסי ממחיר הדירה המצוי בין הסכומים 3,876,835 ₪  לבין 5,338,290 ₪ ישלם הרוכש 7% כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.
   4. בעבור החלק היחסי ממחיר הדירה המצוי בין הסכומים 5,338,290 ₪ לבין 17,794,305 ש"ח ישלם הרוכש 8% כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.
   5. במידה ומחיר הדירה גבוה מ-17,794,305 ₪ ישלם הרוכש 10% כמס מהחלק היחסי האמור במסגרת מדרגת מס זו.

גם את אופן חישוב מס הרכישה בעבור משקיעים אנו נדגים באמצעות דוגמה מספרית, על מנת שיהיה ברור, אם כי נציין כי המתודה זהה לזו בה השתמשנו בעבור דירה ראשונה, רק התחשיב ומדרגות המס השתנו.

בהמשך לדוגמה הקודמת, אותו אדם רכש את אותה דירה בסכום של 5 מיליון ₪, אך כעת מדובר בדירה להשקעה בעבורו, וזוהי הדירה השלישית בבעלותו. בהתאם למדרגות המס האמורות  רכישה זו מצויה במדרגת המס השלישית, ולכן מס הרכישה שלו יחולק באופן הבא:

1. 1. • בעבור החלק היחסי של   1,292,280₪ המהווה את המדרגה הראשונה במס הרכישה, ישלם הרוכש 5% מס, אשר מהווה 64,614 ₪.
      • בעבור 2,584,555 אשר הוא הסכום אשר מצוי במדרגת המס השנייה, בין הסכומים  1,292,280 ₪ לבין 3,876,835 ₪ ישלם הרוכש 6% מס, כלומר יצטרך לשלם 155,073.3 ₪.
      • בעבור יתרת הסכום אשר עומדת על 1,123,165 ₪, ישלם הרוכש 7% מס, אשר מהווה 78,621.55 ₪.
      • כלומר בסך הכל יצטרך הרוכש לשלם 298,308.85 ₪ מס רכישה בעבור דירה זו. אשר על אף הרפורמה ניתן לראות כי זה כמעט פי 2 מהסכום אותו ישלם הרכוש בעבור אותה דירה במידה ומדובר בדירת מגורים ולא דירת השקעה.

בתוך כך, חשוב לשים לב, שבוצעה רפורמה בה הפחיתו את המיסוי בעבור דירות להשקעה ביולי 2020, לכן, אם הדירה נרכשה טרם יולי 2020 יש לבצע תחשיב שונה, בו ישנן שתי מדרגות מס בלבד כאשר זו הנמוכה עומדת על שיעור של 8 אחוזים. 

סוג הקרקע – כפי שניתן להבין, עד כה דיברנו על דירות למגורים או השקעה, ולא על סוגים אחרים של מקרקעין, זאת משום שהתחשיב בעבורם למס רכישה הינו שונה. במידה ומדובר בקרקע שאינה למטרת מגורים, אלא למטרת חקלאות או למטרת בנייה ובשלב זה אין דירות מגורים התחשיב הוא כדלקמן:

משק חקלאי – במידה ואדם רכש משק חקלאי, ישנן שתי מדרגות מס רלוונטיות, אשר עובדות אף הן לפי השיטה של מס שולי, כלומר כל חלק עומד במדרגת מס שונה. כך בעבור 443,480 ₪ הראשונים של הנכס, ישלם חצי אחוז מס רכישה בלבד. בעבור כל שקל אשר יתווסף על הסכום של 443,480 ₪, ישלם הרוכש מס רכישה של 5%.

כלומר אם אדם רוכש משק חקלאי בחצי מיליון שקלים, בעבור ה-443,480 ₪ ישלם 2,217.4 ₪, ובעבור היתרה המשלימה לחצי מיליון, ישלם 2,826 ₪. כלומר בסך הכל ישלם הרוכש של המשק החקלאי 5,043.4 ₪ מס רכישה בעקבות רכישת משק חקלאי אשר עולה חצי מיליון שקלים. 

זכות במקרקעין שלא נועדה למגורים – במידה ומדובר בזכות לנכס מקרקעין אשר אינו נועד למגורים, כלומר לא מדובר בדירת מגורים, דוגמאת קרקע המיועדת לבנייה, משרדים או כל דבר אחר ישנו תחשיב קבוע של מס רכישה בגובה 6%. כאשר החריג לכך, הוא במידה וישנו היתר בנייה לדירת מגורים תוך שנתיים ממועד הרכישה ואז גובה מס הרכישה הינו 5%.

כלומר במידה ואדם רכש קרקע שאינה למגורים או משק חקלאי בעלות של חצי מיליון ₪, ישלם 30,000 ₪ המהווים 6% מסכום הרכישה. במידה וישנו היתר לבניית דירת מגורים אחת או יותר תוך שנתיים, ישלם 25,000 ₪ בלבד, שכן המס יורד לחמישה אחוזים בלבד משווי הרכישה. 

שיעור הבעלות על הנכס – במידה ורוכשים רק חלק מהנכס או במידה ומספר אנשים רוכשים יחדיו את הנכס, ואין זה משנה אם זו דירה, דירה להשקעה או משק חקלאי או כל נכס אחר, השיעור עליו ישלם כל אדם הוא השיעור של הזכות אותה הוא רוכש ביחס למחיר של הנכס השלם. כך למשל, במידה ואדם רוכש 0.25 מדירה מסוימת, הסכום אותו אמורים לשלם בעבור הדירה יוכפל ב-0.25.

כך למשל אם נמשיך את הדוגמה אשר התחלנו איתה, במידה ונרכשה דירה בשווי של 5 מיליון ₪, כידוע לנו צריך לשלם  157,903.75 ₪ מס רכישה בעבור דירה זו. אך הפעם הוא רכש רק חמישית מהנכס, אז נכפיל את הסכום של 157,903.75 ב-0.2, ובהתאם לכך עליו לשלם 31,580.75 ₪ מס רכישה בעבור 0.2 מהדירה המיועדת למגורים.

בתוך כך, נציין כי ברשות המיסים ישנו סימולטור אשר נועד לסייע לברר מהו גובה המס אותו אתם צפויים לשלם במסגרת מס הרכישה.

כמו כן, הוא יסייע לכם במידה ורכישת הנכס נעשתה לפני 2020, שכן בכל שנה הסכומים בנוגע למדרגות המס כאמור משתנות.

 

כיצד ניתן להפחית את גובה התשלום של מס הרכישה

חשוב לדעת כי גובה מס הרכישה אינו גזירת גורל וניתן להפחית את התשלום במקרים מסוימים עליהם נפרט כעת. 

ראשית חשוב להבין את המונח דירת מגורים או דירה ראשונה, אשר לה כפי שראינו המיסוי נמוך יותר באופן משמעותי מאשר בדירות המיועדות להשקעה. בהתאם לכך, ישנם מספר מקרים בהם על אף שאדם מחזיק בשתי דירות מגורים, מס השבח אותו ישלם הוא בהתאם למיסוי של דירה יחידה.

הבחנה זו הינה חשובה, מאחר והיא עתידה לחסוך עשרות אלפי שקלים בעבור הרוכש, וחשוב לשים לב כי אין אתם מגדירים את הדירה כדירה שנייה במידה עונים על אחד מהקריטריונים הבאים. מקרים אלו הינן כדלקמן:

1. משפר דיור – אדם אשר משפר דיור, כלומר רוכש דירה שנייה מקבלן, אך עתיד למכור את הדירה הקודמת אשר הייתה בבעלותו בשנה וחצי לאחר רכישת הדירה מקבלן או תוך שנה ממועד קבלת הדירה מן הקבלן, הדירה לא תוגדר כדירה שנייה, אלא כדירה ראשונה, זאת על אף שבעת הרכישה אין מדובר בדירתו היחידה. 
2. דירה חלופית – אדם אשר רוכש דירה המחליפה נכס קיים, אף הוא לא יוגדר כבעל דירה שנייה לצורך חישוב מס רכישה, זאת במידה והוא עונה על כלל הקריטריונים הבאים:

• אדם אשר מחזיק בשתי דירות טרם רכישת הדירה השלישית, אשר שווי הדירות יחדיו לא עולה על 2,034,000 ₪. שתי הדירות נמכרו בפטור ממס שבח בתוך שנה. כלומר אדם מכר למשל את הדירה 1.5.2019, היה עליו למכור את הדירה השנייה עד לתאריך 30.4.2020.
• הדירה השלישית נמכרה או שנה לפני או שנה אחרי מכירת הדירה השנייה בסכום השוות לפחות 75% משווי שתי הדירות יחדיו. 

דוגמה: אם אדם מכר את הדירה השנייה ב-1.2.2020 לדוגמה ושתי הדירות נמכרו במצטבר ב-2 מיליון ₪ ובפטור ממס שבח. תחשב הדירה החדשה אותה רכש  כדירה יחידה במידה ונרכשה בין התאריכים 1.2.2019 ועד ליום ה-1.2.2021, ומחיר הדירה הוא לפחות 1.5 מיליון ₪ המהווים 75% מסכום שתי הדירות.

רוכש דירה בקבוצת רכישה – אדם אשר רכש דירת מגורים נוספת על דירה אותה רכש בקבוצת רכישה אף הוא יוגדר כרוכש של דירה יחידה, במידה והוא עונה על אחד מהקריטריונים הבאים:

• הדירה הנוספת אותה רכש, נרכשה 6.5 שנים לאחר שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה, אשר טרם נמסרה לו. לאחר שיושלם הפרויקט בקבוצת הרכישה ימכור הרוכש את אחד מהנכסים תוך שנה וחצי.
• הדירה הנוכחית נרכשה לאחר 25.6.2018 וכן 4 שנים לאחר רכישת הדירה במסגרת קבוצת הרכישה. כאשר התנאי הנוסף למימוש קריטריון זה הוא כי בניית הדירה בפרויקט הקבוצתי טרם החלה או שחל בה עיכוב משמעותי. לאחר שיושלם הפרויקט בקבוצת הרכישה ימכור הרוכש את אחד מהנכסים תוך שנה וחצי.

כמו כן, בתקנות מיסוי המקרקעין הוגדרו מספר פטורים והקלות המוענקים במקרים שונים, כאשר כל אחת מאותן אוכלוסיות נהנות ממדרגות מיסוי שונה אותה ניתן לראות במחשבון של רשות המיסים אשר הוצגה לעיל. 

האוכלוסיות המרכזיות אשר זכאיות להטבות והנחות בשיעור מס הרכישה הינן נכים, נכי צה"ל, הורים לילדים עם מוגבלויות, עיוורים ולקויי ראייה, ניצולי שואה, נפגעי פעולות איבה, משפחות שכולות הן לחללי צה"ל והן לנפגעי פעולות איבה ואף עולים חדשים.

שיטה ידועה נוספת להפחתת מס ההכנסה, אשר אנו איננו ממליצים לפעול בהתאם לה, הינה השיטה לפיה רושמים את הדירה המיועדת להשקעה על שם אחד הילדים, להם אין דירה, ובאמצעות כך להתחמק ממדרגות המיסוי הגבוהות הנוגעות לדירה להשקעה.

בשנים האחרונות מס ההכנסה ורשות המיסים פועלים רבות לברר מי באמת הגורם אשר רכש את הדירה וכן רכישות חשודות. זאת באמצעות בדיקת מקור ההון ממנו הגיעה הרכישה ופעולות נוספות אשר איננו חשופים להם. בהתאם לכך, הסיכון הינו גדול משמעותית מהדיבידנד.

 

לסיכום

כאשר אדם בוחר לרכוש נכס מקרקעין כלשהו עליו במרבית המקרים לשלם מס רכישה לרשות המיסים.

מס זה הינו מס המושת באופן דיפרנציאלי בהתאם לנתונים שונים דוגמת סוג הקרקע, השימוש בקרקע ומספר דירות המגורים המצויות ברשותו. המס מחושב בשיטה של מס שולי, בדומה למס ההכנסה, בו כל חלק מסכום המצוי במדרגת מס שונה מחושב באופן שונה כפי שהוצג בדוגמאות לעיל. 

מס הרכישה יכול להאמיר אף לסכומים של מאות אלפי שקלים בדירות יקרות או בדירות להשקעה שאינן מיועדות למגורים בעבור הרוכש, ולכן חשוב לשים לב לקריטריונים השונים אשר הוצגו במאמר בנוגע לדירת מגורים זה וכן להנחות להן אתם יכולים להיות זכאים במידה ואתם שייכים לאוכלוסיות שונות.

כמו כן, חשוב להיעזר בדוגמאות אשר ניתנו במאמר וכן להסתייע במחשבון של רשות המיסים, על מנת לחשב במדויק את סכום מס הרכישה אותו אתם צפויים לשלם, שכן אתם לא רוצים להתבלבל או לא להביא בחשבון מס זה אשר מתווסף על העלויות הגבוהות של עצם רכישת הדירה.