השקעות בתחום הנדל"ן הינן השקעות מבוקשות על ידי משקיעים רבים במדינת ישראל בכל רגע נתון ובכל מצב כלכלי. זאת בשל עליית המחירים העקבית והיציבה אשר מובילה לתשואה הגבוהה בעת מכירת הנכס, זאת מבלי התנודתיות המאפיינת את שוק ההון.
נתונים אלו לצד היכולת להשכיר את הנכס במחירים טובים במידה שהדירה ממוקמת באזורי ביקוש ובכך להרוויח גם במהלך התקופה בה הנכס בבעלותך מעלים את הרצון של האנשים לרכוש נכסים מסוג זה לטובת השקעה.
אך כולנו יודעים מהו המוקש בתחום זה, המחיר הגבוה של הנדל"ן בישראל אשר גורם לכך שמעטים הם הישראלים אשר יכולים להרשות לעצמם נכס מקרקעין בישראל למטרות השקעה.
בעבור אותם אנשים אשר מעוניינים להשקיע בנכסי מקרקעין אך אין להם את ההון הנדרש לרכישת דירות המיועדות להשקעה באזורי ביקוש בישראל, ישנן אלטרנטיבות שונות אשר הם לא בהכרח מודעים לכך והן אינן בהכרח פחות אטרקטיביות.
אלטרנטיבות אלו הן השקעות נדל"ן אשר מתאפיינות בכך שהן מציעות לרוכש נכס בטוח ומוחשי אשר מסוגל לספק תשואה מניבה קבועה מדי חודש, בדומה לנכסי נדל"ן אחרים ויקרים יותר, אך במחירים שאינם עוברים את רף 500 אלף השקלים ולרוב אף משמעותית פחות מכך.
כמענה לכך במאמר זה אנו נפרט אודות סוגי השקעות שונות אשר הינן אפשריות גם למשקיעים אשר יכולים להשקיע סכומים הנעים בין מאה אלף ₪ לבין חצי מיליון ₪.
בהתאם לכך, בחלקו הראשון של המאמר אנו נעסוק בסיבות מדוע כדאי להשקיע דווקא בנדל"ן גם בסכומים בסדר גודל נמוך באופן יחסי.
בחלקו השני של המאמר אנו נפרט אודות אפשרויות ההשקעה השונות ונפרט אודות היתרונות והחסרונות שלהם.
לבסוף, בחלקו השלישי של המאמר, אנו ניתן דגשים שונים בנושא אשר יסייעו לכם לעשות בחירות נבונות בעת בחירת ההשקעה וכן נפרט אודות חסרונות אשר יש להביא בחשבון בטרם מחליטים להשקיע באפיק זה.
מדוע כדאי דווקא להשקיע בנדל"ן גם כאשר מדובר בסכומים קטנים?
עוד בטרם נדון בנוגע לשאלה היכן ניתן להשקיע בנדל"ן כאשר מדובר בהשקעות בסכומים קטנים באופן יחסי, יש לשאול האם ומדוע כדאי להשקיע במצב הדברים האמור בתקופה של בלבול כלכלי בנכסי נדל"ן.
היתרון המרכזי של השקעות בשוק הנדל"ן באופן כללי על פני שוק ההון בא לידי ביטוי במספר אופנים אשר מפורטים כדלקמן:
- היותו נכס מניב במהלך השגרה – שוק ההון במרבית המקרים, וודאי בסכומים בהם אנו מדברים עליהם שאינם גבוהים באופן יחסי, אינו מניב דיבידנדים באופן סדור ללא מכירת המניות עצמן. מנגד שוק הדיור מכניס באופן שוטף הכנסה נוספת כתוצאה מן השכרת הנכס ובכך מאפשר לחלק את התשואה שלו לאורך הדרך ולא רק בעת מכירת ההשקעה.
- תחושת הביטחון ביציבותו של נכס נדל"ן – שוק ההון הוא תנודי באופיו, ובכך מעורר באנשים חרדות כי הכסף אותו הם משקיעים בזיעת אפם יכול ללכת לטמיון בשל השקעה לא נכונה. בהקשר זה קבלת נכס מוחשי ופיזי אשר לא יכול לקרוס כמו מניות על דף נייר מעניקות תחושת ביטחון רבה יותר.
תחושה זו אינה שגויה בהכרח, שכן חברות אשר פושטות רגל לעולם לא יעניקו פיצוי כספי למשקיעים שלהם, אלא לנושים בלבד. מנגד דירות לא יכולות לפשוט רגל ולכן גם תנודות מסוימות לא יובילו להרס מוחלט של ההשקעה כפי ששוק ההון יכול לאפשר.
עם זאת חשוב לדעת, כי תחושת הביטחון יכולה להיות שקרית ובניגוד למה שאנשים מאמינים גם הנדל"ן יכול לרדת באופן דרמטי. מספיק להזכיר את השפעת משבר הסאב-פריים בעשור הקודם על מחירי הדירות, אשר הדרדרו למחירים נמוכים באופן משמעותי במהלך השנים 2008-2010. זאת כאשר בחלק מן האזורים בעולם כולל באזורים בארצות הברית המחירים לא שבו לרמת המחירים אשר היו ב-2007 עד היום.
- ירידת מחירי נכסי הנדל"ן כתוצאה מן המשבר הכלכלי – אחד החוקים הבסיסיים ביותר בכלכלה הוא שהמחירים מונעים ומושפעים באופן ישיר מן הביקוש וההיצע. כאשר הביקוש נמוך המחירים יורדים ולהיפך. בהתאם לכך, כאשר הביקוש נמוך בשל אירוע זמני כמו משבר כלכלי ולא כתוצאה מחוסר האטרקטיביות של המוצר, יש לראות בזמן זה הזדמנות לקנות את המוצר במחיר משתלם אשר לא יהיה בהמשך, ככל שהדבר ניתן ואפשרי בעבור המשקיע במצבו הנוכחי לאור המשבר.
כאשר אחוזים גבוהים מן המשק מובטלים ומעוניינים למכור את נכסיהם לטובת כסף נזיל, בתי עסק פושטים את הרגל או פועלים במתכונת מצומצמת ובשל כך מעוניינים למכור את המשרד, פושטים את הרגל או בוחרים ללכת למשרדים צנועים יותר, נכסי הנדל"ן הן הפרטיים והן העסקיים לרוב במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק הראליים בימים כתיקונם והיצע הנכסים המוצעים למכירה גדל משמעותית. הן בשל הלחץ לכספים ורצון לבצע מכירה מהירה והן מאחר ששוק הרוכשים קטן באופן יחסי לעבר. עם זאת האטרקטיביות של המוצר לא נפגמה, אלא רק יכולתם הכלכלית של האנשים בשל המשבר אשר הוא בסופו של דבר בר חלוף.
בסיטואציה זו משקיעים בעלי כסף נזיל יכולים לנצל את ירידת המחירים לשם רכישה בעלויות נמוכות ביחס למחיר הריאלי ובתמחור אשר ייתכן כי לא יוצע בעתיד.
סיטואציה ייחודית זו אינה נכונה לגבי שוק ההון, אשר באופן שאנליסטים רבים אינם מצליחים להסביר ממשיך לצמוח על אף המשבר הגלובלי ומחירי המניות לא ירדו פרט לתקופה קצרה בתחילת משבר הקורונה.
פרט למאפיינים המאוזכרים לעיל, ישנם מספר יתרונות חשובים לא רק לנכסי נדל"ן בכלל, אלא סיבות להעדפת השקעות קטנות בנדל"ן על פני השקעות נדל"ן גדולות:
- פיזור השקעות נדל"ן מקטינה את רמת החשיפה לסיכון – בנוסף לאמור, גם במידה ויש ברשותך סכומי כסף גדולים, ייתכן כי דווקא השקעות נדל"ן קטנות הינן עדיפות בעבורך כמשקיע. זאת משום שפיזור השקעות במגוון נכסי נדל"ן זולים מקטינים את הסיכון הפוטנציאלי לעומת השקעה אחת גדולה ומרכזית של נדל"ן יחיד. זאת מאחר ובמידה ומיקום גיאוגרפי מסוים נפגע, וכתוצאה מכך הערך של הנכס יורד וכך גם המחירים וגודל שוק השכירות, מדובר בנכס אחד מני רבים אשר יהיו באזורים ואף מדינות שונות ובכך הגיוון במספר השקעות קטנות מקטין את החשיפה של המשקיע לתנודיות שוק הנדל"ן.
- השקעות קטנות יותר מאפשרות השקעה מקבילה בשוק ההון – בהמשך ישיר לסעיף הקודם, ישנה חשיבות רבה בפיזור השקעות במגוון תחומים של השקעות, זאת משום שהן מצמצמות את הסיכון של המשקיע ומאפשרות לו להמשיך להשקיע ולהיות יציב כלכלית גם בעיתות משבר של שווקים וענפים מסוימים.
בתוך כך, הדבר נכון לא רק למגוון השקעות בתוך תחום הנדל"ן אלא נכון גם לחשיבות כי תיק ההשקעות של משקיע יהיה מגוון ככל הניתן בתחומי השקעות שונים. בכך שאדם רוכש נכסים זולים הוא מאפשר לעצמו לא להשקיע בנדל"ן בלבד אלא להשקיע במקביל גם בשוק ההון, אגרות חוב, שותף שקט בהשקעות שונות וכיוצא בזה.
אדם אשר יבחר להשקיע השקעות קטנות בשוק הנדל"ן וגם בתחומים נוספים, יגן על עצמו גם במידה ושוק הנדל"ן מגיע לרוויה מסוימת או סובל מקשיים. זאת הודות להשקעות הזולות אשר אפשרו לו השקעות בתחומים נוספים אשר נפגעו פחות, וכך החשיפה שלו לאותם נזקים אפשריים קטנה יותר.
- השקעות קטנות יותר אינן דורשות משכנתא – במקרים מסוימים בהם המשקיע מחזיק בהון המבוקש, ניתן יהיה לבחור השקעות נדל"ן אשר לא ידרשו לקיחת משכנתא, בניגוד להשקעות נדל"ן גדולות יותר אשר במקרים רבים ידרשו לקיחת משכנתא בעבור הנכס המיועד להשקעה.
דבר זה מהווה יתרון משמעותי להשקעה בנכסי נדל"ן זולים יותר, שכן התשואה של המשקיע הינה נקיה והוא לא צריך להפחית מרווחיו את הריבית אותן הוא משלם לבנק בעבור אותן משכנתאות.
- המדינה אינה שחקנית צפויה בכל הנוגע לשוק הדיור הישראלי המרכזי – כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן גדולות בישראל, ובמיוחד באזורי הביקוש, תמיד קיים החשש כי ממשלת ישראל תנקוט צעדים אגרסיביים על מנת להוריד את רמת המחירים הגבוהה ובכך לפגוע באופן דרמטי בהשקעה.
במרוצת השנים, היו הצעות רבות של פוליטיקאים שונים כמו מע"מ 0 וכדומה וכן תוכניות אשר יצאו אל הפועל באופן חלקי כמו מחיר למשתכן או הסבת שטחים חקלאיים לטובת שטחי בנייה באזורי ביקוש וכן האצת בניה במטרה להוריד את מחירי הדיור בישראל במסגרת פרויקטים כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי. פעולות אלו גרמו לכך שמחירי הנכסים באזורי הביקוש כמעט ולא עלו בשנים האחרונות ובכך משקיעים אשר הצטרפו בשוק בתקופה זו פרט להכנסה המניבה מן השכירות כמעט ולא ראו תשואה.
מאידך, כאשר מדובר בהשקעות קטנות בנדל"ן בישראל, הן אינן מצויות לרוב באזורי הביקוש.
השקעות אלו המצויות בפריפריה, מחוץ לישראל, בנכסי נדל"ן שאינו מיועד למגורים וכיוצא בזה החשש מפעולות מסוג זה מצד הממשלה קטן ואף לא קיים.
שכן הורדת מחירי הנדל"ן בתחומים אלו אינם מטרידים את תושבי ישראל באותה מידה ובהתאם לכך אינה מצויה בראש צמרת העדיפויות של הפוליטיקאי הישראלי.
לכן התשואה אינה צפויה להיפגע כתוצאה מיוזמות ממשלתיות בשונה מהשקעות גדולות בתחום הנדל"ן אשר כבר שנים נפגעות כתוצאה מכך.
אז אילו סוגי השקעות עומדות על הפרק בסכומים נמוכים?
- השקעות בדירות בפריפריה בישראל – אחת ההשקעות הפופולריות כיום בישראל הינה התמקדות באזורי הפריפריה בהן המחירים זולים משמעותית ובעלי פוטנציאל רב יותר מאשר אלו של נכסים במרכז הארץ אשר מפגינים ביצועים סולידיים יותר מבחינת שווי הערך.
עם זאת חשוב לשים לב, ישנם אזורי פריפריה אשר אינם צפויים לשנות את מחיריהם, בעוד אחרים יניבו שכירות עקבית והשווי שלהם יעלה כמעט תמיד.
ישנן אסטרטגיות שונות לבחירת אזור השקעה בפריפריה, למשל יש הסוברים כי רכישה זו צריכה להיעשות תוך התמקדות בנכסים באזורים קרובים למפעלים גדולים כמו אינטל בקריית גת או מרכזי לימודים המושכים סטודנטים מרחבי הארץ וזקוקים לשכירות כמו אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע ומכללת ספיר בשדרות. אסטרטגיה נוספת היא לבחור אזור אשר צפוי לזכות בתחבורה ציבורית או כבישי גישה אשר יקרבו אותו למרכז, כפי שבעשור הקודם ראינו משקיעים רבים פונים לאזור העמק בשל רכבת העמק.
השקעות אלו יכולות להיות מצליחות מאד ולהניב תשואה גבוהה במידה וניתן להשכיר וערך הנכס עולה. מאידך, לעיתים בפריפריה ערך הנכס עומד במקום תקופות ארוכות והתשואה אינה משתלמת גם במקרים בהם חיברו רכבת או הוקמה מכללה. לדעתנו השקעה מסוג זה מומלצת רק לאחר ששוקלים שני משתנים כדלקמן:
- האם אתם סוברים שערך הנכס יעלה – האופן בו ערך נכס הנדל"ן באזורי הפריפריה עולה במשך השנים הינו שונה מהאופן שבו נדל"ן במרכז ישראל עולה. בעוד במרכז הארץ הנדל"ן לרוב עולה באחוזים קטנים באופן יציב לאורך שנים, נדל"ן בפריפריה מגיב בצורות שונות ומגוונות. לעיתים קרובות מחירי נכסים מסוג זה "נתקעים" במשך זמן רב ועולים באופן איטי יותר אף מקצב עליית מחירי המדד לצרכן.
מאידך, כאשר ישנה כניסה של אוכלוסייה חזקה לאזור כמו למשל גרעינים תורניים, חברת היי-טק אשר פותחת את שעריה באזורי עדיפות לאומית לשם קבלת הטבות מהמדינה או שינוי תשתיות המקרב את האזור אל הערים הגדולות בישראל ישנה עליות גבוהות במיוחד של ערך הנדל"ן במקום אשר הינו גבוה יותר מהפוטנציאל הקיים במרכז הארץ ואף יכול להגיע ל-10% בשנה במקרים חריגים.
- האם יש קהל יעד אשר ישכור את הנכס – נכסים בפריפריה אינם ברי השכרה באותה קלות שבה ניתן להשכיר יעד בערי המטרופולין הגדולים בארץ. זאת מאחר ועיקר קהל היעד הן האוכלוסייה המתגוררת בישוב ומעט תושבים מבחוץ המגיעים כרווקים או כמשפחות צעירות אל אותם ישובים. בהתאם לכך, אחת השאלות החשובות בטרם רוכשים נכס באזור הפריפריה היא האם אתם מעריכים שיש קהל יעד להשכרת הנכס.
כך למשל אזורים בהם סטודנטים רבים במכללות המצויות באזורים כמו תל חי, שדרות או באר שבע מהווים קהל יעד קבוע ויציב באזור אשר אינם רוכשים דירות באותם אזורים אלא שוכרים נכסים. בנוסף, ערים חרדיות מכילות משפחות צעירות רבות בשל האופי הדמוגרפי של אוכלוסייה זו, וייתכן כי שם יותר קל להשכיר מאשר באזורים אחרים בפריפריה. יש לחשוב באופן זה, האם ניתן יהיה להשכיר נכסים והאם יש לכך קהל יעד או שמא בתקופה הממושכת עד למכירת הנכס, המקום יהיה מיותם חודשים רבים מתוכם.
חשוב בהקשר זה לציין הפריפריה בהתייחסות שלנו כאן הינה לאזורים מרוחקים יחסית כמו נתיבות, עפולה ואופקים, לא לאזורים כמו אשדוד, ראש העין, אזור השרון, נס ציונה וכיוצא בזה. זאת מאחר שהאחרונים הינם יקרים יותר משמעותית מסכומי ההשקעה העומדים על הפרק וכן מאחר שעליית מחירי נכסים אלו דומה לאופן עליית המחירים הליניארית של גוש דן בין היתר בשל הקרבה של אזורים אלו למרכז הארץ מבחינה גיאוגרפית ותחבורתית.
כמו כן, נציין כי השקעות אלו על אף היותן בפריפריה הינן יקרות יחסית וידרשו לרוב משכנתא בנוסף להשקעה של כ-300-400 אלף שקלים.
- רכישת קרקע חקלאית בישראל – אפשרות אשר הייתה מאד פופולרית לפני מספר שנים וכעת מעט דעכה היא רכישת קרקע חקלאית בישראל. קרקע מסוג זה ניתן לרוב לרכוש אותה בסכומים נמוכים מאד, ומרבית הרוכשים עושים זאת מתוך אמונה כי ייעוד הקרקע ישתנה מקרקע חקלאית לקרקע למטרת מגורים וכתוצאה מכך עליית ערך הנדל"ן עולה באופן דרמטי.
במידה וייעוד הקרקע אכן משתנה ערך הנכס עולה באופן כמעט אוטומטי במאות אחוזים, זאת מאחר וקבלנים ישאפו לרכוש את הנכס ולבנות עליו בתים ואף בניינים למגורים אותם ימכרו במחירים האופייניים לשוק הישראלי.
החיסרון הבולט הוא בכך שלא צפויה תשואה כמעט בכלל במידה וייעוד הקרקע אינו משתנה, שכן הביקוש לחקלאות אינו גבוה בישראל ואינו צפוי לעלות.
על מנת להימנע מכך יש לכתת רגליים ולבחון תוכניות מתאר אזוריות, לחקור מי הם התומכים או המתנגדים הקיימים לשינוי הקרקע וכיוצא בזה על מנת להעריך את הסבירות כי תכניות אכן יצאו לפועל והקרקע תשנה ייעודה.
נציין בהקשר זה כי אין צורך להחזיק בבעלות הקרקע לכל אורך הדרך, וניתן יהיה לצאת ברווח יוצא דופן גם במידה וישנם התקדמות חיובית במסגרת ההליכים של הרשויות הרלבנטיות לשינוי ייעוד הקרקע ולמכור אותה בשלב זה במחיר גבוה יותר בעבור משקיעים אשר ימכרו אותה במחיר גבוה אף יותר לאחר שהשלמת שינוי הייעוד יושלם.
- השקעה בקרן נדל"ן – אחת האפשרויות המעניינות בכל הנוגע לתחום השקעות הנדל"ן הינה השקעה בקרן נדל"ן, או בשמן המוכר האחר, קרנות ריט. קרנות אלו אשר נסחרות בבורסה וניתן להשקיע בדרך זו אל אותן קרנות השקעה.
קרנות אלו מחזיקות ברשותן השקעות בפרויקטים של נדל"ן גדולים אשר בני אדם אינדיבידואלים אינם יכולים להשקיע בהם באופן עצמאי בשל העלויות האדירות של פרויקטים אלו, ויש צורך בהתאגדות משותפת של משקיעים רבים אשר יפעלו בגוף אחד. בהתאם לכך ובדומה להשקעה בחברות בבורסה, ניתן להשקיע סכום קטן בקרן ולקבל מניות אך אין מדובר בחברה רגילה אלא מדובר בקרן אשר כל השקעותיה הן נדל"ן, הקמה וניהול פרויקטים מסוג זה.
אמנם השקעות אלו מתאפיינות בתשואה יציבה אך נמוכה של כ-3 עד 4 אחוזי תשואה בשנה בלבד, אך היא מספקת את הביטחון של השקעה בנדל"ן מבלי צורך לנהל נכס, לבחור נכס, להתנהל למול מתווכים וסוכנים ולשרוף על כך זמן וכסף.
החסרון כמובן הוא שמדובר בהשקעה יותר קונבנציונאלית ואין כספי שכירות המתקבלים מדי חודש, ויכולת שליטה על בחירת הנכסים ואופן ההשקעה שכן המשקיע הוא דג רקק ביחס למנהלי קרן ההשקעות.
בתוך כך, נציין כי השקעה בקרן מסוג זה הינה אפשרות אשר אפשר אף להשקיע בסכומים קטנים מ-100,000 ₪ ובכך מהווה אלטרנטיבה מעניינת גם בעבור המשקיעים הזעירים, זאת בשונה מיתר ההצעות כאן אשר הינן על סכומים גדולים יותר באופן יחסי.
- קבוצות רכישה של דירות להשקעה – אחת הפתרונות המעניינים ביותר ליכולת המוגבלת של משקיעים בודדים, היא פעולה משותפת של קבוצת חברים, בני משפחה ובמקרים מסוימים אף קבוצת זרים, אשר מתגייסים יחדיו ומשקיעים הון משותף לרכישת דירות להשקעה אותם לא יכלו לרכוש לבדם.
האטרקטיביות של פתרון זה נעוצה בכך שהיא מאפשרת רכישה של נכסים יקרים במרכזי ערים בהם השכירות גבוהה ובאופן יחסי מובטחת, גם לאנשים אשר לבדם אינם יכולים. הסיכון באזורים אלו כי לא יצליחו להשכיר את הנכס או שהערך ירד הוא קטן יותר מאשר באזורי הפריפריה ובכך השותפות עונה על הצורך של אנשים להשקיע באזורים בהם לא יכלו לפעול לבד.
יתרון מרכזי נוסף של השקעות מסוג זה הינה החיסכון במשכנתא, שכן אין צורך לקחת את הבנק "כשותף" פיקטיבי אשר לוקח ריבית בגין ההלוואה אותה הוא מציע כמשכנתא, אלא כל אחד לוקח רווחים נקיים בהתאם לחלקו בהשקעה.
מנגד, החיסרון המרכזי אשר עומד בסוג זה של השקעה הוא עצם השותפות עם זרים על נכס אשר מורכב באופן יחסי להיפרד ממנו. כך למשל במידה שאדם מעוניין למכור את חלקו בנכס בעוד אחרים אינם מעוניינים הדבר עלול ליצור מתיחויות רבות בין חברי הקבוצה. כמו כן, במידה ולא כל הקבוצה מעוניינת למכור ועליו למכור רק נתח מן הבעלות קהל המוכרים הפוטנציאלי של הנכס אשר בידו קטן משמעותית מאשר במקרים בהם כל הקבוצה מעוניינת למכור את הנכס, שכן אז הוא נמכר לכל קהל הלקוחות הפוטנציאלי ולא רק למשקיעים השואפים להיות חלק מן קבוצה של משקיעים אשר אינם מכירים.
- רכישת נכסי נדל"ן בחוץ לישראל – באתר זה פירטנו רבות אודות ההזדמנויות הטמונות בקרב השקעות מחוץ לישראל. הדבר נכון במיוחד לאלו אשר מחפשים הזדמנויות להשקעה במחירים נמוכים יותר ועם פוטנציאל תשואה גבוה. השקעות מחוץ לישראל הינן מגוונות ויכולות במאות אלפי שקלים לרכוש דירות בערי בירה של מדינות מתפתחות במזרח אירופה, אסיה ואף ערים מסוימות בארצות הברית.
בהתאם לכך, השקעות אלו הינן מומלצות לאלו אשר אינם חוששים לפעול מחוץ לישראל בתרבות וכלכלה זרה, כאשר התגמול בתשואה יכול להיות מניב אף יותר.
השקעות אלו יכולות לחצות את קו 10 האחוזים החלומי בעבור כל משקיע מדי שנה, זאת במקביל לכך שהדירה תושכר באופן עקבי משום מיקומה באזורי ביקוש ביחס לאותה מדינה. מאידך השוק הזר המתפתח הינו תנודתי יותר ועל כל הצלחה בגיאורגיה, אוקראינה וארצות הברית יש אכזבות מרות בברזיל.
- משרדים במרחב העירוני – עוד טרם הקורונה מחירי המשרדים הינם משמעותית זולים יותר מאשר מחירי דירות למגורים, לכן אלו אשר מעוניינים להשקיע בנדל"ן פיזי אך אינם יכולים לרכוש דירה להשקעה, דירות משרדים מהווה אפשרות מוצלחת.
בהקשר זה נציין כי מחירי הנדל"ן של משרדים במרכז הארץ נעו טרם הקורונה במחירים של 12,000 ל-19,0000 ₪ ואף פחות מכך מחוץ לגוש דן והרצליה. כלומר ניתן לרכוש משרד בגודל בינוני באזורי ביקוש במחיר של כחצי מיליון ₪ בממוצע. בהינתן הירידה בביקוש כתוצאה מן הקורונה והחשש לפתוח עסקים חדשים, אף ניתן למצוא מציאות במחירים חסרי תקדים.
בנוסף, התשואה השנתית הממוצעת בעבור משרדים להשקעה עמדה על 6 עד 8 אחוזים. מדובר בתשואה גדולה יותר מאשר בשוק הדיור וודאי בשוק ההון במידה וההשקעות הינן סולידיות. אומנם תשואה זו נעצרה בתקופת משבר הקורונה, אך משקיעים אופטימיים יכולים לטעון במידה רבה של צדק, שהתשואה לאחר ההתאוששות מהמשבר תהיה אף גדולה יותר בשל ירידת המחירים, ובכך אף תעצים את התשואה אשר הייתה מאד גבוהה עוד טרם המשבר.
גם משרדים חדשים אשר נרכשים מקבלן צפויים להיות זולים יותר, מאחר ולפחות אנשים יש כסף פנוי להשקעה בנדל"ן ומעטים בתי העסק המוקמים בימים אלו או אשר מחפשים לעשות רכישות דרמטיות כמו רכישת משרד חדש. בנוסף לכך, הקבלנים אשר מושפעים משוק הדיור הדליל בתקופת הקורונה מציעים מחירים אטרקטיביים על מנת להגדיל את מכירותיהם ובכך אף מגדילים את אפשרויות הרכישה של המשקיע בתקופת הקורונה.
בהקשר זה אף נציין כי טרם המשבר הכלכלי בעקבות נגיף הקורונה 90% מהמשרדים באזור המרכז המוצעים להשכרה, הושכרו בפועל, ונעשה בהם שימוש על ידי בתי עסק שונים. בהתאם לכך, על אף הפגיעה הקיימת כיום כתוצאה ממשבר מגפת הקורונה, מרבית הנכסים צפויים להמשיך להיות מושכרים, גם אם במחיר נמוך יותר מאשר בעבר עם סיום המשבר אשר נראה באופק לאור תחילת ההתחסנות.
עם זאת, במהלך שנת 2020 עובדים רבים שינו את אופי עבודתם והחלו לעבוד בביתם, ייתכן כי שינויים ארגוניים אלו יתפסו אחיזה גבוהה יותר גם לאחר סיום המשבר ובהתאם לכך הביקוש למשרדים אף יפחת והמחירים של אותם נכסים לא יעלה. לכם, ייתכן כי הסיכון הוא רב ואינו כדאי.
דגשים אשר חשוב לשים לב אליהן בעת רכישת נדל"ן
האם יש צורך לקחת משכנתא לשם רכישת הנכס – בחלק מן ההשקעות העומדות על הפרק יש צורך לקחת משכנתא על מנת לעמוד במחירים הקיימים. במקרים אלו חשוב לשים דגש על הריביות של המשכנתא ולהפחיתן מן התשואה אשר צפויה להתקבל מן הנכס.
רק לאחר שלוקחים את הריביות מן המשכנתא בחשבון כאשר משווים את התשואה מן הנכס לתשואות מנכסים ללא משכנתא העומדים על הפרק ניתן לבחור באופן מושכל בהשקעה הכדאית יותר. אין זה אומר כי השקעה ללא משכנתא עדיפה בהכרח, לעיתים התשואה על הנדל"ן יקר יותר הינה גדולה דיה כדי לפצות על התשלום בעבור הריבית, אך יש לקחת זאת בחשבון ולחשב בהתאם על מנת להגיע לנתונים מדויקים.
משבר הקורונה והשפעתו על ביקוש שכירות ומכירת נדל"ן – אנליסטים מדברים על כך שהמשבר הכלכלי אשר יצר נגיף הקורונה צפוי להישאר איתנו לפחות עד לסוף 2021 לכל הפחות. זאת בשל מחזורי העסקים שנפגעו והגירעון התקציבי של המדינות השונות.
גם כיום, כאשר חיסונים נראים באופק, איננו יודעים להעריך כיצד שוק הנדל"ן יגיב. זאת מאחר שלאנשים בשלב זה יש משמעותית פחות כסף פנוי לשדרוג דירות או לרכישתן ולכן עליית המחירים האטה ובנוסף צעירים רבים חוזרים לבתי הוריהם וכך שוק הדירות הקטנות להשכרה מצטמצם והמחירים מגיבים בהתאם.
בהתאם לכך, אנו ממליצים לבחור נכסים אשר השכירות שלו מבוקשת גם במידה ויהיה קושי למכור נכסים בשלב זה. אנשים תמיד יצטרכו להתגורר באזורים מסוימים בהן יש תעסוקה, וככל שהנכס יהיה יותר מבוקש מבחינה זו כך יהיה יותר חסין למשברים כלכליים.
במקביל חשוב לזכור כי משברים מסוג זה הם גם הזדמנות להשאת רווחים בשל הירידה במחירי הנדל"ן בטווח הקצר לעומת הטווח הרחוק. במידה ואתם מאמינים בקרקע ובאזור בו אתם רוכשים את הנדל"ן, רכישת נדל"ן במחירים מוזלים בשל משבר עולמי היא הזדמנות נהדרת לטווח הרחוק.
כמו כן, חשוב לשים לב האם אתם יכולים להחזיק את הנכס לטווח זמן בינוני עד רב, שכן ייתכן כי לא משתלם למכור את הנכס בתקופה הקרובה.
חסרונות בעת רכישת נדל"ן למטרת השקעה
השקעה בתחום הנדל"ן היא לרוב ריצה למרחקים ארוכים – על מנת למקסם את התשואה במסגרת השקעה בנדל"ן השקעה לטווח הרחוק בה נהנים גם מעליית ערך הנכס לצד הכנסה מהשכרת הנכס הינה הדרך לפעול. ניתן לגרוף רווחים כתוצאה מרכישה ומכירה מהירה, אך מדובר בתחום צר יותר אשר נשען על עבודה מאומצת של מציאת הזדמנויות בהן המחירים נמוכים מערך השוק, ולכן הינה פחות מאפיינת השקעות פסיביות כמו השקעות נדל"ן קטנות בה אנו עוסקים.
בנוסף על כך, הפיכת הכסף לנזיל הינו תהליך אשר לוקח זמן. בשונה ממניות בהן כל שנדרש במרבית המקרים הוא פשוט למכור את המניות והכסף יוזרם לחשבון הבנק, במקרה של נדל"ן יש צורך למצוא רוכש, לחתום איתו על חוזה ולקבל את הכסף בעת העברת הדירה, זאת בהנחה ואין חוזה שכירות על הנכס אשר יש צורך לחכות לסיומו על מנת שניתן יהיה למכור את הנכס באופן אפקטיבי. כל אלו לוקחים זמן רב, כאשר הזמן הממוצע בין ההחלטה כי מעוניינים בכסף הנזיל ועד לכניסתו לחשבון הבנק יכול להגיע עד לכדי שנה.
לכן, אנשים אשר מעוניינים כי הכסף אותו הם משקיעים יהיה נזיל בכל רגע נתון במידה והם זקוקים לו ואנשים להם אין רזרבות למקרי חירום פרט להשקעה זו, אינם צריכים לפעול בשוק זה.
ש צורך לנהל את הנכס, ולעיתים זו עבודה לא קטנה – בשונה ממניות אשר אינן דורשות עיסוק רב מבחינת אופן ניהול החברה וכדומה, בשוק הנדל"ן יש צורך בניהול הנכס, שיפוצו במקרים מסוימים והשכרתו לשוכרים שונים מדי תקופה.
דבר זה דורש מן המשקיעים פעלתנות ועבודה על הנכס או לחלופין הסתייעות בגורמי אמצע אשר יקחו עמלה מסוימת בעבור עבודה זו, דבר אשר יפגע בתשואה הצפויה מן הנכס באופן יחסית משמעותי.
בהתאם לכך, במידה ואין לכם פנאי או קשב לעסוק בהשקעה שלכם, יש להביא זאת בחשבון ואולי לתעדף בהתאם לכך סוגי השקעות חלופיים או לבחור בהשקעות נדל"ן פסיביות יותר כמו קרנות ריט או קבוצות רכישה שונות.
במידה וישנה משכנתא צריך לשלם אותה – במידה ונלקחת משכנתא על מנת להרשות לעצמכם נכס מסוג מסוים, יש צורך מדי חודש לשלם את המשכנתא. במידה והנכס אינו מניב מדי חודש דמי שכירות מאחר והנכס לא מושכר זה אומר שיש לכם הוצאה חודשית על ההשקעה שלכם אשר אינו מכסה את עצמו באמצעות ההכנסה החודשית כתוצאה מן השכירות. בסיטואציה זו אין הכנסות מהנכס אשר אינו מניב, ומאידך התשלומים הנדרשים לפירעון ההלוואה ממשיכים כסדרם.
הדבר אף עלול להיות בעל השלכות שליליות מאד במידה ונדרש לקחת הלוואה נוספת פרט למשכנתא לשם רכישת הנכס אשר נועד להשקעה.
לכן אנו ממליצים בכל מקרה של השקעת נדל"ן המלווה בלקיחת משכנתא לקחת בחשבון את העמידות הכלכלית שלכם ואת היכולת לשלם את המשכנתא גם כאשר הנכס אינו מכניס תקבולים כתוצאה מהשכרתו.
ירידת המחירים בשל משבר הקורונה אינה בעלת תאריך מוגבל בזמן – בנוסף לחשש כי לנכס לא יהיו שוכרים, איננו יודעים מה ההשלכות לטווח הרחוק של משבר הקורונה, גם משקיע הפועל לטווח הרחוק ואינו חושש מהאפשרות כי הנכס לא יזנק בטווח הזמן המיידי, עלול לגלות כי שווי הנכס אותו רכש ירד כחלק מירידה של כלל מחירי הנדל"ן כתוצאה מעומק המשבר אליו ייתכן כי העולם יכנס.
המשקיע מעריך כי בתקופת הזמן הקרובה ייתכן כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לרדת ולכן בטווח הזמן הקצר ייתכן כי נראה לא רק תשואה אפסית אלא אף תשואה שלילית על הנכס על אף המחיר הנמוך שהוא ירכוש את הנכס כעת ביחס לעבר.
אך בנוסף לטווח הזמן הקצר, גם בטווח הזמן הרחוק יותר, משברים כבדים כמו זה שנוצרה בעקבות מגפת הקורונה עלולים לשנות לחלוטין את מפת מחירי הנדל"ן בישראל ועלול להוביל שכם לאחר סיום המשבר הערך של הנכס יישאר קטן יותר מערך הנכס כיום.
ישנם אזורים רבים ברחבי העולם אשר גם עשור וחצי לאחר משבר הסאב-פריים ב-2008 אשר הוריד את שוק הדיור, עדיין לא ראו את המחירים מתאוששים לרמתם טרם המשבר, ואיש אינו מבטיח כי המשבר הכלכלי בעקבות משבר הקורונה הינו שונה.
ישנו חשש כי אנשים לא ישלמו שכירות בתקופת משבר כלכלי – בתקופת משבר כלכלי, כמו האחד אותו אנו חווים כעת בצל נגיף הקורונה, החשש מפשיטות רגל של בתי עסק וחדלות פירעון של אינדיבידואלים גדלה הן בישראל והן בעולם.
בהתאם לכך, ישנו חשש כי אנשים לא יוכלו לעמוד בחוזים אליהם התחייבו טרם המשבר ואף בתוך תקופת המשבר, וכפועל יוצא לא ישלמו שכירות ותשואת הנכס תפגע. כאשר אנשים מגיעים לחדלות פירעון זה כמעט בלתי אפשרי לגבות את מלוא החוב ולעיתים מוחזר חלק קטן מהחוב בלבד.
גם אם בסופו של דבר יתקבל הכסף, הדבר יכול לקרות לאחר עיכובים רבים, הוצאות משפטיות וזמן רב אשר בוזבז לטובת השגת הכסף. בהתאם לכך, יש להביא בחשבון כי הסיכון הוא גדול יותר מאשר בימים כתיקונים.
אומנם כפועל יוצא ניתן לדרוש את הכסף מראש ולפעול במהירות ויעילות כאשר רואים חוסר עמידה בתשלומים, אך לשם כך יש להיות קשים ועם יד על הדופק, ולא כל המשקיעים מסוגלים לכך.
סיכום והמלצות
לסיכום, השקעות נדל"ן קטנות עד לסכום של חצי מיליון ₪ הינן אפשריות במידה והמשקיע מודע לאפשרויות העומדות על הפרק אשר הינן רבות ומגוונות. השקעות אלו כוללות פוטנציאל לתשואה מניבה חודשית בשונה משוק ההון ואף מציעות במקרים מסוימים עליה של ערך הנכס באופן אשר השקעות נדל"ן גדולות באזורי הביקוש אינן יכולות לספק גם בתחזית אופטימית. בנוסף השקעות בסכומים קטנים יותר בנדל"ן מצמצם את רמת הסיכון והחשיפה לשוק הנדל"ן ביחס להשקעות גדולות יותר.
השקעות בקרנות ריט, אזורי פריפריה, מדינות מתפתחות ואפשרויות נוספות אשר הועלו לאורך המאמר הן אפשרויות בעלות פוטנציאל רב אשר לרוב אינן נבחנות בעבור המשקיע הבינוני אשר בטוח כי שוק הנדל"ן סגור בפניו בשל סכומי ההשקעה הקטנים.
אך עם זאת חשוב לזכור כי השקעות אלו דורשות יצירתיות וסיכונים רבים יותר מאשר שוק הנדל"ן הממוסד ודורשת השקעה רבה יותר מאשר השקעה בשוק ההון, ולכן הן אינן מתאימות לכל משקיע.
המסקנה מהניתוח הזה לדעתנו היא שיש הרבה אפיקי השקעה גם בסכומי השקעה בינוניים גם בתחום הנדל"ן. העלנו כאן את היתרונות והחסרונות של האפיקים השונים ואף הבאנו קישורים למאמרים מפורטים אשר תוכלו להעמיק בהם במידה ויש איזו אלטרנטיבה אשר קורצת לכם.
אך חשוב לנו כי תקחו ממאמר זה מספר מסקנות בכל מקרה:
- השקעות נדל"ן הינן אפשריות גם למשקיעים בסכומים הקטנים מחצי מיליון שקלים, והם אף רווחים גם ביחס להשקעות נדל"ן גדולות.
- אפיקים אלו מגוונים מאד ומכילים מאפיינים שונים ואין דין השקעה קרן ריט או רכישת דירה בערד כדין השקעה בקרקע חקלאית.
תחקרו כל תחום, תעמיקו ותלמדו את הנושאים השונים, מה יניב לכם תשואה אטרקטיבית והיכן הסיכון נמוך ביחס לאחרים. מדובר בכסף שלכם, אל תלכו שולל אחרי הבטחות ריקות מתוכן וקחו אחריות ותלמדו את התחום הרלבנטי בעבורכם.
לכן כדאי שתביאו בחשבון אפשרויות אלו בטרם תחליטו כיצד אתם משקיעים את הכסף אותו חסכתם במשך תקופה לא מבוטלת ורק לאחר מכן תחליטו החלטה מושכלת אשר תתאים לכם באופן מדויק.
