משקיעי הנדל"ן בישראל נעלמו ממפת הנדל"ן הישראלית מסיבות שונות כמו מחירי הדיור הגבוהים, מהלכים שנקטו במשרד האוצר במטרה להצר את רגלי המשקיעים ועוד, אך על מגרש השקעות הנדל"ן הופיע שחקן חדש, השקעות נדל"ן בספרד.
בפני הישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בספרד עומדות שתי אפשרויות, קנייה באמצעות קרנות סגורות, "קרנות ריט" או קנייה עצמאית בשוק הנדל"ן הספרדי.
עד המשבר הכלכלי העולמי היו רוב הדירות בבעלות דיירים פרטיים ונרכשו באמצעות משכנתאות נדיבות. כשפרץ המשבר מאות אלפים מתושבי ספרד לא עמדו בהחזרי המשכנתאות והבתים שלהם עוקלו. הבנקים קיבלו לידיהם מאות אלפי דירות והם עושים הכול כדי למכור אותן. ולכן מחירי הדירות בספרד עדיין נמוכים בהשוואה למדינות אירופה האחרות והממשלה מעודדת את הבנקים להלוות כסף לקרנות ולמשקיעים פרטיים כדי להאיץ את מכירת הדירות שבידי הבנקים ולעודד את שוק השכרת הדירות.
השקעות נדל"ן בספרד – מה מושך את המשקיע הישראלי?
על אף שמאז המשבר הכלכלי חווה ספרד התאוששות בענף הנדל"ן, מחירי הדירות נוחים הרבה יותר מאשר בישראל או ממחירי הנדל"ן במדינות אחרות באירופה.
כדי לקנות דירה בספרד אין צורך לשבור תכניות חיסכון או לקחת הלוואות גדולות ומשכנתאות ענקיות. סף הכניסה של מי שמעוניין לרכוש נכס נדל"ן בספרד נמוך באופן משמעותי, ובמחיר של כמה מאות אלפי יורו אפשר לקנות נכסי נדל"ן אטרקטיביים ומניבים גם באזורי ביקוש.
הנדל"ן בספרד מהווה פוטנציאל השקעה משמעותי. בניגוד למדינות אחרות באירופה שאליהן מגיעים התיירים מספר חודשים בשנה, בהתאם לתנאי מזג האוויר, בספרד מזג האוויר נוח בכל עונות השנה והתיירים מגיעים למדינה במשך כל השנה. התיירים הרבים מהווים גורם משמעותי באטרקטיביות של ההשקעה, הם מחפשים פתרונות לינה נגישים והביקוש לשכירת דירות עולה בהתמדה הן על ידי התיירים הרבים והן על ידי התושבים המקומיים.
שכר הדירה בספרד מניב היום תשואה שנתית של בין 8% -12% אחוזים בשנה, לאחר הוצאות, ומומחי הנדל"ן מצפים לעלייה בערך הנכסים ותשואות גבוהות יותר בשנים הקרובות כחלק מהמגמה של ההתאוששות הכלכלית שחווה ספרד בשנים האחרונות.
איפה כדאי לרכוש נכסים בספרד?
הנטייה הטבעית של רוב המשקיעים היא לרכוש דירות בערים הגדולות, ספרד או ברצלונה, אבל גם בערים קטנות יותר ופחות מוכרות כמו מלאגה בדרום, בסילביה או בקוסטה דה סול אפשר למצוא נכסים אטרקטיביים, להשכיר אותם למטרות נופש ולקבל תשואה נאה.
בברצלונה, העיר השנייה בגודלה בספרד, השקעות הנדל"ן נמצאות במגמה חיובית. אל העיר מגיעים כשמונה מיליון תיירים בשנה המחפשים מקומות לינה, בשנים האחרונות אושרו בעיר שש מאות יחידות דיור לבנייה ופרויקטים רבים שלא הצליחו להתרומם עד לפני כמה שנים החלו להתרומם. ברצלונה מוגבלת מבחינת שטחי ההתרחבות, היא מאופיינת בסגנון בנייה עתיק העובר תהליכי שיקום וחידוש, וכל אלו מחזקים את ההנחה שמדובר בהשקעות נדל"ן כדאיות.
מדריד המשמשת כמרכז המסחרי והכלכלי של ספרד חווה גם היא התאוששות מהירה בשוק הנדל"ן, אך מחירי הדירות בה עדיין נמוכים מעט ממחירי הדירות בברצלונה וכך גם מחירי השכירות.
השקעות נדל"ן בספרד – מה מלמדים המספרים?
סקר השקעות שנערך בין משקיעי נדל"ן בכל העולם מלמד כי השקעות נדל"ן בספרד נמצאות במקום השלישי לאחר השקעות נדל"ן בארצות הברית ובגרמניה.
בעוד שבישראל התשואה הממוצעת על דירות להשקעה עומדת בשנים האחרונות בגובה שבין 2.5%-5% בספרד התשואה גבוהה בהרבה והיא נעה בין 8%- 12% בשנה, אחרי הוצאות.
העלייה במספר עסקאות הנדל"ן בספרד החלה כבר בשנת 2015 ועמדה על 11.5% לעומת השנה הקודמת, בשנת 2016 הייתה עלייה של 14% ובשנת 2017 הייתה עלייה של 15.4%
עד ינואר 2018 נצפתה עלייה של 10.6% בביקוש לרכישת נכסי נדל"ן בספרד לעומת אותה תקופה בשנה הקודמת.
במהלך שנת 2018 כלכלת ספרד צמחה ב -2.6% לאחר שיעור של צמיחה בגובה של 3% ב-2017, 3.2% בשנת 2016, 3.6% בשנת 2015 ו-1.4% בשנת 2014. התחזית של הנציבות האירופית לכלכלת ספרד היא שספרד תמשיך בצמיחה כלכלית של 2.2% במהלך 2019 וגידול נוסף של 2% במהלך 2020.
שישה דברים שחשוב לדעת על שיטת המיסוי בספרד
משקיע נדל"ן שרוכש נכס מיד שנייה משלם מס רכישה בגובה של בין 7%-10%, בהתאם לאזור שבו נמצא הנכס. בשפה המקצועית מס זה נקרא "מס העברה" והוא יקר יותר בברצלונה מאשר בספרד. בברצלונה הוא עומד על 10% ובמדריד על 7%.
על נכסים מיד ראשונה וקרקעות יש פטור ממס העברה, אך במקומו יש לשלם מס IVA.
אזרחים אירופאים וישראלים, כולל ישראלים בעלי דרכון ספרדי, נדרשים לשלם מס הכנסה בגובה של 19% על הרווחים ברוטו המתקבלים מהשכרת הדירות.
כל מי שאינו תושב ספרד חייב לשלם מס שנתי בגובה של 3% מהשווי הרשום של הנכס.
בעת מכירת הנכס, נדרש המשקיע לשלם 19% מהרווח המתקבל במכירת הנכס.
בעת העברת בעלות על הנכס יש לשלם בין 6%-10% מערך הנכס.
לסיכום, כמו בכל השקעות נדל"ן מעבר לים, גם בהשקעת נדל"ן בספרד יש מרכיבי סיכון שאותם יש לקחת בחשבון ואין התחייבות לכך שערך הנכס יעלה בוודאות. אך לצד החסרונות, לקניית נכס נדל"ן בספרד יש יתרונות רבים, תשואה שנתית גבוהה ביחס להשקעה, מחירי נכסים נמוכים, אך מבטיחים השבחה עתידית, אפשרויות לקבלת מימון מבנקים מקומיים וסיכונים נמוכים במיוחד באזורי הביקוש.
