ארגנטינה היא מדינה אשר מוכרת לישראלי הממוצע בעיקר בהקשרי תיירות, כדורגל ולעיתים בנוגע לקהילה היהודית הגדולה שבה. ההקשר העסקי וודאי עם משקיעים ישראלים הינו נפוץ ומוכר הרבה פחות, זאת מאחר שהמדינה אינה נתפסת כמקום בטוח להשקעות ובהן גם לא השקעות נדל"ן.
עם זאת, בשנים האחרונות כחלק מהחיפוש של הישראלים אחר יעדים להשקעות נדל"ן אשר יניבו תשואה טובה עלתה המדינה מדרום אמריקה כיעד אפשרי להשקעה שייתכן כי יניב ביטחון יחסי ותשואה טובה.
תופעה זאת מושפעת הן בשל עוצמת השקל ביחס למטבעות זרים, בוודאי ביחס למטבעות הלטינים, והן מתוך רצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ.
בחיפוש אחר יעדים אטרקטיביים להשקעה בעבור ישראלים, ארגנטינה נדמית כיעד אקזוטי בעל אפשרויות רבות אשר הצלחה בו תלויה הן בבחירה כלכלית נבונה של הנכס והן בתמורות הכלכליות והפוליטיות אותם חווה המדינה הלטינית לעיתים קרובות.
במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן בארגנטינה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.
השקעת נדל"ן בארגנטינה, על מה מדובר ולמה כדאי?
כאשר מדובר בהשקעות שיקול הדעת נעוץ במציאת האיזון שבין תשואה לביטחון.
כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן ביעד תנודתי ומורכב כמו ארגנטינה, סביר כי המשקיע שם דגש רב יותר על ההזדמנות לתשואה גבוהה מאשר על בטחון בהשקעה ולכן זו גם הפרספקטיבה בה המאמר נכתב. במידה ואתם מעוניינים בתשואה בטוחה גם על חשבון גובה התשואה, ישנם יעדים הגיוניים יותר כמו אוסטריה או שוויץ, מאמר זה עוסק ביעד שהוא יותר מסוכן אך יכול להיות יותר מתגמל.
ארגנטינה הינה מדינה ייחודית בנוף הדרום אמריקאי, מרבית תושביה הינם לבנים ממוצא ספרדי, והיא תופסת את עצמה כמדינה מערבית יותר משכנותיה.
בשל כך, ובשילוב המחירים הזולים של הנדל"ן במדינה בימים אלו, נראה כי זהו הזמן המיטבי לרכוש בה נדל"ן.
בנוסף לכך שהשקעות נדל"ן באופן כללי נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה. בהתאם לאמור לארגנטינה מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:
- המשבר הכלכלי אשר ארגנטינה חווה הוביל לכך שבשנת 2018 קרן המטבע הבינלאומית הציעה תכנית שיקום בתמורה לתכנית סיוע. הצעה זו אשר התקבלה על ידי הממשל הארגנטינאי הקודם הוביל לתכנית צנע נוקשה במטרה לאושש את הכלכלה הארגנטינאית המקרטעת.
- אומנם אנו בשלב, כפי שנפרט בהמשך, בו לא ברור האם ארגנטינה תדבק בתוכנית השיקום הכלכלית, אך התחייבויותיה כאשר קיבלה כספים רבים מהקרן היו בין היתר לרפורמות אשר יהיה קשה למדינה לסגת מהן על אף העוני הרב והקושי להתמודד עם השלכות של מדיניות הצנע הנוקשה. מדיניות זו והפיקוח של קרן המטבע מוביל לכך שמשקיעים רבים חושבים שזהו הזמן להשקיע, טרם עליית המחירים אך לאחר שהמדינה מפוקחת ובדרכה הנכונה לצמיחה והתאוששות מהמשבר.
- מחירי הנכסים – בעקבות המשבר הכלכלי אשר ארגנטינה חווה, קריסת המטבע, אינפלציה חסרת שליטה, אגרות החוב אשר ירדו לשפל היסטורי, השחיתות הממסדית והטלטלה השלטונית מחירי הנדל"ן בארגנטינה ירדו למחירים נמוכים מאד, הן ביחס לישראל והן ביחס לארגנטינה בסוף העשור הקודם.
- כיום בבואנוס איירס, בירת ארגנטינה והעיר החשובה והמשמעותית בה מבחינה כלכלית ניתן לרכוש דירה במחירים של כ-10,000 ₪ למטר רבוע במרכז העיר, ומחוץ למרכז העיר אף במחירים נמוכים משמעותית מכך. בכך מתאפשרת הכנסה מניבה מנדל"ן גם לאלו אשר אין ברשותם סכומים גדולים להשקעה.
מחירים אלו זולים משמעותית ממחירי הנדל"ן בישראל וגם באירופה אשר בשל גובהם אינם מהווים אופציה ריאלית לישראלים רבים, ובשונה ממדינות אחרות בעלות מחירים כמו בגיאורגיה ואלבניה ארגנטינה הינה מעצמה תיירותית ובעלת אוכלוסייה גדולה אשר חלקים ממנה עשירה (זאת לצד עוני מחפיר בחלקה).
- ארגנטינה שגשגה בשנות ה-70 בשל תעשיית הבשר המפורסמת שלה. הדבר אומנם נראה כמו היסטוריה עתיקה, אך תעשיית הבשר עודנה קיימת ומבוקשת בכל העולם לצד תיירות ותעשיות נוספות. בהינתן אלו, יש למדינה זו פוטנציאל לא ממומש להפוך לאימפריה כלכלית. אותו פוטנציאל אשר הוביל את קרן המטבע לאשר תכנית חילוץ במיליארדי דולרים. בהינתן אלו השקעה זו אומנם מסוכנת אך כוללת תשואה מדהימה.
- תיירות החוץ בארגנטינה תמיד גבוהה ולרוב מושכת תיירים אמידים באופן יחסי בשל ריחוקה הגיאוגרפי. המדינה כוללת איים, עיירות קיט כמו בארילוצ'ה, מלונות פאר, תיירות טבע במפלי האיגואסו, פארק הקרחונים והטבע באזור אושוואיה וכן תיירות אורבנית בבואנוס איירס. בהתאם לכך ישנה האפשרות גם להשכיר את הנכס לתיירים במחירים גבוהים יותר מאשר לאוכלוסייה המקומית. בהתאם למודל הנפוץ של Airbnb אשר מספק תשואה גבוהה יותר עד לכדי 80% מהשכרת נכס לטווח רחוק. הדבר נכון אף ביתר שאת בהינתן כך שתיירים רבים הינם אמידים משמעותית מהתייר הממוצע בשל עלות הטיסות הגבוהה למדינות אמריקה הלטינית.
- יתרון נוסף בתיירות זו היא שהיא כוללת תיירים ישראלים רבים אשר מטיילים באזורים ספציפיים בתקופה של הטיול לאחר הצבא. בעבור משקיעים רבים היכולת לפעול למול ישראלים הינו יתרון משמעותי המקל על ההתנהלות בהשכרת הנכס והפקת רווחים ממנו. כמו כן, פעולות למול ישראלים מקלה על ההתנהלות בזירה המשפטית במידה ודברים משתבשים.
בהקשר זה נציין כי ישנה קהילה יהודית גדולה בבואנוס איירס אשר הינה אמידה כלכלית באופן יחסי ליתר האוכלוסייה, וכן עולים רבים בישראל מארגנטינה. אוכלוסיות אלו יכולות בעבור משקיעים רבים להוות גשר לתרבות הזרה ולהשקעה המורכבת הזו ולייעץ בתחום.
בשונה ממדינות כמו בלארוס או אוזבקיסטן אשר מוגבלות לעיר מפותחת אחת בהן מתרכזות מרבית ההשקעות, ארגנטינה מציעה מגוון ההשקעות הן באזור בואנוס איירס והן באזורים תיירותיים כמו בארילוצ'ה ומפלי האיגואסו, עיירות נופש רבות כמו אלו המצויים בחצי האי ולדס ואף אזורים המתאפיינים בטבע פראי באזור פטגוניה. כך המשקיע יכול לבחור נכסים מהיצע גדול יותר ואף להיות מוכוון מטרה בנוגע לסוג הנכס אותו הוא מעוניין לקנות ולהשקיע בו.
מחירי הנדל"ן בארגנטינה כפי שפירטנו ביתרונות המושכים משקיעים, הינם זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס וסוג הנכס, אך ככלל ניתן למצוא נכסים טובים במחירים נוחים באזורים מבוקשים. בהקשר זה נציין כי חשוב כאשר בוחרים נכס למצוא נכסים חדשים, באזורים בטוחים בעלי פשיעה נמוכה אשר מושכים אוכלוסייה אמידה ותיירים. זאת בשל החשש מהפשיעה במדינה או ממשיכת אוכלוסיות אשר אינן יכולות לשלם שכירות באופן סדיר. סיכונים עליהם נפרט בהרחבה בהמשך.
ככלל, לאור האינפלציה הדוהרת אנו ממליצים להשכיר את הנכסים בדולרים או ביורו במידה ומדובר בתיירים, ולהימנע משימוש במטבע המקומי, אשר עלול להיות חסר ערך תוך תקופה קצרה במידה ולא ממירים אותו באופן מהיר, דבר אשר אינו בהכרח נח למשקיעים זרים.
אנו ממליצים לפנות לחברות ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הארגנטינאי, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה.
המלצתנו לגורמים מערביים המתמחים בשוק הלטיני כולו מאחר והם יוכלו לשקף את הסיכונים הקיימים בארגנטינה ובדרום אמריקה בכלל למשקיעים זרים בלי לחשוש מכך כי תעדיפו שוק אחר באזור בשל אותם סיכונים.
סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:
ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים בארגנטינה. הגודל והמגוון העצומים מתבטאים בכך שישנם סוגים ומודלים שונים של נכסי נדל"ן אשר ניתן לרכוש במדינה הלטינית. החל מדירות מגורים בבירה הארגנטינאית, בואנוס איירס וכן משרדים ומבנים המיועדים לשמש לתעשייה ומסחר בה וכלה מדירות בחופים ואזורי הנופש אשר מושכים תיירים מכל העולם. בחלק זה אנו נפרט אודות נכסי הנדל"ן המרכזים אשר מושכים את מרבית המשקיעים בארגנטינה:
- דירות למגורים בבואנוס איירס – בואנוס איירס הינה עיר בעלת שני מיליון תושבים בהם שכונות יוקרה ואזורים מערביים לחלוטין. האוכלוסייה בארגנטינה בשונה ממה שאנשים נוטים לחשוב אינה ענייה ויש לה מעמד גבוה אמיד מאד. בהתאם לכך השקעה ביעדים אלו באזורים אמידים או באזור החופים יכול להיות בעל פוטנציאל לרווחים משמעותיים בשכירות מדי שנה.
כאמור מ"ר במרכז בואנוס איירס צפוי להיות כ-10,000 ₪ למ"ר וכ-7,000 ₪ מחוץ למרכז העיר. כאשר השכירות במרכז העיר לדירת 3 חדרים הינה כ-500 דולרים, כאשר ככל שהשכונה יוקרתית יותר, כך השכירות עולה בהתאמה.
בתוך כך, אנו ממליצים להשקיע רק באזורים היקרים של העיר אשר מתגוררים בה האוכלוסייה אמידה אשר נהנית משמירה מסביב לשעון. במידה ומחירים אלו גבוהים מדי בעבורכם, עדיף לחפש אפיקי השקעה אחרים. העוני הרב בארגנטינה מוביל לכך שישנו סיכון עצום שלעולם לא תראו את כספי השכירות באזורים אחרים. השכרה מחוץ לאזורי היוקרה בעיצומו של משבר כלכלי עצום, יהיה חסר אחריות תוך תקווה כי העוני מדובר בסביבה שלא תינזק וכי השוכרים ישלמו בזמן.
- השקעות ביעדים תיירותיים באזורי החוף – ארגנטינה הינה מעצמה תיירותית וכוללת מקומות רבים המושכים עשרות אלפי תיירים בשנה. החופים המופלאים, ערי הקיט ואף תיירות הסקי מושכים תיירים מכל העולם אשר מסוגלים לעמוד בעלות הטיסות היקרה. בהינתן הרווחים הגבוהים והערים אשר מושכים תיירים לאורך כל השנה ובכך אינה ומגבלת לעונות תיירות קצרות בשל הגיוון הרב של התיירים ניתן באזורים מסוימים להשכיר לתיירים ולהפיק תשואה גדולה כמעט פי 2 מאשר צפויה בהשכרה למקומיים.
אנו ממליצים על נכסים בערי חוף פופולריים בהקשר זה אשר אהובים על ישראלים ובכך אף ניתן יהיה להשכיר לתיירים ישראלים אשר מגיעים לאזורים אלו וניתן יהיה לפעול למולם במידה ולא ישלמו. נכסים אלו כוללים את עיר החוף הידועה בארילוצ'ה אשר מושכת ישראלים לאורך כל השנה וכן תיירים נוספים מכל העולם.
- השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – אומנם אפיק השקעה זה קיים, אך לאור המשבר הכלכלי העמוק בארגנטינה ובאמריקה הלטינית בכלל, ולאור משבר הקורונה אנו ממליצים להימנע מהשקעה בנכסים מסוג זה אלא אם ישנו נכס מסוים ושוכר ייעודי אשר בכוונתכם להשכיר לו.
המשבר הכלכלי גרם למובטלים רבים ולכך שאין ביקוש רב למשרדים ולנכסים מסוג זה, לא נפתחים עסקים בשל חוסר הוודאות והעוני הרב, אשר הושפעו באופן דרמטי יותר מאשר נכסים למגורים. בשל כך אנו לא ממליצים להשקיע בנכסים מסוג זה, על אף המחירים הזולים.
לא ניתן כרגע להעריך מתי יהיה ביקוש לנכסים אלו ומתי המחירים שלהם יאמירו לכדי כך שניתן יהיה להפיק רווחים משמעותיים מהם. לדעתנו עדיף להשקיע בנכסים למגורים אשר גם במקרה הגרוע מכל יוכלו להנות משכירות לטווח קצר של תיירים, בעוד המשרדים יכולים להיות ריקים תקופה ארוכה.
מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בארגנטינה:
- ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר נוכח גם בארגנטינה הן כלכלית והן תברואתית. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה בשנים הקרובות בכל העולם, אבל בהקשר הארגנטינאי הדבר מאיים, משום שמדינה זו אינה נוטה להיות יציבה באופן כללי, ולכן כאשר ישנו משבר גלובלי, כך גובר החשש כי ארגנטינה אינה המדינה האחראית ביותר להתמודדות עימו.
- ארגנטינה פשטה את הרגל לא פחות מ-8 פעמים ב-150 השנים האחרונות, נתון חסר מקבילות זה הינו מאיים במיוחד עבור משקיעים לטווח הרחוק. מדינה זו הינה ההפך הגמור ממדינה אשר נותנת תחושה של יציבות פיננסית לאורך זמן בקרב המשקיעים. הדבר נכון ביתר שאת בנוגע לנדל"ן שכן בכל פשיטת רגל כך גם ערך הנדל"ן צנח בהתאם. מרבית האנליסטים בתחום מעריכים כי המשבר אינו הגיע לסופו, ואומנם כפי שציינו הדבר טומן הזדמנויות איש אינו יודע כיצד ארגנטינה תיראה בסיומו של המשבר ומדובר בהשקעה מסוכנת לכל הפחות, ואף חשש למשבר הומניטרי כפי זה אשר התרחש בתחילת שנות ה-2000 בארגנטינה בו פשטו על מרכולים יתרחש בשנית.
- המשבר הכלכלי העמוק בו ארגנטינה שרויה הוביל לתכנית חילוץ חסרת תקדים של קרן המטבע הבינלאומית בהיקף של 57 מיליארד דולרים, אשר כללו תכנית צנע קשה ומפורטת במטרה להבריא את הכלכלה והעיוותים אשר התפתחו בשל השחיתות הקשה בה. אך תכנית הצנע הובילה לעוני רב במדינה ולהדחת הנשיא המכהן, אשר מרבית המשקיעים ראו בו קרן של תקווה, לטובת אלברטו פרננדס וסגניתו קרישנר אשר היא הנשיאה לשעבר של ארגנטינה הידועה לשמצה בשחיתותה והתנהלות אשר הובילה למשבר הנוכחי. בשל כך, משקיעים רבים חוששים כי הסיוע יפסק וכי העיוותים לא יתוקנו וארגנטינה תמשיך בשבר הכלכלי הקשה אותו היא חווה.
- שחיתות שלטונית בארגנטינה היא זו אשר עצרה את הפריחה הכלכלית אותה חוותה המדינה בשנות ה-70. אינה בעיה תיאורטית אלא עניין ממשי וסבוך אשר לדעת רבים גרמה למשבר הכלכלי הקשה במדינה. עליית המפלגה הפופוליסטית והחשש כי התיקונים והרפורמות אשר נדרשו לשם תיקון העיוותים הקשים בשוק החופשי במדינה, ישפיעו לא רק על הכלכלה ברמת המאקרו אלא גם ישמרו את הקושי להשקיע במדינה ברמת המיקרו. צורך בשוחד לפקידות לשם השקעה בנכסים וכדומה הינם שגרה קיימת אשר כעת לא ברור אם ניתן לשנותה עוד.
- מערכת היחסים של השלטון הארגנטינאי עם ישראל ידעה עליות ומורדות בשל פיגועם אשר התרחשו בשטחם. כאשר האירוע המשמעותי ביותר הינו הפיגוע בבניין הקהילה היהודית על ידי גורמים מאיראן והחיזבאללה אשר הוביל למותם של יהודים רבים. אתם יכולים ודאי לשאול, מה בין זה לבין השקעות בארגנטינה, אך אירוע משמעותי זה הפך להיות אקוטי בשלטון הארגנטינאי. למעשה פרקליט המדינה האחרון מת בנסיבות תמוהות לאחר חשיפת קשרים בין נשיאת ארגנטינה לשעבר, כריסטינה קרישנר, לטיוח הפיגוע. ישראל אשר נמצאת בליבו של סכסוך זה, עלולה לנקוט בצעדים חריפים במידה ויתגלה כי ארגנטינה ממשיכה בשיתוף פעולה עם השלטון האיראני וכן ארגנטינה עלולה להגיב לפעולות אלו. כאשר משקיעים ישראלים הינם חשופים במיוחד לסנקציות מצד השלטונות הארגנטינאים.
- היעדר אמנת מס בין ארגנטינה וישראל בתחומי המקרקעין כפי שנפרט בפרק ייעודי לכך בהמשך, מוביל לחשש לגיטימי בקרב משקיעים כי יאלצו לשלם מיסים פעמיים. סיכון שאינו משתלם לאור זאת שלישראל ישנה אמנה למניעת כפל מס עם מדינות רבות אשר עדיף להשקיע עימן ולא עם מדינה החושפת אותנו לסיכון כה משמעותי. בנוסף נציין כי המיסוי הארגנטינאי אינו נח והוא גובה סכומים יחסית גבוהים למדינה מתפתחת, דבר אשר מכרסם בתשואה הצפויה באופן משמעותי.
- הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה ממשי אף יותר במדינה כמו ארגנטינה, אשר כפי שציינו מתאפיינת בשחיתות ממוסדת קשה אשר אף צפויה לחזור ביתר שאת לאור עליית השלטון הפופוליסטי בשנית. כלומר אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו שוויץ. החוקים, התרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין המתמחים בשוק הארגנטינאי ועדיף מחוץ לארגנטינה אלא בגוף אשר פועל ממדינה מערבית בעלת חוקי מגן לצרכנים. בהקשר זה נציין כי ישנם לא מעט חברות בעלות ניסיון בשוק הלטיני בישראל. גורמים אלו יוכלו לזהות סיכונים בשווקים אלו מראש ולנטרל אותם ואף להמליץ על אזורים שונים להשקעה.
מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בארגנטינה:
פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.
ראשית נציין כי ארגנטינה אינה מחזיקה באמנת מס עם ישראל בתחומי המקרקעין, אמנה למניעת כפל מס המבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים.
בשונה מברזיל למשל, אך בדומה למרבית המדינות באמריקה הלטינית ישנו סיכון לתשלום כפול של מס הן לארגנטינה והן לישראל בעבור רווחים אשר מופקים במדינה זו.
לכן במידה ושוק זה קורץ לכם, יש לקחת זאת בחשבון.
אומנם ייתכן ויתקבל זיכוי בגין כך, חרף היעדרה של אמנת מס, אך יש לקחת זאת בעירבון מוגבל ותוך התייעצות עם מומחים בתחום.
להלן המיסים המרכזיים הקיימים בארגנטינה למשקיעים זרים בתחום הנדל"ן:
- מס הכנסה מהשכרת הדירה לזרים – המס המרכזי בגין השכרת הנכס על ידי זרים הוא מס על השכירות של הנכס בשיעור של 24.5%. אך ניתן לפחית זאת לשיעור של 14.7% בפועל כתוצאה מניכויי מס שונים אשר מומלץ לבחון ולהתייעץ לגביהם עם גורמי מקצוע.
בנוסף נציין כי הממשלה המקומית גובה מס נוסף בשיעור משתנה הנע בין 3-5% אשר לרוב משקיעים פטורים ממנו, אלא אם יש להם מספר נכסים ואז לעיתים הם נדרשים לשלם אותו כתלות בחוקים של הממשלה המקומית של אותה פרובינציה. חוק זה נועד למנוע בעלות על נכסים רבים של מספר אנשים מצומצם
- מס שבח – בעת מכירת הדירה על המשקיע לשלם 15% מהשיעור של הרווחים אותם הוא גורף כתוצאה מעליית מחיר הנכס, ככל שישנה כזו. כמו כן, רווחים אשר הינם אשליה כתוצאה מאינפלציה אך ניתנים להשמטה.
- מס נדל"ן – מס הרכוש המהווה מעין מקבילה לארנונה, הוא מס מוניציפלי אשר הממשלה המקומית גובה, ובמסגרתו גובים בין בין 0.25% ל-0.75 מערך הנכס מדי שנה, כאשר האחוז משתנה בהתאם למיקום הנכס ולגודלו.
- מס בולים – מס אשר נדרשים לשלם בעת חתימה על חוזה שכירות לטובת מגורים בארגנטינה אשר נע בשיעור שבין 0.5-2.5 אחוזים מערך הנכס, נציין כי בבואנוס איירס שיעור מס זה עומד על 0.5%.
- מס תעשיה – נדל"ן אשר נמצא בערים מחוץ לאזורי מגורים ומיועד לתעשייה, יוצר מס נוסף בשיעור של אחוז.
- מס תאגידים – לעיתים אנשים בוחרים להקים חברה בארגנטינה אשר תנהל את הנכס שלהם, במקר זה עליהם לשלם מס תאגידים במקום מס הכנסה. המס צפוי להיות בשיעור של 25% ויש לבחון האם אופציה זו עדיפה על פני החלופה הקיימת למול גורמי מקצוע בתחום.
פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא בארגנטינה הנמצאת מעל 10 שעות טיסה מישראל, אשר בה המשקיע הישראלי הממוצע אינו מכיר את ההתנהלות עם המקומיים.
לכן, משקיעים זרים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.
נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל.
לסיכום
ארגנטינה הינה מדינה המצויה במשבר כלכלי עמוק, אשר דרש סיוע כלכלי חסר תקדים מצד גורמים בינלאומיים, העוני הקשה בקרב כמעט שליש מהאזרחים, התנהלותה הכלכלית וכן תוצאות הבחירות האחרונות לא הקלו על כך אלא החמירו מצב אשר היה קשה מלכתחילה. בשל כך מחירי הנדל"ן נמצאים בשפל באופן הדומה לכל הכלכלה שלהם.
דבר זה מתלווה לבעיות פוליטיות שונות והקורונה אשר מעלים את החשש כי ישנם סיכונים רבים להשקעה בנדל"ן בארגנטינה.
עם זאת, ארגנטינה מכילה עיירות קיט מערביות אשר פונות לקהל המערבי, בהינתן אלו משקיעים לטווח רחוק אשר אינם חוששים מסיכונים כאשר הפוטנציאל הוא גדול, יכולים להשקיע בנכס במחיר זול בבואנוס איירס, אזור מפלי האיגואסו או בעיר קיט ולקבל תשואה מעולה בעתיד.
אין ספק שהנדל"ן במדינה הינו זול משמעותית מאשר במקומות אחרים, אך העוני הרב והקושי להאמין כי ניתן להתאושש מהמצב לאור התנהלות המדינה כעת גורמים לנו להמליץ להימנע מהשקעה אלא בנכסים הפונים לתיירים בלבד.
זאת בנוסף להיעדרה של אמנת מס עם ישראל, מוביל לכך לדעתנו ישנן מדינות כמו מקסיקו בשוק הלטיני ואף קולומביה לאור השלום אשר שורר במדינה בשנים האחרונות צפון מניבות תשואה יפה ובעלות פוטנציאל כלכלי גדול והסיכונים לדעתנו קטנים יותר בעבור משקיעים.
זאת אף ללא התחשבות במקומות אחרים בעולם אשר הינם משמעותית בטוחים יותר כמו מזרח אירופה וארצות הברית.
