בצל עליית מחירי הנדל"ן, עולם המשכנתאות התפתח והחלו לתת תשומת לב רבה יותר גם להלוואות אלו אשר סכומן הולך ותופח. תופעה זו פגשה כר פורה בישראל בה חלקים גדולים מהאוכלוסייה נשענים על הלוואות, משכנתאות ואשראי בנקאי (אובר-דראפט), לכן אין זה מפתיע כי אל שוק ההלוואות הישראלי נכנסים סוגים חדשים של הלוואות הקשורות לעולם המשכנתאות. אחת הפופולריות בהלוואות אלו היא הלוואת הצטרפות, אשר נלקחת בסמוך למועד לקיחת המשכנתא. לכן מאמר זה יפרט אודות סוג הלוואה זו ויבחן האם משתלם לקחת אותה ביחס להלוואות אחרות במשק הישראלי.
מאמר זה יחולק לשלושה חלקים, ראשית אנו נסביר מהי הלוואת הצטרפות ועל מאפייניה, בחלקו השני של המאמר אנו נציג את היתרונות והחסרונות הקיימים בהלוואה מסוג זה ובחלקו השלישי של המאמר נבחן האם מומלץ לקחת הלוואה מסוג זה ובאילו תנאים, זאת על מנת שכאשר אתם מחליטים בנושא זה תבצעו החלטה מושכלת כאשר כל המידע הרלבנטי מצוי בידכם.
מהם המאפיינים של הלוואת הצטרפות?
הלוואות הצטרפות אשר לעיתים מכונה הלוואה סמוכה למשכנתא הינה הלוואה אשר בנקים רבים מציעים בסמוך למתן המשכנתא הלוואה נוספת בתנאים טובים ומפתים כמין בונוס על לקיחת המשכנתא אצלם במידה ותעבירו את המשכורת שלכם אל הבנק. הלוואה זו מוצעת רק ללקוחות מצטרפים אל הבנק ולא לקוחות קיימים של הבנק ומכאן מגיעה שמה "הלוואת הצטרפות". במטרה לעודד לקיחת משכנתאות בבנק בקרב לקוחותיהם ולא לפנות לבנקים אחרים, בשנים האחרונות גם הבנקים בהם נמצא הלקוח מציעים הלוואה זאת בתנאי כמובן שאותו אדם ייקח משכנתא.
הלוואת הצטרפות היא לרוב מוענקת עד לסכום של 100,000 ₪ ומתאפיינת בריביות נמוכות מאד ואף לעיתים ללא ריבית בכלל אשר נפרשת על פני חמש שנים, זאת כהטבה משמעותית ללקיחת המשכנתא והכנסת המשכורת לאותו בנק אשר מציע את ההלוואה. לכן, על פניו מדובר בהלוואה מעולה, אשר כדאי לקחת אותה ואין בכלל דילמה. עם זאת, הלוואה מסוג זה יש עוקץ שכן היא עלולה לשבש את האיזון של המשכנתא ובפועל לעלות יותר מהמשכנתא עצמה.
בעקבות לקיחת ההלוואה אנו למעשה מקטינים את המשכנתא בהתאם לסכום שקיבלנו, אך הפירעון של הלוואה זו הינה משמעותית קצר יותר ממשכנתא, אשר לרוב נמשכת בין 20 ל-25 שנים בשונה מהלוואת הצטרפות אשר נמשכת לרוב כ-5 שנים. בשל כך הסכום אשר אנו משלמים על הלוואת הצטרפות מדי חודש הינו גדול ובהתאם לכך אנו לרוב מקטינים את החזר המשכנתא, דבר אשר יתבטא בריביות אשר יובילו להחזר גבוה יותר מאשר אם לא היינו לוקחים הלוואת הצטרפות.
נמחיש זאת באמצעות דוגמה. נניח שהמקסימום אותו אנו יכולים להחזיר מדי חודש בעבור רכישת הבית הוא סכום של 4,000 ₪. אם היינו משלמים 4,000 ₪ למשכנתא מדי חודש מאחר שזו היכולת שלנו להחזיר מדי כאשר אנו לוקחים הלוואת הצטרפות בסך 100,000 ₪ ללא ריבית בהחזר של חמש שנים, סכום זה אומנם יורד מהמשכנתא אבל עיקר הסכום עדיין יהיה בהלוואת המשכנתא. בהחזר החודשי מאחר שהיכולת הכלכלית שלנו לא השתנתה ועדיין עומדת על 4,000 ₪, אנו נשלם כעת 2,400 ₪ למשכנתא ו-1666 ₪ להלוואת ההצטרפות במשך החמש השנים הראשונות, ובשל כך נצטרך לפרוס לתקופה ארוכה יותר את המשכנתא שכן אנו פורעים ממנה פחות באופן משמעותי. פריסה זו מובילה כמובן לכך שאנו משלמים ריביות של המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.
בנוסף לכך, התקופה הראשונית של 5 השנים הראשונות בה אנו משלמים את הלוואת ההצטרפות, היא התקופה בה הסכום של קרן המשכנתא אשר עובדת כהלוואת שפיצר הינו הגדול ביותר והקטנת ההחזר החודשי מובילה לריביות מאד גבוהות (ריבית ד'ריבית) אשר בפועל עולות לנו יותר מאשר אם לא היינו לוקחים את הלוואת ההצטרפות למרות שהתנאים של הלוואת ההצטרפות עצמה נוחים במיוחד.
עם זאת, לא הכל שחור בהלוואת ההצטרפות, היתרון המרכזי של הלוואת ההצטרפות היא כי לאחר חמש שנים ההחזר החודשי של המשכנתא קטן משמעותית שכן אנו כבר לא משלמים את הלוואת ההצטרפות. לכן, במידה ואנו מעוניינים בהפחתה של המשכנתא בתקופת הביניים ייתכן וסוג זה של הלוואה עדיפה לנו. אך למרבית האנשים אין הדבר משמעותי והיכולת שלהם להחזיר את המשכנתא בעוד חמש שנים לא צפויה לחוות רגרסיה ולכן כנראה שעדיף לשלם, אם נמשיך את הדוגמה 4,000 ₪ מדי חודש במשך תקופה של 20 שנה, ולא לשלם ריביות גדולות יותר על פני 25 שנה.
אז מתי כדאי לנצל את האפשרות לקחת הלוואת הצטרפות:
בהנחה ואין לך הערכה כי מצבך הכלכלי בעתיד יפגע, עדיין ישנן מספר סיטואציות בהן הלוואת הצטרפות הינה כדאית. המקרה הראשון והחשוב מכולם מאחר והוא תמיד אפשרי, הוא במידה ותקפיד למחזר את המשכנתא שלך עם סיום הלוואת ההצטרפות.
כלומר אם נמשיך את הדוגמה מהפרק הקודם, לאחר חמש שנים הלוואת ההצטרפות תמה וכעת סכום התשלום החודשי הצטמק משמעותית. לכן, ניתן למחזר את המשכנתא ובמסגרת המשכנתא החדשה להעלות את סכום הפירעון החודשי לסכום הדומה לזה אשר שילמתם יחד עם הלוואת ההצטרפות, ובכך לקצר את תקופת תשלום המשכנתא ולצמצם את גובה הריבית אשר תשלמו עליה בהתאם. אומנם במשך החמש שנים הראשונות הריביות היו גבוהות יותר והפירעון נמוך יותר מאשר במידה ולא הייתם לוקחים הלוואת הצטרפות, אך הדבר מתקזז עם הלוואת ההצטרפות לה ריבית אפסית, דבר אשר לעיתים הופך בשקלול הכללי את הלוואת ההצטרפות למשתלמת. חישוב זה משתנה ממשכנתא למשכנתא ומומלץ לבדוק זאת באופן פרטני בעת לקיחת המשכנתא. עם זאת, המלצה זו נכונה רק במידה ואתם יודעים שאתם תהיו אחראים מספיק לשים לב בעת פירעון ההלוואה כי הגיע העת למחזור המשכנתא ולהגדיל את הפירעון חודשי.
בנוסף למחזור משכנתא, אשר תמיד אפשרי לכולם, ישנם מקרים פרטניים הנפוצים לחלק מלוקחי המשכנתאות בהם משתלם לקחת הלוואת הצטרפות למרות הפגיעה ביכולת סכום ההחזר החודשי של המשכנתא:
- הלוואת ההצטרפות מסייעת להגיע לסכום יעד – המקרה הנפוץ הראשון הוא כאשר הלוואת ההצטרפות מסייעת לך להגיע לאחוז מסוים במימון רכישת הדירה מבלי המשכנתא אשר מוביל להפחתת הריבית של המשכנתא. כך למשל במידה והלוואת ההצטרפות תוביל לכך שאתם תגיעו להון עצמי של 50% או 60% מערך הדירה אתם תקבלו ריביות טובות יותר במשכנתא ובשל כך תשלמו פחות על אף הפירעון החודשי הגבוה של הלוואת ההצטרפות על חשבון פירעון המשכנתא.
- הלוואת הצטרפות ארוכת מועד – אפשרות נוספת, אשר חשוב לשים לב בעת השוואת תנאי המשכנתאות בין הבנקים השונים, היא שחלק קטן מהבנקים מציעים הלוואת הצטרפות ארוכת טווח. כלומר במקום 5 שנים הלוואת הצטרפות של 10 או 15 שנים. בשל כך סכום התשלום החודשי של הלוואת ההצטרפות קטן משמעותית וסכום השלום החודשי של המשכנתא עולה משמעותית וכך הריבית אשר עולה במשכנתא מתקזז עם הסכום של הלוואת ההצטרפות עליו אין ריבית.
- אפשרות שלישית היא כאשר לוקח המשכנתא צריך את הכסף בלי קשר לדירה – במידה ובעת לקיחת המשכנתא אני זקוק לסכום כסף נוסף לשם מחייה, סגירת המינוס או שיפוצים בדירה החדשה וכל כספו מושקע בדירה, לעיתים קרובות הוא יזדקק להלוואה במצב זה. כאמור, תנאי ההלוואה של הלוואת ההצטרפות הינם עדיפים משמעותית על פני כמעט כל הלוואה אחרת בשוק ההלוואות, ולכן כדאי במצב זה לקחת אותה ולא לקחת הלוואה בתנאים פחות נוחים.
לסיכום
הלוואת הצטרפות הינה הלוואה בתנאים נוחים אשר על פניו מהווה הטבה של הבנק בעבור לקיחת המשכנתא אצלם, אך בפועל בשל הפריסה הקצרה יותר של הלוואה זו ההחזר החודשי של המשכנתא שזהו הסכום המשמעותי יותר נפגע ונפרס לאורך יותר זמן. בשל כך הריביות אותן נשלם על המשכנתא הופכות לגבוהות יותר מאשר אלו אשר היינו משלמים במידה ולא היינו לוקחים את הלוואת ההצטרפות אלא פשוט מוסיפים סכום זה למשכנתא. לכן, לרוב לא מומלץ לקחת הלוואת הצטרפות, אלא עדיף להוסיף סכום זה לתמהיל המשכנתא ולשלם את הפירעון החודשי הגבוה ביותר שאנו מסוגלים למשכנתא שזוהי ההלוואה המרכזית שלנו עם הריבית הגבוהה ביותר.
עם זאת, ישנם חריגים בהם הלוואת ההצטרפות כן כדאית, ראשית לעיתים במידה ואדם ימחזר את המשכנתא לאחר פירעון הלוואת ההצטרפות היא תהיה עדיפה בשקלול הכללי, אך יש לבדוק זאת באופן פרטני בהינתן הסכומים של הלוואת ההצטרפות והמשכנתא וכן לבחון עם עצמנו באופן כן האם נשים לב לכך בעתיד הרחוק יחסית כי הגיע העת למחזור המשכנתא. כמו כן, הלוואת הצטרפות הינה מומלצת כאשר אנו זקוקים לכסף לצורך נקודתי כמו שיפוצים או לשם הגעה לסכום יעד של הון עצמי אשר יוביל להוזלת ריביות המשכנתא. כל מקרה בעת לקיחת הלוואת הצטרפות כדאי לחשב את הסכומים אותם נשלם במצטבר בטווח הקצר ובטווח הארוך ולבחון האם הדבר משתלם ולא להניח שבשל הריבית האפסית מדובר בהלוואה מומלצת.