בלארוס, המכונה גם הדיקטטורה האחרונה של אירופה, החלה ממש לאחרונה כחלק מהזרם של השקעות ישראליות במזרח אירופה. השלטון הייחודי של בלארוס, היציבות השלטונית שלה וקרבתה התרבותית לרוסיה, הופכות אותה למדינה שונה מכל יתר המדינות אשר נמצאות על מפת ההשקעות הישראלית.
בלארוס צמחה כאפשרות להשקעה בשנים האחרונות בשל הרצון הגדל להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ. בחיפוש אחר יעדים זולים יותר הבטוחים להשקעה בעבור ישראלים, בלארוס נדמית כיעד חריג יחסית אשר נועד לאמיצים או לחלופין לאלו אשר מחפשים השקעות בסכומים נמוכים יותר.
במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן בבלארוס, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.
השקעת נדל"ן בבלארוס, על מה מדובר ולמה כדאי?
שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן בבלארוס אשר הביטחון אינו כה גדול כמו במדינות מערביות, התשואה צריכה להיות אטרקטיבית במיוחד על מנת שתהיה שווה את ההשקעה בעבור המשקיע. עם זאת, בלארוס באופן יחסי היא מדינה בעלת יציבות שלטונית ונהנית מתמיכה של המעצמה הרוסית, לה ברית ארוכת שנים עימה ואף תוכניות להתאחד בסופו של דבר למדינה אחת.
בהקשר הקרבה לרוסיה, ועוד בטרם נפרוט את היתרונות בשוק הבלארוסי חשוב להבין, כי בשונה ממה שהמשקיע הישראלי אשר אינו בקיא ברזי הגוש המזרחי של אירופה עלול לחשוב, השקעה בבלארוס אינה דומה כלל להשקעה באוקראינה או גאורגיה הפופולריות על ידי ציבור המשקיעים הישראלי. גאורגיה ואוקראינה הקרובות פוליטית לישראל, הינן מדינות אשר לאחר התפרקות ברית המועצות בחרו להתקרב לארצות הברית ולמערב ואף ניהלו מלחמה עם רוסיה, בעוד בלארוס היא המדינה אשר קרובה פוליטית יותר מכל האחרות לאימפריה הרוסית. למעשה, אין שום מדינה בעלת מאפיינים וסיכונים שונים מאשר בלארוס לעומת אוקראינה וגיאורגיה, בעוד בלארוס אינה בסכנה למלחמה היא בהחלט בעלת מסורות קומוניסטית, מושחתת וללא זכויות אדם, מאפיינים כמעט הפוכים מאלו של אוקראינה או גאורגיה.
נזכיר כי השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה כמו מקומות אחרים. בנוסף למאפיין זה, אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו. שכן, לבלארוס מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:
- מדובר במדינה אשר מעודדת השקעות לאחר שספגה שני משברים כלכליים כבדים אשר הורידו את מחירי הנדל"ן. בשל כך, עם היציאה מן המשבר ישנה ציפיה כי ערך הנכסים יעלה וכך גם המסחר בה. בהתאם לכך השקעה נדל"נית על ידי זרים נמצאת בעליה מתוך ציפיה לתשואה של מעל 10 אחוזים.
- בשנים האחרונות בלארוס החלה להיפתח למערב, אין כבר למולה סנקציות כלכליות וארצות הברית אף החזירה ב-2016 את השגריר שלה למדינה. בהתאם לכך הכלכלה החלה להתאושש ולהנות מהכנסות אשר לא זכתה לה בעבר.
- באופן מפתיע, האופי הדיקטטורי של בלארוס העניק לה יציבות פוליטית מרשימה ופשיעה נמוכה, בשונה ממדינות אחרות באזור, בלארוס היא מדינה יציבה ללא הפיכות שלטוניות ורמת בטחון גבוהה. אלכסנדר לוקשנקו הנשיא הבלתי מעורער של המדינה אומנם יצר שלטון יחיד ללא חופש לאזרחים, אך העניק להם יציבות מסוימת אשר לרוב הינה דבר חיובי מבחינה כלכלית.
- שיטת מיסוי נוחה ופשוטה, אשר עליה נפרט בפרק נפרד.
- חברות ישראליות החלו להשקיע בנדל"ן ובהקמת בניינים למכירה ברחבי מינסק, כאשר הבולט שבהן היא חברת הנדל"ן סוויטלנד, בבעלות אליעזר פישמן, אשר השלימה פרויקט בנייה הכולל שלושה בנייני מגורים ובניין משרדים בשטחים של 45,000 מ"ר ברוטו. בכך אפשרה למשקיעים ישראלים לפעול להשקעה בארץ זו למול כתובת של חברה ישראלית.
- הנכסים זולים – בעוד בישראל מעטים האנשים אשר יכולים להשקיע בנדל"ן וגם במדיות מערב אירופאיות אחרות הסכום הנדרש להשקעה בנדל"ן הוא גבוה, בבלארוס זה לא המצב. דירת 2 חדרים ממוצעים בעיר הבירה, מינסק, אשר יקרה משמעותית מיתר המדינה תעלה למשקיע בערך 50,000 יורו, סכומים אשר אין להם מקבילות בערי בירה מערביות באירופה.
מחירי הנדל"ן בבלארוס זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס, אך ככלל המבנים היקרים ביותר במרכז מינסק בבנייני יוקרה עולים כ-2,000 דולר למ"ר. שכירות בנכסים יוקרתיים במינסק, כמו אלו אשר עולים 2,000 דולר למ"ר מניבים שכירות חודשית הנעה בין 500-1000 דולר שכירות, על בסיס 75 דולר למ"ר.
מחוץ למינסק המחירים זולים במיוחד, אך כך גם הסיכון, כאשר התשואה אינה בהכרח הולמת את הסיכון. אנו לא ממליצים להשקיע באזורים מחוץ למינסק, הסיכון בבלארוס הוא גדול גם כך והתשואה מכובדת גם במינסק, לכן לצאת למרחב שמחוץ לעיר הביר מדובר בסיכון גדול שהתשואה לא שווה אותו. אזורים רבים במדינה אשר התפרקה מברית המועצות הינם אזורים כפריים ועיירות לא מפותחות, אשר אינן נמצאות בפיתוח בעתיד הצפוי לעין ולכן אין סיבה להאמין כי הנכס יניב תשואה גבוהה ויש חשש אמיתי כי הנכס יוותר מיותם משוכרים. עם זאת כפי שנפרט בהמשך, המיסוי הבלארוסי מאד מיטיב עם השקעות מסוג זה.
ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק המזרח אירופי, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי בדיקטטורה שאינה מערבית ובעלת מסורות סובייטיות עלולה להיות מסובכת. עם זאת, לא מומלץ לפנות לחברות אשר מתמחות רק בשוק הבלארוסי, לפחות לא בשלב המחקר, שכן ייתכן וישנם שווקים עדיפים וכי הסיכונים לא ישוקפו לכם באופן אידיאלי.
סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:
ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בבלארוס, אשר כולם מתנקזים במינסק הבירה. בעוד במדינות אחרות ניתן לראות התפרשות על פני המדינה כולה, כמעט ולא ניתן למצוא משקיעים הפונים לאזורים מחוץ למינסק, זאת בין היתר משום שהממשל עצמו פועל בעיקר כדי לפתח עיר זו ולא את כל יתר המדינה. עיקר ההשקעות מתנקזות בהתאם ל-2 סוגים:
- דירות למגורים במינסק – רבע מאוכלוסיית בלארוס מתגוררת בעיר הבירה, בכך למעשה הפכה העיר לאחת המאוכלסות באירופה, בנוסף מינסק אחראית ל-27% מהתוצר של המדינה. בהתאם לכך, העיר מכילה הרבה אנשים אשר צריכים דיור ומכילה מספיק כסף מהתוצר המקומי על מנת שיהיו בה גם אנשים אשר יכולים לשלם שכירות באופן יציב ומניב.
- השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים במינסק היא תופעה קיימת, אשר נהנית מתשואה טובה יותר מאשר דירות מאחר וכמות הנכסים אשר נבנו לצרכי תעשייה הייתה קטנה משמעותית מנכסים. ניתן מנכס מניב בתחומים אלו להפיק רווחים יפים, אך התעשייה הבלארוסית נתונה למשברים לעיתים קרובות, למעשה רק בעשור האחרון בלארוס נכנסה לטלטלה כלכלית וחברות רבות פשטו את הרגל. לכן, המלצתנו היא לדבוק בדיור במינסק, שכן אנשים יכולים לא לעבוד במשרד אבל הם צריכים לגור בבית. להשקעה במשרדים מומלץ לפנות לכלכלות יותר יציבות ויותר מבטיחות מאשר זו הבלארוסית. עם זאת כן נציין שהקומפלקסים הרבים וההשקעה הנמוכה כן מהווה הזדמנות מסוימת לאנשים אשר מעוניינים להשקיע בנכסי מסחר במחירים נמוכים משמעותית מהעולם המערבי אך לא במדינות עולם שלישי, אך הסיכון גדול.
מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בבלארוס:
ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר בבלארוס הוא תחת תמרור אזהרה ענקי. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה, אשר בבלארוס הם אף גדולים יותר.
נשיא בלארוס בחר כי מדינתו תהיה היחידה אשר פועלת כבשגרה בעת שכל יתר העולם הסתגר, בשל כך ישנם חולים רבים בבלארוס, אך בשל המשטר הדיקטטורי איש אינו יודע באמת מה המצב במדינה אשר המשיכה בשגרה ומה יהיו ההשלכות של מדיניות מפוקפקת זו. יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות מאחר והדבר יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד, אך בבלארוס עם המדיניות החריגה אנו נמליץ לנקוט בכובד ראש.
מערכת היחסים עם רוסיה סובלת מקשיים בשנה האחרונה, בצל רצונו של פוטין לאחד את המדינות. בתוך כך, איש אינו באמת יודע כיצד איחוד פוליטי אפשרי או לחלופין סכסוך עם רוסיה בשל סירוב להתאחד יוביל את הכלכלה המקומית. בסיטואציות קיצוניות ייתכן כי הנכסים אף יולאמו או כי ערכם יתרסק כתוצאה ממאבק פוליטי ובידוד מרוסיה אשר מחזיקה על כתפיה כיום את הכלכלה הבלארוסית.
בבלארוס ישנם חוקים מעט שונים כלפי זרים אשר אוסרים על זרים לרכוש שטחים לבניה, אלא מאפשרים רק רכישת נכסים קיימים. כמו כן, זרים אינם יכולים לרכוש נכסים אלא רק לחכור אותם לטווח ארוך, בדומה לשיטה הנהוגה בישראל כלפי כל האזרחים. משקיעים אשר מעוניינים לרכוש קרקעות ולא נכסים קיימים, לא יוכלו לעשות זאת בבלארוס.
התיירות בבלארוס אינה באמת קיימת ובהתאם לכך לא קיימות השקעות לטווח קצר, כאשר Airbnb מספק תשואה גבוהה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך מדובר בחיסרון משמעותי.
בלארוס היא דיקטטורה בסופו של דבר, חופש הפרט, חופש העיתונות, זכויות האדם וכדומה אינם קיימים בה. בשל כך היא מפעם לפעם חווה סנקציות קשות על ידי ארצות הברית והגוש האירופי אשר פוגע משמעותית בכלכלה. כמו כן, קשה להמליץ לאנשים להשקיע במדינה בה המידע שמקבלים אינו מהימן כי התקשורת לא חופשית וזכויות הקניין שלהם תמיד מוטלות בספק. אומנם בלארוס מעודדת משקיעים, אך בסופו של דבר יש פה אלמנט של "חתול בשק".
הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה אף נכון ביתר שאת במדינה כמו בלארוס אשר מדורגת במקום ה-123 במדד השחיתות, כך שאין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה.
החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין שאינם בלארוסית הבקיאים בשוק זה אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. מומלץ לבחון את הניסיון של החברות הללו וכן לשוחח עם משקיעים שלהם בטרם בוחרים בגורם מתווך כלשהו.
מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בבלארוס:
פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.
ככלל בלארוס היא מדינה נוחה למשקיעים מבחינת מיסוי ואף נהנית מהטבה ייחודית לפיה מיסוי על נדל"ן נהנה מפטור בשלוש שנים ראשונות.
המיסוי בבלארוס בשונה ממקומות אחרים מצוי כמעט אך ורק בגין הרווחים אשר הנכס יפיק ולא בעת הרכישה של הנכס או מכירתו. להלן המיסים המרכזיים, בנוסף במדינה אין מס בולים, מס רכישה ומס שבח או כל דבר דומה אלא פשוט מס הכנסה בגין הרווח של אדם. בהתאם לכך המיסוי פשוט:
- מס הכנסה מהשכרת הדירה (מס אישי) לזרים – המס המרכזי שנותר למעשה הוא מס הכנסה לזרים שאינם אזרחי המדינה המהווה 12% משכ"ד וגם זהו סכום נמוך משמעותית מערך הנכס.
- מס חברות – במידה ותחליטו להקים חברה בבלארוס אשר תנהל את ההשקעה שלכם, אתם תשלמו 18% מס חברות בעבור הנכס. זאת לצד מיסוי מקומי נוסף ומיסוי לחברות זרות. לכן, המס האישי אינו גבוה ולכן אין סיבה אמיתית להקמת חברה במידה וכל השקעותיך הן רכישת נכס בודד
נציין כי בבלארוס ישנה הטבה מעניינת שלפיה במידה ואדם מחליט להשקיע בנכס של עיירות בעלות מ-50,000 אנשים הוא פטור מתשלום מס בכין הנדל"ן בחמש השנים הראשונות, כלומר שנתיים נוספות על אלו המגיעות מלכתחילה.
פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא ביעד כמו בלארוס, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרון המצוי במיסוי הנמוך עדיין עומד בעיינו.
לסיכום
השקעה בבלארוס הינה השקעה אשר באופן טבעי מסוכנת יותר ממדינות מערביות ואף יותר ממדינות אחרות במזרח אירופה, עם זאת בלארוס היא מסוג ההימורים אשר יכולים מאד להשתלם. מדובר במדינה יציבה שלטונית, ללא חשש ממלחמה ובאירופה, במידה ותעשה קפיצת מדרגה הפוטנציאל שלה ושל מינסק הבירה בפרט הוא עצום. לכן ייתכן שלחלק מקהל הקוראים ההימור על סכום השקעתי התחלתי יחסית נמוך והפוטנציאל לתשואה גבוהה משתלם ומדובר בהשקעה נהדרת. לאלו המחפשים השקעות נדל"ן סולידיות נמליץ על יעדים אחרים.
