תמהיל משכנתא – הפרמטר החשוב בעת לקיחת הלוואת משכנתא

המשכנתא היא אחת מהפעולות העסקיות המורכבות והיקרות שתבצעו במהלך חייכם, וככל הנראה זו תהיה גם העסקה היקרה ביותר שלכם. מאחר שמדובר בעסקה כה משמעותית, חשוב להכיר את כל האלמנטים הקשורים בה, על מנת לבחור את תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורכם.

אחד המרכיבים החשובים ביותר במשכנתא, הוא תמהיל המשכנתא, באמצעותו ניתן לשלב מספר מסלולים שונים להחזר משכנתא (מספר שנים שונה, ריבית שונה וכן הלאה), כאשר מדובר בהלוואה אחת בלבד. נשמע מסובך?  המשיכו לקרוא ואנו בטוחים שתוכלו להסביר לאחרים על תמהיל משכנתא.

 

הלוואת משכנתא – מה חשוב לדעת

סביר להניח כי העסקה המשמעותית ביותר שנבצע בחיינו תהיה עסקת רכישת הדירה, מאחר שמדובר בעסקה שעלותה מוערכת על פי רוב בסכום של למעלה ממיליון שקלים. היות שלרוב המכריע של רוכשי הדירות אין סכום של מיליון שקלים ויותר בחשבון העובר ושב, נאלצים הרוכשים, כלומר – אנחנו, לקחת הלוואה מהבנק, המכונה בפי כל – 'משכנתא'.

ככלל, לכל משכנתא שניקח ישנם תנאים שונים, הנקבעים בהתאם לפרמטרים רבים, כמו היקף ההלוואה, דירוג האשראי של לוקח ההלוואה, משך החזר המשכנתא, והמגוון עוד רחב. מאחר שבכל הנוגע למשכנתא – סכום ההלוואה משמעותי למדי, הנע החל מסכום של מאות אלפי שקלים ועד לכמה מילונים, חשוב שתכירו היטב את תנאי המשכנתא האופציונליים, וזאת, במטרה שתוכלו לבחור במסלול המשכנתא הטוב ביותר עבורכם.

בהתחשב בעובדה שתקופת החזר המשכנתא עלולה להתפרס על פני שנים רבות (לעיתים החזר המשכנתא נע על פני עשרים שנה ואף יותר), הרי שלפנינו עסקה כלל לא פשוטה, שעשויה ללוות אותנו בחלקים רבים של חיינו.

הנקודות העיקריות שעליכם לברר, לפני לקיחת הלוואת משכנתא, הן: מהי הריבית אותה תאלצו לשלם במסגרת החזר המשכנתא, מהי תקופת החזר המשכנתא, כיצד ובאיזה אופן יחולקו ההחזרים החודשיים של המשכנתא (כאשר החזר המשכנתא החודשי המקובל הוא בין רבע לשליש מהכנסת הלווים) ועוד.

 

איזו משכנתא לבחור?

כאשר זוג (או כל אדם אחר) מגיע לבנק ומבקש הלוואת משכנתא, הבנק מציג בפניו מספר אפשרויות למשכנתא. ברגע זה, הזוג עלול להתבלבל מסך הנתונים המוצג בפניו, ולכן, על פי הרוב, הוא יתמקד בנתונים הפשוטים והמוכרים – שיעור הריבית על הלוואת המשכנתא, וכן משך פריסת התשלומים עבור החזר ההלוואה. בפועל, קיים פרמטר משמעותי נוסף בבחירת משכנתא נכונה, העונה לשם תמהיל המשכנתא.

במילון, מפורשת המילה 'תמהיל' כ- 'צירוף גורמים בעלי מאפיינים שונים'. בדומה לכך, גם תמהיל המשכנתא משמעותו צירוף גורמים רבים, ובמקרה זה – צירוף מסלולי משכנתא שונים, שמאפשרים פיזור סיכונים. כידוע, כלכלנים ויועצי השקעות ממליצים להשקיע במספר אפיקי השקעה בעת ובעונה אחת, ולא 'לשים את כל הביצים בסל אחד', כלומר ההמלצה היא לא להתמקד בהשקעה ספציפית, מאחר שהשקעה באפיק ספציפי עלולה לסכן את המשקיע, באם ביום בהיר אחד, האפיק הנ"ל יקרוס.

באופן דומה, גם בחירה במסלול משכנתא אחד עלולה לסכן את הלווה, ולכן ההמלצה היא לבחור מספר מסלולי משכנתא ולשלב אותם בתמהיל משכנתא.

 

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הינו שילוב של מסלולי משכנתאות שונים, אשר מרכיבים יחדיו הלוואה אחת. למעשה, על אף שמדובר בהלוואה אחת, במסגרת תמהיל משכנתא, עומד כל מסלול משכנתא בפני עצמו, ולכאורה אינו קשור לשאר מסלולי המשכנתא בתמהיל.

אין המלצה גורפת למספר מסלולי המשכנתא מומלץ. רבים ממליצים על ארבעה מסלולים שונים. אחרים סבורים שדווקא שלושה מסלולים יפיקו את המקסימום מתמהיל המשכנתא. מכל מקום, תמהיל משכנתא מוצלח, הוא כזה שמאפשר לנו להחזיר את הלוואת המשכנתא בכמה מסלולים בו זמנית.

בעזרת תמהיל המשכנתא, הלווים יכולים לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי, לשלם פחות ריבית, וכך גם לחסוך לקראת הטווח הארוך. אמנם, מספר רב של מסלולי משכנתא עלול להפוך את החזר ההלוואה למורכב או מרתיע, אולם ההיפך הוא הנכון – פיזור החזר המשכנתא למספר רב של מסלולים יפחית את אי – הוודאות הקשורה לנושא, ויפחית את הסיכוי לתנודות גדולות בהחזר המשכנתא.

 

מדוע צריך לפזר סיכונים בהלוואת משכנתא?

כאמור, המטרה העיקרית של תמהיל המשכנתא היא לאפשר פיזור סיכונים. עם זאת, רבים שואלים מדוע הלוואת משכנתא זקוקה לפיזור סיכונים. הרי – לא מדובר בהשקעה מסוכנת בדומה בשוק המניות, שם ערכה של מניה יכול לצנוח בין לילה ולזנק  מעלה כעבור כמה ימים. מדובר לכאורה סך הכל בהלוואה שלוקחים מהבנק, בתוספת ריבית.

ואכן, הלוואת משכנתא אינה מסוכנת כמו השקעה בשוק המניות. בהלוואת משכנתא קיימים פרמטרים שנשארים קבועים, ומייצרים קביעות וודאות מסוימות: הקרן (סכום הלוואת המשכנתא), ולעיתים גם שיעור הריבית (כאשר מדובר במסלול של ריבית לא משתנה). יחד עם זאת, מסלול החזר הלוואת משכנתא רבים מוצמדים לממד מסוים.

כך למשל, יתכן כי החזר הלוואת משכנתא יהיה מוצמד למדד המחירים לצרכן.

מגמת עלייה של מדד זה, עלולה להרע את מצבם של הלווים, מאחר שעלייה במדד פירושה עלייה בהחזר סכום המשכנתא לבנק. לכאורה, מדובר בסיטואציה לא הוגנת, מאחר שהבנק ככל הנראה יהנה מעלייה במדדים, במרוצת השנים.

ברם, חשוב לזכור שלזמן יש משמעות כלכלית – שקל של היום שווה קצת יותר משקל של מחר (בשל אפשרויות כלכליות שניתן לבצע באמצעות שקל של היום, שיעניקו לו עדיפות כלכלית על פני שקל של מחר). משכך, העובדה כי הבנק מעניק בנקודת זמן מסוימת סכום כסף גדול, ומאפשר ללווה לפרוס את החזר הלוואה על פני שנים רבות, מעניקה לו את הזכות לדרוש מהלווה החזר מלא של הקרן, בתוספת ריבית והצמדה למדד.

הנה כי כן, הצמדה למדד, שקיימת בהחזרי משכנתא רבים, עלולה להוביל לעליית החזרי המשכנתא. יתרה מזאת – במרבית המקרים סכום המשכנתא יעלה, אך השאלה היא באיזה שיעור. תארו לכם שלקחתם משכנתא במסלול בודד, שהוצמד למדד המחירים לצרכן, ולאחר כמה שנים, חל זינוק במדד המחירים לצרכן.

מאחר שבחרתם בהחזר לפי מסלול אחד בלבד, העלייה במדד המחירים לצרכן תוביל לעלייה ניכרת בסכום החזר המשכנתא. לו הייתם בוחרים בהחזר בהתאם למספר מסלולים, השפעת עליית המדד הייתה לבטח הרבה פחות משמעותית.

חשוב לציין – קיימים מסלולי משכנתא לא צמודים למדד. משכך, הם אינם חשופים לעלייה במדדים השונים, ופיזור הסיכונים לא חל עליהם – הסכום שחתמת עליו עם הבנק, הוא הסכום שתשלם (למעט במקרי עמלת פירעון מוקדם). ברם, הריבית הממוצעת של מסלולים אלו גבוהה בהרבה מהריבית של מסלולים צמודי מדד.

בהחלט יתכן כי יועץ המשכנתאות ימליץ לכלול בתמהיל המשכנתא מסלול אחד או יותר שאינם צמודים לממד. כמו כן, חשוב לדעת כי נתוני הריבית והמשק במועד לקיחת המשכנתא משפיעים במידה רבה על תנאי המשכנתא, ולכן לטיימינג בו נחתמת הלוואת משכנתא יש משמעות ניכרת.

 

מה מכיל תמהיל משכנתא אישי וכללי

על פי רוב, תמהיל משכנתא כללי מכיר בין שלושה לארבעה מסלולי החזר משכנתא.

המסלולים הללו יכול שיתחלקו למסלולי ריבית פריים, ריבית משתנה או ריבית קבועה, כאשר בנוסף, במסגרת תנאי המסלול ייקבע האם להצמיד למדד או שמא לאו. תמהיל המשכנתא הכללי מתייחס למסלולי הריבית השונים, ומציג את השיקולים לבחירת כל מסלול – לחיוב ולשלילה.

הוא אינו מתייחס למשכנתא פרטנית, להוצאות והכנסות הלווים ושאר פרטים אישיים, אלא מתייחס להלוואה באופן כללי, ויוצא מנקודת הנחה שמדובר בתקופת החזר ממוצעת, הנעה בין 20 ל- 25 שנים.  בשל כך, תמהיל המשכנתא הכללי אינו משלים את המשימה, והוא מסייע ללווים לגזור ולהפיק תמהיל משכנתא אישי.

תמהיל משכנתא אישי, בניגוד לתמהיל משכנתא כללי, מתייחס באופן פרטני למצבם של הלווים, הוצאות והכנסות שלהם, גובה ההחזר המקסימלי בו יכולים הלווים לעמוד וכן הלאה. מתמהיל המשכנתא האישי (שנגזר כאמור מתמהיל משכנתא כללי), נגזר אופן החזר ומשך המשכנתא – האם יהיה מדובר על החזר שיימשך 25 שנה, 20 שנה, או אולי 15 שנים בלבד.

כאמור, כל שינוי במשך ההחזר עתיד להשפיע בצורה ניכרת על שיעור הריבית, ויכול לגרום לכם להעדיף מסלול משכנתא עם תנאים אחרים לחלוטין. בפועל, שימוש נבון בתמהיל משכנתא אישי עשוי לחסוך ללווים עשרות ולפעמים אף מאות אלפי שקלים במשך תקופת ההחזר.

 

מהם השיקולים שיש לשקול בבחירת תמהיל משכנתא

בנק ישראל מפקח על תמהילי משכנתא, ומעדכן מעת לעת את ההנחיות בנוגע להן. נכון לשנת 2020, על תמהילי המשכנתא לעמוד בתנאים הבאים:

  1. מסלול של ריבית קבועה – מינימום 33% מסכום המשכנתא.
  2. מסלול של ריבית משתנה בתדירות גבוהה (למשל ריבית פריים) – מקסימום 33% מסכום המשכנתא.

כמו כן, בבחירת מסלולים לתמהיל המשכנתא, על הלווים להתחשב בשיקולים הבאים:

  1. גובה ריבית – גובה הריבית ייקבע בהתאם למשך החזר המשכנתא וסוג ריבית המשכנתא. כאמור, לווים שרוצים לשמר מידת וודאות גבוהה, יכולים לסכם על תנאי החזר משכנתא שאינם צמודי מדד, אולם סביר שבכך הם יאלצו להחזיר את סכום הקרן בתוספת ריבית גבוהה למדי. בניגוד לכך, לווים המעוניינים להחזיר בשנים הראשונות סכומים נמוכים (מתאים בעיקר לזוגות צעירים), יכולים להתחיל עם מספר מסלולים צמודי מדד, ובמידת הצורך, להחליף את מסלולי הריבית עם השנים.
  2. תחנות יציאה, הקטנת עמלת פירעון מוקדם – עבור לווים שסבורים כי במהלך השנים היכולת הכלכלית שלהם תצמח, והם יוכלו לפרוע את המשכנתא לפני מועד פירעונה הסופי (בין אם בבת אחת, ובין אם באמצעות פריסת התשלום לזמן קצר יותר), מומלץ לבחור בתמהיל שילוב של מסלול ריבית משתנה, להתעקש על נקודות יציאה מוגדרות מראש, וכן תשלום קנס נמוך בגין פירעון מוקדם.

 

תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2020

שנת 2020 הייתה שנה לא פשוטה למשק הישראלי. אם שנת 2019 התאפיינה בירידה חדה בשיעור הריבית על משכנתאות, הרי שהחל מהתפרצות וירוס הקורונה בישראל, והסגר והמשבר שההתפרצות הביאה עימה, חלו עליות בכל הנוגע לריביות משכנתא.

 

להלן יוצגו נתוני ריביות שהוצעו בסוף 2019 לעומת ריביות שהוצעו בסיומה של המחצית הראשונה של 2020:

סוג ריבית:12/19 – ריבית לתקופה של 10 שנים05/20 – ריבית לתקופה של 10 שנים12/19 – ריבית לתקופה של 30 שנים05/20 – ריבית לתקופה של 30 שנים
ריבית קבועה – לא צמודה למדד2.5%2.63%3.3%3.53%
ריבית קבועה – צמודה למדד1.65%2.1%2.42%2.83%
ריבית פריים (סופית)1.1%1.02%1.1%1.02%
ריבית משתנה – לא צמודה למדד, לכל תקופת ההחזר2.99%3.63%2.99%3.63%
ריבית משתנה – צמודה למדד, לכל תקופת ההחזר2.24%2.55%2.24%2.55%

 

נכון לכתיבת שורות אלו, הריביות המומלצות והאטרקטיביות הן ריבית פריים וריבית משכנתא לא צמודות. על אף העליות שנגרמו עקב משבר הקורונה, שיעורי הריבית עדיין נמוכים בהשוואה לשנים קודמות. עקרונות אלו ליוו אותנו לבחור את תמהיל המשכנתא המומלץ הבא, שיחולק לשלושה מסלולים:

  1. מסלול ריבית פריים – מסלול שאינו צמוד מדד, ללא תשלום קנס בגין פירעון מוקדם. זהו המסלול הפופולרי ביותר, בעל הריבית הנמוכה ביותר, ונכון לשנת 2020 הוא גם מאפשר את התוצאות הטובות ביותר. לכן, ההמלצה שלנו היא לשלב בתמהיל כמה שיותר אחוזים מגובה ההלוואה בריבית פריים. אם אתם נתקלים בבנק שמגביל את גובה השימוש בריבית פריים לשיעורים נמוכים, חשבו היטב האם לקחת משכנתא דווקא מהבנק הזה.

כאמור, בנק ישראל מגביל את השימוש במסלול 'ריבית פריים' לכדי 33% מגובה ההלוואה, ולכן, ההמלצה שלנו לשנת 2020 היא – 33% ריבית פריים מסך המשכנתא.

 

יתרונות מסלול ריבית פריים:

  • ריבית נמוכה
  • לא צמוד מדד
  • פירעון / מחזור ללא תשלום קנס.

 

חסרונות מסלול ריבית פריים:

  • ריבית עלולה לעלות בעתיד בשל העלאות ריבית עתידיות.
  1. מסלול ריבית קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) – מסלול יציב מאחר שהוא אינו צמוד מדד, אך מאידך, הריבית שלו גבוהה ביחס לשאר המסלולים. גם לאלו מכם שהיו רוצים לוותר על מסלול זה עדיין יש חובה להשתמש בו, בשל הגבלות בנק ישראל. לצד הריבית הגבוהה הקיימת במסלול זה (הגדלה ככל שמספר שנות ההחזר עולה), לא ניתן לצאת מהמסלול במהלך תקופת ההחזר ללא תשלום קנס. לכן, מומלץ לפרוס את ההחזר בהתאם למסלול זה על פני מספר שנים קטן. ההמלצה שלנו היא – 40% ריבית קל"צ מסך המשכנתא.

 

יתרונות מסלול קל"צ:

  • החזר קבוע ללא תלות בעליית ריביות, לאורך כלל תקופת החזר המשכנתא.
  • קרן והחזר קבועים מאחר שהמסלול לא צמוד מדד.

 

חסרונות מסלול קל"צ:

  • ריבית יקרה
  • תשלום קנס עמלת פירעון אם רוצים למחזר או להחזיר את המשכנתא.
  1. מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים: למרות שמדובר במסלול צמוד מדד, הריבית עבור שילוב מסלול זה נמוכה יחסית. שילוב מסלול ריבית משתנה מאפשר החזר חודשי נמוך יחסית.
  2. יחד עם זאת, שינויים עתידיים במדד או בשיעור הריבית עלולים להעלות את סכום ההחזר בעתיד.
  3. עם זאת, מסלול זה, כשמו כן הוא – מעניק לנו, הלווים, תחנות יציאה כל 5 שנים, ולכן אחר כל 5 שנים ניתן יהיה להחליף או למחזר מסלול משכנתא, ללא תשלום קנס בגין עמלת פירעון מוקדם. ההמלצה שלנו: 27% ריבית משתנה כל 5 שנים מסך המשכנתא.

 

יתרונות מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים:

  • לטווח ארוך, הריבית שלו זולה ביחס למסלולים אחרים.
  • נקודת יציאה מובנית כל 5 שנים.
  • אין תשלום עמלת פירעון מוקדם (או לכל היותר – תשלום מינימלי) בגין מחזור או החלפת מסלול.

 

חסרונות מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים:

  • צמוד מדד (עובדה שכנראה תעלה את סכום ההחזר במרוצת השנים).
  • בעוד 5 שנים, הריבית תשתנה (כנראה גם תעלה).

 

הרכבנו עבורכם 3 תמהילי משכנתא, בהתאם להמלצות שנכתבו לעיל:

דוגמא לתמהיל משכנתא בסך 400,000 שקלים:

 

סכום בש"חמסלולתקופהריביתהחזר חודשי בש"חהחזר שנתי בש"ח
132,000פריים25 שנים1.1%*503151,041
160,000קבועה לא צמודה20 שנים3.5%**928222,705
108,000משתנה צמודה כל 5 שנים25 שנים3.55%***544163,072
400,0001975536,818

 

* 0.8% – 1.6%

** 3% – 4%

*** 2% – 3%

סך החזר ריבית – 136,818 ₪

עבור כל שקל הלווה ישלם – 1.34 ₪

דוגמא לתמהיל משכנתא בסך 750,000 שקלים:

סכום בש"ח מסלולתקופהריביתהחזר חודשי בש"חהחזר שנתי בש"ח
247,500פריים25 שנים1.1%*944283,202
300,000קבועה לא צמודה20 שנים3.5%**1740417,571
202,500משתנה צמודה כל 5 שנים25 שנים3.55%***1019305,760
750,00037031,066,533

* 0.8% – 1.6%

** 3% – 4%

*** 2% – 3%

סך החזר ריבית – 256,533 ₪

עבור כל שקל הלווה ישלם – 1.34 ₪

 

דוגמא לתמהיל משכנתא בסך 1,000,000 שקלים:

סכום בש"חמסלולתקופהריביתהחזר חודשי בש"חהחזר שנתי בש"ח
330,000פריים25 שנים1.1%*1259377,602
400,000קבועה לא צמודה20 שנים3.5%**2320556,761
270,000משתנה צמודה כל 5 שנים25 שנים3.55%***1359407,680
1,000,00049371,342,044

 

* 0.8% – 1.6%

** 3% – 4%

*** 2% – 3%

סך החזר ריבית – 342,044 ₪

עבור כל שקל הלווה ישלם – 1.34 ₪

 

לקראת תמהיל המשכנתא

חשוב להבהיר – על אף התמהיל המוצג מעלה, אסור להשתמש בו באופן אוטומטי ולבנות משכנתא על פיו. ראשית, הנתונים עשויים להשתנות מידי יום. שנית, בניית תמהלי משכנתא ללא הבנת הנושא, קריאה ולמידה, עלולה לפגוע בכם אנושות. התמהיל המוצג מעלה נועד כדי להכין עבורכם את הקרקע בלבד, ולהעניק לכם מעין כיוון ראשוני.

כעת, לאחר שלמדתם את הנושא (ויכול להיות אפילו שתבחרו לכלול בתמהיל מסלולים שאנחנו לא בחרנו, כגון מסלול ריבית קבועה צמודה, או מסלול ריבית משתנה לא צמודה כל 5 שנים וכן הלאה), תוכלו להתחיל לשחק עם הנתונים באמצעות מחשבוני המשכנתא הקיימים ברחבי האינטרנט, כמו גם להתחיל לסקור את הצעות הבנקים השונות.

חשוב לזכור – ככל שההון האישי שלכם יגדל, כך ירד סכום החזר המשכנתא. לכן, בדקו היטב מהו המועד הטוב ביותר עבורכם ללקיחת המשכנתא. כמו כן, מומלץ להתעדכן מעת לעת במצב הריביות והמדדים בשוק. חשוב מכל – מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא, ולו לפגישה אחת, כדי לראות שאתם בכיוון ולא תבחרו במסלול שעלול לפגוע בכם בעתיד. בהצלחה!

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא כללי

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?