בניית תמהיל משכנתא – איך בונים אותו בצורה האופטימלית
הסבר קצר – מה זה תמהיל משכנתא? בניית תמהיל משכנתא הוא שם כולל למבנה המשכנתא שלכם, על כל מסלוליה ומשך החיים של כל מסלול. לדוגמא
דף הבית » תמהיל משכנתא
המשכנתא היא אחת מהפעולות העסקיות המורכבות והיקרות שתבצעו במהלך חייכם, וככל הנראה זו תהיה גם העסקה היקרה ביותר שלכם. מאחר שמדובר בעסקה כה משמעותית, חשוב להכיר את כל האלמנטים הקשורים בה, על מנת לבחור את תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורכם.
אחד המרכיבים החשובים ביותר במשכנתא, הוא תמהיל המשכנתא, באמצעותו ניתן לשלב מספר מסלולים שונים להחזר משכנתא (מספר שנים שונה, ריבית שונה וכן הלאה), כאשר מדובר בהלוואה אחת בלבד. נשמע מסובך? המשיכו לקרוא ואנו בטוחים שתוכלו להסביר לאחרים על תמהיל משכנתא.
סביר להניח כי העסקה המשמעותית ביותר שנבצע בחיינו תהיה עסקת רכישת הדירה, מאחר שמדובר בעסקה שעלותה מוערכת על פי רוב בסכום של למעלה ממיליון שקלים. היות שלרוב המכריע של רוכשי הדירות אין סכום של מיליון שקלים ויותר בחשבון העובר ושב, נאלצים הרוכשים, כלומר – אנחנו, לקחת הלוואה מהבנק, המכונה בפי כל – 'משכנתא'.
ככלל, לכל משכנתא שניקח ישנם תנאים שונים, הנקבעים בהתאם לפרמטרים רבים, כמו היקף ההלוואה, דירוג האשראי של לוקח ההלוואה, משך החזר המשכנתא, והמגוון עוד רחב. מאחר שבכל הנוגע למשכנתא – סכום ההלוואה משמעותי למדי, הנע החל מסכום של מאות אלפי שקלים ועד לכמה מילונים, חשוב שתכירו היטב את תנאי המשכנתא האופציונליים, וזאת, במטרה שתוכלו לבחור במסלול המשכנתא הטוב ביותר עבורכם.
בהתחשב בעובדה שתקופת החזר המשכנתא עלולה להתפרס על פני שנים רבות (לעיתים החזר המשכנתא נע על פני עשרים שנה ואף יותר), הרי שלפנינו עסקה כלל לא פשוטה, שעשויה ללוות אותנו בחלקים רבים של חיינו.
הנקודות העיקריות שעליכם לברר, לפני לקיחת הלוואת משכנתא, הן: מהי הריבית אותה תאלצו לשלם במסגרת החזר המשכנתא, מהי תקופת החזר המשכנתא, כיצד ובאיזה אופן יחולקו ההחזרים החודשיים של המשכנתא (כאשר החזר המשכנתא החודשי המקובל הוא בין רבע לשליש מהכנסת הלווים) ועוד.
כאשר זוג (או כל אדם אחר) מגיע לבנק ומבקש הלוואת משכנתא, הבנק מציג בפניו מספר אפשרויות למשכנתא. ברגע זה, הזוג עלול להתבלבל מסך הנתונים המוצג בפניו, ולכן, על פי הרוב, הוא יתמקד בנתונים הפשוטים והמוכרים – שיעור הריבית על הלוואת המשכנתא, וכן משך פריסת התשלומים עבור החזר ההלוואה. בפועל, קיים פרמטר משמעותי נוסף בבחירת משכנתא נכונה, העונה לשם תמהיל המשכנתא.
במילון, מפורשת המילה 'תמהיל' כ- 'צירוף גורמים בעלי מאפיינים שונים'. בדומה לכך, גם תמהיל המשכנתא משמעותו צירוף גורמים רבים, ובמקרה זה – צירוף מסלולי משכנתא שונים, שמאפשרים פיזור סיכונים. כידוע, כלכלנים ויועצי השקעות ממליצים להשקיע במספר אפיקי השקעה בעת ובעונה אחת, ולא 'לשים את כל הביצים בסל אחד', כלומר ההמלצה היא לא להתמקד בהשקעה ספציפית, מאחר שהשקעה באפיק ספציפי עלולה לסכן את המשקיע, באם ביום בהיר אחד, האפיק הנ"ל יקרוס.
באופן דומה, גם בחירה במסלול משכנתא אחד עלולה לסכן את הלווה, ולכן ההמלצה היא לבחור מספר מסלולי משכנתא ולשלב אותם בתמהיל משכנתא.
תמהיל משכנתא הינו שילוב של מסלולי משכנתאות שונים, אשר מרכיבים יחדיו הלוואה אחת. למעשה, על אף שמדובר בהלוואה אחת, במסגרת תמהיל משכנתא, עומד כל מסלול משכנתא בפני עצמו, ולכאורה אינו קשור לשאר מסלולי המשכנתא בתמהיל.
אין המלצה גורפת למספר מסלולי המשכנתא מומלץ. רבים ממליצים על ארבעה מסלולים שונים. אחרים סבורים שדווקא שלושה מסלולים יפיקו את המקסימום מתמהיל המשכנתא. מכל מקום, תמהיל משכנתא מוצלח, הוא כזה שמאפשר לנו להחזיר את הלוואת המשכנתא בכמה מסלולים בו זמנית.
בעזרת תמהיל המשכנתא, הלווים יכולים לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי, לשלם פחות ריבית, וכך גם לחסוך לקראת הטווח הארוך. אמנם, מספר רב של מסלולי משכנתא עלול להפוך את החזר ההלוואה למורכב או מרתיע, אולם ההיפך הוא הנכון – פיזור החזר המשכנתא למספר רב של מסלולים יפחית את אי – הוודאות הקשורה לנושא, ויפחית את הסיכוי לתנודות גדולות בהחזר המשכנתא.
כאמור, המטרה העיקרית של תמהיל המשכנתא היא לאפשר פיזור סיכונים. עם זאת, רבים שואלים מדוע הלוואת משכנתא זקוקה לפיזור סיכונים. הרי – לא מדובר בהשקעה מסוכנת בדומה בשוק המניות, שם ערכה של מניה יכול לצנוח בין לילה ולזנק מעלה כעבור כמה ימים. מדובר לכאורה סך הכל בהלוואה שלוקחים מהבנק, בתוספת ריבית.
ואכן, הלוואת משכנתא אינה מסוכנת כמו השקעה בשוק המניות. בהלוואת משכנתא קיימים פרמטרים שנשארים קבועים, ומייצרים קביעות וודאות מסוימות: הקרן (סכום הלוואת המשכנתא), ולעיתים גם שיעור הריבית (כאשר מדובר במסלול של ריבית לא משתנה). יחד עם זאת, מסלול החזר הלוואת משכנתא רבים מוצמדים לממד מסוים.
כך למשל, יתכן כי החזר הלוואת משכנתא יהיה מוצמד למדד המחירים לצרכן.
מגמת עלייה של מדד זה, עלולה להרע את מצבם של הלווים, מאחר שעלייה במדד פירושה עלייה בהחזר סכום המשכנתא לבנק. לכאורה, מדובר בסיטואציה לא הוגנת, מאחר שהבנק ככל הנראה יהנה מעלייה במדדים, במרוצת השנים.
ברם, חשוב לזכור שלזמן יש משמעות כלכלית – שקל של היום שווה קצת יותר משקל של מחר (בשל אפשרויות כלכליות שניתן לבצע באמצעות שקל של היום, שיעניקו לו עדיפות כלכלית על פני שקל של מחר). משכך, העובדה כי הבנק מעניק בנקודת זמן מסוימת סכום כסף גדול, ומאפשר ללווה לפרוס את החזר הלוואה על פני שנים רבות, מעניקה לו את הזכות לדרוש מהלווה החזר מלא של הקרן, בתוספת ריבית והצמדה למדד.
הנה כי כן, הצמדה למדד, שקיימת בהחזרי משכנתא רבים, עלולה להוביל לעליית החזרי המשכנתא. יתרה מזאת – במרבית המקרים סכום המשכנתא יעלה, אך השאלה היא באיזה שיעור. תארו לכם שלקחתם משכנתא במסלול בודד, שהוצמד למדד המחירים לצרכן, ולאחר כמה שנים, חל זינוק במדד המחירים לצרכן.
מאחר שבחרתם בהחזר לפי מסלול אחד בלבד, העלייה במדד המחירים לצרכן תוביל לעלייה ניכרת בסכום החזר המשכנתא. לו הייתם בוחרים בהחזר בהתאם למספר מסלולים, השפעת עליית המדד הייתה לבטח הרבה פחות משמעותית.
חשוב לציין – קיימים מסלולי משכנתא לא צמודים למדד. משכך, הם אינם חשופים לעלייה במדדים השונים, ופיזור הסיכונים לא חל עליהם – הסכום שחתמת עליו עם הבנק, הוא הסכום שתשלם (למעט במקרי עמלת פירעון מוקדם). ברם, הריבית הממוצעת של מסלולים אלו גבוהה בהרבה מהריבית של מסלולים צמודי מדד.
בהחלט יתכן כי יועץ המשכנתאות ימליץ לכלול בתמהיל המשכנתא מסלול אחד או יותר שאינם צמודים לממד. כמו כן, חשוב לדעת כי נתוני הריבית והמשק במועד לקיחת המשכנתא משפיעים במידה רבה על תנאי המשכנתא, ולכן לטיימינג בו נחתמת הלוואת משכנתא יש משמעות ניכרת.
על פי רוב, תמהיל משכנתא כללי מכיר בין שלושה לארבעה מסלולי החזר משכנתא.
המסלולים הללו יכול שיתחלקו למסלולי ריבית פריים, ריבית משתנה או ריבית קבועה, כאשר בנוסף, במסגרת תנאי המסלול ייקבע האם להצמיד למדד או שמא לאו. תמהיל המשכנתא הכללי מתייחס למסלולי הריבית השונים, ומציג את השיקולים לבחירת כל מסלול – לחיוב ולשלילה.
הוא אינו מתייחס למשכנתא פרטנית, להוצאות והכנסות הלווים ושאר פרטים אישיים, אלא מתייחס להלוואה באופן כללי, ויוצא מנקודת הנחה שמדובר בתקופת החזר ממוצעת, הנעה בין 20 ל- 25 שנים. בשל כך, תמהיל המשכנתא הכללי אינו משלים את המשימה, והוא מסייע ללווים לגזור ולהפיק תמהיל משכנתא אישי.
תמהיל משכנתא אישי, בניגוד לתמהיל משכנתא כללי, מתייחס באופן פרטני למצבם של הלווים, הוצאות והכנסות שלהם, גובה ההחזר המקסימלי בו יכולים הלווים לעמוד וכן הלאה. מתמהיל המשכנתא האישי (שנגזר כאמור מתמהיל משכנתא כללי), נגזר אופן החזר ומשך המשכנתא – האם יהיה מדובר על החזר שיימשך 25 שנה, 20 שנה, או אולי 15 שנים בלבד.
כאמור, כל שינוי במשך ההחזר עתיד להשפיע בצורה ניכרת על שיעור הריבית, ויכול לגרום לכם להעדיף מסלול משכנתא עם תנאים אחרים לחלוטין. בפועל, שימוש נבון בתמהיל משכנתא אישי עשוי לחסוך ללווים עשרות ולפעמים אף מאות אלפי שקלים במשך תקופת ההחזר.
בנק ישראל מפקח על תמהילי משכנתא, ומעדכן מעת לעת את ההנחיות בנוגע להן. נכון לשנת 2020, על תמהילי המשכנתא לעמוד בתנאים הבאים:
כמו כן, בבחירת מסלולים לתמהיל המשכנתא, על הלווים להתחשב בשיקולים הבאים:
שנת 2020 הייתה שנה לא פשוטה למשק הישראלי. אם שנת 2019 התאפיינה בירידה חדה בשיעור הריבית על משכנתאות, הרי שהחל מהתפרצות וירוס הקורונה בישראל, והסגר והמשבר שההתפרצות הביאה עימה, חלו עליות בכל הנוגע לריביות משכנתא.
להלן יוצגו נתוני ריביות שהוצעו בסוף 2019 לעומת ריביות שהוצעו בסיומה של המחצית הראשונה של 2020:
סוג ריבית: | 12/19 – ריבית לתקופה של 10 שנים | 05/20 – ריבית לתקופה של 10 שנים | 12/19 – ריבית לתקופה של 30 שנים | 05/20 – ריבית לתקופה של 30 שנים |
ריבית קבועה – לא צמודה למדד | 2.5% | 2.63% | 3.3% | 3.53% |
ריבית קבועה – צמודה למדד | 1.65% | 2.1% | 2.42% | 2.83% |
ריבית פריים (סופית) | 1.1% | 1.02% | 1.1% | 1.02% |
ריבית משתנה – לא צמודה למדד, לכל תקופת ההחזר | 2.99% | 3.63% | 2.99% | 3.63% |
ריבית משתנה – צמודה למדד, לכל תקופת ההחזר | 2.24% | 2.55% | 2.24% | 2.55% |
נכון לכתיבת שורות אלו, הריביות המומלצות והאטרקטיביות הן ריבית פריים וריבית משכנתא לא צמודות. על אף העליות שנגרמו עקב משבר הקורונה, שיעורי הריבית עדיין נמוכים בהשוואה לשנים קודמות. עקרונות אלו ליוו אותנו לבחור את תמהיל המשכנתא המומלץ הבא, שיחולק לשלושה מסלולים:
כאמור, בנק ישראל מגביל את השימוש במסלול 'ריבית פריים' לכדי 33% מגובה ההלוואה, ולכן, ההמלצה שלנו לשנת 2020 היא – 33% ריבית פריים מסך המשכנתא.
הרכבנו עבורכם 3 תמהילי משכנתא, בהתאם להמלצות שנכתבו לעיל:
דוגמא לתמהיל משכנתא בסך 400,000 שקלים:
סכום בש"ח | מסלול | תקופה | ריבית | החזר חודשי בש"ח | החזר שנתי בש"ח |
132,000 | פריים | 25 שנים | 1.1%* | 503 | 151,041 |
160,000 | קבועה לא צמודה | 20 שנים | 3.5%** | 928 | 222,705 |
108,000 | משתנה צמודה כל 5 שנים | 25 שנים | 3.55%*** | 544 | 163,072 |
400,000 | 1975 | 536,818 |
* 0.8% – 1.6%
** 3% – 4%
*** 2% – 3%
סך החזר ריבית – 136,818 ₪
עבור כל שקל הלווה ישלם – 1.34 ₪
דוגמא לתמהיל משכנתא בסך 750,000 שקלים:
סכום בש"ח | מסלול | תקופה | ריבית | החזר חודשי בש"ח | החזר שנתי בש"ח |
247,500 | פריים | 25 שנים | 1.1%* | 944 | 283,202 |
300,000 | קבועה לא צמודה | 20 שנים | 3.5%** | 1740 | 417,571 |
202,500 | משתנה צמודה כל 5 שנים | 25 שנים | 3.55%*** | 1019 | 305,760 |
750,000 | 3703 | 1,066,533 |
* 0.8% – 1.6%
** 3% – 4%
*** 2% – 3%
סך החזר ריבית – 256,533 ₪
עבור כל שקל הלווה ישלם – 1.34 ₪
דוגמא לתמהיל משכנתא בסך 1,000,000 שקלים:
סכום בש"ח | מסלול | תקופה | ריבית | החזר חודשי בש"ח | החזר שנתי בש"ח |
330,000 | פריים | 25 שנים | 1.1%* | 1259 | 377,602 |
400,000 | קבועה לא צמודה | 20 שנים | 3.5%** | 2320 | 556,761 |
270,000 | משתנה צמודה כל 5 שנים | 25 שנים | 3.55%*** | 1359 | 407,680 |
1,000,000 | 4937 | 1,342,044 |
* 0.8% – 1.6%
** 3% – 4%
*** 2% – 3%
סך החזר ריבית – 342,044 ₪
עבור כל שקל הלווה ישלם – 1.34 ₪
חשוב להבהיר – על אף התמהיל המוצג מעלה, אסור להשתמש בו באופן אוטומטי ולבנות משכנתא על פיו. ראשית, הנתונים עשויים להשתנות מידי יום. שנית, בניית תמהלי משכנתא ללא הבנת הנושא, קריאה ולמידה, עלולה לפגוע בכם אנושות. התמהיל המוצג מעלה נועד כדי להכין עבורכם את הקרקע בלבד, ולהעניק לכם מעין כיוון ראשוני.
כעת, לאחר שלמדתם את הנושא (ויכול להיות אפילו שתבחרו לכלול בתמהיל מסלולים שאנחנו לא בחרנו, כגון מסלול ריבית קבועה צמודה, או מסלול ריבית משתנה לא צמודה כל 5 שנים וכן הלאה), תוכלו להתחיל לשחק עם הנתונים באמצעות מחשבוני המשכנתא הקיימים ברחבי האינטרנט, כמו גם להתחיל לסקור את הצעות הבנקים השונות.
חשוב לזכור – ככל שההון האישי שלכם יגדל, כך ירד סכום החזר המשכנתא. לכן, בדקו היטב מהו המועד הטוב ביותר עבורכם ללקיחת המשכנתא. כמו כן, מומלץ להתעדכן מעת לעת במצב הריביות והמדדים בשוק. חשוב מכל – מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא, ולו לפגישה אחת, כדי לראות שאתם בכיוון ולא תבחרו במסלול שעלול לפגוע בכם בעתיד. בהצלחה!
הסבר קצר – מה זה תמהיל משכנתא? בניית תמהיל משכנתא הוא שם כולל למבנה המשכנתא שלכם, על כל מסלוליה ומשך החיים של כל מסלול. לדוגמא