תמ"א 38: כל מה שחשוב לדעת

תאריך פרסום :
תגובות :0תגובות

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) היא תוכנית שמציעה מצב של WIN-WIN-WIN – כל שלושת הצדדים זוכים. הממשלה מקבלת מדינה ובה מבנים חזקים וחדשים יותר שיעמדו בנזקי טבע, רעידות אדמה, ובבניינים בהם אין חדר ממ"ד יבנה בכל דירה ממ"ד ובטחון האזרחים ישופר; הקבלנים נהנים מעבודה ורווח; האזרחים נהנים מדירה משופרת ומשופצת.

 

המטרה המרכזית של תמ"א 38

מדינת ישראל נמצאת בלב ליבו של אזור מסוכן – השבר הסורי אפריקאי עובר דרך המדינה, זהו אזור שבו הסכנה לרעידת אדמה חזקה ועוצמתית שתפגע במבנים בכל רחבי המדינה אמיתית וממשית. בשנת 2005 הממשלה הגתה ואישרה את תוכנית תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית מקנה לבעלים של דירות ישנות, שלא נבנו כעמידות בפני רעידות אדמה, את האפשרות לשפץ את דירותיהם ולהכין אותם למקרה של רעידות אדמה, ובזמנים הבטחונים האלה, "על הדרך", תשופר עמידות המבנה כנגד טילים.

 

אזרחי המדינה יהנו לא רק מדירה משופצת וחדשה, אלא גם מהטבות נוספות, כחלק מהמאמץ לדחוף אותם אל תוך עסקת תמ"א 38. בניין שבו כל התושבים מסכימים להתחלת פרוייקט תמ"א 38, יהנו תושביו מפטורים ממיסים, תוספת לשטח הבניה בו יש אישור לנדל"ן, בניין חדש ולא רק דירה חדשה, ולעיתים אפילו תמלוגים ותמריצים נוספים.

כל ההטבות האלו שניתנות מהמדינה נועדו כדי לאפשר לבעלי דירות בבניין את הנוחות המקסימלית והתמריצים הנרחבים כדי שיסכימו לשיפוצים כלליים בכל הבניין במקרה הטוב, או הריסה שלמה עד היסוד של כל הבניין ובניית מבנה חדש לחלוטין מאפס במקרה הרע, והמבנה החדש יעמוד ברעידת אדמה עתידית פוטנציאלית ואף ימוגן טוב יותר כנגד הסכנות הבטחוניות שאורבות למבנים במדינת ישראל.

 

חשוב לדעת: זכויות בניה, תמריצים והטבות שינתנו לתושבי בניין במסגרת פרויקט תמ"א 38 משתנות בין ערים, בין אזורים בעיר, ואפילו בין בניינים סמוכים באותו רחוב, וזאת על פי מאפייני ומבנה המבנה. לפני שאתם קופצים לתוך עסקת תמ"א 38 ומשכנעים את כל תושבי הבניין לחתום, בדקו את ההטבות שמאושרות עבור הבניין שלכם מול החברה המבצעת והאדריכל שמנהל את הפרוייקט, הדבר משפיע באופן ישיר על כדאיות העסקה.

 

תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2, וכמה זה שווה לכם?

עסקת תמ"א 38/1 היא עסקה שבה הבניין משופץ באופן יסודי, ואילו עסקת תמ"א 38/2 היא עסקה שבה הבניין נהרס לחלוטין עד לבסיסו ונבנה בניין חדש במקומו מאפס. בשני המקרים, בסיום הפרוייקט הדיירים יהנו מבניין חדש ומאיכות חיים משופרת (חניון תת קרקעי, מרפסות, מעלית וכדומה). ערך הדירה שלכם יעלה פלאים אחרי שהבניין שלכם עבר שיפוץ או בניה מחדש, והדירה הופכת לחדשה לחלוטין.

כאשר מדובר בעסקה מסוג תמ"א 38/2 – הריסה מלאה ובניה מאפס, מדובר בעסקה טובה יותר עבור הדיירים. במקום שיפוץ, מקבלים מבנה חדש לחלוטין, והחברה הבונה תממן עבור דיירי הבניין את כל ההוצאות הכרוכות בכך – פקחים, שמאים, עורכי דין וכדומה, ובנוסף החברה הבונה גם תממן עבור דיירי הבניין את כל מה שכרוך במעבר הדירה בתקופת הבניה מחדש – הובלות הלוך וחזור, שכר דירה, עלויות תכנון והקמה וכדומה.

במקביל לכל ההוצאות האדירות האלו שנופלות על חברת הבניה, הבניין החדש יתנוסס לכדי גובה גבוה יותר מן המקור, כך שהחברה הבונה תהנה מדירות חדשות ריקות עד שיחזרו הדיירים המקוריים לדירותיהם החדשות, ותמכור אותם לדיירים חדשים, ומכך תייצר את הרווח והכדאיות שלה בעסקה.

 

יש דייר שמעכב את היציאה לדרך? לא תמיד כל הדיירים חייבים לאשר החלת תמ"א 38

כאשר יש הסכמה וחתימה של הדיירים ב-80% מהדירות לפחות המחזיקים ב-80% או יותר מהרכוש המשותף בבניין מסויים, ניתן להפעיל את המפקח על רישום המקרקעין, כדי שיתערב, והוא עשוי להחליט שהבניין יוצא לפרויקט תמ"א 38 גם ללא הסכמה מלאה של כל 100% מהדיירים. המפקח יבחן לגופו כל מקרה שכזה וינסה להבין מדוע יש דייר או דיירים שמתנגדים ליציאה לדרך.

אם מדובר באזרח קשיש הזקוק לתנאים מיוחדים, עליו לקבל אותם בדירה החדשה אליה הוא יועבר עד לסיום השיפוצים והבניה, ואם ישנו דייר בעל צרכים מיוחדים כלשהם בבניין, גם לכך חייבים לספק מענה כמובן. המפקח יבחן מה הובטח לכל דייר ודייר כהטבה וינסה לוודא שכל דיירי הבניין מקבלים תמורה דומה עבור הסכמה לפרוייקט. במידה ודייר מתנגד מסיבות פחות קריטיות, המפקח עשוי להחליט שהפרוייקט יוצא לדרך גם ללא הסכמתו.

 

חשוב לדעת: אם אתם דיירים בבניין שכמהים לפרויקט תמ"א 38, ויש דייר המתנגד לפרוייקט – חשוב מאוד לא "ללכת עם הראש בקיר" וללחוץ בדרכים קשות על הדייר שמסרב. חשוב קודם כל להתחיל משיח כנה ושקוף מול הדייר ולהבין את החששות שלו. פעמים רבות אותו דייר לא מבין את היתרונות הכלכליים שיקבל כתוצאה מתמ"א 38, ולעיתים הוא שרוי בחששות עקב השינוי ומעבר הדירה שצפויים לו. ברוב המקרים באמצעות שקיפות ותקשורת ניתן לפרק את ההתנגדויות של דייר מתנגד, מבלי להפעיל סנקציות ולכפות עליו את היציאה לפרוייקט.

 

תמ"א 38 – שלב אחרי שלב

הנה תיאור כרונולוגי של מה שצריך לעשות החל משלבי החיתולים של הפרויקט, ועד לדיור ואכלוס מחדש של כל הדירות במבנה החדש או המחודש.

 

  • בישיבת ועד ובה ישתתפו הדיירים, יש לראות שיש הענות ורצון.
  • לאחר שהדיירים הביעו עניין, ערכו רשימה של דיירים קשישים, דיירים בעלי צרכים מיוחדים, ודיירים שלא הביעו רצון לצאת לפרוייקט.
  • פנו לחברות וקבלו הצעות מחיר מפורטות – על הצעות המחיר חייב להיות חתום גם אדריכל. חובה לעדכן את החברות בנוגע לרשימה שערכתם בסעיף הקודם – דיירים קשישים, בעלי צרכים מיוחדים, ומתנגדים.
  • לפני החתימה – כמובן רוכשים את שירותיו של עורך דין שיהווה עמוד מתווך ביניכם ובין חברת היזמות שתבנה בפועל את המבנה החדש (או תשפץ).
  • בחרו מבין כל החברות שהגישו לכם הצעות מחיר, מתאר ומפרט, ופירוט הטבות שינתנו לכם כדיירים, את החברה שמציעה את התנאים הטובים ביותר. שימו לב – עליכם לשמור על כלכלים של צרכנות נבונה.
    •  בדקו היטב שמדובר בחברה בעלת שם טוב עם מוניטין טוב.
    • החברה בעלת חוסן כלכלי.
    • לחברה ניסיון רב בפרוייקטי בניה בכלל ובפרוייקטי תמ"א 38 בפרט.
    • החברה מתחייבת לדירות חדשות ברמה גבוה.
    • יש לחברה ממליצים רבים – דיירים שעברו פרוייקט תמ"א 38 בהצלחה מול החברה (התעקשו לשוחח עימם).
    • בדקו היטב שלא מובטחים לכם דברים לא הגיוניים. מדובר בתהליך ארוך שנמשך כמה שנים.
    • שימו לב שתודעת השירות של החברה היא ברמה גבוה – יחס אישי וחם, החברה מסבירה לכם על כל התהליך ברוגע ובנימוס, החברה שקופה איתכם לחלוטין ומספרת לכם הכל, ומשתפת אתכם באופן מלא בכל הפרטים.
    • החברה מראה לכם שרטוטים, תוכניות מתאר, והדמיה ממוחשבת של התוצאה שתתקבל.
    • שימו לב – מאחר ומדובר בתהליך ארוך, שאתם מרגישים בנוח עם האנשים שמאחרי הבניה. אנשי המקצוע מוצאים חן בעיניכם ומדובר באנשים ישרים, כנים והגונים, שגורמים לכם לתחושה טובה ורואים לא רק את טובתם כתוצאה מיציאה לפרוייקט – אלא גם את טובתכם. אם יצאתם לדרך – אתם "תקועים" איתם במשך כמה שנים, חשוב שיהיו אלה אנשים ובני אדם שנוח לכם איתם.
  • נהלו משא ומתן וסגרו חוזה שנוח לשני הצדדים דרך עורך הדין ששכרתם לעבודה.
  • בחרו מפקח שיאשר את המפרט המובטח לכם.
  • שכרו מהנדס מטעמכם שיעבור על התוכניות והמתאר של התוצאה שתתקבל. היו רגועים בכך שיאשר את הכל ויחתום על התוכניות המסופקות.
  • קיימו מפגש (עדיף חגיגי) ראשוני בשלב זה בין הדיירים בבניין והאנשים שמנהלים את הפרוייקט הצפוי, נציגים מטעם החברה והאדריכל. אם בחרתם בחברה מקצועית, נציגי החברה והאדריכל הם אלו שינהלו את הפגישה, יסבירו, יפרטו, יציגו את התוכניות וידאגו לפרק התנגדויות במידה ויהיו דיירים מתנגדים.
  • חתימה על ההסכם מול חברת הבניה והאדריכל ויציאה לדרך – בהצלחה!

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

מאמרים אחרונים

צפיות: 15
מדינת ישראל היא אחת המדינות המאופיינת במצוקת חניה אשר מחריפה מיום ליום.
צפיות: 12
לדמי הניהול הנגבים מהחיסכון לגיל פרישה יש השפעה משמעותית על גובה קצבת הפנסיה שנקבל בגיל הפרישה.
צפיות: 5
המפץ הגדול של שנת 2008 ניפץ את ההנחה כי תיק המורכב מהשקעות בשוק ההון הוא תיק מגוון היכול לפזר את הסיכונים.
צפיות: 9
המדינה מעוניינת להקל על אנשים הגרים בישובים הנמצאים קרוב לקו הגבול או בישובים הנמצאים במצב חברתי וכלכלי נמוך ולעודד הגירה של תושבים מישובים מבוססים אל הישובים האלו, ולכן רשות המיסים
צפיות: 13
יש לכם עסק ואתם רוצים שהוא ימשיך לשגשג למשך שנים ארוכות, בלי לספוג הפסדים ובלי להיקלע לסחרורים של תביעות, שיקום נזקים או כל תרחיש מאיים אחר שעשוי להשבית את הפעילות
תאריך :
צפיות: 174
השימוש בנכסים דיגיטליים על מנת לייצר הכנסה שוטפת למשק הבית הפך בשנים האחרונות למתודה מקובלת.

רוצה לדבר עם מומחה?

הצג מאמרים לפי תחום

קטגוריות

מאמרים פופולריים

לא נמצאו מאמרים

מאמרים נוספים בנושא