תיווך נדל"ן – האם משתלם? כמה זה עולה?

תהליך קניית דירה הוא תהליך מורכב מאד שלוקח זמן רב בדרך כלל. הרבה התלבטויות מאפיינות את התקופה הזו, שמתחילות בשאלה באיזה יישוב או עיר רוצים לקנות נכס; באיזו שכונה; מה המחיר שרוצים ויכולים להשקיע; והיכן יש מקום לחסוך בעלויות הרבות. על מנת להקל על התהליך ולחסוך את ההתעסקות המורכבת בעניין, יש שבוחרים להשתמש בשירותיו של מתווך נדל"ן. פנייה למשרד תיווך נדל"ן טומנת בחובה יתרונות וחסרונות, וכמובן שיש לה עלויות כלכליות. את כל מה שכדאי לכם לדעת – תמצאו בשורות הבאות.

 

מהו תיווך נדל"ן

מתווך דירות הוא אדם שמסייע לרוכשי דירות פוטנציאלים למצוא את הדירה המתאימה עבורם. מדובר במקצוע פורמלי שדורש הסמכה לפי חוק, מבחנים, התמחות וניסיון. למתווכי דירות יש תפקיד משמעותי בתהליך מציאת הדירה ולכן עליהם להיות בעלי ידע נרחב בכל מה שקשור למגמות המתרחשות בשוק, ולהכיר טוב את כל מה שקשור לנדל"ן. בנוסף, רצוי שיהיה למתווכי הדירות חוש עסקי טוב ויכולת לסגור עסקאות ולבסס אמון. כמובן שמדובר בעסק תנודתי – לעיתים יש תקופות של ביקוש רב ולעיתים השוק תקוע ואין ביקושים. יתרה מזאת, לעיתים הביקוש לדירות יכול להתמקד באזורים מסוימים בלבד. מכאן שמדובר בתחום עם סיכון.

מתווכי דירות יציעו את עצמם בדרך כלל באחת משתי האפשרויות – או דרך רשת תיווך או דרך משרד תיווך עצמאי קטן. בישראל פועלות מספר רשתות תיווך ועוד משרדים פרטיים רבים המתעסקים בתחום. היתרון של הרשתות הגדולות הוא שלרוב הן נותנות מידע על טווח רחב מאד. יש להן אפשרות להעניק מידע בנוגע לכמעט כל אזור עליו תרצו לשמוע, זאת לעומת משרדים שמתמחים באיזור מסוים בלבד. עם זאת, כאשר מעוניינים לרכוש דירה באיזור ידוע מראש, יכול להיות יתרון במשרד קטן יותר שמכיר את האזור המסוים לעומק, ודווקא רשת שנותנת יותר מדי מידע – לא תעזור במקרה זה.

 

מי רשאי לעסוק בתיווך נדל"ן

כאמור לא כל אחד יכול לעסוק בתיווך נדל"ן. חוק המתווכים במקרקעין קובע מספר קריטריונים שקובעים מי רשאי לעסוק במקצוע. לפי החוק חובה לעבור את מבחן ההסמכה ולאחריו יש להירשם אצל רשם המתווכים כמתווך רשמי. רק כך מקבלים רישיון תקף לעסוק בתחום שמוכר למשרד המשפטים.

 

ההבדל בין תיווך נדל"ן בארץ ובחו"ל

ברוב מדינות אירופה ובארה"ב, תפקידו של המתווך הוא הכרחי בעסקאות נדל"ן, וכמעט שלא ניתן למצוא עסקאות שנעשות ללא מתווך. במדינות אלו מוכר הנכס שוכר את שירותיו של המתווך, והמוכר הוא זה שמשלם לו ומצפה לייצוג של המתווך בשמו בכל תהליך המשא ומתן שמתנהל מול הקונה.

לעומת זאת, בישראל, העמלה שמקבל המתווך מגיעה גם מהקונה וגם מהמוכר. הבדל נוסף הוא שהמתווכים בישראל עוברים דרך קצרה ופשוטה יותר על מנת להכנס למקצוע. בניגוד אליהם, המתווכים בחו"ל נדרשים לקריטריונים גבוהים הרבה יותר על מנת לקבל את הרישיון. אמנם בארץ, כפי שציינו, יש לעבור מבחן הסמכה, אך הוא למעשה לא קשה במיוחד ולא מהווה חסם אמיתי למי שמעוניין לעסוק בתחום.

 

יתרונות

היתרונות לקונים שנעזרים במתווך נדל"ן הם רבים. נתחיל בכך שאת חלק מהדירות ניתן לראות רק אם עובדים מול מתווך נדל"ן. הסיבה לכך היא שבעלי דירות רבים לא מנסים למכור את הדירה שלהם לאנשים באופן פרטי על מנת לחסוך התעסקות, ופונים מלכתחילה למתווכי נדל"ן המומחים בדיני מקרקעין ובעסקאות מהסוג הזה. בדרך זו שגרת יומם לא נפגעת והם יכולים למכור את הדירה. לכן כאשר רוכשי דירות פוטנציאלים מעוניינים לקנות דירה, ועושים זאת באמצעות מתווך נדל"ן – המבחר גדול יותר. כך למשל, דירות אשר אין דיירים שמתגוררים בהן, וכן דירות שמתקבלות בירושה, לרוב מוצעות למכירה דרך מתווכים.

כמובן שפנייה למתווך נדל"ן מובילה לחסכון משמעותי של זמן. תהליך חיפוש דירה לקנייה הוא ארוך מאד, שכולל שיטוט אין סופי באתרי אינטרנט, צפייה במספר רב של דירות (שלעיתים קרובות מסתבר בסופו של דבר שאינן רלוונטיות), ועוד פעולות שגוזלות זמן ואנרגיה. אם נודה על האמת, לרוב האנשים אין את הזמן הזה, ובעיקר אין את הסבלנות הנדרשת להתעסקות הזו. לכן, קל יותר לתת את התפקיד הזה למתווך נדל"ן אמין ולדעת שהוא יעשה זאת. המתווך גם אחראי למשא ומתן מול המוכר ופעמים רבות גורם לכך שהמחיר הראשוני שהוצע לדירה ירד בסופו של דבר באופן משמעותי ויצדיק באופן כזה את העלות שמשלמים למתווך.

עבור קונה הנכס ישנו יתרון נוסף והוא שהמתווך עומד בקשר עם המוכר ומכיר אותו באופן אישי. בצורה כזו לקונה יש אמון רב יותר בכל התהליך, והוא יכול להיות רגוע שמדובר במוכר אמין. באותו הקשר, אפשר להבין את הקונים שבצורה כזו בטוחים יותר באיכות הנכס המוצע למכירה. הם סומכים על המתווך שלא יציע נכס באיכות ירודה, כיוון שיש גם לו אינטרס, שכן הוא דואג למוניטין שלו. מה עוד, שהמתווך – ככל שהוא בעל ניסיון – יתרום לתהליך גם בכך שהוא ידע להסב את תשומת הלב לפרטים שרק אנשים מהתחום יודעים להעריך כפרטים מהותיים ברכישת נכס. הוא יודע מה בדיוק הקונה מחפש וכך יכול לדעת על מה אסור לו לוותר, ובמה כדאי לו להתמקד בחיפוש.

גם מהצד של המוכר יש כמובן יתרון גדול. ראשית כל, החסכון בזמן, במשאבים ובהתעסקות שנלווית לחיפוש אחר קונה מתאים. כאשר מוכר פונה למתווך נדל"ן, הוא יכול להיות רגוע. ראשית, כי הוא לא נאלץ לנהל את המכירה. שנית, הוא יודע שהמתווך יעשה כל מאמץ למצוא קונה. הוא יכול להיות בטוח שהמתווך יודע כיצד לפרסם את הדירה למכירה ולאמוד את מחירה הנכון לפי מצב השוק.

חסרונות

אם כך, כפי שראינו ישנם יתרונות רבים שנלווים לבחירה להיעזר בשירותיו של מתווך נדל"ן. עם זאת, לכל מטבע יש שני צדדים, וגם כאן ניתן למצוא גם חסרונות. כאשר באים לחתום על טופס התקשרות מול מתווך יש המון פרטים שצריך לוודא. למשל, איזה סוג של דירה מוזכרת בטופס, והאם היא אכן תואמת לכל הפרמטרים של הדירה שאתם מעוניינים בה. חשוב מאד להסביר למתווך בצורה הכי מפורטת שאפשר מה בדיוק אתם מחפשים, על מנת שלא תאלצו לבוא לבדוק דירות שכלל לא תואמות את מה שדמיינתם. בנוסף, יש לבדוק האם המתווך רשום לפי החוק אצל רשם המתווכים.

בנוסף לכל אלו, כמובן שהמתווכים לא עובדים בחינם ומדובר בתשלום לא קטן שמתווסף לעלות הגבוהה בכל מקרה שיש לקונים בעת רכישת נכס.

 

עלות התיווך

כמובן שכאשר מתלבטים האם להיעזר בשירותיו של מתווך נדל"ן, השיקול הדומיננטי ביותר הוא השיקול הכלכלי. באופן כללי התשלום למתווך עובד כך שהוא מקבל דמי תיווך מכל צד לעסקה. דמי התיווך באופן פורמלי לפי חוק המתווכים עומדים על 2% ממחיר המכירה (בתוספת מע"מ), הן מצד הקונה והן מצד המוכר. התשלום מתבצע לאחר שנחתם חוזה המכירה.

עם זאת לא מדובר במחיר סופי, וניתן – ואף רצוי – לנסות להתמקח עליו. 2% מגיעים בדרך כלל לעשרות אלפי שקלים כך שכלל לא מדובר בסכום נמוך. כמובן שככל שמחיר הנכס גבוה יותר, התשלום למתווך עולה. טיפ קטן – רצוי להתמקח על הסכום עוד לפני שאתם מגיעים לראות דירה שמציע המתווך, מכיוון שלאחר שהמתווך רואה שהתלהבתם מדירה שהוא הציע – יהיה כבר קשה מאד להוריד אותו במחיר. רק מתבקש מהסיטואציה שהוא יבין שאתם מעוניינים בדירה ולא תרצו להתחיל כעת תהליך חדש, כך שיהיה לכם שווה לסגור איתו את העסקה בכל מקרה.

 

מתי לא משלמים את דמי התיווך למתווך?

חשוב לציין כי במידה ויתגלה לאחר קניית הדירה שהמתווך היה מודע לפגמים בנכס אך הסתיר אותם מהקונה, ופעל בניגוד להגינות והנאמנות שחוק המתווכים דורש – הוא לא יהיה זכאי לקבל את דמי התיווך.

בנוסף לכך, גם מתווך מוסמך שלא חתם על טופס התקשרות לא יהיה זכאי לקבל את עמלת התיווך.

חוק המתווכים מציין גם שכדי שהמתווך יהיה זכאי לדמי התיווך עליו להיות הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות בין הצדדים. זהו מבחן איכותי שקשה להוכיח פעמים רבות האם הוא התקיים או לא. באופן כללי הדרישה הזו בודקת האם המתווך היה אקטיבי בזמן המשא ומתן בין הצדדים ונקט פעולות שקידמו את סגירת העסקה.

 

מה עוד כדאי לדעת לפני שפונים למתווך נדל"ן?

הדבר הראשון שחשוב לדעת הוא שכדאי לבדוק האם המתווך רשום כפי שצריך אצל רשם המתווכים במשרד המשפטים. יש לכך נפקות רבה. מתווך מוסמך לפי החוק כפוף להוראות חוק המתווכים ובכלל זה גם לכללי האתיקה שהחוק מציב. לפיכך ניתן לצפות שהמתווך יהיה הוגן וינהג באופן גלוי בכל הנוגע לנכס. כמובן שזה לא נכון תמיד, אך לפחות במקרה שמתעוררת בעיה כלשהיא מול המתווך, ניתן יהיה לפנות ולהתלונן במשרד המשפטים מול רשם המתווכים. במידה ומתגלה שמתווך נתן גילוי שגוי או חלקי על הדירה, הוא עלול להיות חשוף לעונש שיוטל עליו על פי חוק המתווכים – קנס, מאסר (עד שנה), ואיבוד רישיון.

נקודה נוספת שכדאי להכיר היא שלפי חוק המתווכים, במידה ומסיבה כלשהיא החוזה לא יוצא לפועל והעסקה מתבטלת, המתווך עדיין זכאי לדמי התיווך כפי שסוכם מולו. חשבו על זה לפני שאתם חותמים על החוזה מול המתווך.

 

לסיכום

אם כך, ראינו כי יש יתרונות רבים בשירותיו של מתווך נדל"ן. המתווך, בין אם הוא פועל מטעם משרד פרטי ובין אם פועל מטעם רשת גדולה, חוסך לצדדים זמן והתעסקות רבה. בדרך זו גם ניתן להיות יותר בטוחים שהנכס המדובר הוא איכותי וכי אין פגמים לא ידועים שהמוכר מסתיר. למרות זאת, מדובר בעלות כלכלית לא קטנה שרצוי מאד לנסות ולהתמקח עליה. בסופו של דבר, מדובר בבחירה אישית. יש כאלו שלא חוששים מההתעסקות והחיפוש אחרי קונה או מוכר, ויש כאלו שישלמו כל סכום על מנת שמישהו אחר יעשה זאת בשבילם. בדקו היכן אתם עומדים בעניין זה ובצעו את הבחירה המושכלת ביותר עבורכם.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?