רכישת דירה על חשבון החברה לבעלי שליטה – איך מחשבים את המיסוי?

החוק מאפשר לחברות לרכוש דירות, לצורך בעלי השליטה. הדירות יהיו רשומות על שם החברה, אולם בפועל הן ישמשו את בעלי השליטה. מהם יתרונות רכישה זו, וכיצד מחשבים את המס עליה? כל הפרטים, במאמר שלפניכם.

 

מדוע רכישת דירה לבעלי השליטה משתלמת?

מכירת דירה לחברה של בעל השליטה מעניקה מספר הטבות. הסיבה לכך נובעת מהסכם בין משרד האוצר ובין רשות המיסים שקובע כי רכישת דירה פרטית (במחיר גבוה מ-2.5 מיליון ש״ח) בידי בעל שליטה של חברה, תוגדר ברשויות המס כדיבידנד.

חשוב לציין כי זהו מצב חדש. עד לא מזמן, רשויות המס לא אפשרו הטבות שכאלו עבור רכישת דירות לבעלי שליטה אשר החברה בבעלותם אינה עוסקת בנכסים ובמקרקעין. כמו כן לא הוענקו הטבות אלו במידה והדירה לא נרכשה למטרות אחסון ומלאי לטובת החברה או למגורים של בעל השליטה. על כן, זהו מצב שמאפשר יתרונות חדשים לרכישה באופן זה.

 

אילו הטבות מעניקה רכישת דירה לבעלי השליטה?

סיווג רכישת הדירה לבעל השליטה, כדיבידנד, מעניק לבעלי שליטה הטבות רבות. דוגמאות להטבות שהרכישה מציעה הן העבודה שרכישת דירה על חשבון החברה, פוטרת למעשה את בעל השליטה מתשלום מס. בנוסף, רכישה זו מעניקה אפשרות לניכוי הוצאות שוטפות של תחזוקת הדירה כחלק מהכנסות החברה – מאחר שהיא רשומה כנכס בידי החברה. כמו כן,  רכישת דירה בידי בעלי שליטה מהווה חיסכון מס משמעותי בשל שיעורי מס החברות הנמוכים משיעור מס הכנסה שעל יחיד לשלם.

 

מה החיסרון ברכישת דירה לבעלי שליטה?

הבעיות מתחילות כאשר החברה מעוניינת להימכר או לערב שותפים חדשים. בפרט, כאשר החברה נקלעת לקשיים כלכלים ולחובות, הדירה יכולה לעבור לידי הנושים כנכס. במידה ובעל השליטה מתגורר בדירה זו, יהיה עליו לעזוב את הנכס ולאפשר את מכירתו לידי הנושים, או לרכוש את הנכס באופן פרטי.

 

מה משמעות החוק המתוקן?

החוק המתוקן גורס מספר שינויים ביחס למיסוי רכישת דירה לבעלי שליטה. להלן דוגמאות לשינויים אלו:

  • בעל השליטה מוגדר כמי שמחזיק בלמעלה מ- 45% ממניות החברה.
  • היה ואין גורם שמחזיק הלמעלה מ- 45% ממניות החברה, בעל שליטה יוגדר כבעל מניות שמחזיק 25 אחוזים ממניות החברה.
  • התיקון מתייחס לדירות במחיר של 2.5 מיליון ש״ח ומעלה.
  • רכישת הדירה תיחשב כדיבידנד.
  • בעל המניות של החברה יוכל לפיכך לגור בדירה זו ללא צורך בשכר דירה – ככל שבעל מניות זה לא מימש את הדיבידנד. במידה ומשך בעל המניות את הדיבידנד, עליו לשלם שכר דירה בשווי חודשי של 4% מעלות הדירה.

 

כמו כן, תיקוני החוק משנת 2018 הובילו למפנה ביחס לדירה שהועמדה לשימוש של בעל מניות מהותי. תיקונים אלו נועדו לשנות את המצב בו בעלי מניות עיקריים התגוררו בדירות בהטבות מס משמעותיות ויצרו חוסר איזון בשוק הנדל״ן.

 

כיצד מחושב ניכוי המס?

על מנת להסביר את אופן חישוב ניכוי הנס, נשתמש בדוגמא הבאה: במידה ואדם פרטי מעוניין לרכוש דירת יוקרה יהיה עליו לשלם מס רכישה בגובה .10% לעומת זאת, חברה שתהיה מעוניינת לבצע את הרכישה, תצטרך לכאורה לשלם מס גבוה יותר, כ-26.5% מס. אולם, היתרון עבור חברה הוא שיתאפשר ניכוי הוצאות על פחת בגובה של 2% משוויה של הדירה.

יתרון נוסף הוא שהחברה תוכל לקבל ניכוי של הוצאות המימון של הרכישה, דוגמת הלוואות שנלקחו לטובת הרכישה, בעוד אדם פרטי לא יוכל לקבל ניכוי שכזה. לעומת זאת, אדם פרטי רשאי לקבל הטבות במשכנתא. לפיכך, יש לחשב את ההפרשים בין הטבות המשכנתא שיוענקו במקרה של רכישה כאדם פרטי, אל מול הטבות המס שיקבל לידיו בעל השליטה.

חשוב לציין שבמידה ובעל השליטה ירצה למכור את הדירה, ובמידה והוא יהיה מעוניין למשוך את כספי המכירה, יהיה עליו לשלם 30% לטובת מס דיבידנד.

 

לסיכום

החוקים החדשים חוללו שינוי משמעותי בשוק הדירות. המטרה המרכזית הייתה לשנות את המצב בו בעלי מניות עיקריים של חברות, אשר ברובם נמנים עם עילי ההון של המשק הישראלי, יכלו להשתמש בדירות שהיו בידי החברה תוך הטבות מס מרחיקות לכת על שכר דירה.

לעומת זאת, החוק החדש מגמיש את האפשרות של בעלי שליטה לרכוש דירה במסגרת חברות, גם אם אין מדובר בחברות מקרקעין.

על כן, רכישה זו הופכת למשתלמת לרוב, הודות להגדרת הרכישה כדיבידנד והודות להטבות המס האמורות לעיל.

עוד כתבות מומלצות בנושא מיסים

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?