רכישת דירה להשקעה – מדריך מפורט

חושבים לרכוש דירה חדשה להשקעה? זה לא עניין של מה בכך. יש הרבה נקודות בעד ונגד שצריך להבין היטב לפני שעושים צעד שכזה, ואני כאן כדי להסביר לכם אותן. בכל מקרה, אל תקבלו החלטה פזיזה (אפילו אם יש עסקה סופר-כדאית על הפרק, זו לא החלטה לעשות על רגל אחת).

 

נתחיל ונאמר מראש – השקעה בנדל"ן זו אולי אחת ההשקעות הכי משתלמות שאפשר לעשות. הסיכון, למרות שקיים, יחסית נמוך, והסיכוי לעליית ערך גבוה עד כדי כמעט מושלם. לא חסרים סיפורים על אנשים שעשו "אגזיטים" של מאות אלפי שקלים תוך שנים בודדות באמצעות השקעה בנדל"ן. כיום ההשקעה בנדל"ן הולכת והופכת יותר ויותר נפוצה בעקבות הריביות הנמוכות במשכנתאות וההון העצמי הסביר שמוגדר על ידי הבנקים, ובמדינת ישראל לאחד מכל חמישה ישראלים יש דירה להשקעה.

 

סיכון מול סיכוי

כאשר רוב ההשקעות המקבילות נותנות תשואה אפסית ביחס לתשואה גבוה שמגיעה לרוב מרכישת דירה להשקעה, ודירה בשנים האחרונות בכל מקום כמעט שומרת על הערך שלה וברוב המקרים מעלה ערך בצורה יפה – רכישת דירה להשקעה הפך להיות צעד חכם. דירה היא אחת ההשקעות היחידות שמניבות לכם כפל הכנסה – הערך שלה גם עולה (לרוב) עם הזמן, וגם אתם מרוויחים כל חודש בחודשו דמי שכירות מהשוכרים שלכם, במידה ויש לכם.

 

בועת הנדל"ן מתפוצצת? האם הסיכון ממשי?

אני אניח פה את דעתי, תעשו איתה מה שאתם רוצים: כבר מעל לעשור שכל מיני כלכלנים ומביני עניין צופים שבועת הנדל"ן תתפוצץ וכאוס טראומתי יפול על החברה הישראלית והכלכלה שלה. אישית אני חושב שמחירי הנדל"ן הם לא בועה דקיקה שעשויה להתפוצץ בכל רגע נתון, לפני שמחירי הדירות יתחילו לאבד את ערכן – יהיו סימנים רבים וזה יקרה בהדרגה ולפי אזורים מסויימים בארץ בזה אחר זה – ולא באופן גורף עבור כל שוק הנדל"ן בארץ.

זה לא אומר שאם יש לכם דירה אתם צריכים לנוח על זרי הדפנה, מאוד חשוב תמיד להשאר עם האצבע על הדופק, לסקור באופן תדיר את המצב באזור שבו הדירה שלכם נמצאת, ולהיות ערים לפרוייקטי בניה ושינויים עירוניים באזור הדירה שלכם (בניה של יחידות דיור נוספות באזור עשוי בהחלט להוריד את ערך הדירה שלכם); אבל המצב ההזוי שחלק מהכלכלנים צופים שיקרה – שחיים לוי מנתניה ילך לישון בלילה עם נכס ששווה 2 מיליון שקל ויקום בבוקר עם נכס ששווה 1.2 מיליון שקל – לא סביר בעיני. במידה ומשהו כזה יקרה, גם אם אין לכם דירה, סביר להניח שכלכלת המדינה בקריסה וגם בלי דירה ביד – כולנו בצרות צרורות.

 

נכס או מחויבות?

בואו נדבר רגע על משכנתא. יש גבול דק בין נכס ומחויבות, ובניגוד לכלכלנים רבים אחרים, אני לא אגיד לכם שאם לקחתם משכנתא – מדובר אוטומטית במחויבות ולא בנכס; ורק במידה והצלחתם לקנות דירה ללא משכנתא מדובר בנכס ולא במחוייבות. אני אתן דוגמא: לפני 5 שנים רכשתי אני בעצמי דירה להשקעה, חדשה מקבלן, באשדוד. האמת היא שבמקור לא חשבנו שזו תהיה דירה להשקעה, רצינו לעבור לגור שם, אבל תוך כדי הליך הבניה של הקבלן החלטנו שהאזור הזה לא מתאים לנו וויתרנו, אני ואישתי, על המגורים. החלטנו להשכיר את הדירה ולהנות ממנה כדירה להשקעה. לקחנו משכנתא גדולה למדי שנפרשת על פני 30 שנה – מה שאוטומטית יגדיר את הנכס כמחוייבות על ידי רוב הכלכלנים. והנה, אנחנו משלמים כל חודש 5,000 ש"ח משכנתא, מקבלים את רוב הכסף חזרה מהשוכרים, והזמן מתקדם לו. השקענו בדירה (כולל עורכי דין, שינויים, מיסים – כל המסביב כולו) 475 אלף ש"ח. 5 שנים אחר כך מכרנו את הדירה, סילקנו את המשכנתא, ונכנסו לחשבוננו כ-900 אלף ש"ח, קצת יותר, בקיזוז המשכנתא. יגידו כל הכלכלנים שבחור צעיר כמוני שרכש דירה עם משכנתא גדולה וארוכת טווח למעשה לא השקיע בנכס אלא יצר לעצמו מחוייבות חדשה – הלכה למעשה, במבחן התוצאה, הכנסתי למשפך ההשקעה מצד אחד פחות מחצי מיליון שקל, וייצרתי בצד השני של משפך ההשקעה 5 שנים לאחר מכן כמעט מיליון שקל. לפי ההגדרה הפשוטה, הדירה שרכשתי הייתה עבורי נכס, ונכס טוב, שהניב תשואה יפה מאוד. את הרווחים מהדירה מינפתי לטובת רכישת דירה חדשה, אגב.

אז איפה עובר הגבול? מתי דירה היא לא נכס אלא מחוייבות? הכל מתחיל ונגמר במטרה שהגדרתם לעצמכם מראש, בשורה התחתונה בסופו של דבר, במשכנתא שלקחתם ובפעילות שמגיעה בשנים אחרי הרכישה. במקרה מובהק כמו שלי – הכנסת שוכרים, מעקב אחר ערך הדירה, כיסוי המשכנתא על ידי השוכרים ומכירת הדירה עם רווח ממשי בפועל 5 שנים לאחר מכן – אין ספק שמדובר בהשקעה בנכס ולא במחוייבות. אם אתם נכנסים בעצמכם לדירה בלי תכנון למועד יציאה, לא עוקבים באופן תדיר אחר ערך הדירה אלא נהנים מלהתגורר בה, ומגיעים עמוק אל תוך תשלומי המשכנתא שלכם – יש סיכוי שמדובר במחויבות ולא בנכס – נטל כלכלי שיציק לחשבון הבנק שלכם ללא מטרה או כיוון לרווח.

 

האם המשכנתא טובה?

אם אין לכם ידע בלקיחת משכנתא – תקשיבו לי – קחו ייעוץ, או במינימום חפשו קבוצות ברשתות החברתיות או פורומים באינטרנט בהם ניתן להתייעץ, ונסו לקבל החלטה מושכלת ככל האפשר. קחו הצעות מ-3 בנקים לפחות, והשוו ביניהם. פסלו בנקים לא רק על בסיס הריביות והתנאים שקיבלתם, אלא גם על בסיס יחסי האנוש של נציג המשכנתאות מולו אתם עובדים – אם הוא לא מוצא חן בעיניכם כנראה שלא תקבלו ממנו בכל מקרה משכנתא כדאית והוא יתיש אתכם בתהליך.

התורה על רגל אחת: משכנתא טובה היא משכנתא שבה הריביות נמוכות, התנאים נוחים, אין קנסות יציאה מיותרים, חלק גדול ככל האפשר ממנה קבוע ללא הצמדות ומשתנים, אחוז המימון נמוך ככל האפשר (שימו לב שיש מדרגות באחוז המימון, אם אתם בדיוק בקצה של מדרגת אחוז מימון, יתכן ולהשיג עוד הון עצמי קטן יניב שינויים משמעותיים בריביות!), והיא נותנת לכם אפשרות להחזר חודשי נוח אך מאתגר (ככל שתסכימו לקחת על עצמכם החזר חודשי גדול יותר כך הריביות יקטנו).

 

הוצאות לא צפויות

כשאתם מחשבים את הסכום שתשקיעו בדירה, עליכם לקחת בחשבון הון נוסף (שלכם או של הבנק) שידרש ממכם מעבר למתוכנן לשם הוצאות לא צפויות, ההון הזה יכול לנוע בין כמה עשרות אלפי שקלים ועד כדי 150,000 שקל. הסיבה שצריך לשים בראש שיתכן וההשקעה תהיה גדולה מהצפוי, היא כי כמעט תמיד יש דברים ששכחנו, לא ידענו עליהם או לא שמנו לב אליהם. הנה כמה דוגמאות להוצאות שאתם עלולים לשכוח מהן כשאתם מחשבים את ההוצאה הצפויה שברכישת דירה להשקעה:

  • דמי תיווך.
  • מיסי רכישה.
  • עלויות עורכי דין.
  • עלויות דלק, זמן ומשאבים אישיים נוספים שתשקיעו סביב הרכישה.
  • שיפוצים בדירה לפני הכניסה שלכם או של הדיירים שלכם.
  • עלויות נלוות: דמי פתיחת תיק בבנק, עלות לשמאי, עלויות להפקת מסמכים וכדומה.
  • עלויות צביעת הקירות, תיקונים, שינויים, חידוש מתקנים בדירה (ברזים, ארונות, תיקון קירות, נזילות וכדומה).
  • זמני פניות – זמנים בהם אין שוכרים בדירה בין שוכר אחד למשנהו או לפני המכירה של הדירה – זמנים בהם אין כניסה של דמי שכירות אך המשכנתא עדיין דופקת על הדלת כרגיל

 

הכנסה "פאסיבית"

הגביע הנחשק, צמד המילים אליהם כל כלכלן באשר הוא יכוון אתכם – הכנסה פאסיבית. הרעיון הוא שיש כסף שאתם מצליחים לייצר עבורכם או עבור כלכלת הבית שלכם, מבלי לעבוד עבורו ולהשקיע זמן. בראשו של קונספט ההכנסה הפאסיבית הרעיון שזמן אינו מוחלף בכסף, כלומר ההכנסה הפאסיבית מייצרת עבורכם כסף גם כשאתם ישנים, מבלים בחופשה בחו"ל או לא עושים שום דבר מיוחד עבורה.

שיהיה ברור מראש – בניגוד למה שתשמעו מהרבה כלכלנים – דירה, בהרבה מקרים, היא אינה הכנסה פאסיבית! חלק מהדירות אולי יקרבו אתכם להכנסה פאסיבית – כך שכמות הזמן שתשקיעו סביב הדירה הוא נמוך מאוד וההכנסה טובה מאוד, אבל דירה דורשת מכם תחזוקה, בדיקת מצב השוק והמחירים באזור באופן תדיר, בדיקה ומעקב אחרי המשכנתא והריביות שלכם, התעסקות עם דיירים שמשכירים ממכם את הדירה, תיקונים, שיפוצים – ועוד – כך שפאסיבי לגמרי זה לא. אם הדירה במצב טוב, היא במיקום מנצח והערך שלה רק עולה עם הזמן, המשכנתא שלכם משתלמת עד כדי לא קיימת (במידה ורכשתם את הדירה מכספכם ללא מימון מהבנק) והדיירים שלכם בונבונים שקטים ומרוצים – הדירה שלכם היא הכנסה פאסיבית לגמרי או כמעט לגמרי. חשוב שתבינו שברוב המקרים זה לא העניין – ודירה דורשת ממכם התעסקות שוטפת. בהרבה מקרים ההשקעה של זמן וכסף היא יחסית נמוכה והתשואה גבוה – לכן מדובר בהכנסה כמעט פאסיבית משתלמת, אבל אל תצפו לאפס השקעה ופעילות מצידכם.

 

רכישת דירה להשקעה בארץ או בחו"ל?

אישית, אני מאמין שרכישת דירה להשקעה בחו"ל היא השקעה למביני עניין בלבד. זה לא לכל אחד. אתם מבינים את השוק הישראלי הרבה יותר טוב מכל שוק אחר גם אם אתם לא חושבים שאתם מבינים גדולים – אתם חיים כאן כבר שנים. אתם פיזית נמצאים ומתגוררים בסמיכות לנכס שלכם ואתם יכולים לטפל או לראות ממקור ראשון כל בעיה שתצוץ. הקשר עם הדיירים שמשכירים ממכם את הדירה הוא לא רק וירטואלי וטלפוני אלא גם פנים אל פנים, ובמקרה שמתעוררת בעיה קריטית לא צריך לעלות על מטוס. השקעות בחו"ל מורכבות יותר באופן טבעי, ולא הייתי ממליץ להכנס להרפתקאה שכזו אלא אם אתם אנשי עסקים שמבינים היטב מה אתם עושים. לא חסרים סיפורים על משקיעים שהשתמשו בשירותים של חברות השקעות שחיברו אותם עם נכסים כדאיים לכאורה בחו"ל, ובדרך דברים השתבשו באופן נורא – הנכס לא תוחזק כראוי, המיקום היה לא טוב, הדירה נותרה ללא שוכרים, ובמקרים קיצוניים – פיזית לא היה נכס קיים בכלל (שזוהי כמובן כבר רמאות לשמה). השקיעו בארץ, גם אם בחו"ל זה יותר משתלם ויותר כדאי, אל תקלו ראש בעניין שהנכס לא לידכם פיזית ואתם לא מכירים את המנטליות של המדינה בה הנכס נמצא.

 

לגור או להשכיר?

גם דירה בה אתם נכנסים למגורים לאחר הרכישה, יכולה להחשב כדירה להשקעה. הכל תלוי מטרות ויעדים שהצבתם לעצמכם. אם קניתם את הדירה במיוחד באזור פיתוח שצפויה בו עליית ערך משמעותית, אם אתם מתכננים מראש לכמה זמן הכניסה לדירה ואתם גם מוכנים לכך שהנתון הזה הוא דינמי ויתכן ותצאו ממנה לפני הזמן שהיה לכם בראש בתכנון הראשוני (אם ערך הדירה מתחיל לרדת או מצאתם השקעה למינוף במקום אחר), ואם מראש חיפשתם דירה בלי תלות במיקום אלא יותר לפי פוטנציאל רווח – כנראה שהדירה עדיין תוגדר להשקעה, לפחות על הנייר. גם אני רכשתי כרגע בית שאכנס תוך כמה חודשים לגור בו, במקום בו מחירי הדירות זולים למדי וצפויות עליות מחירים חדשות בשנים הקרובות, ואני גם בהחלט מתכנן לצאת מהבית ולעבור דירה (גם אם בהפתעה אם צריך) במידה וערך הבית ידרוך במקום או יתחיל לרדת. הלכה למעשה, הבית הזה שאני בהליך רכישה שלו כרגע – הוא למעשה דירה להשקעה למרות שאני נכנס למגורים בו.

 

טריקים להגדלת הרווח

רכשתם דירה להשקעה – ואתם רוצים למקסם את הרווח ממנה? הנה, לסיכום, כמה טיפים מגניבים. אם הגעתם עד לכאן בכתבה, את הקצפת שמרתי לסוף – זו כנראה הפסקה הכי חשובה בכתבה כולה – דברים קטנים ומגניבים שיגרמו לכם להרוויח יותר, ואפילו, הרבה יותר!

  • שיפוץ לרוב כדאי ומשתלם – יתכן ואחרי שיפוץ של 50 או 100 אלף שקל, ערך הדירה יקפוץ משמעותית וגם תקבלו דמי שכירות גבוהים בהרבה על הדירה.
  • חלקו את הדירה – אתם יכולים לקחת דירות סבירות בגודלן ובמבנה שלהן, לחלק אותן ל-2 דירות ואף יותר, ולהכניס הרבה יותר כסף כאשר תשכירו את הדירה. בדרך כלל מוסיפים כמה קירות, משנים קצת תשתיות (כך שבכל דירה יש מקלחת, שירותים, מטבח וכדומה), העלויות הן יחסית קטנות – וערך הדירה המחולקת עולה פלאים! שימו לב לפני חלוקת הדירה שיש לכם את כל האישורים הנדרשים כדי לחלק אותה למספר דירות, יש גם צורך באישור מהתושבים בבניין במקרים רבים.
  • קנייה מקבלן – כדאית ומשתלמת. העניין הוא שדירה שקונים מקבלן בעוד היא "על הנייר", רק בתכנון ועוד לא מוכנה לאכלוס – ערכה קופץ מיידית ברגע שהיא מוכנה תוך אפס זמן, מה גם שדירות חדשות מקבלן נוטות להעלות את ערכן בחדות ובמהירות יותר מדירות יד שנייה. אין דירות חדשות שבמהלך השנים הראשונות לא מרימות את ערכן משמעותית.
  • קבוצות רכישה – יכולות להוריד את מחיר הדירה משמעותית. חפשו אזורים בהם ניתן להתאגד לכדי קבוצת רכישה כדי להוריד את מחיר הדירה ככל הניתן.
  • חפשו מציאות – אם אתם לא ממהרים, אל תעשו החלטות פזיזות. בדקו היטב את כדאיות העסקה מול עסקאות נוספות אותן אתם בוחנים. חכו ל"מציאה" – מחיר נמוך, רווח גבוה, כדאיות בשמיים. ישנם אנשים שצריכים "להפטר" מהר מדירות כי הם יוצאים במפתיע לרילוקיישן בחו"ל או כי הם רוצים לממש כסף מהיר, והמחיר עשוי לנחות מטה בכאלו מקרים.

 

לסיכום, אני רוצה לאחל לכם בהצלחה ברכישת הדירה שלכם להשקעה, עשו חושבים, קבלו החלטה נכונה וצאו לדרך – אתם פסע לפני החלטה גורלית ואם תעשו הכל נכון – תרוויחו ממנה כסף רב. בהצלחה!

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?