ריבית משכנתא

השאלה היא משכנתא בריבית קבועה או משתנה? אולי שילוב?

רכישת נכס היא עסקה דרמטית כמעט בעבור כל מי שמצליח להגיע לרגע הזה.

לאור העובדה שנדרש סכום כסף לא מבוטל לרכישת דירה או בית, רוב האנשים נאלצים לפנות לבנק ולבקש הלוואה – משכנתא.

לפני שלוקחים משכנתא יש המון נושאים שצריך ללמוד ולדעת על מנת לוודא שלא נופלים בפח, ולוקחים את המשכנתא שהכי נכונה וחסכונית.

כמובן שהפרמטרים של כל אדם בבואו לקחת משכנתא, הם שונים.

אחד מהדברים שחשוב להכיר בנושא הזה – הוא סוג הריבית שמשלמים – האם היא תהיה קבועה או משתנה? לשאלה זו יש השלכות דרמטיות על ההוצאות שלכם ולכן מומלץ להבין טוב את ההבדל בין שני הסוגים של הריבית ולבחור בזו הנכונה ביותר עבורכם. 

 משכנתא בריבת משתנה או קבועה

משכנתא היא הלוואה שנותן הבנק בעבור שיעבוד של הנכס אותו הלווים מעוניינים לרכוש. למעשה מדובר בשעבוד עד לרגע בו ייגמרו התשלומים בעבור ההלוואה. לאורך השנים בהם משלמים לבנק את ההחזר של המשכנתא, מוסיפים לתשלום גם ריבית.

לריבית יש משמעות עצומה בקביעת גובה ההחזרים לבנק. ישנם מסלולי משכנתא בריבית קבועה – ואז הריבית תלויה בתקופת המשכנתא, וישנם מסלולים של משכנתא בריבית משתנה הצמודה למדד.

כעת נעמוד על ההבדלים בין שני הסוגים, ונבחן את היתרונות והחסרונות של כל סוג משכנתא. 

משכנתא בריבית משתנה

מסלול של משכנתא משתנה צמודת מדד, כשמו כן הוא – הריבית בו משתנה, וכן הוא צמוד למדד.

כל כמה זמן הריבית משתנה? יש מספר מסלולים גם בעניין הזה. המסלול הנפוץ הוא זה שבו הריבית צמודה ל – 5 שנים. במסלול הזה ישנה תחנת יציאה אחת ל – 5 שנים בו הלווה יכול להחליט האם הוא מעוניין להעביר את המשכנתא שנותרה למסלול אחר. 

ישנו מסלול פופולרי נוסף שבו הריבית משתנה וצמודה לפריים – זהו מסלול יחסית נפוץ שכן הריבית בו היא בדרך כלל מאד נמוכה. בנוסף ישנם גם מסלולים של ריבית משתנה צמודה ליותר שנים – 10, 20 ואף יותר. 

מסלול נוסף בריבית משתנה הוא מסלול של ריבית משתנה לא צמודה בכלל.

היתרונות בריבית משתנה:

• ההחזר ההתחלתי נמוך – בתחילת הדרך הריבית מאד נמוכה ולכן ההחזרים קטנים, לפחות לתקופה של בערך 5 השנים הראשונות.
• ניתנת אפשרות ליציאה – ללא עמלה – לאחר 5 שנים. מדובר ביתרון משמעותי שכן בתוכניות משכנתא אחרות בדרך כלל יציאה מהמסלול תהיה מלווה בתשלום של קנס או עמלה גבוהה.

החסרונות בריבית משתנה:

• אמנם ההחזר ההתחלתי נמוך, אבל יש לשים לב שלפעמים זו אשליה בלבד. ההחזר שרואים בתחילת הדרך המבוסס על החלק המשתנה שנכון רק לחלק קטן ביותר מהתקופה הכוללת של החזר המשכנתא. כאשר הריבית במשק תעלה, גם ריבית המשכנתא תעלה בהתאמה. אין אפשרות להגיע לוודאות מלאה מה תהיה הריבית בעוד 5 שנים.
• העובדה שמדובר בהחזרים צמודים עלולה "לגבור" על העובדה שבתחילה ההחזרים נמוכים. מכיוון שהריבית צמודת מדד בסופו של דבר הערך הכולל של סך ההחזרים – ככל הנראה יעלה. למעשה המשמעות היא שההחזרים הנמוכים בתחילה הם רק זמניים – והם ככל הנראה ילכו ויגדלו.

לסיכום ביניים – ריבית משתנה יכולה להיראות קורצת אך חשוב לזכור שגם אם מדובר בסכומים נמוכים יחסית בהתחלה, יש סיכוי לא רע שהם יגדלו הרבה יותר בהמשך.

למי היא תתאים בעיקר? למי שבטווח הקרוב יעדיף תשלומים נמוכים יחסית, אך סומך על כך שבעתיד הכנסתו תגדל על מנת שידע שיוכל לעמוד בתשלומים העתידיים גם אם הם יעלו באופן משמעותי, או למי שמצבו הכלכלי יציב ועלייה בריבית לא מרתיעה אותו.

משכנתא בריבית קבועה

משכנתא עם ריבית קבועה היא המצב הבטוח יותר – בו קובעים עם הבנק טרם לקיחת ההלוואה מה יהיה גובה הריבית והוא יהיה אותו גובה מתחילת ההחזרים ועד סופם. בדרך כלל היא צמודה למדד, אך כמובן שבהתאמה אם המדד אפסי התשלומים לא יראו שינוי גם הם. 

בנוסף קיים מסלול של ריבית קבועה שאיננה צמודה למדד – ריבית שקלית. 

בדרך כלל משכנתא בריבית קבועה תהיה משתלמת יותר לטווח הארוך, כי סך ההחזרים בה יהיו נמוכים יותר מאשר ההחזרים במסלולים אחרים. אמנם זה לא תמיד כך – אבל ניתן לומר כי בהערכה גסה שזה נכון לרוב. 

היתרונות בריבית קבועה:

• היתרון המרכזי של משכנתא בריבית קבועה הוא ביטחון. בניגוד לריבית משתנה צמודת מדד, במקרה הזה – יש ודאות לגבי אחוז הריבית שיש לשלם גם היום, גם בעוד 5 שנים, וגם בעוד 20 שנה ומעלה. 
• ריבית קבועה נקבעת מול הבנק ולכן יש כאן מקום למיקוח. זכרו – כל ירידה קלה שתצליחו להגיע אליה בהסדר עם הבנק, תהיה שווה המון כסף בחישוב של שנים קדימה ולכן שווה לנסות ולהוריד את הריבית אפילו בעשירית האחוז.

החסרונות בריבית קבועה: 

• החיסרון המרכזי הוא שאתם עלולים להפסיד במידה והריבית במשק תרד. במצב כזה לעיתים הפתרון הכי מוצלח הוא לפרוע את המשכנתא ואז למחזר אותה. אמנם מהלך כזה יעלה הרבה כסף שישולם כקנסות או עמלות על יציאה מוקדמת, אך ייתכן שהוא עדיין ישתלם.

איך תוכלו לדעת איזו משכנתא מתאימה לכם?

ראשית כל חשוב להבין שהבחירה במשכנתא הנכונה והמתאימה ביותר עבורכם תלויה מאד במי שאתם.

כלומר, מדובר בשאלה שאין לה תשובה אחת נכונה תמיד אלא היא למעשה סובייקטיבית מאד.

יש לשקול כל מיני גורמים אישיים לפני שמחליטים איזו משכנתא לקחת, וביניהם יש לקחת בחשבון – את מצבכם הפיננסי, המצב המשפחתי, המשכורות, האם יש התחייבויות שונות קיימות, גילכם, ועוד גורמים נוספים ככל שהם רלוונטיים.

כל אחד צריך לבחון את מצבו הנוכחי וכן את הצפי לשנים הבאות ולפי זה לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר.

מה השיקולים שצריך להביא בחשבון

מעבר למצב האישי שלכם, אם תענו על השאלות הללו תדעו יותר טוב איפה אתם עומדים:

1. מהי תקופת המשכנתא? ככל שמדובר על תקופה ארוכה יותר – השינויים במדד ישפיעו בצורה דרמטית יותר. אם אתם לוקחים משכנתא לתקופה קצרה של 5 שנים למשל – לרוב מומלץ לקחת משכנתא משתנה שכן היא ככל הנראה תשתלם יותר.
2. האם המצב הכלכלי שלכם יציב ותוכלו לעמוד בהוצאות גדולות בהמשך? ככל שאתם מרגישים לא בטוחים לגבי עתידכם הכלכלי – מומלץ לכם לקחת משכנתא בריבית קבועה בה אתם יודעים שתוכלו לעמוד. לעומת זאת אם אין לכם חשש מעתידכם הכלכלי ואתם מעדיפים מסלול גמיש יותר עם נקודות יציאה – ייתכן שדווקא יתאים לכם יותר מסלול של ריבית משתנה.

ממה חשוב להיזהר

כמו שנאמר, לעיתים ההבטחה לריבית משתנה מנקרת עיניים ונראית כמו מצב נפלא בו הבנק בא לקראתכם ומאפשר לכם לקחת משכנתא בריבית נמוכה ביותר. בואו ניקח דוגמא – נניח שאתם לוקחים משכנתא בריבית פריים מינוס 0.5%-0.8%.

המשמעות היא בערך 0.8%-1%. אלו הנתונים של הריבית המשתנה, כאשר הריבית הקבועה יכולה להגיע ל – 2.5% עד 4.3% (תלוי לכמה שנים לוקחים ובעוד פרמטרים). 

כמובן שכשמציגים את התמונה כך אין מקום להתלבטות ונראה כי רק טיפשים יעדיפו את הריבית הקבועה. אבל – זוהי בהחלט אשליה בלבד במקרים רבים! 

אל תשכחו שהריבית במשק ככל הנראה תעלה וההחזרים שמשלמים בטווח הקצר הם מטעים, מכיוון שלטווח הרחוק יש סיכוי גבוה מאד שהם יעלו להרבה יותר מאלו של הריבית הקבועה. 

עוד נקודה חשובה מאד – לעיתים כאשר שוקלים משכנתא במסלול של ריבית משתנה צמודה למדד, הבנקים או יועצי משכנתאות מציגים את הצפי של ההחזרים עם הריבית המשתנה אבל "מעלימים" את השינויים שחלים בעקבות ההצמדה.

במציאות כמובן שהדברים נראים שונה, הרי יש אינפלציה. בסוף הערך של ההחזרים יעלה ויכול גם לעקוף את החלק הקבוע כשמסתכלים על סך התשלומים.

אז מדוע עדיין כל כך הרבה אנשים בוחרים במסלול של ריבית משתנה?

למרות כל האזהרות שנכתבו כאן, רבים בוחרים בכל זאת במסלול של ריבית משתנה וצמודה. מדוע? ריבית פריים נמוכה היום מאד וביחס לריבית הקבועה זו נראית עסקה משתלמת. בסופו של יום, הבחירה היא אישית וכל אחד מקבל את ההחלטה הנכונה ביותר בעיניו.

רק זכרו את הטיפים שלנו – וכאשר אתם יושבים עם יועץ המשכנתאות, אל תאמינו לכל הטבלאות שהוא מראה לכם עד שתוודאו שאם מדובר במסלול של ריבית משתנה וצמודה – מראים לכם את התמונה המלאה. כלומר – תהיו בטוחים שלא מעלימים מכם את הפרטים שכדאי לדעת לאור ההצמדה למדד והשינויים בריבית. 

איך להוריד את ריבית המשכנתא

כפי שציינו, הריבית נקבעת בעקבות מו"מ עם הבנק. אי לכך – מדובר בנושא שנתון לשינויים ויכול להיות שתצליחו לקבל ריבית טובה יותר מזו ההתחלתית שהוצעה. אמנם, לא קל לבצע השוואה בין מסלולים שונים של משכנתאות שכן יש ביניהם הבדלים משמעותיים. עם זאת, ניתן להבין מהצעה האם הריבית בה גבוהה או נמוכה באופן יחסי למה שניתן למצוא בשוק. 

מדוע יש הבדל בריבית באותם מסלולים אצל לווים שונים? ראשית כל – משא ומתן. השתמשו ביכולות המיקוח שלכם ונסו לעמוד על כך שיציעו לכם ריבית נמוכה יותר. תתפלאו לראות שאכן הבנק מנהל מו"מ ומוכן לבוא לקראתכם.

עוד גורם שיכול לעזור לכם להפחית את הריבית הוא היכרות אישית. אנשים שהבנק מכיר, ודאי אם היכרות ארוכה, מעמיקה וכזו שמבוססת על אמון  וקשר עם אנשים מבפנים – ככל הנראה לא תגרום נזק. גם המלצה של עובד בבנק תוכל לגרום לכך שהריבית תקטן. 

בנוסף כמובן שהמצב הכלכלי שלכם ישפיע. אם הבנק מבין שאתם במצב כלכלי טוב, הוא יהיה בטוח יותר ויאפשר במקרים רבים הפחתה של הריבית. לעומת זאת אנשים שמצויים בקשיים כלכליים – ייתכן ויתקשו מאד לקבל הנחות בריבית.

מעבר לכל זה, ככל שאחוז המימון שאתם מבקשים הוא נמוך יותר – יש סיכוי יותר טוב לקבל ריבית נמוכה יותר. כמובן שכאשר הבנק נותן מימון של חלק מאד גדול מהנכס הוא מבין שהוא פחות בטוח ולכן אם יש לכם מעל 60% מימון ככל הנראה שתשלמו ריבית גבוהה מאד.

 משכנתא בריבת משתנה או קבועה – סיכום

לגבי ריבית קבועה – ראינו כי במובנים רבים היא כדאית יותר לאור הביטחון שהיא מאפשרת. החיסרון שלה: שינוי בגובה המדד עלול להפוך אותה ללא משתלמת.

לעומת זאת לגבי ריבית משתנה – הבנו כי היא עלולה להטעות כיוון שההחזרים בה נמוכים בהתחלה אך ילכו ויגדלו בהמשך בדרך כלל. עם זאת, היא יכולה להתאים לאנשים שבטוחים במצבם הכלכלי העתידי, וכן זהו מסלול גמיש יותר מבחינת זמן הפירעון.

אם כך, כדי לקבוע איזו סוג של ריבית מתאימה לכם – בחנו את כלל הנתונים והסוגיות שציינו כאן והחליטו מה יותר מתאים לכם באופן אישי בהתאם למצבכם. 

וכמובן תמיד אמליץ לבחור יועץ משכנתאות פרטי שילווה אתכם יד ביד בפאן המקצועי עד קבלת הכסף ורכישת הדירה.