קרקע להשקעה – סיכויים מול סיכונים

ציבור המשקיעים מחפש אחר אפיקי השקעה בעלי תשואה גבוהה מחד וסיכון נמוך מאידך.

בשל כך השקעות בנדל"ן מהוות חלום רטוב בעבור משקיעים רבים אשר מעוניינים לקבל את התשואה המניבה של אותם נכסים אשר היא עקבית וגבוהה באופן יחסי.

אך כידוע לרוב האנשים אין את היכולת לעמוד במחירים של נדל"ן אשר קיים מן המוכן ובהתאם לכך מחפשים אלטרנטיבות נדל"ניות להשקעה.

כחלק ממלחמתה של ישראל ביוקר המחייה, אחת האפשרויות המעניינות לאותו ציבור משקיעים היא השקעה בקרקעות אשר פוטנציאל הצמיחה שלהן הינה גדולה יותר משמעותית מקרקע אשר הבנייה עליה עבר החל.

הקושי המרכזי הוא באיתור פרויקטים מסוג זה, זאת משום שכמות הקרקעות הפנויות המיועדות לבנייה הינן קטנות ומצומצמות.

לכן, משקיעים רבים מעוניינים להשקיע

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נבחן ראשית מהן אותן קרקעות אשר מיועדות להשקעה, כיצד ניתן להפיק מהשקעה זו רווחים רבים במציאות הנוכחית ומה נדרש לשם כך ולבסוף ננתח את הסיכונים הקיימים בהשקעה מסוג זה.

זאת על מנת שתוכלו להעריך באופן מושכל האם מדובר בהשקעה מומלצת או שמא מדובר במוקש אשר ממנו צריכים להיזהר חלק מהמשקיעים.

 

מהי קרקע להשקעה, וכיצד עובד אפיק השקעה זה? 

ישראל אינה מדינה גדולה וכך גם הקרקעות הפנויות בה, בהתאם לכך רב הביקוש על קרקעות בהן קבלנים יוכלו לממש את הזכויות הנעוצות בנכס.

בהתאם לאמור, הנחת העבודה של משקיעים רבים היא כי כל קרקע במיקום סביר אשר אין בה שימוש כיום תומר בעתיד לצרכי מגורים וערכה יעלה עשרות מונים מאשר שוויה הנוכחי. גישה זו נכונה במיוחד בנוגע לקרקעות המצויות במרכז הארץ, אשר בהן הסבירות כי קרקעות ישארו לצרכים שאינן מגורים, כמו תעשיה וחקלאות, אינה גבוהה.

בהתאם לכך, משקיעים רבים רוכשים קרקעות אשר מחירן זול יותר ואינן מיועדות בשלב זה לטובת מגורים, מתוך תפיסה כי הקרקע אשר הינה זולה בשלב זה תעלה באופן משמעותי כאשר יתאפשר לבנות עליה בתים למגורים וניתן יהיה למכור את הנכס לקבלנים ואף בסיטואציות מסוימות לקבל בנוסף לסכומי כסף מכובדים גם דירה או שתיים.

כפי שניתן להבין הקרקעות מושפעות באופן אקוטי משלב ההפשרה בו מצויה הקרקע, כך מחירה של קרקע אשר מיועדת לבנייה וגם הסיכונים של רכישת קרקע זו הינם שונים באופן מהותי מקרקע המוגדרת כקרקע חקלאית אשר טרם החלה תהליכי הפשרה.

בהתאם לכך אנו נפצל את הדיון בשלב זה ונדון בכל אחד מן המקרים בנפרד ולאחר מכן נבחן את הסיכונים והסיכויים באופן אחוד.

 

קרקע להשקעה המיועדת לבניית בתים למגורים

ראשית כאמור, יש צורך להתייחס לקרקעות שאינן חקלאיות, כלומר קרקעות המיועדות למגורים אשר טרם נבנה עליהן בתים בהתאם לתכניות המיוחסות להן.

כאשר אנו בוחנים אפשרות של רכישת קרקעות להשקעה אשר הופשרו חשוב להבין כי הרווח עצמו הינו נמוך והקרקע לרכישה עצמה סביר כי תהיה יקרה.

זאת משום מספר סיבות מרכזיות:

  1. רמת הסיכון בהשקעה – השלב המסוכן במסגרת ההליך בו לא בטוח כי תהיה אפשרות לשנות את ייעוד הקרקע חלף, וכעת כל שנותר הוא לאתר את הקבלן אשר יהיה מעוניין לממש את זכויות הבנייה. בהתאם לסיכון הנמוך ולרווח המובטח, מחיר הקרקע עולה.
  2. כמות קרקעות מועטה – בישראל אין קרקעות רבות אשר הינן פנויות ובמקביל לכך מיועדות לבניה לצרכי מגורים. בהתאם לכך, כאשר ישנה קרקע מסוג זה יש לכך ביקוש רב, והדבר מגולם במחיר גבוה באופן יחסי.
  3. הזמן הקצר עד למימוש ההשקעה -בניגוד לקרקעות בשלבים מוקדמים יותר, כאשר הקרקע מיועדת לצרכי מגורים, כל שנותר הוא לאשר את תכניות הבנייה ולהתקדם לעבר בניית הבית או הבניין העומדים על הפרק. בהתאם לכך, מימוש ההשקעה הינו קרוב, והמחיר עולה בהתאם, שכן לא מדובר עוד בהשקעה תיאורטית אשר תניב את פירותיה בשלב עתידי שאינו מוגדר.

בעקבות סיבות אלו, וכן בשל הביקוש הרב לקרקעות בהינתן זה שאין מדובר באתגר של ממש לאתר קבלן אשר יקח על עצמו את רכישת הקרקע לטובת בנייה, או לחלופין רוכשים פרטיים המעוניינים לבנות על הקרקע אין אנו ממליצים על סוג זה של השקעה שכן מדובר בהשקעה בסכום גבוה באופן יחסי ובו פוטנציאל הרווח נמוך.

אך ישנה חלופה מעניינת בהקשר של קרקעות להשקעה המיועדות למגורים והיא לבנות בעצמך בסיוע של קבלנים ואדריכלים את הנכס, ואז למכור את הנכס כאשר המבנה מוגמר. אפשרות זו הינה רלבנטית לאנשים עם זמן פנוי וקשב לטיפול בהשקעה, שכן לא מדובר במשימה אותה ניתן להפקיד לצד ג' ולהמשיך הלאה בחייכם אלא יש לפקח על כל תהליך הבנייה והתקדמות הפרויקט עד להשלמתו.

כפי שכל קבלן יכול להעיד, ישנו רווח די גדול המצוי ברכישת הקרקע והבנייה עליה למכירת הנכס, ומשקיעים יכולים להיכנס אף הם במידה ויש להם את הפנאי והמוכנות ללמוד לשם כך.

 

קרקע חקלאית הנרכשת במטרה לשינוי ייעוד

האלטרנטיבה הנוספת והנפוצה יותר הינה רכישת קרקע אשר אינה מיועדת לצרכי מגורים אלא לצרכי חקלאות מתוך אמונה כי ייעוד הקרקע ישתנה בעתיד.

על מנת להבין את הרעיון של שינוי ייעוד, ראשית יש להבין ככלל הקרקעות במדינת ישראל מוגדרות על ידי הרשויות כקרקעות אשר נועדו לשמש למטרה מסוימת, החל ממגורים, תעשייה וכלה בחקלאות. בעוד הקרקעות בפרק הקודם היו כאלה אשר מראש יועדו לצרכי מגורים ולכן הן יקרות באופן משמעותי, הקרקעות אשר מרבית האנשים רוכשים הינם קרקעות חקלאיות אשר הרוכש מאמין ומייחל כי תשנה את ייעודה לטובת מגורים בתקופה הקרובה.

קרקע חקלאית הינה קרקע אשר הוגדרה על ידי השלטונות והגורמים המוניציפליים כקרקע בה ניתן לעשות שימוש לצרכים חקלאיים בלבד.

ניתן לראות את ייעוד הקרקע בתכניות המתאר של אותה הקרקע.

ככלל מחירי קרקעות חקלאיות אינו גבוה, וניתן לרכוש אותם במחירים הנעים בין 100,000 ל-500,000 ש"ח.

כאשר המשתנה המרכזי הוא המיקום של הקרקע כלומר קרקע חקלאית באזור המרכז תעלה יותר מקרקע חקלאית בנגב וכן השלב בו מצויה ההפשרה של הנכס, קרי כמה רחוק הוא מלשנות את ייעודו לטובת מגורים.

ככל שהסבירות כי הרשויות ישנו את ייעוד הקרקע עולה וככל שהמועד קרוב כך המחיר מאמיר.

מאידך, במידה וישנן התנגדויות רבות לשינוי הקרקע, עתירות לבג"ץ אדישות מצד הרשויות וכיוצא בזה כך המחיר ידרוך במקום ובמקרים מסוימים אף יחווה רגרסיה מסוימת אשר תלך תקצין את הבעייתיות הטמונה בהשקעה לאור עליית המדד והשקעות מקבילות.

בהתאם לאמור, ככל שהפשרת הקרקע ושינוי הייעוד נמצאים בשלב מוקדם יותר מבחינה בירוקרטית, כך העלות של הנכס תהיה נמוכה יותר ואפשרויות התשואה הפוטנציאלית אך המאד תיאורטית בשלב זה גדולה יותר. שכן חשוב לזכור, כי ככל שאנחנו מצויים בשלב התחלתי יותר של הפשרת הקרקע כך הסבירות כי ישתבשו דברים והליך שינוי ייעוד הקרקע לא יגיע אל סופו או שיעמוד במקום שנים רבות באופן אשר גורם להשקעה להיות לא משתלמת.

עם זאת, וכפי שפירטנו בהרחבה במאמר אשר עוסק בקרקעות חקלאיות.

הביקוש הגדול העלה את המחירים של אותם קרקעות ובכך פגע בגודל התשואה כאשר שינוי הייעוד של הקרקע יתממש.

בנוסף על כך, משקיעים רבים מגיעים עם ציפיות לא ריאליות של תשואה גבוהה במיוחד במינימום זמן בשל מניפולציות ושקרים מצד שרלטנים בתחום אשר מוכרים קרקעות חקלאיות לצד אשליות בנוגע להתעשרות מהירה.

בהקשר זה חשוב לציין, כי במידה וההתעשרות הייתה מובטחת ובזמן קצר, אותם בעלי קרקעות לא היו מוכרים את הקרקע אלא שומרים אותה בעצמם עד לשינוי הייעוד.

מן הדברים האמורים אפשר להבין את השיקולים הנתונים משני צידי המתרס בכל הנוגע להשקעות בקרקעות חקלאיות.

מחד, הפוטנציאל הרב הטמון בשינוי ייעוד של הקרקע אשר נותנת הזדמנות למכירת הקרקע לגורמים רבים בעלי עניין.

מאידך החשש כי הקרקע לא תשנה את ייעודה בזמן הקרוב הנראה לעין וההשקעה לא תניב פירות או חמור מכך ערכה של הקרקע ירד בשל הירידה בסבירות שינוי הייעוד.

 

כיצד ניתן להגדיל את סיכויי ההצלחה הנוגעים לרכישת קרקע להשקעה

קראתם על קרקע חקלאית, הבנתם כי ישנם סיכונים, אך אתם עדיין מעוניינים לרכוש קרקע להשקעה. נהדר, כעת חשוב להבין כי ישנן דרכים להגדיל את סיכויי ההצלחה.  הכלי המרכזי לשם הגדלת הסבירויות לטובתנו היא באמצעות הכנה ובדיקה של המידע המצוי מראש. 

  • איתור קרקע בעלת מיקום אטרקטיבי – אתם לא שולטים בתכניות שינוי ייעוד הקרקע, אך אתם כן שולטים בבחירת מיקומה של הקרקע. 

לקרקע במיקום אטרקטיבי תמיד יהיה ביקוש, גם במידה ולא תצליחו לשנות את ייעוד הקרקע, סביר כי תצליחו למכור את הנכס לאנשים אשר מאמינים כי יצליחו. גם לטובת שימוש אשר אינו למגורים אלא לטובת תעשייה וחקלאות יש יותר ביקוש ואפשרויות לקרקעות במיקום מוצלח. כלומר גם במידה ולא תצליחו להפיק את הרווחים אותם קיוויתם הסיכוי לכישלון של ההשקעה שלכם קטן ככל שמיקום הקרקע יותר אטרקטיבי. 

בנוסף לכך, הסבירות כי הרשויות יסכימו לשנות את ייעוד הקרקע במיקום אטרקטיבי בו יוקר הדיור גבוה במיוחד והביקוש לדירות למגורים גבוה במיוחד גדל. כך שגם סיכויי ההצלחה של ההשקעה גדלים בבחירת קרקע להשקעה במיקום נכון.

  • מעבר על תכניות המתאר והבנת עמדת הרשות הרשמית – השלב הבסיסי ביותר בעבור המשקיע כאשר הוא רוצה לרכוש ולמנף קרקע כלשהי, הוא להגיע ולבחון מהן תכניות המתאר של הקרקע, מידע אודות בעלות ברשות מקרקעי ישראל, תכנית בניין עיר של הנכס וכן כל מידע בקרב הרשות המוניציפלית בנוגע לקרקע בה הוא רוצה להשקיע. 

נתונים אלו קריטיים על מנת להבין מה הייעוד של הקרקע מבחינת הרשויות, האם ישנן התנגדויות לשינוי הייעוד של הקרקע, האם צפויים להקים נכסים באזור אשר צפויים להעלות או לחלופין לפגוע בשווי הנכס וכמובן האם הבעלים הם אכן הבעלים ושאין בעיות של חובות או נושים על אותה קרקע.

מידע זה יחסוך אי נעימות והשקעות אשר הכדאיות שלהן שואפת לאפס וניתן היה לדעת זאת מראש. כמו כן הבדיקה תספק מידע אשר הבעלים הנוכחים אינם בהכרח מודעים לו, ובכך ישפר את סיכויי ההצלחה של ההשקעה שכן בחירת הקרקע תהיה מושכלת יותר.

  • מהי עמדת גורמים שאינם שלטוניים בנוגע לפרויקט – במידה ויש צורך לשנות את ייעוד הקרקע, חשוב להבין מהי עמדת המחוקק והרשות המקומית בנוגע לשינוי הייעוד של הקרקע. אך לא פחות חשוב מכך לקבל גם תמונת מצב בנוגע לארגונים ותושבים של האזור ויחסם לפרויקט.

במידה וישנן התנגדויות משמעותיות מצד ארגונים או מפלגות הן מקומיות והן ארציות המתנגדות או תומכות לקידום שינויה פרויקט  תהיה לכך השפעה על סיכויי ההצלחה של התהליך. כך למשל התנגדות לפגיעה בנוף מצד תושבי המקום צפויה לעכב באופן משמעותי כל שינוי של ייעוד הקרקע בהמשך הדרך.

כלומר ככל שישנה תמיכה ולחץ מצד גורמים שונים לקידום הפרויקט כך סביר יותר כי הקרקע, ומנגד ככל שישנה יותר התנגדות ובמקרים מסוימים אף פסיביות מצד גורמים שונים כך סביר כי ייקח זמן רב עד לשינוי ייעוד הקרקע. 

לכן חשוב לקבל מידע רב ככל האפשר על האזור גם מהתקשורת החופשית בנוגע לקרקע ולתמיכה או ההתנגדות הקיימת בנוגע לשינוי הייעוד.

  • בדיקות בנוגע לזהות הבעלים של הקרקעות השכנות – לרוב הקרקעות הנרכשות אינן עומדות לבדן, אלא עומדות לצד קרקעות נוספות  אשר אף הן נרכשו על ידי אנשים נוספים. אין זה משנה אם זו עיר שלמה אשר צפויה לקום דוגמת חריש או תכנית נקודתית.

בהתאם לכך יש לבדוק האם יתר הרוכשים הם אנשים פרטיים אשר אינם ממולחים או שמא הרוכשים הנוספים הינם קבלנים ובעלי קרקעות ממולחים

ככל שישנם יותר גורמים בקיאים בתחומי הקרקעות כך ישנם יותר סימנים חיוביים המעידים כי ישנם סימנים חיוביים בנוגע להשקעה.

בניגוד לכך, ככל שישנם גורמים פרטיים כך עולה החשש כי מדובר בפרויקט של תכנית המנסה למכור קרקעות במחירים מופקעים אשר לא בטוח שניתן יהיה להפיק רווחים במחיר האמור או כי ישנן התנגדויות לתכניות המתוכננות לשינוי ייעוד הקרקע או הבניה עליה.

 

אילו סיכויים ויתרונות גלומים ברכישת קרקע להשקעה?

  • תשואה פוטנציאלית גבוהה – הסיבה המרכזית בגינה אנשים מעוניינים להשקיע בקרקע, הוא הרווח האפשרי מן העסקה. התשואה הפוטנציאלית של קרקע להשקעה הינו מהגבוהים ביותר שניתן לעלות על הדעת. קרקע להשקעה זו המקבילה של השקעה בחברה קטנה אשר צומחת בשוק ההון. הסיכון הוא גבוה, וייתכן כי לא יצא מזה דבר, אך במידה והדבר יצליח הרווח הפוטנציאלי הוא גבוה ואף יכול לחצות את קו ה-100 אחוזי רווח.

אל נתון זה חשוב לזכור כי עלויות ההשקעה הינן במחיר נמוך באופן יחסי ולכן המשקיע אינו מסכן את כל הונו בעבור השקעה בסיכון גבוה.

  • השקעה במחיר נמוך – קרקעות אשר אין עליהם בניה מוצעות במחיר נמוך, כאשר במרבית המקרים המחיר נמוך מחצי מיליון שקלים. במחירים אלו גם בחישוב תוספת הבניה אשר יש צורך לבנות על מנת לתת להן ערך. 

בשל מחירים נמוכים אלו, מתאפשר למשקיעים אשר אינם לרוב יכולים להשקיע בנכסי נדל"ן הזדמנות להיכנס לשוק זה ולא להסתפק בשוק ההון בלבד.

בהקשר זה גם הדרישות של הבנקים למשכנתאות וכיוצא בזה הינן מקלות יותר ומאפשרות כניסה של משקיעים המנועים מהשקעות יקרות יותר.

  • גיוון בהשקעות – מחירים הנמוכים של קרקעות ביחס לנכסים אשר בנייתם הושלמה, גם מאפשרים גיוון יחסי בהשקעות הנדל"ן ובהשקעות בכלל. זאת בשונה מהשקעות נדל"ן מושלמות אשר עולות סכומי כסף לא מבוטלים אשר נוגסים אחוז משמעותי מן הכספים המיועדים להשקעה של אנשים רבים.
  • השקעות בתחומי המדינה – לעיתים קרובות אנשים אשר אינם יכולים כלכלית לעמוד בסכומים הגבוהים של הנדל"ן הישראלי, מחפשים השקעות אלטרנטיביות בתחום הנדל"ן בחו"ל.

אך השקעה זו בעבור חלקם אינה אופטימלית, שכן הם חוששים מהשקעות נדל"ן מחוץ למדינה בה הם מתגוררים, זאת משום שהדבר גורם לכך שהם כפופים למערכת משפטית זרה ותרבות ופוליטיקה אשר אינן מוכרות אשר לרוב אין להם ניסיון כלל באותן מדינות. בהתאם לכך, השקעה בקרקע מהווה אלטרנטיבה של השקעת נדל"ן בסכומים נמוכים אך בתחומי ישראל המהווה כר עסקי מוכר. 

  • היעדר צורך בהשקעה – בשונה מנכסים בנויים אשר דורשים תחזוק שוטף, רכישת קרקע נשענת בעיקר על עליית ערך האדמה עצמה ובהתאם לכך במהלך תקופת ההמתנה אין כמעט הוצאות בהשוואה להוצאות הנדרשות מנכס הדורש תחזוקה שוטפת.
    מאידך כמובן וכפי שנפרט בהמשך גם כמעט ואין הכנסות מן הקרקע.
  • הסיכון אינו מוחלט – ככלל, נדל"ן נתפסת כהשקעה בטוחה יותר מאשר האלטרנטיבות הקיימות משום שמדובר בנכס מוחשי. הדבר נכון אף ביתר שאת להשקעות קטנות יחסית של קרקעות להשקעה.

גם במידה וערך הנכס לא יעלה, הסבירות כי הנכס יאבד את ערכו כליל הינו נמוך בהינתן המחיר ההתחלתי הנמוך יחסית של הרכישה והעבודה שנותרה קרקע אותה ניתן לנצל לטובת שימוש כלשהו.

אומנם ייתכן הפסד חלקי של כספי ההשקעה אך עדיין מדובר בקרקע בעלת ערך כספי מסוים, אשר נרכשה במחיר לא גבוה. בהתאם לאמור, סביר כי גם במקרה השלילי, לא יתרחש אובדן של כספי ההשקעה אלא רק אי צבירת רווחים.

 

מהם הסיכונים המרכזיים בהשקעה מסוג זה

  • מחיר הקרקע אינו זול כפי שהיה בעבר– כאשר הטרנד של רכישת קרקעות להשקעה רק החל לצבור תאוצה מחירי הקרקעות היה זול במיוחד ולכן גם ההפסדים היו כמעט בלתי אפשריים. עם זאת, מאחר וכיום ישנם קונים רבים אשר מעוניינים לרכוש קרקעות המיועדות להשקעה ונכנסו לתחום חברות רבות הרוכשות קרקעות במטרה למכור אותן למשקיעים, המחירים של הקרקעות להשקעה האמירו בלי שהסיכונים יצטמקו ובהתאם לכך האפשרות להפסדים וכן גודלם גדל באופן ניכר בשנים האחרונות.

יתר על כן, ככל שתהליך ההפשרה מתקדם, כך עולה באופן דרמטי מחיר הקרקע ובהתאם לכך במידה ואדם מעוניין להקטין את סיכוניו כך גם פוטנציאל הרווחים שלו מצטמק.

  • השכרת הנכס הינה דבר פחות סביר – לרוב כאשר אנו מנתחים את הכדאיות של השקעת נדל"ן אחד הרציונליים הראשוניים אשר עולים בראשם של משקיעים היא היותה של ההשקעה מניבה. כלומר, פרט לעליית ערך הקרקע בעת מכירתה, ניתן להשכיר לאורך כל תקופת הבעלות את הנכס ולקבל על כך סכומי כסף לא מבוטלים.

אין זה המקרה כאשר אנו עוסקים בקרקעות להשקעה, אומנם ישנם ברי מזל אשר מצליחים להשכיר את הנכס לטובת תעשיות שונות, אך במרבית המקרים אין ביקוש רב להשכרת קרקעות בתוליות. יתר על כן, מרבית התעשיות והחקלאים ישאפו לרכוש את הקרקע אותה הם מעבדים ולכן התחומים בהם ניתן להשכיר את הנכסים הינו מאד מצומצם.

בהקשר זה חשוב לציין כי אם בעבר היה מאד מקובל לעשות שימוש בצימרים ואזורי נופש שונים בשטחים אלו, כיום הרשויות קפדניות למדי שלא יעשה שימוש חורג מסוג זה ואף משיתה קנסות על אלו המפירים את ההוראות בנושא.

  • מדובר בהליך ארוך ומייגע – כאשר מתייחסים להשקעות נדל"ן פירטנו פעמים רבות כי מדובר בריצה למרחקים ארוכים, כלומר לרוב לא מדובר בהשקעות אשר קוצרים את ההשקעה במהירות, אלא מדובר בהשקעה אשר תימשך זמן רב יחסית לשוק ההון. הדבר נכון ביתר שאת כאשר מדובר בקרקעות להשקעה.

שינוי תוכניות מתאר ארציות, קבלת כלל ההתנגדויות והדיון בהם, עתירות לבתי המשפט כנגד החלטות הוועדות ככל שישנן, כל אלו צפויים לקחת זמן רב אשר יכול אף להימשך שנים רבות במקרים קיצוניים. בהתאם לכך, חשוב להבין כי הפשרת הקרקע ולאחר מכן מכירתה הוא תהליך ארוך במיוחד אשר במהלכו לא תראו רווח שכן לא מדובר בנכס מניב. לכן ככל שאתם תלויים בהכנסות מן ההשקעות שלכם או מעוניינים לראות רווחים בטווחי זמן קצרים באופן יחסי, קרקע להשקעה אינה סוג ההשקעה הנכון בעבורכם.

  • הסיכויים לתשואה אינם גבוהים כלל – באופן הדומה למרבית ההשקעות בעלות פוטנציאל גבוה מבחינת גובה התשואה, חשוב להבין כי הסבירות לתשואה אינו גבוה כלל וכלל.

במידה ומדובר בקרקע המיועדת למגורים, עליית שווי הקרקע באופן משמעותי אינו סביר ללא בנייה על הקרקע. במידה ואין מדובר בקרקע המיועדת למגורים, מרבית הקרקעות לא צפויות לשנות את ייעודן אלא אם יש פרויקט קונקרטי מטעם המדינה, דבר אשר אוטומטית מעלה את שווי הקרקע. לכן אין זה משנה למעשה, ומרבית הסיכויים כי הפוטנציאל לא ימומש.

כאשר בוחרים להשקיע בהשקעה מסוג זה חשוב להפנים כי אי אפשר להסתמך על כך שהפוטנציאל ימומש, אלא יש לצאת מנקודת הנחה כי מדובר בנכס אשר יסבול מסטגנציה, ובמידה ואכן הנכס ימומש אז תהיה הפתעה נעימה. במידה ואתם מעוניינים בהשקעות אשר יניבו תשואה כמעט ודאית מומלץ ללכת על אפיקים סולידיים יותר.

  1. ישנם שרלטנים רבים בתחום – בכל עולם ההשקעות ישנם מוכרי אשליות בנוגע להתעשרות מהירה, אך נראה כי בתחום הקרקעות בשל גרעין האמת הטמון בפוטנציאל של עליית ערכו של נכס מופשר מחד והסבירות הנמוכה לשינוי ייעוד מאידך, מובילים לכך שתופעת הרמאות ומכירת החלומות ללא ביסוס  אף גדולה יותר בתחום זה.

בפועל, מרבית הקרקעות אינן צפויות לשנות את ייעודן, וודאי לא בטווחי הזמן להם מצפים המשקיעים, שכן מדובר בהשקעה ספקולטיבית בעלת אחוזי הצלחה נמוכים אשר נמכרים במחירים גבוהים מערך השוק ובעלי דמי תיווך יקרים במיוחד. אנשים אלו מנצלים את סיפורי ההצלחה המועטים אשר התרחשו בתחום על מנת להונות ולגרום להפסדים כבדים למשקיעים תמימים וחסרי ניסיון אשר אינם מבינים כמה מעטים המקרים בהם קרקע משנה את ייעודה.

  • המיסוי צפוי להיות גבוה במיוחד – על רכישת קרקעות ומכירתן ישנם מיסים שונים אשר הינם גבוהים באופן יחסי להשקעות מקבילות אשר לרוב ממוסות רק על הרווחים בשיעור של 25%. 

ראשית ישנו מס שבח אשר גובים בעבור הפער בין עלות הרכישה של הקרקע לבין עלות המכירה אשר גובים מן המוכר בעת המכירה. מס זה אשר הינו גבוה במיוחד כאשר מדובר בנכסי מקרקעין המיועדים להשקעה ולא למגורים.

בנוסף על כן במידה ומדובר בשינוי ייעוד או כל פעולה מצד השלטונות אשר מעלה את ערך הנכס, ישנו גם היטל השבחה אותו צריך לשלם זאת ללא תלות במכירת הנכס אלא רק בשל עליית הערך התיאורטית בעקבות הפעולה השלטונית. היטל ההשבחה עומד על 50% מעליית ערך הנכס, אך למעשה מדובר במיסוי גבוה יותר שכן המס נגבה בגין הערכה בנוגע לשווי הקרקע טרם שינוי ייעוד הקרקע. אך בפועל משום שמשקיעים רבים רוכשים את הקרקעות במחיר גבוה מן השווי שלו בשל הסיכוי כי הקרקע תשנה ייעודה, אדם משלם היטל השבחה גבוה מזה אשר היה לו בפועל והוא מפסיד בגין כך סכומי כסף לא קטנים.

 

למי מתאימה רכישת קרקע להשקעה

בהתאם לאמור בפרק הקודם, רכישת קרקע להשקעה הינה הימור מסוכן ובעלת מאפיינים ייחודים של השקעה, ולכן אינה מתאימה לכולם. השקעה זו תהיה יותר מתאימה במקרים הבאים:

  1. אנשים אשר אינם תלויים בכספי ההשקעה – כפי שציינו, הסבירות כי ההשקעה תניב את הפוטנציאל שלה אינו גבוה. בהתאם לכך, אין זה חכם שמשקיעים אשר תלויים בהכנסות מן ההשקעה ובכספי ההשקעה עצמם יבחרו באפיק זה, לאנשים אלו נמליץ על השקעות סולידיות ולא השקעות בסיכון גבוה כמו קרקע להשקעה.
  2. אנשים המעוניינים בתשואה גבוהה במיוחד גם בסיכון שלא תהיה תשואה כלל– כפועל יוצא מן הסעיף הקודם, השקעה זו מתאימה לאנשים אשר מעוניינים בתשואה גבוהה גם במחיר של סיכון רב יותר. במקרה זה, קרקע אשר הייעוד שלה אינו למגורים ואף קרקע עליה אתם מתכננים לבנות לטובת מכירה יכולות להניב כסף רב, אך במקרים רבים היא לא תניב כסף כלל.
  3. אנשים בעלי סבלנות אשר אינם זקוקים להכנסה מיידית מן ההשקעה – תהליך שינוי ייעוד של קרקעות וכמובן תהליך בניית מבנים על הנכס הינם תהליכים ארוכים אשר צפויים להימשך שנים.  בהתאם לכך, רכישת קרקע להשקעה אינה מיועדת לאנשים המעוניינים למכור את הנכס בקרוב או ייתכן כי יהיו זקוקים לקרן ההשקעה בטווח הזמן הקרוב, שכן אף מכירת הנכס גם טרם מימוש הפוטנציאל צפוי לקחת זמן באופן המאפיין מכירת נכסי נדל"ן באופן כללי.
  4. אנשים בעלי ניסיון בהשקעות – בשל ריבוי הרמאות בתחום זה וכן בשל הצורך ללמוד את המידע הרב המצוי בידי גורמים שונים כמו למשל הטאבו ותכניות בניין העיר של האזור, איננו ממליצים לאנשים חסרי ניסיון או לכל הפחות ללא ליווי של גורמים מקצועיים לפנות לאפיק השקעות זה בו ישנם רבים אשר מעוניינים לנצל את חוסר ניסיונכם בשביל למכור חתול בשק.

בהקשר זה חשוב כי למשקיע יהיה גם הקשב והזמן לחקור את הנכס, ולא ללכת כלקוח שבוי אחר השקעה אשר רוב הסיכויים הם כנגדה. במידה ואין המשקיע מעוניין לבחון את ההשקעה שלו ולעסוק בה, אנו ממליצים על השקעות גנריות יותר כמו מדדים מחקים בשוק ההון, קרנות השתלמות שונות וכיוצא בזה.

 

סיכום והמלצות

לסיכום, רכישת קרקע להשקעה היא לא התחליף של אדם לעבודה קשה והיא לא דרך המהירה של אדם לקבל תשואה גבוהה במיוחד על השקעה שאינה גבוהה. תיאום ציפיות זה הוא חשוב, שכן אי הבנה ואמונה לפרסום מטעה יוביל אנשים להשקעות לא רציונליות.

ישנן מספר וריאציות להשקעה זו, רכישת קרקע חקלאית או קרקע לצרכי תעשיה מתוך שאיפה לפעול לשינוי הקרקע, או רכישת קרקע לצרכי מגורים בסכום גבוה בתקווה כי ערך הנכס יעלה עוד בעתיד. בעוד הראשונה תהיה השקעה בסכום נמוך יחסית אך תשואה פוטנציאלית גבוהה המסלול השני יהיה השקעה בסכום גבוה אך התשואה הפוטנציאלית לא צפויה להיות גבוהה.

ניתן להגדיל את הסיכויים להצלחת הפרויקט באמצעות בחירת קרקע במיקום מבוקש ולא פריפריאלי, יבטיח את שימור הערך בסבירות גבוהה ותגדיל את הסיכויים כי הרשויות יפעלו לתת את ההרשאות המתאימות לצורך ניצול הקרקע למגורים.

בנוסף על כך, הכנה מראש ולמידה אודות הקרקעות אשר עומדות על הפרק, ניתן יהיה להקטין את הסיכויים בבחירת פרויקט חסר סיכוי או פרויקט בעייתי.

עם זאת, גם לאחר ביצוע כלל המחקרים המעמיקים ביותר, ישנם משתנים רבים אשר עלולים למנוע את שינוי הקרקע או לעכב פרויקטים הצפויים להוביל לצמיחה, לכן חשוב לזכור כי מדובר בהשקעה ספקולטיבית, ולכן אלו צריכים להיות כספים והשקעות אשר אינכם תלויים בהם.

במידה ואתם ערוכים להשקעה אשר דורשת עבודה מצד המשקיע ולא מקרה בו הוא פסיבי לחלוטין וכן מעוניין בהכנסות לטווח הרחוק, השקעה זו יכולה בקונסטלציה מסוימת להיות משתלמת במיוחד.

אך במידה ואתם מעוניינים בהשקעה סולידית ובטוחה, או כזו המניבה בטווח זמן קצר יותר או שאין לכם פנאי להשקיע באיתור נכסים מתאימים, אנו נמליץ על השקעות אחרות כמו נדל"ן למגורים, השקעה בשוק ההון או מסחר.

עוד כתבות מומלצות בנושא

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
דילוג לתוכן