קרקע חקלאית להשקעה – תעשיית החלומות?

ציבור המשקיעים מחפש אחר אפיקי השקעה בעלי תשואה גבוהה מחד וסיכון נמוך מאידך.

בשל כך השקעות בנדל"ן מהוות חלום רטוב בעבור משקיעים רבים אשר מעוניינים לקבל את התשואה המניבה של אותם נכסים אשר היא עקבית וגבוהה באופן יחסי.

אך כידוע לרוב האנשים אין את היכולת לעמוד במחירים של נדל"ן המיועד למגורים.

כחלק ממלחמתה של ישראל ביוקר המחיה, אחת האפשרויות המעניינות לאותו ציבור משקיעים היא השקעה בקרקע חקלאית.

זאת מאחר וקרקעות חקלאיות רבות מופשרות לטובת בנייה לצרכי מגורים ומסחר והערך שלהם בהתאם לכך נוסק בעשרות ואף מאות אחוזים.

כלומר אדם רוכש קרקע זולה וכעבור תקופה יכול לקצור רווחים עצומים כתוצאה מכך.

הדבר נשמע טוב מדי מכדי להיות אמיתי, וכידוע רוב הדברים אשר נשמעים כך, הם אכן לא אמיתיים.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נבחן ראשית מהי קרקע חקלאית, כיצד ניתן להפיק ממנה רווחים רבים במציאות הנוכחית ומה נדרש לשם כך ולבסוף האם באמת מדובר בתעשיית חלומות והשקעה אידאלית בעבור כל אדם, או שמא מדובר במוקש אשר ממנו צריכים להיזהר חלק מהמשקיעים ולמי השקעה זו הינה אכן אידאלית ומהן יתרונותיה.

 

מהי קרקע חקלאית, וכיצד עובד אפיק השקעה זה?

ככלל כל הקרקעות במדינת ישראל מוגדרות על ידי הרשויות כקרקעות אשר נועדו לשמש למטרה מסוימת, החל ממגורים, תעשייה וכלה בחקלאות.

בהתאם לכך, כפי שניתן להבין משמו של המונח, קרקע חקלאית מהווה קרקע אשר הוגדרה על ידי השלטונות והגורמים המוניציפליים כקרקע בה ניתן לעשות שימוש לצרכים חקלאיים בלבד. ניתן לראות את ייעוד הקרקע בתכניות המתאר של אותה הקרקע.

ככלל מחירי קרקעות חקלאיות אינו גבוה, וניתן לרכוש אותם במחירים הנעים בין 100,000 ל-300,000 ש"ח.

אך ההבדל בין הקרקעות השונות אשר מוקצות לייעוד זה, הוא הייעוד העתידי של הקרקע בקרב השלטונות והאם היא צפוי לשנות את ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע לטובת קרקע לצרכי מגורים.

בהתאם לכך, במידה והרשויות עתידות לשנות את ייעוד הקרקע כך מחירה מאמיר, ומנגד קרקעות אשר אין סבירות כי יוקצו לכדי צרכים אחרים מחירה צפוי לעמוד במקום ולחוות סטגנציה, כאשר במקרים מסוימים אף להיפגע כתוצאה מהאינפלציה של יתר המוצרים.

בהתאם לכך, ככל שהשלב של הפשרת הקרקע לצרכים חלופיים הינו מוקדם יותר, כך התשואה הצפויה ברגע שיאושר באופן סופי שינוי הייעוד של הקרקע הינו גדול יותר, אך כמובן שגם הסיכון גדול יותר.

זאת מאחר וככל שהשלב הינו התחלתי יותר כך גדלים הסיכויים כי משהו ישתבש והקרקע לא תשנה את ייעודה בסופו של דבר, או שהתהליך יתקע למשך שנים רבות, כמו פרויקטים שונים רבים בישראל.

מכאן ניתן להבין כי ההבדל בין השקעה מדהימה אשר אף בעלת פוטנציאל לשנות חיים לבין השקעה מאכזבת אשר מסתיימת במפח נפש, הינו הסבירות כי הקרקע תופשר.

מכך כבר ניתן להבין, כי בטרם כל השקעה בקרקע מסוג זה, יש לבחון את התכניות לפיתוח אזורי מגורים או תעשייה באזור בה ממוקמת הקרקע, על מנת להבין מה הרשות המוניציפלית מתכננת בעבורה.

במידה ועתידים להקים עיר באזור הקרקע אז מדובר בקרקע בעלת פוטנציאל עצום, במידה ואין תכניות לשטח זה, סביר כי ייעוד הקרקע לא ישתנה ולא תראו באפיק זה תשואה. לכן כדאי לברר בעצמכם או באמצעות נציגים ניטרליים כמו עורכי דין ויועצים המחויבים לכם ולא למכירת שטחי הפרויקט.

 

אילו פרמטרים מומלץ לבחון בטרם מחליטים האם לרכוש קרקע חקלאית?

בירור מראש הינו הכלי המרכזי להשקעה נבונה בכלל, ובקרקע חקלאית בפרט. ככל שהבירורים אשר תעשו יהיו מקיפים יותר, כך יהיו לכם נתונים מהימנים יותר בנוגע לקרקע ולפוטנציאל שלה להפיק בעבורכם תשואה.

  1. בחינת תכניות המתאר – השלב הבסיסי ביותר בעבור המשקיע הוא להגיע ולבחון מהן תכניות המתאר ולהביך מכך מהו עתיד הקרקע הצפוי ולראות מה מייעדים לו הרשויות לפחות ברמה התיאורטית. אם גם ברמה התיאורטית אין צפי לשינוי ייעוד כלשהו, אז הכדאיות להשקעה בקרקע הינה אפסית.
  2. האם ישנם משקיעים נוספים ומה טיבם – לרוב שטחים אשר משנים יעוד אינם קטנים אלא חלק מפרויקט גדול כמו הקמת יישוב או הרחבתו. בהתאם לכך שטחים חקלאיים רבים צפויים לשנות את ייעודם. לכן מומלץ לבחון מיהם המשקיעים הנוספים. במידה ורואים כי ישנם חברות גדולות וקבלנים משמעותיים אשר להם קשרים ידע רב בתחום הבוחרים להשקיע בקרקעות אלו ניתן לראות בכך סימן מעודד בעבור הסבירות כי הקרקע תשנה ייעוד, במידה ומרבית המשקיעים הינם אנשים פרטיים אשר אינם בקיאים בתחום ייתכן והדבר מעיד על סימן שלילי כי מדובר במשקיעים חסרי ניסיון בתחום אשר רוכשים מתוך תפיסה שגויה כי מדובר בתעשיית חלומות בה כולם מתעשרים.
  3. מהי עמדת הרשות ומי תומך בתהליך – מומלץ לבחון את עמדת הרשויות השונות הן המקומית והן הארציות בנוגע לשינוי הייעוד, האם ישנה אופוזיציה במסגרת אחד הגופים הללו לשינוי ייעוד הקרקע, האם ישנם מפלגות התומכות ולוחצות לקידום הפרויקט כמו למשל מפלגות חרדיות המעוניינות לקדם עיר חרדית וכדומה. ככל שישנה תמיכה ולחץ מצד הרשויות לקידום הפרויקט כך סביר יותר כי הקרקע תופשר ובטווח הזמן הלא רחוק, ומנגד ככל שישנה יותר התנגדות או פסיביות מצד הרשות כך סביר כי שינוי הייעוד יקרה רק בעוד שנים רבות אם בכלל.
  4. האם צפויים מתנגדים לשינוי ייעוד הקרקע – לעיתים קרובות שינויי יעוד קרקע זוכים למתנגדים שונים, אשר גורמים לעצירת ההליך. כמו למשל חברות לקידום איכות הסביבה אשר אינן מעוניינות בפיתוח אורבני של שטחי חקלאות, אנשים אשר גרים בשכנות לקרקעות אלו וחוששים מירידת ערך הנכסים שלהם ושיקולים נוספים. במידה וישנם מתנגדים לשינוי הייעוד, חשוב להיות מודעים לכך ולהעריך את כוחם בטרם הרכישה של הקרקע. במידה ומדובר בגופים מיומנים ייתכן כי באמצעות לחץ פוליטי או עתירות לבתי המשפט יצליחו לעצור את ההליך או לעכב אותה באופן משמעותי אשר יפגע ביכולת להרוויח מההשקעה.

 

אילו יתרונות גלומים בהשקעה בקרקע חקלאית ולמי היא מתאימה?

  1. השקעה במחיר נמוך – קרקע חקלאית מוצעת למכירה במחירים נמוכים, כל עוד ייעודה טרם השתנה. ניתן לרכוש קרקע מסוג זה במחירים של 100,000 ל-300,000 ₪. סכום נמוך משמעותית מאשר אלטרנטיבות כמו דירות או משרדים להשקעה, ולכן מתאים למשקיעים אשר מחפשים אחר השקעות בסכומים נמוכים.
  2. תשואה פוטנציאלית גבוהה בסיכון גבוה – התשואה הפוטנציאלית של קרקע חקלאית הינו אסטרונומי, זאת מאחר וערך של קרקע חקלאית אינו רב וערך של קרקע המולאמת לטובת פרויקטים שונים או לצרכי מגורים הינו משמעותית גבוה יותר.
  3. השקעות בתחומי המדינה – לעיתים קרובות אנשים אשר אינם יכולים להשקיע בנכסי נדל"ן לטובת מגורים או משרדים בישראל, מחפשים השקעות נדל"ן אטרקטיביות בחו"ל. רבים חוששים מהשקעות נדל"ן מחוץ למדינה בה הם מתגוררים, זאת משום שהדבר גורם לכך שהם כפופים למערכת משפטית זרה  וכן צריכים לפעול בתרבות, כלכלה ושפה שאינם מוכרים להם בהכרח. בהתאם לכך, השקעה בקרקע חקלאית מהווה אלטרנטיבה אשר מעוניינים להשקיע בנדל"ן בסכומים נמוכים אך בישראל בה הוא מכיר את מערכת המשפט והרשויות השונות, בקיא ברזי המיסוי והתרבות המקומיים ולא בארץ זרה.
  4. מאחר ומדובר בנדל"ן מדובר בסיכון שאינו מהווה הפסד מוחלט – ככלל, נדל"ן נתפסת כהשקעה בטוחה יותר מאשר האלטרנטיבות הקיימות משום שמדובר בנכס מוחשי. כאשר משקיעים בחברות אשר אינן מוכרות מתוך תקווה כי יפרצו בעתיד ונקבל תשואה עצומה, ישנו החשש כי החברה תתמוטט ונאבד את כל ערך ההשקעה. בעוד בהשקעה זו, אומנם ייתכן הפסד חלקי במידה והפרויקט ייתקע אך עדיין מדובר בקרקע בעלת ערך מסוים, אשר נרכשה במחיר לא גבוה ולכן סביר כי גם במקרה השלילי, הסיטואציה לא תהיה אובדן כספי ההשקעה אלא רק אי צבירת רווחים.

 

מהן החסרונות של קרקע חקלאית:

  • הסיכויים לתשואה אינם גבוהים כלל – חשוב להבהיר וזו אולי השורה החשובה ביותר שיש לקחת בחשבון כאשר בוחנים קרקעות חקלאיות. מרבית הקרקעות החקלאיות אינן משנות את ייעודן והמדינה לא צפויה להלאימם. בהתאם לכך, הסיכויים כי הקרקע אותה רכשת תשנה את ייעודה אינם גבוהים וישנם מכשולים רבים אשר צפויים להתעורר כמו גורמים המתנגדים לשינוי הייעוד, בירוקרטיה, החלפת שלטון ועוד עד לכדי היום המיוחל.
  • התשואה צפויה להתרחש לאחר פרק זמן ארוך יחסית – אומנם ככל שהשלבים מתקדמים והסבירות כי הקרקע תשנה את ייעודה או תולאם גדלים כך ערך הקרקע עולה וניתן יהיה למכור אותה ברווח, אבל שינוי הקרקע הסופי והזינוק בשווי הקרקע אשר הוא יוביל אליו צפויים לקחת זמן מרגע הרכישה ולכן גם במידה והצלחתם לשים את ידכם על קרקע אשר אכן משנה ייעוד, הרווח צפוי להתקבל רק בעוד זמן רב.
  • ישנם שרלטנים רבים בתחום – מאחר וכולם שומעים על הרווח העצום של קרקעות חקלאיות אשר הופשרו, צמחה בישראל תעשיה שלמה של גורמים המשווקים קרקעות חקלאיות  בטענה כי הן צפויות לשנות את ייעודן בקרוב ולכן מהווה הזדמנות חד פעמית להתעשרות בארץ. בפועל, מרבית הקרקעות אינן צפויות לשנות את ייעודן, וודאי לא בזמן הקרוב, אלא מדובר בהשקעה ספקולטיבית בעלי אחוזי הצלחה נמוכים אשר נמכרים במחירים גבוהים מערך השוק ובעלי דמי תיווך יקרים במיוחד. אנשים אלו מנצלים את סיפורי ההצלחה המועטים אשר התרחשו בתחום על מנת להונות ולגרום להפסדים כבדים למשקיעים תמימים וחסרי ניסיון אשר אינם מבינים כמה מעטים המקרים בהם קרקע משנה את ייעודה.
  • המחיר של קרקעות חקלאיות אשר משנות את ייעודן אינו זול – כאשר קרקע חקלאית צפויה לשנות את ייעודה המחיר שלה עולה משום שרבים כבר יודעים לזהות את ההזדמנות והרווח אינו כה גבוה עוד. בנוסף לכך, גם אם אין תוכניות קונקרטיות לשינוי הייעוד, משום שרבים מעוניינים לאתר את האזור הבא אשר יופשר לטובת מטרות אחרות, מחירי קרקעות חקלאיות האמיר מעבר לערכו האמיתי ובמידה והפרויקט לא יצלח צפויים אף הפסדים בעת מכירת ההשקעה.
  • היטל ההשבחה הינו גבוה – גם במידה וההשקעה הצליחה, והקרקע שינתה את ייעודה, המיסוי הינו גבוה במיוחד. ראשית ההיטל עומד על 50%, אשר כשלעצמו גבוה, אך למעשה המיסוי אף גבוה יותר במרבית המקרים. זאת מאחר והמדינה מעריכה את היטל ההשבחה בהתאם לשווי הקרקע אותו היא מעריכה טרם שינתה את ייעודה. אך בפועל משום שאנשים רבים משקיעים בקרקעות מסוג זה, המחיר שהן נמכרות בפועל הינו גבוה יותר. משום כך, אדם משלם היטל השבחה גבוה מזה אשר היה לו בפועל והוא מפסיד בגין כך סכומי כסף לא קטנים.

 

 

למי מתאימה השקעה בקרקע חקלאית:

בהתאם לאמור בפרק הקודם, השקעה בקרקע חקלאית בעלת מאפיינים ייחודים של השקעה, ובהתאם לכך אינה מתאימה לכולם.

  1. אנשים אשר אינם תלויים בכספי ההשקעה – חשוב להבין הסיכוי כי הקרקע תופשר אינו גבוה, במידה והסיכויים גבוהים במיוחד, בנוסף על כך מדובר בתהליך אשר לוקח זמן רב. לכן, אנשים אשר תלויים בכספי ההשקעה צריכים לבחור בהשקעה סולידית יותר, אשר לא תגרום להם להפסיד את כסף בו הם תלויים.
  2. אנשים המעוניינים בתשואה גבוהה במיוחד גם במחיר של סיכון רב – כפועל יוצא מהסעיף הקודם, השקעה זו מתאימה לאנשים אשר מעוניינים בתשואה גבוהה גם במחיר של סיכון רב יותר מאשר השקעות סולידיות יותר. במקרה זה, קרקע חקלאית אשר משנה את ייעודה צפויה להניב כסף רב, אך במקרים רבים היא לא תניב כסף כלל.
  3. אנשים בעלי סבלנות בהשקעתם – כאמור, תהליך הפשרת הקרקע הינו תהליך ארוך יחסית שיכול להימשך שנים. בהתאם לכך, השקעה בקרקע חקלאית מתאימה לאנשים אשר פועלים לטווח הרחוק, ואינם מחפשים תשואה מיידית. כך גם משקיעים אשר צריכים לראות מדי חודש תשואה על מנת לכסות את הוצאות ההשקעה, אינם יכולים להשקיע בתחום זה הדורש אורך רוח וסבלנות אשר לעיתים אף אינה משתלמת.
  4. אנשים חסרי ניסיון בהשקעות – בשל ריבוי הרמאויות בתחום זה, איננו ממליצים לאנשים חסרי ניסיון או לכל הפחות ללא ליווי של גורמים מקצועיים לפנות לאפיק השקעות זה בו ישנם רבים אשר מעוניינים לנצל את חוסר ניסיונכם בשביל למכור חתול בשק.
  5. אנשים אשר יכולים להשקיע זמן באיתור הנכס המיועד –בשל הסיכון הרב בהשקעה זו חשוב לעשות בדיקה ומחקר טרם רכישת הקרקע. בהתאם לכך, המלצתנו היא לערוך מחקר מקיף טרם בחירת הקרקע החקלאית אותה אתם מעוניינים לרכוש. לכן השקעה זו איננה מיועדת בעבור אנשים אשר אינם מוכנים לעבוד טרם ההשקעה ולחפש באופן אקטיבי נכס מתאים, אלא מעוניינים לעשות השקעה גנרית כמו משרד במרכז הארץ או 25 המניות הגדולות בבורסה הישראלית.

 

לסיכום

קרקעות חקלאיות אינן זכיה בלוטו והמתכון הלא סודי להתעשרות מהירה ללא כל עבודה. מרבית הקרקעות לא צפויות לשנות את ייעודם, מאחר וישנם משתנים רבים אשר יכולים לעצור את הפרויקט כולו.

אדם אשר אינו ערוך לכך ואינו מבין את הסיכון הגבוה בהשקעה מסוג זה ולא נערך בהתאם, עלול לסיים את דרכו כמשקיע במפח נפש.

יתרה מכך, כמו כל דבר אשר טומן בחובו סיכוי גדול להכנסה גדולה ומשתלמת, דורש עבודה ופעילות מצד המשקיע אשר מעוניין לשנות את ייעוד הקרקע ולהפוך אותה לקרקע המיועדת למגורים ולעשות רווח רב כתוצאה מכך.

במידה ואדם ערוך לסוג זה של עבודה ושכרה בצידה, עליו לבחון את הקרקעות טרם הרכישה, לבחון את תכניות הפיתוח הקיימות ולהבין  מה צפוי להתרחש בקרקע בשנים הקרובות, לאחר מכן לפעול לשם שינוי ייעוד הקרקע ולהפגין אורך רוח עד לשינוי המיוחל.

גם אם עשיתם את כל פעולות אלו, חשוב לזכור כי מדובר בהשקעה ספקולטיבית, ולכן אלו צריכים להיות כספים והשקעות אשר אינכם תלויים בהם, שכן בהשקעות מסוג זה רבים המשתנים אשר עלולים לעצור את הפרויקט כולו.

במידה ואתם ערוכים להשקעה אשר דורשת עבודה מצד המשקיע ולא מקרה בו הוא פסיבי לחלוטין וכן מעוניין בהכנסות לטווח הרחוק, השקעה זו יכולה להיות משתלמת במיוחד.

אך במידה ואתם מעוניינים בהשקעה סולידית ובטוחה, או כזו המניבה בטווח זמן קצר יותר או שאין לכם פנאי להשקיע באיתור נכסים מתאימים, אנו נמליץ על השקעות אחרות כמו נדל"ן למגורים, השקעה בשוק ההון או מסחר.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?