פינוי בינוי – מדריך מעודכן לשנת 2020

נדמה כי כל הבניינים מסביבנו נמצאים בעיצומו של תהליך פינוי בינוי, תמ"א ופרויקטים שונים, חלקנו אף בעיצומו של תהליך בו רוכשים או משדרגים את נכסיהם במסגרת פרויקטים מסוג זה.

אך אין הדבר אומר כי אנו בהכרח מבינים מהם אותם פרויקטים ומה ההבדל בין הפרויקטים השונים, מה ההשלכות שלהם והאם הן מומלצות בעבור רוכשי דירות ובעבור הדיירים באותו בניין.

על מנת לעשות סדר בבלגן, אנו במאמר זה נתמקד באיפיון והסברים אודות תכניות פינוי בינוי.

זאת על מנת שתוכלו להחליט החלטה מושכלת בנוגע לנושא זה במידה והדבר עומד על הפרק, או במידה ואתם מעוניינים שהאזור בו אתם נמצאים ייכנס לתכנית פינוי בינוי.

בהתאם לכך, אנו נבחן במאמר זה סוגיות אלו, אשר יחולקו לשלושה חלקים.

ראשית נציג מהו פרויקט פינוי בינוי מהיכן הגיע מטרותיו ומה מבדיל אותו מפרויקטים אחרים וכמובן מהם המסלולים בהם פרויקטים אלו פועלים.

לאחר מכן נציג את עיקרי הפרויקט, כיצד הוא מתנהל, מהי התמורה הצפויה ומהם ההזדמנויות והסיכונים במסגרת פרויקט זה בעבור הצדדים השונים.

לבסוף בחלקו השלישי של המאמר ניתן דגשים שונים אשר חשוב לשים לב אליהם בטרם נכנסים לפרויקט בהיקפים מסוג זה.

זאת על מנת שתוכלו לפעול באופן מושכל בהתאם לאינטרסים שלכם בנושא זה, וכן תעריכו כיצד נכון להתנהל בתוך פרויקט מסוג זה.

 

מהו פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט של התחדשות עירונית אשר במסגרתו הורסים בניינים ישנים המצויים בתחומי העיר המוניציפלית לטובת בניית בניינים ותשתיות חדשות באותו מתחם מיועד.

הרעיון הגיע מאירופה במהלך מחצית השנייה של המאה ה-20, אשר נבנו בה בניינים רבים עוד לפני מלחמות העולם אשר היו ישנים במיוחד, בעלי מערכות אינסטלציה מיושנות וחלקם אף נפגעו במהלך המלחמות כתוצאה מהפצצות וכיוצא בזה.

בהתאם לכך, היה רצון להחליף את הבניינים ביזמות פרטית, מבלי לפגוע בבעלות הדיירים או להעסיק עובדים על ידי המדינה באופן אשר יעלה הון תועפות מקופת הרשויות השונות.

רעיון זה עלה כאפשרות גם בישראל בעקבות ההצלחה של התכנית באירופה, זאת כמענה לבניינים מוזנחים הרבים אשר נבנו במסגרת העלייה הגדולה של תחילת שנות ה-50 ויושבים על קרקע בעלת שווי גבוה בשל מיקומה שלא עמדו בתקנים ובסטנדרטים אשר היו נהוגים במערב בכלל ובישראל בפרט.

החל משנות ה-70 של המאה הקודמת החלו בישראל לדון באפשרות של פתרון הפינוי בינוי, אך רק בשלהי שנות ה-90 החלה באופן רשמי תכנית פינוי בינוי כתכנית ממשלתית מוגדרת.

בתחילה, הניסיון להשיק את פינוי בינוי הוביל לקשיים חוקיים ולוגיסטיים רבים, אשר בגינם הצליחו להוציא אל הפועל רק פרויקט אחד אשר הגיע לסיומו וגם דבר זה קרה רק ב-2015, 17 שנים לאחר שהתכנית הוכרזה כתכנית ממשלתית.

בעקבות כך המחוקק יזם מספר הקלות פיננסיות ותכנוניות אשר הפכו את ההליך ליעיל ומהיר יותר.

כיום, ישנם שני מסלולים אשר במסגרתם ניתן לעשות פרויקט של פינוי בינוי:

 

מסלול רשויות מקומיות

מסלול זה כפי שניתן להבין משמו, מובל על ידי המדינה אשר מנחה את הרשות המקומית אשר בונה באמצעות מחלקות ההתחדשות העירוניות בה תכנית מתאר הכוללת את כל התוספות הרלבנטיות באופן מפורט ומביאה אותה לכדי אישור, כלומר הפרויקט מתחיל מהוראה מלמעלה ויורד למטה.

מסלול זה פועל באופן הבא, ראשית הרשויות של המדינה מכריזות על מתחם כלשהו והבניינים המצויים בו כמיועדים לפינוי ובינוי מחדש. לאחר הוצאת הצו מעבירות הרשויות את הסמכויות לרשות המקומית המוניציפלית בה נמצא שטח המתחם והיא כעת אחראית להובלת הפרויקט.

במסגרת כך המחלקות האחראיות על ההתחדשות העירונית מתכננת את התוספות הרלוונטיות לאותו מתחם, מיידעות את הדיירים באזור זה, מקשיבים להתנגדויות התושבים ככל שישנם ולבסוף אישור התב"ע. לאחר שישנה תכנית מפורטת, מקיימים מכרז לטובת יזם פרטי אשר יממש את התכנית ויוציאה אל הפועל ויהיה אחראי גם לאיכלוס הבניינים החדשים.

 

מסלול מיסוי

זהו המסלול ההפוך, אשר מתחיל מלמטה למעלה. כלומר מסלול זה הוא בהובלת הדיירים או הקבלנים.

לאחר שהקבלן או הדיירים מגיעים להסכמה בנוגע לבניין מסוים או מספר בניינים, הם פונים לרשויות המדינה עם הצעת הפינוי בינוי בשטח המוגדר.

לטובת האישורים השונים, היזם כותב תכנית מתאר מפורטת במימונו, ורק לאחר האישור אשר צריך להינתן על ידי הוועדה הממשלתית ולאחר מכן ביתר הוועדות והרשויות הרלבנטיות, ניתן ליזם הזכות להתחיל בבנייה.

מסלול זה אומנם יקר יותר בעבור היזמים, שכן הם אלו אשר אחראים על יצירת תוכנית המתאר ואישורה,

אך פוטנציאל הרווח הוא גדול יותר. זאת משום שכאשר מאושר פרויקט הפינוי בינוי במסלול זה, מוענקים לקבלן הטבות מס רבות ביחס לפרויקטים אחרים של בנייה וכן משום שמוענקות לקבלן הזכויות בעבור הדירות הנוספות אשר ייבנו בנוסף לאלו של הדיירים הקיימים ביחס של 2 ל-1, כלומר על כל דירה שתבנה לדייר קיים מקבל הקבלן את הזכות למכור 2 דירות באופן חופשי.

כמו כן, היזם אינו משלם על הקרקע אשר שוויה רב בשל זכויות הבנייה, ועליה היה צריך לשלם במידה והיה פועל להקמת בניין מסוג זה שלא במסגרת תכנית פינוי בינוי.

הטבות אלו ניתנות על ידי המדינה במטרה לעודד יזמים לפעול לקדם פרויקטים של פינוי בינוי אשר ישדרגו את איכות הבנייה והתשתיות בישראל, באופן אשר גם יוביל לחסכון בעלויות שכן המדינה לא תהיה אחראית לתכנון כמו במסלול המקביל.

היגיון זה אף מאפיין את היחס שבו מקבלים הקבלנים 2 דירות ביחס לכל דירה אותה הורסים, שכן הדבר נועד לתמרץ קבלנים לקחת על עצמם מתחמים גדולים ככל האפשר אותם ישדרגו.

 

במידה ואתם מעוניינים לבחון את ההגדרות השונות של פרויקטים הנוגעים לפינוי בינוי והתחדשות עירונית בכלל, ישנם 2 חוקים מרכזיים העוסקים בפינוי בינוי:

  1. חוק פינוי בינוי – החוק משנת 1965 הינו החוק הבסיסי העוסק בפרויקטים מסוג זה. החוק מגדיר את המתווה של פרויקטים פינוי בינוי, הסמכות של המדינה בנושא זה ואופן ניהול הפרויקט. עם זאת החוק לא מגדיר את אופן הפיצויים של הדיירים הקודמים והאופן בו ניתן לנשל אנשים מנכס אשר נמצא בבעלותם, דבר אשר הוביל לעיכובים רבים ביישום תכניות מסוג זה.
  2. חוק פינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) – בשל הקשיים הרבים אשר היו ביישום פרויקטים של פינוי בינוי, החוק משנת 2006 אשר אף תוקן בשנית בשנת 2018, מסדיר את מנגנון הפיצויים המוענק לדיירים בבניינים אשר פונו ונהרסו וכן את אופן ההתמודדות עם דייר סרבן.
  3. כך למשל, החוק מגדיר את כמות הדיירים אשר נדרשים להסכים לפרויקט על מנת שניתן יהיה להפעיל כ-80% ולא 100%, ובהתאם לכך נותן מענה להתמודדות לדיירים סרבניים אשר לרוב מעוניינים להיות אחרונים על מנת לקבל הצעות כספיות אטרקטיביות יותר מאשר אלו הראשונים להסכים.
  4. כמו כן, החוק קובע מתי סירובו של דייר אינו לגיטימי להתפנות ואף ניתן לחייבו בפיצויים.

על מנת לקבל מעמד של פרויקט פינוי בינוי על 80% מהדיירים להסכים בכתב לפרויקט, ניתן לבנות בשטח האמור פי 3 יותר דירות מהכמות הקיימת טרם הפרויקט, הרשויות הכירו בשטח כמיועד לפרויקט פינוי בינוי וישנו אישור כי הקבלן נערך כלכלית להוצאות הגדולות אשר צפויות להתקיים במהלך הפרויקטים. ללא עמידה בכלל הקריטריונים הללו אשר במסגרתם נדרשים דרישות מהדיירים, קבלן, רשויות ומתוואי השטח עצמו לא ניתן יהיה להתקדם בפרויקט.

 

הפיצויים המוענקים לדיירים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית:

כאמור, במסגרת החוקים אשר עסקו במסגרת זאת נקבעו מספר הגנות ופיצויים אשר נועדו להבטיח את זכויות בעל הנכס, אשר לא יפגע כתוצאה מהקבלן אשר סביר כי ינסה להגדיל את רווחיו על חשבון הדיירים הוותיקים.

בעיה זו אף מועצמת שכן לרוב בניינים אלו אשר זקוקים לבינוי מחדש הינם ישנים ובהתאם לכך המתגוררים הינם אוכלוסיות מוחלשות וקשישים רבים הזקוקים להגנה מפני אנשי עסקים ממולחים.

בהתאם לכך, החוק וכן הדרישות הנוספות של החוק בנוגע לבניינים חדשים אשר מוקמים מבטיחים מספר הגנות ורווחים בעבור הדייר אשר מחזיק בנכס בנניין הישן אשר ייכנס לתוך פרויקט פינוי בינוי והינן כדלקמן:

  1. תקופת הריסת הבניין הישן ובנייתו מחדש  – החוק קובע כי תקופת הבנייה אשר לרוב נמשכת מספר שנים תהיה במימון היזם, כלומר על היזם לתת דירה חלופית למשך כל תקופת הבנייה.
  2. דירה חלופית – עם השלמת הפרויקט, כל דייר צפוי לקבל נכס אשר הינו בעל שווי רב יותר משמעותית, ולרוב גם גודל הנכס אותו יקבל יהיה גדול יותר, זאת בהתאם להסכמים עם הקבלן.
  3. חשוב כי תעמדו על כך שתקבלו נכס גדול יותר מזה הקיים או לחלופין בעל שווי רב יותר, על מנת להבטיח את כדאיות העסקה בעבורכם.

בהקשר זה, נציין כי לדייר ישנה גמישות רבה בכל הנוגע לתמורה אותה הוא צפוי לקבל במסגרת הסכמה עם הקבלן.

האופציה המקובלת במרבית המקרים הינה דירה חלופית אשר הינה גדולה ויקרה יותר מזו הקיימת, אך בהתאם לשיקולים השונים של הצדדים ניתן להחליף דירה גדולה יותר בדירה קטנה יותר וסכום כסף נוסף או אף לקבל את שווי הדירה במידה ולא מעוניינים לחכות להשלמת הפרויקט.

  1. סטנדרטים מודרניים יותר של בנייה – בניינים חדשים צריכים לעמוד בסטנדרטים מחמירים יותר של בנייה מאשר בניינים אשר נבנו לפני 50 ו- 60 שנים.
  2. בהתאם לכך, כאשר הבניין נבנה מחדש הוא מעניק לדיירים סטנדרטים איכותיים יותר, כאשר השיפור המשמעותי ביותר הוא החובה כי בכל דירה יהיה חדר ממ"ד המוגן מפני תקיפות ואסונות טבע אשר אינו קיים במבנים ישנים בבתים וכן לרוב גם חניות תת קרקעיות.
  3. תשתיות מתקדמות – כאמור, פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט בהיקף גדול יותר ובהתאם לכך התשתיות נדרשות להיות מוחלפות במסגרת הפרויקט לטובת תשתיות חדישות ומתקדמות. הדבר כולל מערכות ניקוז, אינסטלציה, חשמל ולרוב אף גם גינות ציבוריות ומתמחים משותפים משודרגים בהתאם לתכנית המתאר שאושרה על ידי הרשות המוניציפלית.
  4. הטבות מס – הטבה מטעם המדינה, אשר במסגרתה בעל דירה זכאי להטבות מס בגין ההשתתפות בפרויקט פינוי בינוי.

 

הסיכונים בעבור הדיירים במסגרת פרויקט פינוי בינוי:

עם זאת, חשוב לדעת כי ישנו גם סיכון מסוים בהשתתפות בפרויקט פינוי בינוי, ונוגע לחשש מהיעדר יכולת של הקבלן להשלים את בניית הנכס. המקרקעין הנמצא ברשותו של אדם, הוא לרוב הנכס היקר ביותר אשר מצוי ברשותו, ובהתאם לכך הריסתו ללא קבלת תחלופה הולמת בסיום הפרויקט, עלול להיות בעל השלכות הרסניות בעבור אותו אדם.

בעידן של 2020 בו חוסר וודאות כלכלית מאפיינת את החברה כולה בשל אי היציבות הפוליטית ונגיף הקורונה אשר מלבים זה את זה, סיכונים כמו קשיי נזילות, פשיטת רגל, תמחור דירות לא נכון וכיוצא בזה הופכים לממשיים. החשש כי קבלן דירות אשר יהיה אמון על הפרויקט לא יוכל להשלימו הופך להיות ריאלי ומסוכן יותר.

על מנת להתמודד עם הסיכון, חשוב כי הדיירים ידרשו ערבויות גבוהות להבטחת הפרויקט או לפיצוי במידה והקבלן אינו מסוגל להשלימו.

הפיצויים והערבונות אשר יבטיחו כי הפגיעה הכלכלית לא תהיה חמורה צריכים להיות מוחזקים על ידי נאמן ניטרלי אשר מפקח כמו עורך דין או בנק. ובכך יופחת הסיכון כי גם אם הדירה לא תבנה, הפגיעה הכלכלית תהיה מינימלית. כמו כן, חשוב לעמוד על כך שהקבלן ייקח ביטוח קבלנים וביטוח לעבודות פרויקט הכולל אחריות צד ג' על מנת שניתן יהיה לקבל שיפוי והגנה בגין נזקים שונים אשר עלולים להתרחש במהלך הפרויקט.

פרט לכך, חשוב כי עוד טרם הכניסה לפרויקט היזם אשר יבחר יהיה יזם בעל עבר עשיר של בניית פרויקטים גדולים, בעל איתנות כלכלית וניסיון רב בתחום הפינוי בינוי.

יזמים מסוג זה יודעים להעריך באופן מדויק יותר את ההוצאות הצפויות שלהם ולפעול באופן אחראי שימנע נפילות ופשיטות רגל. כמו כן, יזמים מנוסים יידעו להעריך בצורה מדויקת יותר את לוח הזמנים הצפוי שכן יש להם ניסיון רב יותר בפרויקטים מסוג זה.

 

סירוב לתוכנית הפינוי על אף שיש רוב של דיירים המעוניין בכך – מתי הדבר אפשרי:

בשל החשש מן הסיכון אשר תואר מאיבוד הנכס המרכזי, התנגדות הנובעת מחוסר הרצון של אנשים לעבור דירה בתקופת הבנייה וכן בשל היעדר כדאיות כלכלית ומחשבה כי קבלנים אחרים יציעו הצעות משתלמות יותר, פעמים רבות דיירים שונים מעוניינים להתנגד לפרויקטים מסוג זה. בחלק זה אנו נבחן מתי הדבר אפשרי ומתי התנגדות עלולה לעלות כסף רב למתנגד.

כאמור, ראשית נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים בשטח על מנת שניתן יהיה להפעיל את תכנית הפינוי בינוי. כל עוד אין 80% הסכמה מצד הדיירים, כל התנגדות הינה לגיטימית.

במידה וישנו דייר סרבן אשר מסרב להתפנות גם לאחר שישנו הסכם ו-80% מהבניין הסכימו לתכנית הפינוי בינוי, החוק מבחין בין סרבן סביר לסרבן בלתי סביר.

במידה ומדובר בסרבן בלתי סביר ניתן לדרוש מאותו דייר סרבן פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמו בשל העיכובים של התוכנית לדיירים. כמו כן, ניתן לאשר את העסקה ולהתקדם בה.

 

עם זאת סירוב לא ייחשב סירוב בלתי סביר במידה והמצב עונה על אחד הקריטריונים הבאים:

  1. עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית מבחינה כלכלית. כאשר אדם מסרב לפינוי בינוי, ישנה חזקה משפטית לפיה העסקה אינה כדאת ועל יתר הצדדים להוכיח כי הינה כדאית כלכלית.
  2. במידה והוכח על ידי שמאי מקרקעין אשר מונה על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי העסקה בתנאים המוצעים כדאית כלכלית, אז החזקה המשפטית מתהפכת ועל הדייר הסרבן להוכיח כי העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית.
  3. לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים או מגורים חלופיים רלוונטיים – במידה ולא הוצעו לדייר מגורים חלופיים לתקופה בה הבניין נהרס ונבנה, הדבר לא ייחשב לסירוב בלתי סביר. במידה וישנו אדם המתגורר בנכס אשר הוא בעל מוגבלות, הדירה החלופית חייבת לכלול התאמות זהות לאלו אשר היו בדירה הנוכחית.
  4. לא הוצעו בטוחות וערבויות הולמות לדייר בעבור ביצוע עסקת הפינוי בינוי.
  5. קיימות נסיבות אישיות ייחודיות לדייר, אשר בגינן ביצוע העסקה בתנאים זהים ליתר הדיירים אינו סביר.
  6. אדם עם מוגבלות אשר לא מוצע לו דירה עם התאמות הנדרשות בהתאם למוגבלות שלו, הן במסגרת תקופת הבינוי והן בבניין החדש, יוכל לסרב לפינוי מבלי שיחשב הפינוי בלתי סביר.
  7. במידה ומדובר בקשיש, חייב הקבלן להציע לו הקבלן את אחת החלופות הבאות במקום דירה אשר תוענק לו בסיום הבנייה בבניין החדש:
    • מעבר לבית הורים ותשלומי איזון בשווי מהוון לדירה אותה היה אמור לקבל בתמורה.
    • רכישת דירה חלופית לדייר אשר שוויה יהיה דומה לדירה אותה היה אמור לקבל בסיום הבנייה.
    • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של הדירה אותה הדייר היה אמור לקבל בסופה של הבנייה.
  8. במידה והקשיש הינו מעל גיל 80, הבחירה בין החלופות אשר צוינו בסעיף הקודם, תהיה של הקשיש ולא של הקבלן.

בסיטואציות בהן סירובו של הדייר נחשב לסביר, לא ניתן יהיה להתקדם עם הפינוי על אף שישנו הרוב הרלוונטי, ויצטרכו להגיע להסכמה של אותו דייר.

 

דגשים חשובים בעבור תושבים המתגוררים בדירות הצפויות לעבור פינוי בינוי ובעבור משקיעים:

  • ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי – תכניות פינוי בינוי אינן עוסקות רק בבניין מסויים אלא הן חלק מהתחדשות עירונית רחבת היקף. בהתאם לכך, אחד מהקריטריונים אשר נדרשים לשם השתתפות בפרויקט מסוג זה, התכנית צריכה לכלול מתחם שלם ובו לפחות 24 יחידות דיור המיועדים להריסה ובניה מחדש.

זאת בשונה מתמ"א 38 אשר עוסקת גם בבניינים קטנים ומספר יחידות דיור מצומצמות אותם הורסים ובונים עם תוספות קטנות.

  • בהתאם להבדלים בגודל ותקופת הפרויקט, גם נדרשת הסכמה גדולה יותר מצד הדיירים בפרויקט פינוי בינוי מאשר בתמ"א 38.

בעוד בפרויקטים מהסוג הראשון נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים, בתמ"א 38 נדרשת הסכמה של שני שליש, 67 אחוזים, מן הדיירים בלבד.

כלומר פינוי בינוי הינו אמנם פרויקט מורכב יותר ביחס לתמ"א 38 בה נדרשת הסכמה נקודתית של בניין אחד ושל פחות דיירים ולכן מסלול פינוי בינוי הינו פחות נפוץ בשנים האחרונות.

אך לטווח הרחוק ובעייני מתכנני ערים רבים זהו מסלול מומלץ יותר, מאחר שלא רק משפרים את הבניין וחזותו אלא נותנים מענה תשתיתי לשכונה תוך הסתכלות בפרספקטיבה רחבה יותר, בה נבחנות התשתיות של השכונה ובונים בניינים חדשים במקום אלו אשר נהרסו.

  • התאגדות היא כח – אחד  הדברים החשובים ביותר להבנה היא כי הדיירים הינם חזקים יותר משמעותית מול הקבלן והרשויות כאשר הם מאוחדים.

לכן אחת ההמלצות הקבועות הינה למנות קבוצה יציגה של מספר דיירים אשר יהיו הגוף היציג למול כל הגורמים הרלוונטים במסגרת הפרויקט. נציגים אלו יוודאו כי האינטרסים של הדיירים מוגנים ובמידה והם נפגעים יוכלו להתנגד באופן יעיל שכן יראו בהם התנגדות של כלל הדיירים לחלק זה בפרויקט, דבר אשר יש לו משקל רב. לעומת זאת כאשר פועלים בנפרד ניתן להיות קורבנות למניפולציות, עסקאות צדדיות ולא כדאיות, שכן הידע של כולם והעצמה הכלכלית של הדיירים השונים אינה שווה.

חשוב כי ההתאגדות תקרה עוד בטרם נחתם חוזה כלשהו, שכן הנציגים שלכם יוכלו להשיג עסקה טובה יותר, להשוות בין קבלנים ולהציע הצעות לקבלנים ובעלי עניין שונים, דבר אשר אינו מתאפשר ליחידים אשר מייצגים את עצמם ולא את כל הדיירים הרלוונטיים.

  • קביעת מועדים – הגוף היציג של הדיירים צריך לוודא כי החוזה עם הקבלן כולל מועדים ברורים לתהליכים השונים במסגרת פרויקט הפינוי בינוי. משום אורכו חשוב לוודא כי ישנו דד-ליין ברור לא רק לסיומו של הפרויקט אלא גם לתאריכי אמצע קטנים יותר כמו המועד לאישור התכנית בפני הרשויות המקומיות, הריסת הבניין וכדומה.

זאת על מנת לוודא שלא תגיעו למצב בו התאריך הסופי של השלמת הפרויקט הגיע, והשלמת הפרויקט אינה ריאלית ואף לא קרובה לכך. הבנה מאוחרת של איחור בלוח הזמנים יוביל לנזקים כבדים אותם ניתן למנוע או לכל הפחות לצמצם באמצעות קביעת מועדים רבים לאורך כל תקופת הפרויקט.

  • מינוי עורך דין – בהמשך ישיר לסעיף הקודם, פרט לגוף מייצג חשוב כי הדיירים יקחו במימון משותף עורך דין אשר יגן על האינטרסים שלהם ויבטיח את מימוש כלל הזכויות שלהם בהתאם לחוקים והתקנות השונות לאורך כל תקופת הפרויקט. העורך דין צריך להיות מעורב בפרויקט עוד בשלב הראשוני, טרם כניסה חוזית עם קבלן מסוים על מנת שיוכל להבטיח את זכויותיכם כבר בשלב ההתחלתי.

בהקשר זה נציין כי מומלץ לקחת עורך דין המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ולא רק עורך דין מתחום הנדל"ן באופן כללי.

יש לא מעט עורכי דין שזהו תחום התמחותם ויודעים כיצד להאיץ בתהליכים בירוקרטים בתחום זה, המחירים הריאלים אותם ניתן להשיג מהקבלן וכן את כל הזכויות להן הדיירים זכאים. עם זאת, חשוב לוודא כי לעורך הדין אין שום קשר לקבלן האמור, שכן בתחום זה מרבית השחקנים הינם שחקנים חוזרים ומכירים זה את זה.

  • קבלת הערכת שמאי מטעם המדינה – כדאי לדעת כי המדינה מציעה לממן הערכת שמאי מטעמה, על מנת לוודא את הכדאיות הכלכלית של ההצעה של הקבלן. המדינה עושה זאת על מנת לעודד פרויקטים של פינוי בינוי וכן מתפיסה חברתית שיש להגן על הדיירים אשר הינם צד פחות בקיא בתחומים אלו ביחס לקבלנים.

בהקשר זה נציין כי ישנן חברות פרטיות שונות אשר מציעות פרט לשירותי שמאות ליווי אדריכלי והנדסי אשר פועלות במידה ואתם מעוניינים לקבל מידע יותר מקיף מאשר זה אשר מסובסד על ידי המדינה.

  • כדאיות בעבור משקיעים – פרויקט פינוי בינוי אינו מתאים לדיירים רבים. החיים הצפויים בשכירות למשך תקופת זמן לא מבוטלת, חוסר הידיעה מתי ניתן יהיה להיכנס לדירה ושיקולים נוספים מובילה דיירים רבים לרצות למכור את הנכס בטרם הדירה נכנסת לפרויקט פינוי בינוי. מאחר ולא ניתן להיכנס לדירה הנמכרת, מדובר בשוק בו משקיעים פועלים כמעט לבד.

לדעתנו, מדובר באופציה כדאית מאד בעבור משקיעים בעלי אורך רוח כלכלי, השווי אשר הדייר צפוי לקבל בסיומו של הפרויקט הינו רב יותר מאשר שווי הנכס של הדירה כעת.

לכן, במידה והמשקיע יכול כלכלית לעמוד ברכישת דירה בה לא יקבל כל תשואה בשנים הקרובות, מדובר בהשקעה מאד משתלמת שכן בסיומה צפוי המשקיע לקבל נכס בעל ערך רב יותר מזה אשר קנה דבר אשר יתבטא הן בשווי הנכס והן במחיר בו ניתן יהיה להשכיר את הנכס.

  • תיאום הפרטים הקטנים – במסגרת פרויקט רחב היקף כמו פינוי בינוי לעיתים קרובות שוכחים לתאם את הפרטים הקטנים כמו כמות חניות, מחסנים, שטח משותף של הדיירים וכיוצא בזה.

מאפיינים אלו הינם המוקד של סכסוכים רבים בין הדיירים והקבלנים בשלבים מתקדמים של הפרויקט משום שהדברים הושמטו או לא קיבלו את המענה הנדרש בשלב מוקדם יותר. לכן, חשוב כי תוודאו שהחוזה יכלול פרטים אלו עוד בשלב הראשוני.

 

סיכום והמלצות

לסיכום, תכניות פינוי בינוי הינן תוכניות התחדשות עירונית במסגרתן בניינים ישנים נהרסים לטובת מתחמים חדשים.

במהלך פרויקט זה קבלנים נוהגים לממן דירה חלופית בעבור הדיירים ולתת דירה בעלת שווי רב יותר בעבור.

לשם קידום פרויקט מסוג זה נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים, ובמידה ועומדים בקריטריון הסף של 24 דירות המיועדות להריסה וכן קבלת האישורים מהרשויות לתכנית המתאר החדשה ניתן יהיה להתחיל בפרויקט.

פרויקט זה נמשך מספר שנים לא מבוטל בשל השינוי היסודי אשר נעשה במסגרת המתחם, דבר אשר מהווה סיכון והזדמנות במקביל.

פרויקטים אלו הינם מורכבים לוגיסטית וחוקית בשל היקפם, התקופה הארוכה שהינם נמשכים והצדדים הרבים המעורבים בעסקאות מסוג זה. לכן הינם פחות נפוצים מתמ"א 38 ופרויקטים דומים של התחדשות עירונית.

עם זאת פרויקטים מסוג זה הינם מאד כדאיים בעבור אנשים בעלי אורך רוח, שכן הסבלנים והנחושים צפויים לקבל דירה במסגרת מתחם שלם אשר שודרג ובעלת תשתיות חדישות ולא דירה בבניין נקודתי אשר שופץ כמו בפרויקטים מקבילים, דבר בעל שווי כלכלי רב יותר מאשר למקבילותיו.

עם זאת, בשל מורכבות הפרויקטים חשוב מאד לשים לב לכך שאתם מוגנים בצורה יסודית מבחינת התמורה אותה אתם צפויים לקבל, זהות היזם, התקדמות הפרויקט וכן הביטחונות והערבויות העומדות על הפרק. זאת מאחר וחוסר תשומת לב בשל היקפו הגדול של הפרויקט עלול להוביל לפגיעה בנכס בעל השווי הכלכלי הרב ביותר שלכם.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן