עמלת פרעון מוקדם – כמה זה עולה לי?

לעיתים לווים מבקשים לפרוע את ההלוואה שהם קיבלו מהבנק במועד מוקדם יותר מזה שסוכם עליו בעת החתימה על הסכם ההלוואה. העניין הוא – שעבור הבנק מדובר בשינוי שעלול לפגוע בו.

לכן, כדי להרתיע לווים מלעשות זאת, וכדי לקבל פיצוי מסוים על הנזק הזה, הבנק נותן קנס שנקרא "עמלת פרעון מוקדם" או "עמלת היוון".

הסיבה העיקרית לעמלה הזו, היא שפירעון מוקדם אומר שהבנק יפסיד את תשלומי הריבית העתידיים שהיה אמור לקבל על החזר ההלוואה. העמלה הזו אמורה לפצות בעצם על אובדן הריבית שהבנק כבר לא יקבל לאור ההחזר של שארית ההלוואה בתקופה מוקדמת יותר.

 

מה היא "עמלת פירעון מוקדם" ולמה היא קיימת?

עמלת פירעון מוקדם, המכונה לחלופין גם "קנס פירעון מוקדם" היא תשלום שחל על לווים, אשר מבקשים לצאת ממסלול של הלוואה שבה ההחזרים כוללים תשלומי ריבית אליהם התחייב. בעצם לווים אלו מבקשים לשלם את שארית חובם בבת אחת, למרות שטרם הסתיימה התקופה שנקבעה לכך. במצב רגיל, הלוואה מוחזרת בתשלומים עיתיים (בדרך כלל אחת לחודש), בתוספת של ריבית.

הבנקים נוטים לתת הלוואות במקרים רבים שכן הם מפיקים רווחים נאים מהריבית שמשולמת להם בעד ההלוואות הללו.

כאשר לווה מבקש לפרוע את כל יתרת חובו במועד מוקדם, הוא בעצם קוטע את שרשרת תשלומי הריביות שהיתה אמורה להמשיך עוד מספר שנים קדימה. כ'קנס' על המצב הזה, הבנק מטיל על לווים כאלה עמלה אותה הם מתבקשים לשלם שנקראת "עמלת פירעון מוקדם".

 

מה צריך לשלם לבנק במקרה של החזר מוקדם של המשכנתא?

יש מספר מושגים ושמות שכדאי להכיר לפני שצוללים לעומק הנושא. אדם שלווה כסף מהבנק ומבקש להחזיר לו אותה מוקדם יותר ממה שנקבע מראש, צריך לשלם מספר עמלות:

  1. עמלה תפעולית – זוהי עמלה בסיסית שצריך לשלם בכל מקרה לבנק על עצם התפעול של ההחזר. היא קיימת תמיד ותעלה כ – 60 שקלים.
  2. עמלת אי הודעה מראש – הבנק מצפה שכאשר לווה רוצה לפרוע את חובו מוקדם, הוא ייתן על כך התראה מספיק זמן מראש. כשאומרים התראה מתכוונים ל – 10 ימים לפני ההחזר של הסכום. ככל שהלווה עושה זאת הוא לא יצטרך לשלם עמלת אי הודעה מראש, אך אם יעשה זאת בתוך ימים ספורים (פחות מ – 10) הבנק ידרוש ממנו לשלם 0.1% מהסכום שמוחזר. בגלל שמדובר בסכום גבוה רצוי מאד להימנע ממנו ופשוט להודיע לבנק יותר מעשרה ימים לפני כן.
  3. עמלת מדד ממוצע – כאשר מדובר בלווה שלקח הלוואה צמודת מדד, והוא יחזיר את ההלוואה בתחילת חודש (כלומר – בין הראשון ל – 15 לאותו חודש), הוא יתבקש לשלם עמלה שגובהה חצי משיעור המדד החודשי. כלומר, עושים ממוצע של המדדים שפורסמו בשנה הקודמת ומחלקים בחצי. הרעיון של העמלה הזו הוא שלבנק אין מדד עבור החלק היחסי בחודש בו ההלוואה הוחזרה (כי מדד המחירים לצרכן מפורסם ב – 15 לחודש) ולכן הוא רוצה תשלום של חצי חודש על מדד ממוצע. לעומת זאת כאשר מחזירים הלוואה מוקדם לאחר ה – 15 לחודש, לא מוסיפים עמלה זו אך המדד יחושב על המשכנתא. לכן, אם הצפי הוא שהמדד בחודש הזה יהיה גבוה, רצוי להחזיר לפני ה – 15 לחודש, ולהפך.
  4. עמלת היוון – למעשה כאשר מדברים על "עמלת פירעון מוקדם" או ל"קנס המשכנתא" מתכוונים לעמלת היוון.

 

האם באמת הבנק ניזוק מפירעון מוקדם?

כמו שאמרנו, הסיבה שמשלמים עמלה כאשר בוחרים לפרוע את ההלוואה במועד מוקדם יותר מהצפוי, היא כדי לפצות את הבנקים על הנזק שנגרם לו בכך שהוא מפסיד את הריבית שהיתה גלומה בתשלומים עתידיים שהלווה אמור היה לשלם. למעשה הבנקים הסכימו מלכתחילה לתת הלוואה כי הם רצו להרוויח מהריבית הזו.

בדרך כלל הגודל של ההלוואה, התנאים שלה, והתקופה שבה היא נמשכת – תלויים בריבית שהבנק יקבל.

כדי להבין כיצד פירעון מוקדם באמת פוגע בבנקים, נמחיש זאת בדוגמא: נניח שלבנק יש את לקוח א' שמעוניין לשים אצלו חיסכון של 100 שקלים למשך שנה, והבנק מתחייב לתת לו על החסכון ריבית של 5%.

כעת, הבנק משתמש בסכום זה כדי לממן הלוואה ללקוח ב', גם בסכום של 100, בריבית בשיעור של 10%.

אם בדוגמא שלנו הלווה יחזיר את ההלוואה לבנק לאחר מספר ימים, הוא ישלם לבנק 101 שקלים, והבנק יפסיד 4 שקלים שהיה יכול להרוויח אם ההלוואה היתה מוחזרת בסוף השנה בתוספת כל הריבית שסוכמה. בסוף השנה הבנק חייב להחזיר את הפיקדון ללקוח א' שהפקיד אצלו כסף למרות הפרש הריביות.

בצורה כזו יוצא שהבנק הסתמך על ההחזר מלקוח ב' על מנת לממן את הריבית שיחזיר ללקוח א', אך יוצא בהפסד.

 

הוראות החוק בישראל

מכיוון שהמחוקק הבין את הבעייתיות במצב הזה מנקודת המבט של הבנקים, הוא קבע שניתן לגבות עמלה על פירעון מוקדם. כדאי לדעת שיש הנחיות מחייבות של בנק ישראל בעניין זה במה שנוגע למשכנתאות, שמראות כיצד מחשבים את העמלה המרבית שהבנקים יכולים לגבות על פירעון מוקדם.

הרעיון שעומד מאחורי זה, הוא לקבוע נוסחה שמתחשבת בפערים של הריבית שיש בין התקופה שבה לווה לוקח משכנתא, לבין הריבית האפקטיבית שקיימת ביום של הפירעון המוקדם. הנוסחה הזו אמורה לבטא גם את הערך העתידי שיהיה לתשלום החוב כשלוקחים בחשבון את עליית המדד.

בסופו של דבר יוצא שהבנק מקבל בפעימה אחת את כל הסכום שנותר להחזר החוב ובכך גם את הרווח שהיה אמור לקבל בעתיד אם הלקוח היה מחזיר את המשכנתא בתשלומים כפי שסוכם מלכתחילה. מכיוון שאין די תחרות בשוק הבנקים, כולם גובים במצב של פירעון מוקדם את העמלה המקסימלית שבנק ישראל מתיר לגבות.

 

האם בכל מסלול יש חובה על תשלום עמלת פירעון מוקדם?

במסלולים בריבית קבועה, משלמים עמלת פירעון מוקדם, מכיוון שמדובר במסלולים בהם מסכמים עם הבנק על ריבית מסוימת שאותה יש לשלם לאורך תקופה ארוכה. עם זאת, זה לא נכון לגבי כל המסלולים הקיימים ביחס להלוואות שהבנק מציע. למשל, מסלולים שהם על בסיס משתנה לתקופות קצרות – כמו על בסיס פריים, על בסיס מט"ח, על בסיס ריבית שמשתנה בכל שנה וכדומה, אין עמלת פירעון מוקדם, מכיוון שאין במקרה הזה התחייבות לבנק לריבית אחת מסוימת שתתקבל לאורך תקופה ארוכה.

 

אופן חישוב העמלה

בנק ישראל מפרסם נוסחה שמראה כיצד בדיוק יכולים הבנקים לחשב את עמלת הפירעון המוקדם. חשוב לומר שזו נוסחה די מסובכת שקשה להבין, שכוללת פרמטרים רבים שעלולים לעוות את החישוב. כאן נציג את הבסיס של חישוב העמלה, אך נציין כי הניסוח המדויק מופיע באתר בנק ישראל, ולעיתים כדי להגיע לסכום המדויק רצוי לקבל סיוע של איש מקצוע מהתחום.

החישוב בעצם לוקח את הפרש הריביות – כלומר את הריבית שנלקחה בהלוואה המקורית פחות הריבית שמשולמת היום, כופלים את ההפרש הזה במספר השנים שנותר לתשלום ההלוואה, וכופלים זאת בסכום שמחזירים לבנק.

בואו ניקח דוגמא: נניח שההפרש בין הריביות כיום עומד על 1%, נותרו בעקרון 10 שנים לתשלום ההלוואה לפי מה שסוכם מלכתחילה, והסכום שמחזירים הוא 400,000 שקלים, אזי החישוב הוא:

0.01 * 10 * 400,000 = 40,000

מכאן שעמלת הפירעון המוקדם עומדת על 40,000 שקלים. בהחלט לא מדובר על סכום קטן, ולא בכדי עצם האפשרות של הבנקים לגבות אותו מעוררת מחלוקות. יש לציין שמקרה זה תהיה הנחה בגלל ה'ותק' בתשלום המשכנתא, כפי שנסביר בהמשך.

 

טענות על אופן חישוב העמלה

יש לציין, שבעבר עלו קולות שביקרו את אופן חישוב העמלה. למשל, בשנת 2012 היו כאלה שטענו שמדובר בעמלה רגרסיבית. הכוונה היא שאופן החישוב מבוסס על הריבית שהלקוח חויב בה, ולא על בסיס של ריבית ממוצעת או אופן חישוב אובייקטיבי אחר. בצורה כזו יוצא שלווים שהיו ברמת סיכון גבוהה כלפי הבנק, משלמים עמלת פירעון מוקדם – יותר גבוהה מלווים אחרים, וכך הם מקופחים פעמיים.

אופן חישוב העמלה באמת שונה עם השנים ונוספו לו חלופות תחשיב מתאימות. כיום כפי שציינו העמלה מבוססת על הפער שנוצר בין הריבית שניתנה להלוואה המסוימת, או על בסיס הריבית הממוצעת שהיתה בעת לקיחת ההלוואה – בוחרים בנמוכה מבין שתי האפשרויות. ההחלטה הזו מעט מיטיבה את המצב של הלווים החלשים שקיבלו ריבית גבוהה. עם זאת, הם ככל הנראה עדיין יצטרכו לשלם עמלה יותר גבוהה מזו שישלמו לווים מבוססים שקיבלו מראש ריבית נמוכה מזו הממוצעת.

לעיתים נשמעים קולות לפיהם יש לבטל לחלוטין את האפשרות של הבנקים לגבות עמלת פירעון מוקדם. הנימוק לכך הוא שבשנים האחרונות הבנקים לא מתבססים על הכנסותיהם מגיוס כספים לטווח הארוך ולכן העמלה פשוט מהווה עבורם כמקור הכנסה נוסף ולא כפיצוי רלוונטי לעניין.

יתרה מכך, העובדה שיש את האיום של העמלה, משבשת עבור לווים שיקולים כלכליים חשובים שנוגעים לצורך בסילוק ההלוואה שלהם. נכון להיום המפקח על הבנקים מתנגד להצעות לביטול עמלת פירעון מוקדם, והצעות החוק שהיו בעניין וקראו לביטול העמלה לא קודמו.

 

עוד דברים שכדאי לדעת

בנוסף לכל האמור לעיל, יש עוד כמה דברים שכדאי לדעת בעניין של עמלת הפירעון המוקדם:

  • לקוחות שנחשבים ללקוחות ותיקים יותר במשכנתא, ישלמו עמלה פחותה. בנק ישראל דורש לתת הנחה מסוימת שמחושבת כך: אם הלקוחות משלמים משכנתא יותר מ – 5 שנים הם יהיו זכאים לקבל הנחה של עד 30%. אם הם משלמים משכנתא בין 3 ל – 5 שנים הם יהיו שזכאים להנחה של 20%, ואם התשלום הוא עד 3 שנים הם לא זכאים להנחה כלל.
  • לעיתים קובעים מראש בתנאי ההלוואה נקודות יציאה – ואז אין צורך לשלם עמלת פירעון מוקדם אם בוחרים לצאת מהמסלול. עם זאת, ככל שרוצים להחזיר את הסכום לפני שמגיעה נקודת היציאה במסלולים כאלו, צריך לשלם את העמלה – אך היא מחושבת כך שמספר השנים שנכלל בנוסחה הוא זה שנותר עד נקודת היציאה הבאה, ולא זה שנותר עד הסיום המשוער של כלל התשלומים.

 

לסיכום

עמלת פירעון מוקדם, או עמלת היוון, היא עמלה יקרה מאד שיש לשלם לבנק במקרה שבו רוצים להחזיר את ההלוואה מוקדם מכפי שנקבע בתחילה. לכן כדאי לבחון היטב את כלל השיקולים הכלכליים לפני שמקבלים את ההחלטה לעשות זאת.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?