ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

סירוב משכנתא לאחר קבלת אישור עקרוני – איך פותרים את הפלונטר

סירוב משכנתא אחרי קבלת אישור עקרוני זו תופעה מסוכנת שמסכנת אתכם ואת הנכס שאתם מעוניינים לקנות. במקרה הטוב זה יעכב אתכם, במקרה הרע זה יגזול מידכם את הנכס שרציתם לקנות אם העיכוב יהיה רציני מידי, ובמקרה הנורא ביותר אתם תצטרכו לשלם קנסות בעקבות פיגורים על תשלומים שהתחייבתם בחוזים למסור במועדים מסויימים.

הסיבה – אתם מקבלים אישור עקרוני על משכנתא מהבנק, ויוצאים לדרך – מחפשים נכס, מאתרים נכס, חותמים על הנכס ומתקדמים בתהליך – ואז הבנק דופק לכם "סטופ" ומספר לכם שהאישור העקרוני היה רק עקרוני, ואישור אקטואלי אתם לא יכולים לקבל, או לפחות, תקוו שהמסר הוא שאתם לא יכולים לקבל כל כך בקלות, אבל שיש אור בקצה המנהרה ובסוף תקבלו אישור למשכנתא.

 

בעיקר חשוב להבין מה זה בעיקרון אישור עקרוני

כל מי שמעוניין לרכוש נכס פונה לבנק, מגיש בקשה (טלפונית, באינטרנט או פנים אל פנים מול נציג מטעם הבנק באופן אישי) למשכנתא ובבקשה פרטיו האישיים ומידע מלא על מצבו הפיננסי ועל התנהלותו הכלכלית. הבנק בשלב הזה יעכל את כל הנתונים שקיבל: מידע על הנכס, הכנסות חודשית נטו של הלווה (או שני בני הזוג), הוצאות, הלוואות, סכום משכנתא מבוקש ועוד. בסיום התהליך הבנק מספק ללווה לעתיד אישור עקרוני.

האישור הזה בעצם יוצא מהבנק ואומר ללווה: "בחנו את הבקשה שלך למשכנתא ואת כל הנתונים, ועקרונית, אנחנו מסכימים לתת לך את ההלוואה. עקרונית. זו מילת המפתח.

אולי בהמשך התהליך נגלה שהסתרת משהו (הלווה) מאיתנו (הבנק)? אולי.

אולי בהמשך התהליך בחקירה לעומק של הנתונים נגלה דברים שעשויים להפריע לנו לאשר לך את המשכנתא בפועל? אולי.

אולי ממועד האישור העקרוני ועד שבפועל תצטרך את המשכנתא דברים ישתנו? תפוטר מהעבודה? הנכס ישתנה או ישתנה ערכו? אולי. הבנק משחק על המילה "עקרוני" כדי להגדיר באופן לא מחייב את האישור שהוא סיפק.

יחד עם האישור העקרוני הלווה יתבקש מהבנק לבצע עוד מספר דברים, ויבצע עוד כמה בדיקות משל עצמו – הערכת שמאי על הנכס, אספקת מסמכים על הערות אזהרה או רישום בטאבו, בדיקת דוח נתוני האשראי של הלווה הפוטנציאלי – דוח ה- BDI שלו, וכדומה.

ומהצד השני, עומד לווה מבולבל, תקוע בין הפטיש לסדן. מצד אחד הוא רוצה (או חייב) להתקדם עם רכישת הדירה, ומן הצד השני – הבנק מערים עליו קשיים וחוזר בו מאישורו לספק לו משכנתא.

לפעמים הבנק עדיין יעמוד מאחורי מילתו ה"עקרונית" אבל פשוט יחזור בו מסכום המשכנתא או מהריביות שנתן באישור העקרוני.

הדין של הורדת סכום ההלוואה הוא כמעט כדין של אי אישור המשכנתא, מאחר ובשורה התחתונה, ללווה לא יהיה מספיק כסף כפי שהוא תכנן. במידה שהבנק מתחרט רק על הריביות שנתן באישור העקרוני – המצב הרבה יותר טוב. ריביות זה משהו שנתון למיקוח ובכל מקרה כנראה שקיבלתם ריביות לא אופטימליות בכלל באישור העקרוני, ותמהיל משכנתא שהוזן למערכת רק כדי לצאת ידי חובה ולהוציא לכם אישור עקרוני.

 

למה זה קורה?

אם תדעו מהן הסיבות שבגללן הבנק חוזר בו מהאישור העקרוני שמסר לכם, תוכלו גם להיות מוכנים מראש לסירוב משכנתא אחרי אישור עקרוני ולהערך מראש, או לצמצם את הסיכוי שמשהו כזה יקרה.

הסיבות שבגללן הבנק חוזר בו מהאישור העקרוני שמסר יכולות להיות:

  • הגשת בקשה לאישור טלפונית או אונליין – בימינו ניתן להגיש בקשה לאישור משכנתא טלפונית או באינטרנט.

כאשר תגישו בקשה למשכנתא באופן הזה – הבנק יתן אישור עקרוני על סמך המילה שלכם, ולא על סמך מסמכים פיזיים שמתעדים ומוכיחים את הטענות שלכם. עכשיו, אני לא אומר שאתם שקרנים אבל רק אולי שאתם לא יודעים מספיק טוב.

אתם תשאלי להכנסות שלכם נטו ואולי לא תתנו סכומים מדוייקים; אתם תתארו את הנכס ואולי לא תדייקו פה ושם; אתם תשאלו בנוגע להתחייבויות, הלוואות ותשלומים ואולי תשמיטו הלוואה או התחייבות ששכחתם לגביהם. אתם תקבלו אישור עקרוני ולאחר שהבקשה שלכם למשכנתא תבחן לעומק, כשתספקו תדפיסי עובר ושב, יתרות של הלוואות, וכדומה – הבנק יגלה את אי הדיוק בפרטים שמסרתם (בכוונה או בשוגג) ויחזור בו מהאישור העקרוני שמסר לכם.

חשוב להבין: אישור עקרוני שניתן לכם באופן אישי מבנקאי בפגישה, הוא אינו זהה לאישור עקרוני שניתן לכם אחרי שמסרתם פרטים טלפונית או בטופס מקוון.

שני המסמכים נראים אותו דבר, אבל האחד הרבה יותר "עקרוני" מהשני. קחו את האישור העקרוני שקיבלתם כתוצר של טופס מקוון או שיחה טלפונית בערבון מוגבל.

  • תקלה עם הנכס שאתם מתכננים לרכוש – אחד הדברים שהבנק בודק אחרון (באופן טבעי) זה הנכס עצמו שאתם מתכננים לרכוש.

אין אפשרות לחקור בזריזות ולאשר את הנכס על כל סעיפי האישור הדרושים. הבנק חייב לוודא שאין חריגת בנייה, שמאי צריך לאשר את שווי הנכס ושאין בו כשלים חמורים, שיש לנכס את כל האישורים הדרושים, היתרים ומסמכים – וזה חייב להגיע אחרי האישור העקרוני אחרת אף אחד במדינה לא יצליח לקנות שום דירה.

המון פעמים אתם מקבלים אישור עקרוני אפילו עוד לפני שיש לכם נכס ודאי לרכישה, כשאתם עוד מחפשים או מתלבטים בין מספר נכסים. מומלץ להזמין שמאי מטעם הבנק אם הבנק דורש זאת עבור הנכס שאתם רוכשים לפני החתימה על חוזה הרכישה, אחרי החתימה כבר אי אפשר לחזור אחורה.

  • המצב משתנה אחרי האישור העקרוני – לא פעם קורה שהבנק נותן אישור עקרוני, ואחריו הסטטוס שלכם או של משהו קריטי בחיים שלכם משתנה. פוטרתם, עברתם לעבודה בהיקף משרה נמוך יותר, התפטרתם או שביצעתם רכישה הכרחית גדולה במכה או בתשלומים? זה אומר שבין הזמן שקיבלתם אישור עקרוני ועד הזמן שבו אתם מעוניינים לקחת את המשכנתא בפועל – המצב הפיננסי שלכם השתנה משמעותית. או שההכנסה שלכם נטו קטנה משמעותית, או שההוצאות שלכם גדלו, או שהיה שינוי בהון שלכם. לפעמים אפילו מצבכם הפיננסי נשאר זהה, אבל חזר לכם איזה צ'ק או שניים בגלל שלא שמתם לב, מסגרת העובר ושב שלכם לא הייתה מספיק גבוה והצ'ק גרם לחשבון לחרוג מהמסגרת.

צ'קים שחוזרים נכנסים כסעיפים שליליים בדוח ה- BDI שלכם ויכולים למנוע ממכם לקבל משכנתא – גם אחרי האישור העקרוני. חשוב להבין שבזמן קבלת אישור עקרוני הוא ניתן על סמך בדיקה עדכנית, וכשתרצו לקבל את האישור האקטואלי – תתבצע אותה בדיקה שוב, מחדש. אם המצב ישתנה – הבנקאי יבחין בכך ועשוי לסרב למשכנתא שלכם. ברמת העיקרון, אישור עקרוני תוקפו ל-24 ימים, ותכל'ס? כמעט אף אחד מאיתנו לא מאשר משכנתא ומושך את הכסף זמן כל כך קצר אחרי קבלת האישור העקרוני.

 

איך להמנע ממצב שבו הבנק מסרב לתת לכם משכנתא אחרי שהוא סיפק לכם אישור עקרוני להלוואה

  • קחו אישורים עקרוניים ממספר בנקים במקביל – אל תסתפקו בבנק אחד בלבד. כאשר יש בידיכם מספר אישורים עקרוניים ממספר בנקים במקביל – יש פחות סיכוי שכולם יחדיו יחליטו לא לכבד את העיקרון שמאחורי האישור העקרוני, כך שאם יש לכם 3 אישורים עקרוניים מ-3 בנקים במקביל, ושניים מהם החליטו שהעקרוני לא הפך לאקטואלי – עדיין יש בידיכם אישור עקרוני שיאושר באופן סופי.

 

  • בכל הנוגע לסעיפים שליליים בדוח נתוני האשראי, דוח ה- BDI שלכם, הדוח נחקר אחרי האישור העקרוני אבל אתם יכולים לצפות את הסירוב המתקרב מראש. אם יש לכם ספק, אפילו הקל ביותר, או שיש לכם איזה זכרון מעומעם לצ'ק שחזר פעם בטעות ועשוי להוות בעיה – הוציאו עבור עצמכם את דוח ה- BDI של עצמכם, וחיקרו אותו לנקודות כשל. כמעט כל סעיף שלילי ב – BDI שלכם יכול להוות סיבה לסירוב משכנתא. מצאתי סעיף שעלול להפריע לכם לקבל משכנתא אחרי קבלת האישור העקרוני? נסו לטפל בכך. בכתבה היעודית לדוח BDI כללתי מספר שיטות להתמודדות עם סעיפים שליליים, אבל סביר להניח שעבור חלק מהסעיפים תדרשו לקצת זמן כדי לטפל בעניין, זמן שאין לכם, והייתי ממליץ לקחת איש מקצוע שמתמחה במחיקת סעיפי BDI.

 

  • אם אתם מודעים לכך שיש סיכוי שמשהו כזה עלול לקרות, שהבנק יסרב אחרי שנתן אישור עקרוני, מכל סיבה שהיא, אני ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות. פרשו בפניו את כל הקלפים ושתפו אותו בנקודות הכשל, ושמעו את חוות דעתו המקצועית. פגישת ייעוץ ראשונית עם יועץ משכנתאות היא ברוב המקרים חינמית ולא מחייבת, למרות שכמובן שהמטרה של היועץ הוא שתמשיכו איתו במסלול למשכנתא ותסגרו איתו עסקה כולל שכר טירחה גם עבורו.

 

  • הכינו כסף עבור הוצאות נלוות בצד. חלק מהסירובים אחרי קבלת אישור עקרוני מגיעים כי אחרי האישור העקרוני צריכים עוד לממן שמאי, שכר טירחה ליועץ משכנתאות או יועץ מכל סוג אחר, לסגור איזו הלוואה או חוב קטן כדי שלא יפריעו למשכנתא וכדומה – וההוצאות האלו שבין האישור העקרוני לאישור האקטואלי משנות את הפרופיל הפיננסי שלכם מול הבנק, ומורידות את כמות ההון העצמי שיש לכם.

 

לסיכום

סירוב משכנא אחרי האישור העקרוני זה מסוכן מאוד. חשוב להבין שאישור עקרוני – כשמו כן הוא – רק עקרוני ולא סופי כלל וכלל.

לפני שאתם ממשיכים, חותמים ומתקדמים ברכישה, חשוב לוודא שהאישור העקרוני יהפוך לאישור אקטואלי.

כדי להמנע ממצב שכזה, אני ממליץ להגיש בקשה למשכנתא פרונטלית עם כל המסמכים הדרושים וההוכחות, ולא לבצע הגשה אינטרנטית או טלפונית על סמך המילה שלכם. שמאי לנכס ובדיקות תקינות למיניהן, היתרים, הערות אזהרה וכדומה – בצעו בהקדם האפשרי.

בתקופה שבין האישור העקרוני והאישור הסופי, אתם צריכים לדאוג להשאר במצב פיננסי זהה, אם זה אומר לשמור על מקום העבודה שלכם, ההכנסה שלכם, ההוצאות שלכם וההון שיש לכם.

בכל מקרה, יש להוציא אישור עקרוני ממספר בנקים במקביל, לשמור כסף בצד קצת להוצאות שבין האישור העקרוני לאישור הסופי, לוודא שדוח ה- BDI שלכם נקי מהפתעות, ולעבוד מול אנשי מקצוע במידה וה- BDI שלכם דרוש ניקוי או שעשויה להיות בעיה כלשהי באישור המשכנתא שלכם.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן