השקעות נדלן בחול

בשנים האחרונות אנחנו שומעים על יותר ויותר אנשים שבוחרים להשקיע כסף בנדל"ן מעבר לגבולות מדינת ישראל. הפיתוי גדול, הרווח טוב, ולפעמים יש הזדמנויות מעניינות שלא ניתן לאתר בארץ. אם פעם היה מדובר בנחלתן של אנשי עסקים ואנשים מפולפלים וחריפים בלבד, היום תמצאו את עצמכם עם שכן, דוד או קולגה שיש לו נכס בחו"ל ברשותו כהשקעה. איך זה עובד, ממה צריך להזהר ואיך לא ליפול למלכודת דבש? הנה כל הפרטים והמידע שחשוב שתדעו גם אם אתם לפני רכישה של נדל"ן בחו"ל וגם אם אתם רק חושבים על זה.

שני מסלולים אפשריים להשקעת נדל"ן בחו"ל

כאשר אתם ניגשים לכל נושא השקעות נדל"ן בחו"ל, יש לכם שתי אפשרויות:

השתתפות ביזמות

כלומר אתם הופכים להיות חלק מהפרוייקט ברמת ההשקעה הראשונית ובשלביו הראשונים. בדרך כלל תהיו חלק מקבוצה גדולה של אנשים שמביאים כסף ומשלימים את ההון הדרוש עבור היזם. כאשר הפרוייקט ירקום עור וגידים, היזם יתגמל אתכם על ההשקעה כשהפרוייקט היה בחיתולים בצורה של חלק יחסי בקרקע, רווח יחסי מהרווחים שלו כתוצאה ממכירת דירות בפרוייקט, או שתקבלו ממנו החזר כספי קבוע בתוספת ריבית – ממש כאילו נתתם לו הלוואה עם ריבית. כמובן שבשתי השיטות הראשונות שציינתי כתמורה הסיכון גבוה יותר, מאחר והתמורה מותנת בהצלחת הפרוייקט, היא מתאימה לכם רק אם אתם מאמינים גדולים בפרוייקט ובסיכוי שלו להצליח ולהצליח בגדול. השיטה האחרונה מתאימה יותר לזהירים ביניכם שלא התחברו והתלהבו מהפרוייקט באופן כללי – אתם למעשה מלווים ליזם כסף ובכל מקרה, בלי תלות בהצלחת הפרוייקט – תקבלו את כספכם עם ריבית בחזרה. יהיה מדובר בשולי רווח נמוכים יותר והפוטנציאל לרווח נמוך יותר באופן טבעי, אבל הכסף והרווח יגיעו אליכם בוודאות גדולה יותר. חשוב לציין כי בכל מקרה במידה והפרוייקט נכשל כשלון מוחץ והיזם מסתבך ונקלע לקשיים כלכליים – תהיה בעיה לקבל את כספכם חזרה (או ריבית/רווח כמובן) בכל מקרה.

שימו לב במידה ובחרתם להשתתף ביזמות, היו מוכנים להשקיע סכום כסף לא קטן בכלל לתקופה ארוכה, מאחר ואתם נכנסים כיזמים בשלבים הראשונים, עוד לפני שקיים פיזית נכס. רק כמה שנים לאחר מכן כאשר הנכס יבנה תוכלו להנות מפירות השקעתכם, וזאת כמובן, במידה והפרוייקט יצליח.

רכישת נדל"ן

בדומה להשקעה נדלנית בארץ – אתם קונים דירה יד שנייה או חדשה מקבלן (על הנייר או לקראת המסירה) ומצפים למכור אותה זמן מסויים לאחר מכן אחרי שערכה עלה. האפשרות הזו בהחלט הרבה פחות הרפתקנית והסיכוי היחיד לאבד כסף הוא במידה והבניה על ידי הקבלן לא תושלם (במידה ומדובר בדירה חדשה מקבלן והוא נקלע לקשיים ולא הצליח לסיים את הבניה) או במידה והדירה תאבד מערכה ותאלצו למכור אותה בסכום נמוך מזה שקניתם אותה בו. באפשרות זו כמובן תצטרכו לעשות מחקר כדאיות ולהביא דיירים שישתכנו בנכס בין הרכישה למכירה, ולנהל את הנכס בשלט רחוק, או לחילופין להעזר בחברת ניהול מקומית שתעשה עבורכם הכל (הרבה חברות ניהול מציעות לא רק תחזוקה שוטפת של הנכס אלא גם התמודדות עם שוכרים ואיתור שוכרים).

דברים שכדאי להזהר מהם

החלטתם ללכת על זה? רוצים להכנס להרפתקאה ולהיות הבעלים של נכס בחו"ל, או שותפים ביוזמת נדל"ן בחו"ל? הנה רשימה של דברים שכדאי מאוד שתכירו ותדעו מבעוד מועד:

פרטי החוזה המלאים

אני ממליץ לכם בחום להגיש את החוזה לעורך דין שמתמצא היטב בעסקאות נדל"ן בחו"ל, עדיף מאוד אחד כזה שיש לו ניסיון וכבר עבר על חוזי נדל"ן בחו"ל עשרות רבות של פעמים, ועדיף אחד כזה ממולח היטב שיתפוס כל כשל או משפט שנוי במחלוקת בחוזה, ירים דגלים וידליק נורות אזהרה עבורכם. אם אתם משקיעים ביזמות הפרוייקט (כפי שתואר למעלה), עדיף עורך דין שליווה משקיעים פיננסיים בנדל"ן, שלא רכשו נכס בפועל אלא רק השתתפו ביזמות. דעו מראש איך אתם נרשמים בעסקה הזו מבחינה חוקית, האם אתם בעלים של נדל"ן בסיום? האם יש לכם מניות ברווחי הפרוייקט בלבד ואין דירה על שמכם בסיום העסקה? האם אתם רשומים כבעלים שותפים של המבנה כולו בסיום? חשוב לדעת ולהבין מראש את פרטי העסקה ואיך תהיו רשומים בפועל בסיומה.

הלוואות

במידה ואתם לוקחים הלוואה לרכישה, ההלוואות על נדל"ן בתוך המדינה בה אתם גרים ואזרחים בה, מתנהגות המון פעמים שונה מהלוואות של נדל"ן בחו"ל. אל תסתנוורו מריביות נמוכות – בדקו כמה הן קבועות ואילו חלקים בהלוואה שאתם לוקחים צמודות למדדים, הריבית עשויה להשתנות משמעותית לאורך חיי ההלוואה.

תשואה צפויה ריאלית

קודם כל נפתח ונאמר חד וחלק, חד משמעית: אף אחד לא מבטיח ולא יכול להבטיח לכם שתהיה תשואה כלשהי. תמיד יש סיכוי שתאבדו את המכנסיים וגם את התחתונים בעסקת נדל"ן, בחו"ל הסיכוי לכשלון גדל לעומת הארץ (מאחר ואתם לא מכירים את השוק, לא חיים בתוכו, ולא תמיד יודעים לאתר סכנות מראש). אם הובטחה לכם תשואה כלשהי – קחו את זה בערבון מוגבל. אף אחד לא יכול להבטיח לכם תשואה גבוה כי הרי המצב שהתשואה של הקבלן או חברת הניהול תהיה נמוכה אפשרית לחלוטין, ואף אחד לא ישלם לכם הרבה אם הוא הרוויח מעט (או שלא הרוויח בכלל). נדגיש זאת שוב: הבטחה לתשואה ספציפית היא רמאות לשמה, אין אפשרות לתת לכם הבטחות מראש לגבי שום דבר. אם אתם שמים לב שמדברים איתכם (או כותבים לכם) על צפי להצלחה, תשואות ורווחים – פה כבר יש על מה לדבר. נסו לבדוק עד כמה הצפי שמוסרים לכם אמיתי וריאלי ועד כמה הוא מזוייף או מנופח.

קחו בחשבון שיתכן ותצטרכו לטוס

אל הנכס כדי לטפל במקרים מסויימים, ואם לא תצטרכו, סיכוי סביר שתרצו לטוס ולראות את הנכס פנים אל פנים, מול העיניים שלכם, לפחות פעם אחת. התחשבו בעלויות הטיסה ואיבוד ימי עבודה במקרה שכזה, ובמידה והעסקה תסתבך או לא תלך כמתוכנן, כנראה שתצטרכו לבלות יותר מפעם אחת ולמשכים ארוכים יותר באזור הנכס. זה יעלה לכם בטיסות, איבוד ימי עבודה, לינה באזור הנכס – דברים שחשוב להכניס לתחשיבים שלכם.

הזהרו מהסתרות וטיוחים

וודאו היטב מראש שלא מסתירים ממכם דבר. שלא יפתיעו אתכם אחרי החתימה ב"דמי ניהול ותחזוקה" עבור הדירה והמבנה שלא סיפרו לכם לגביהם, סכומי כסף שנדרשים לשיפוצים או תיקונים, או כל מיני מיסויים שלא עודכנתם לגביהם מראש. שימו לב שכשצופים עבורכם תשואה מסויימת מנכים את כל ההוצאות האלו מהתשואה, כדי שתקבלו תמונת מצב אמיתית ולא מזוייפת.

מחקר מחקר מחקר

שימו לב – מחקר כדאיות לפני רכישה במדינה זרה הוא לא קל, פשוט וטבעי עבורכם כמו מחקר כדאיות של דירה שתרכשו בתוך קהילה שבה גדלתם ובה אתם גרים. האם המיקום של הדירה טוב, האם השכונה טובה, האם יש ביקוש גבוה באזור זה, האם מחירי השכירות הצפויים לכם מקובלים באזור, האם מדובר בקבלן טוב בעל שם וניסיון – כל אלו דברים שתצטרכו לבדוק ולבדוק היטב לפני הרכישה, ועוד. חקרו היטב את חברת ההשקעות במידה ואתם נעזרים בשירותיה של אחת – כמה ניסיון יש לה, האם יש לה ניסיון במיקום של הדירה המדוברת או רק באזורים אחרים, האם יש מאחוריה פרוייקטים מצליחים רבים ואיך הלקוחות שהשקיעו דרכה מרגישים? נסו לאתר לקוח (בעזרת חברת ההשקעה או ללא עזרתה) ולשאול אותו האם הוא מרוצה מההשקעה, מהתשואה, ומחברת ההשקעה, היחס, השירות וההגינות שלה.

ניוד כספים למדינה זרה

כחלק מהעסקה אתם תצטרכו להעביר כסף, וסכומים גדולים, ממדינת ישראל למדינה אחרת. בדקו היטב את כל נושא המיסוי סביב העברות הכספים והתהליך במדינת היעד ובמדינת ישראל.

כשלון הפרויקט

וודאו ודעו מראש מה קורה במידה והפרוייקט נכשל מכל סיבה שהיא. האם סכום ההשקעה שלכם מוחזר לכם? או שאולי דבר כזה לא מוזכר בחוזים? קחו בחשבון שגם אם בחוזה יש סעיפים לגבי החזרת ההשקעה – יש סיכוי טוב שבמקרים קיצונים של פשיטות רגל או הפסד כספים גדול מצד הקבלן או חברת ההשקעות – הם לא תקפים. במידה והפרוייקט מלווה בנקאית – הסיכוי להפסדים נמוך משמעותית, מאחר ואם הבנק מספק הלוואות לקבלן או לחברת ההשקעות – סביר להניח שבדק ומצא כי הסיכויים של הפרוייקט להצליח גבוהים.

נכס קיים

מה מצבו והביקוש סביבו? במידה ואתם קונים נכס קיים – שימו לב אם הוא זקוק לשיפוץ, אם יש נזילות, כשלים במבנה או בקירות, בעיות תשתית וכדומה. האם הנכס הושכר בשנים האחרונות ובאילו מחירים, האם יש ביקוש והתעניינות רבה כשהוא יוצא לשכירות או שמדובר בנכס ללא פניות ובקשות רבות להשכרה.

הוצאות נלוות סביב הנכס

וודאו מראש מהן עלויות ועד בית, ארנונה, והאם מתוכננים פרוייקטים של שיפוץ / חידוש מבנה שצפויים בזמן הקרוב (בדומה לתמ"א 38 בארץ).

בחו"ל על אחת כמה וכמה – אל תסכנו כספים שאם ילכו לכם לאיבוד תאבדו את כל ממונכם ומצבכם הכלכלי יהפוך לבעייתי. הסיכון קיים תמיד, גם אם נראה שמדובר בעסקה מציאה – אי אפשר לדעת מה עשוי להשתבש והאם יהיו פשיטות רגל או נטישות של אנשי המקצוע מפרוייקטים מסויימים. כמו בכל השקעה שהיא בחיים – השקיעו אך ורק עודפים של הכסף שלכם, ולא את מקור המחייה הכלכלי שלכם – מאחר והפרוייקט, מבטיח ככל שיראה – עשוי ועלול ליפול ותשארו ללא הכסף אותו השקעתם ראשונית. סיכונים זה חשוב, אבל רק על כסף שתוכלו, במקרה הצורך, להסתדר גם בלעדיו.

טוב מידי בכדי להיות אמיתי?

אז כנראה שזה טוב מידי כדי להיות אמיתי! אם המחיר נמוך והצפי לתשואה גבוה – תתחילו לחשוד. נכס במחיר נמוך מידי, על גבול ה"מציאה", באופן שלא מתאים לאזור, לגודלו ולמראהו עשוי להיות פתח לכשלים רבים: יכול להיות שהתשתיות שלו רעועות והוא זקוק לשיפוץ יקר ולכן מחירו נמוך כל כך, יתכן כי קשה מאוד להשכיר אותו ולכן מחירו אטרקטיבי כל כך, יתכן ומדובר בשכונה עם הרבה פשע ועוד אלף ואחת דברים שבגללם אמורה להדלק לכם נורה אדומה. כן, בחו"ל מחירי הנדלן שונים והמון פעמים נמוכים משמעותית מבארץ, אבל הזהרו ממחירים שלא מתאימים לשכונה או באופן כללי לנכס מסודר. כבר יש תקדימים והיו מקרים שאנשים רכשו קרקעות בחו"ל במחירים סופר אטרקטיביים, רק כדי לגלות שהאדמה יושבת על שטח ביצות ולא ניתן לעשות בה כל שימוש שהוא.

גלריית תמונות מלבבת

במידה ומראים לכם גלריית תמונות של הנכס וזה יפה בעיניכם, קחו בחשבון כמה דברים. ראשית, יתכן וצילמו רק את האזורים היפים של הנכס. דרשו לראות את כולו בתמונות עד שתוכלו "להרכיב" כמו פאזל את כל חדרי הנכס בראשכם, כל פינה ופינה. שנית, זכרו שאתם רוכשים בארץ זרה – ומה שמקובל בישראל לא בהכרח פופולרי או מקובל בארץ אחרת. יכול מאוד להיות שהאופנה במדינה זרה שונה לחלוטין מהאופנה בארץ ולכן המראה של בית בחו"ל יהיה טוב יותר גם אם עבורכם, עם המדיניות והטעם הישראלי, הוא נראה קצת פחות טוב.

היסטוריית מחיר הנכס

במידה והוצגה בפניכם היסטוריית המחיר ושוויו של הנכס, קחו אותה בערבון מוגבל. אתם לא מבינים את השוק במדינה זרה, קחו את זה תמיד בחשבון. אם הנכס העלה את ערכו ב-5 או ב-10 השנים האחרונות, זה לא אומר שהמגמה בהכרח תמשיך, יכול מאוד להיות שהנכס מוצע למכירה למשקיעים מרוחקים דווקא בגלל שצפוי שעליית הערך תעצור או אפילו תבלם ותעשה "אחורה פנה" לכיוון ירידת הערך. היו מחוברים לאקטואליה במיקום הנכס – המצב הכלכלי המדיני, בועות נדל"ן שהיו קיימות בשנים האחרונות – מידע מקדים על המצב הכלכלי של המדינה והתושבים באזור הנכס יכול לעזור לכם להבין את השוק מעט טוב יותר.

לחצים לקניה מהירה

במידה ואתם סובלים מלחץ מצד נציגי מכירות של חברת השקעות או מוכר הדירה, הזהרו! מכירה באמצעות תחושת דחיפות ("מבצע עד סוף החודש", "מחיר עד סוף השבוע", "תוך חודש המחירים יזנקו!") מקובלת כאמצעי לקידום מכירות במוצרים אחרים, אבל כשמדובר ברכישת דירה או בית – מומלץ מאוד שלא תמצאו את עצמכם נחפזים אל תוך העסקה! עדיף להפסיד רכישה שנשמעה לכם כטובה כי לקחתם את הזמן, מאשר לקפוץ בחפזון אל תוך עסקה כי לחצו עליכם ודחקו בכם.

ניהול נכס בשלט רחוק

אחת הסוגיות המרכזיות כשמדובר בנכס מרוחק, הוא שהמון פעמים צריך לנהל אותו בשלט רחוק, או לחילופין לעשות דרך ארוכה אם נדרשת נוכחותכם לצורך עניין כלשהו הנוגע לנכס. אתם לא יכולים לעלות על רכב ולסוע 20 דקות לאשדוד לבדוק איפה, כמה ולמה יש נזילה, אתם צריכים או אנשים שייצגו אתכם בשטח במדינת היעד, או להגיע באופן תדיר אל הנכס (ולשאת בהוצאות). כמובן בהתאם ללו"ז שלכם וכדי לצמצם הוצאות – מומלץ להעזר באנשי ניהול ותחזוקה במדינת היעד, בין אם כאלו שאתם מקבלים לעבודה, ובין אם הפרוייקט כולו מנוהל על ידי חברת השקעות שדואגת להכל ביעד עבורכם.

אם אתם לא רוצים שעבודתכם תעשה על ידי זרים ורוצים לטפל בהכל בעצמכם, אני ממליץ בחום שתקחו נכס קרוב, לא כיף לטוס חצי גלובוס כדי לטפל בדברים כמה פעמים בשנה. בכל מקרה, הרוב המכריע כמובן יבחר להעסיק אנשים בקרבת הנכס, או מלכתחילה לעבור דרך חברת השקעות ו/או ניהול מקומיות שמנהלות את הכל עבורכם. במידה ויש שקט ושלווה זמנים ארוכים – מצד השוכרים או מצד חברות הניהול – בדקו שהכל תקין וסביר. היו עם אצבע על הדופק – שקט מצד השוכרים או החברות שמנהלות עבורכם את הנכס הוא לא בהכרח דבר חיובי, בטח לא אם הוא ארוך.

מאמרים אחרונים

ביטוח חובה לרכב – כל מה שחשוב לדעת

מדינת ישראל מחייבת כל אדם  המחזיק רכב לרכוש ביטוח חובה לרכב . רכישת ביטוח חובה לרכב, בניגוד לסוגי ביטוח אחרים, אינה נתונה לשיקול דעתו של

הנחות לנכים בעמלות הבנקים

כל  מי שהוא בעל נכות של ארבעים אחוז ומעלה מטעם המוסד לביטוח לאומי או משרד הביטחון זכאי לבצע ארבע פעולות בחודש מול פקיד הבנק ולשלם

הקטנת משכנתא דרך קרן ההשתלמות

כאשר אנו מעוניינים לקחת משכנתא לקניית נכס נדל"ן עלינו לגייס הון עצמי. מלאכת הגיוס אינה קלה והיא מחייבת אותנו לבדוק את כל המקורות הכספיים העומדים

מענק לימודים

לקראת תחילת שנת הלימודים משלם הביטוח הלאומי לזכאים מענק לימודים עבור כל ילד שמלאו לו שש שנים או שימלאו לו שש שנים עד שמונה עשרה

רוצה לדבר עם מומחה?

הצג מאמרים לפי תחום

קטגוריות

מאמרים פופולריים

לשיחת ייעוץ חינם עם מומחה

השאירו פרטים