ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

משכנתא עסקית – האם התנאים יותר טובים מהלוואה רגילה?

בין אם אתם נמצאים בשכירות במשרד, מתרחבים וזקוקים למקום חדש גדול יותר, או כל סיבה אחרת – מהר מאוד אתם תגלו שהבנק מפריד היטב בין נדל"ן לצורכי דיור ונדל"ן לצורכי עסקים, משרד או מקום לתפעול של עסק שאינו למגורים.

אם עד תחילת 2019 היו אופציות מוגבלות ופחות נוחות לבעלי עסקים שרוצים לרכוש לעצמם במימון משרד או מקום לעסק, החל מאותו מועד, אפשר לקחת משכנתא עסקית ולקנות משרד ממש כאילו היה דירה למגורים.

האם זה אטרקטיבי וכדאי? איך זה נראה בהשוואה לאפשרויות אחרות?

 

משכנתא – לא רק לדיור

כשאנחנו שומעים את המילה משכנתא, כמעט כולנו חושבים מיד על רכישת דירה. ומה אם מעוניינים לרכוש נדל"ן, אבל לא לצורכי מגורים? היום אפשר גם לרכוש נכס נדלני כדי להציב בו חנות שמקבלת לקוחות, משרד שממנו יתופעל העסק, וכל נדלן אחר שמאחוריו פעילות עיסקית ולא מגורים.

ואפשר לעשות את זה גם עם מימון מהבנק, לקחת הלוואה לנדל"ן עיסקי, משכנתא עבור נדל"ן עיסקי – זה מכונה משכנתא עסקית או משכנתא לעסקים.

 

משכנתא עסקית

משכנתא עסקית דומה במאפיינים שלה למשכנתא רגילה לצורכי דיור. גם במשכנתא לעסקים מדובר בהחזרים חודשיים, כל חודש בחודשו, וניתן לפרוש את ההחזרים על פני תקופה ארוכה וממושכת.

כמובן שיש הבדלים מבחינת ריביות, תנאים, וההסתכלות של הבנק על העניין.

אחרי הכל קשה מאוד למדוד כושר החזר של עסק, זה לא שיש משכורת קבועה חודשית שנכנסת כל ראשון לחודש כמו שעון ובסכום דומה מאוד – המחזורים הכלכליים של עסק יכולים להיות מאוד תנודתיים, מה שמקשה על הבנה של כושר ההחזר.

בנוסף, מה אם העסק יכנס לקשיים כלכליים? יאלץ לסגור? אולי מגיפה עולמית כמו הקורונה תביס אותו? בכזה מקרה כמובן הנכס יצטרך להימכר, וההלוואה תצטרך להפרע, אבל האם אפשר לפרוע הלוואות משכנתא לעסקים כל כך בקלות? חשוב לציין – הבנק מבחין בין שלושה דברים – אדם שרוכש דירה למגורים וההכנסות שלו הם כשכיר, משכורת קבועה; אדם שרוכש דירה למגורים ואין לו הכנסה כשכיר, אלא ההכנסה שלו או חלק ממנה היא כתוצאה מניהול של עסק; ואדם שרוכש נכס נדלני לצורכי העסק – חנות או משרדים, וההכנסה שלו לא קבועה ותלויה בהצלחת העסק.

ההבדל בין בעל עסק שקונה דירה לדיור, וכזה שיש לו עסק וקונה נדל"ן כחנות או משרדים לעסק, הוא שהנדל"ן העיסקי קשור לעסק, וכשהעסק קורס חס ושלום האדם לא זקוק יותר לנכס. בעל עסק שרוכש נדל"ן לדיור, לעומת זאת, עדיין רוצה להמשיך לגור בנכס, גם אם העסק שלו נפל.

גם שוק הנדל"ן העיסקי ושוק הנדל"ן לדיור מתנהגים בצורה מאוד שונה והבנק יודע את זה – שווי הנכס הנדלני והערך שלו לא מתנהגים באופן דומה.

 

יותר ויותר משרדים וחנויות!

המשכנתאות לעסקים צברו תאוצה חזקה בתקופה האחרונה, וזאת כי יותר עסקים נוצרים וזקוקים לפתרון נדלני, ונפתחים עוד ועוד בנייני משרדים ואזורים המציעים נדל"ן עיסקי. רק בשנים האחרונות צמחו מהקרקע כמה בנייני משרדים, ולא בכדי, זה כי יש דרישה.

רוב ההיצע – איך לא – באזור מרכז הארץ. לא תראו גורדי שחקים חדשים שנבנים עמוסי משרדים בכל קומה שמתנוססים לגובה רב בדימונה או בזכרון יעקב.

 

יש לך עסק עם חנות או משרד? אתה לא רק בעל עסק, אתה גם משקיע

מי שיש ברשותו עסק והוא נכנס למשרד שהוא רוכש באמצעות משכנתא עיסקית, הוא כבר לא רק בעלים של חנות למוצרי חיות מחמד, או מעבדה לתיקון סלולרי, או בעלים של חברה לייעוץ פיננסי.

באותו רגע, הוא גם הופך למשקיע נדל"ן.

לפעמים, משקיעים קונים משרדים ומשכירים אותם לבעלי עסקים, ואז הם המשקיעים הישירים, אבל כבעל עסק שיש לעסק שלו חנות או משרד, גם בעל העסק בעצמו הופך למשקיע. יבוא יום והוא יגדל, יעבור לוקיישן או יסגור את העסק (בתקווה שביציאה לפנסיה ולא מסיבות שליליות), וימכור את הנדל"ן שבו העסק התגורר שנים רבות. ממש כמו מחירים של נדל"ן לדיור, שוויו של נדל"ן לעסק נמצא רוב הזמן במגמת עלייה, באופן טבעי.

הכללים מעט שונים. זה פחות נקבע לפי ביקוש, כי הביקוש הוא לא עבור התגוררות. אם האזור שבו המשרד נמצא מתפתח, מושך קהל וציבור של קונים, והופך לאזור מסחרי הומה אדם, זה ירים, מן הסתם, את ערך הנדל"ן – וירים אותו פלאים, בשיעור שלא קיים כמותו בשוק הנדל"ן לדיור.

במידה ונפתח ממול אזור מסחרי גדול ומפואר יותר, זו יכולה להיות מכה קשה לתנועה של אנשים. אם הגישה הפיזית לאזור המשרד או החנות נבלמים על ידי בניה בכביש או כל גורם אחר, זה גם יכול להוריד את ערך הנדל"ן.

בנושא הזה, זה די הפוך. אם משפצים את התשתיות והכבישים באזור שבו אתם גרים, סביר להניח שזה יעשה רק טוב לערך הדירה, אבל אם משפצים את הכבישים והדרכים בדרך לחנות או משרד מסויים, זה משפיע על הגעת לקוחות וערך הנכס עשוי לרדת. עד שהבניה והשיפוצים יסתיימו, יש מצב שהעסק יסבול מהפסדים אדירים ואולי אפילו יאלץ לסגור.

 

משכנתא עסקית – לא רק לעשירים

בעבר, רק טייקונים של ממש היו יכולים לרכוש לעצמם נדלן לעסקים. הסיבה: קבלנים היו מוכרים אך ורק קומות שלמות בבנייני משרדים, או לכל הפחות חלקי קומות גדולים.

זה אומר שרק אדם בעל אמצעים רבים היה קונה אזור של משרדים או קומה שלמה, ומשכיר את המשרדים בבודדים לעסקים. בשנים האחרונות חלה תפנית בנושא הזה והיום קבלנים מוכרים גם משרדים בודדים ישירות ללקוחות הקצה – בעלי העסקים – ואפשר לקנות משרד קטן או בינוני בלי לקרוע את הכיס.

 

איך משכנתא לעסקים עובדת בפועל?

בגדול – דומה מאוד למשכנתא לצורכי דיור. על הרוכש להביא הון עצמי, ולהתחיל לדון עם הבנק על אחוזי המימון, התנאים, הריביות ותמהיל המשכנתא. ההחזרים – ממש כמו במשכנתא לדיור – כל חודש בחודשו לפי התמהיל והריביות. משכנתא לעסקים היא ארוכת טווח, אבל לא כמו משכנתא לדיור, שמתאפשרת במקסימום לעד 30 שנה – הבנק נוטה לאשר עסקאות קצרות יותר – עד 10 שנים בהתאם להון ומצבו הכלכלי של הלווה.

 

כמה מימון ואיך הריביות?

השאלה שמיד כל רוכש פוטנציאלי רוצה לדעת זה – איך זה נראה מבפנים – האם זה טוב ומתוק כמו משכנתא לצורכי דיור, בה אפשר לקבל את רוב הסכום (עד שלושת רבעי מהסכום לקניית הדירה, בהינתן שמדובר בדירה בודדת ואחת עבור אותו רוכש) ובריביות אטרקטיביות מאוד שמביסות כל סוג הלוואה אחר?

אז כמו שאמרנו שמבחינת תשלום חודשי ומאפיינים מדובר בהלוואות דומות, בפרטים הקטנים ובמספרים יש הבדלים. הרוכש הוא או בעל עסק שקונה ישירות לצרכיו, או משקיע שרוצה להשכיר את השטח כחנות או כמשרד לעסקים – וזו הסיבה והמהות של ההבדלים בהלוואות.

 

גובה המימון

כשמדובר בנדלן עסקי, אל תצפו למימון כמו כאשר קונים דירה, אלא נמוך יותר. לא נמוך יותר בהרבה, אבל נמוך יותר. בכל מקרה, כל בנאדם שמצבו הכלכלי סביר והתנהלותו הכלכלית סבירה, ומציג הון עצמי מספק וראוי, יכול לקבל את המקסימום מהבנק עבור דירה יחידה ובודדת שברשותו – 75% מימון. כשמדובר במשכנתא עסקית, המקסימום הוא 70%, והתנאים לקבל אותו הם ממש לא פשוטים וקלילים כמו במשכנתא לדיור. רוב המשכנתאות לעסקים ניתנות בשיעורי מימון של 50% – 70%, הממוצע הוא סביב ה-60%.

כלומר, למעשה, בעל העסק צריך יותר כסף משל עצמו, פחות כסף מהבנק. בזמן האחרון הבנק נוטה לאשר סכומים מעט גבוהים יותר בטווח של עד ה-70%, אבל עדיין – ממש לא כל אחד שעונה על כמה קריטריונים פשוטים וקלים יקבל את ה-70%.

הסיבה העיקרית שהבנק פחות משחרר את החבל היא מאחר והבנק מאמין שעסק הוא פחות יציב כלכלית ויותר מסוכן מהכנסה כשכיר, בגלל תנודות טבעיות במחזורים, השפעה מדברים כמו מגיפה עולמית, מיתון, יכולת וכישרון של בעל העסק למכור ולשווק, מבחינת הבנק הסיכון גבוה יותר.

 

ריביות

כצפוי, הריביות שהבנק יעניק לבעל עסק עבור נכס נדלני שעתיד להפוך למשרד או לחנות, יהיו גבוהות יותר מהריביות שנהוגות במשכנתא לצורכי דיור. סך הכל, משכנתא עסקית עדיין כדאית מאוד, הריביות גבוהות באחוז או שניים יותר מהריביות של משכנתא לדיור.

עסק מבחינת הבנק, כמו שאמרתי, הוא מסוכן, פוטנציאל גבוה יותר לנפילה כלכלית מאשר אדם שמועסק כשכיר, אך מצד השני – יש בטוחה להלוואה – הנכס עצמו, בטוחה חזקה ויציבה. גם אם הריביות עבור משכנתא עסקית גבוהות מהריביות עבור משכנתא לדיור באחוז או שניים, עדיין מדובר בהלוואה הכי זולה שאפשר לקחת לצורכי נדל"ן עסקי, ללא ספק.

 

מיסוי

ראשית, ברכישת נדלן עסקי יש הבדל מהותי מבחינת מיסוי. מדובר בהוצאה עסקית מבחינת רשויות המיסוי – כל חודש תשלום המשכנתא על הנכס הנדלני העסקי הוא הוצאה מוכרת לצורכי מס.

 

רכישה או שכירות?

רגע לפני שאתם לוקחים משכנתא עסקית, בטח תנסו לחשוב – אולי עדיף לי להשכיר משרד או מקום לחנות עבור העסק שלי, ולא לקנות את המקום. האמת היא, שהשיקולים וההחלטה בנושא הזה די זהים לשיקולים וההחלטה שתעשו גם עבור מקום לדיור, עם עוד קצת ערך מוסף לטובת קניה של משרד או חנות ולא השכרה.

 

קליינטורה ומוניטין

כשאתם קונים, אתם יודעים שאתם באותו מקום באופן קבוע ולזמן ארוך.

כשאתם משכירים מקום אתם שם לזמן מוגבל, אתם אפילו לא ממש יודעים לכמה, כל שנה או שנתיים מחדש (או יותר, אם חתמתם חוזה לזמן ארוך מול המשכיר), אתם צריכים להסתדר מחדש עם בעל הבית.

לעסקים, זו יכולה להיות בעיה גדולה יותר אפילו מכאלו שמתגוררים וצריכים לעבור דירה כל הזמן.

עסק בונה לעצמו תודעה, הכרות, קליינטורה מקומית קבועה, והמוניטין שלו מתקשר באופן ישיר עם המקום הגאוגרפי שלו.

הספר המקומי שיש לו מספרה ברחוב סוקולוב בחולון, אם יגמר חוזה השכירות שלא ולא יצליח לחדש אותו מול המשכיר, כשיעביר את המספרה למקום חדש, יצטרך להתמודד גם עם "בניה מחדש" של מוניטין וקליינטורה.

מכה כואבת לכלכלת העסק, וגם פתח למשכיר כוחני שמכיר בכוחו על פני השוכר. כמובן שאם אותו ספר רכש את נדלן המספרה ולא שוכר אותו, אין סכנה שכזו – הוא יעבור אם וכאשר ירצה.

 

תפעול העסק ותקופת המעבר

לעסק גם הרבה יותר קשה לעבור מקום, לא רק בהקשר של קליינטורה ומוכרות באזור שבו הוא נמצא. אם יש בו עובדים, הם צריכים להגיע למקום החדש, והמון פעמים ציוד כמו מחשבים ותקשורת צריך לעבור יחד עם העסק.

עסק גם לא יכול לעבור בלי לתת פעילות עסקית חלקית בתקופת המעבר לפחות לכמה ימים – וזה כבר אומר – הפסדים בהכנסות.

אם זה עסק שנותן שירות לקוחות או יש בו קבלת קהל, הלקוחות והקהל בהחלט עלולים "להרגיש על בשרם" את תקופת המעבר, וזה יכול להוביל ללקוחות לא מרוצים או עוד ירידה בהכנסות.

כל אלו, לא קורים כאשר קניתם את המשרד או החנות שלכם, ואתם הבעלים של הנדלן בו העסק מתגורר.

 

השיקול הכלכלי

כמובן שיש גם שיקול כלכלי שנכנס לתמונה. מהו ההבדל בין דמי השכירות למשכנתא שבעל העסק ישלם כל חודש? האם יש ברשות בעל העסק את ההון העצמי הדרוש, ואם לא, מניין יגייס אותו? האם העסק ובעליו ערוכים להתחייבות ארוכה מול הבנק? האם המקום בו העסק מנוהל הוא גם נכס נדלני טוב? האם הנדלן יניב תשואה טובה, האם הוא השקעה טובה? כל אלו גורמים לבעל העסק לתהות בנוגע לכדאיות של רכישת הנכס העסקי אל מול השכרתו.

 

תמהיל משכנתא עסקית

אחת השאלות הראשונות שכל בעל עסק ששוקל רכישת נדלן לטובת העסק יעלה על דעתו – איך תמהיל המשכנתא שלי יראה, ואיך הוא מושווה לתמהילים האפשריים אל מול נדל"ן לצורכי דיור. המסלולים עצמם – די דומים מבחינת הגדרות. גם במשכנתא עסקית יש מסלולי ריבית משתנה, מסלולי ריבית קבועה, הצמדה למדד או ללא הצמדה למדד, הצמדה למט"ח וכדומה.

הכללים בנוגע לבניית תמהיל עצמו מעט שונים ממה שמקובל עבור דיור, ובכל מקרה אני ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות בבניית התמהיל. אל תקחו כל יועץ, אפילו גם אם קיבלתם עליו המלצה, כדאי מאוד שתיקחו לכם יועץ שמתמחה במשכנתא עסקית וליווה כבר מספר פעמים משכנתא עסקית – שמכיר את הצרכים הייחודיים של בעלי עסקים ברכישת נדלן עסקי, ומכיר את ההבדלים בכללים שבין בניית תמהיל לצורכי דיור ולצורכי עסק. אל תתפשרו על יועץ שישתפשף עליכם, שליווה רק לקוחות דיור עד היום, וינסה ללוות אתכם במשכנתא עסקית בפעם הראשונה בלי הכרות עם הנושא או ניסיון עם הנושא.

באופן כללי, לידיעה, משכנתאות עסקיות נוטות הרבה יותר לריביות קבועות – בין אם כל המשכנתא כולה בריבית קבועה, ובין אם רק חלקים גדולים ממנה בריבית קבועה. זה בכלל לא נהוג במשכנתא לצורכי דיור, שמסתמכת הרבה יותר על ריביות משתנות או ריביות פריים, ולאחרונה אפילו אפשר לקחת יותר פריים במשכנתא לצורכי דיור עקב הנחיה חדשה של בנק ישראל.

 

לסיכום

משכנתא לעסקים היא אפשרות חיונית, טובה וריאלית להרבה בעלי עסקים שרוצים לקנות משרד או חנות, במקום לארח שם את העסק בשכירות.

על פניו, זוהי משכנתא לכל דבר שדומה מאוד למשכנתא לצורכי דיור. הקונה מגיש לבנק הון עצמי, מקבל מימון, בונה תמהיל ויוצא לדרך עם תשלומי משכנתא חודשיים בדרך לבעלות על הנכס. בפועל – מעבר למאפיינים הכלליים, יש שוני לא קטן בין משכנתא לדיור ובין משכנתא עסקית. הבנק רואה בזה יותר סיכון ולכן הריביות גם מעט יותר גבוהות, אחוזי המימון האפשריים מעט יותר נמוכים, ומשך חיי ההלוואה האפשרי נמוך משמעותית. בפועל, וזה אולי הכי חשוב, הריביות לא טובות כמו משכנתא לצורכי דיור, אבל כן טובות יותר משמעותית מכל סוג הלוואה אחר.

מהצד של הרוכש, בעל העסק, גם יש לא מעט שוני. הוא אמור להעדיף מקום קבוע ולא להמשיך לשכור מקום שבו אין לו וודאות או קביעות כדי לא לאבד מוניטין, קליינטורה, ולסבול מתקופות מעבר שמהם העסק שלו והלקוחות שלו סובלים. בעל עסק שנמצא במיקום טוב, הצליח לצבור לעצמו שם טוב וקליינטורה, הנכס בו העסק מנוהל הוא טוב עם אופציה לתשואה גבוה, וכמובן בהנחה שיש לו את האפשרות להון העצמי הדרוש – אין סיבה שלא ימהר לרכוש את המקום ולא ישכיר אותו.

מבחינת תמהיל של משכנתא עסקית, המסלולים דומים בהגדרות ובמינוח, אבל משכנתא עסקית מנוהלת בתמהילים שונים מבחינת כללים ומה שנהוג, לכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה במשכנתאות עסקיות ויש לו ניסיון במשכנתא לעסקים.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן