ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

משכנתא מוחקת – יצאנו ללמוד משהו חדש בתחום המשכנתאות

התקליט כבר הפך להיות שרוט, במציאות הישראלית, הישראלי הממוצע המון פעמים זקוק למשכנתא מוחקת. הישראלי החרוץ עובד ימים כלילות, חוסך שקל לשקל, ולוקח משכנתא מתחיל לשלם אותה ואפילו מתקדם עם המשכנתא יפה עד לגיל בוגר למדי.

ואז, הוא נקלע לכל מיני קשיים של החיים.

הוא יצא לחופש קטן והמשכורת החודש מהעבודה הייתה נמוכה; הילד היה חולה והוא נשאר איתו שבוע בבית ולא עבד; הוא עזר מימונית לילד שלו לעשות חתונה יפה; הוא הזדקק להלוואה והיא קצת חונקת אותו כרגע, וכדומה.

במקביל המשכנתא שלו, אולי בעקבות תמהיל לא אופטימלי, כבר לא מה שהייתה פעם.

ההחזר עלה באלפייה, וזה מוסיף עוד חרב שנצמדת לגרון שגם ככה חנוק כבר מכל מה שקורה מסביב.

ישראלי יקר, עצור לרגע, שים את החיים הכלכליים שלך על פאוז ועשה חושבים עם עצמך – איך יוצאים מהתסבוכת הזו? יש פתרון: משכנתא מוחקת.

משכנתא מוחקת היא למעשה מצב שבו המשכנתא גדלה בסכומה ביחס ליתרה שנותרה, וכל החובות, הלוואות ואוברדראפט מסביב – נכנסים לתוך המשכנתא ומוחקים את החובות.

על החובות נפרשים לזמן ארוך יחד עם המשכנתא ולתוכה, החיוב החודשי יורד משמעותית וכל החובות שלנו גם על הדרך מקבלים ריביות חדשות.

מדובר בפתרון אמיתי ממשי נהדר עבור כל מי שיש ברשותו משכנתא, והוא עומד בתנאים למשכנתא מוחקת. מיד אסביר מהם כל התנאים.

 

מי יכול לקחת משכנתא מוחקת?

כל אדם שיש ברשותו יתרה על המשכנתא של פחות מ-50% משווי הבית (דוגמא בהמשך), כלומר, הם במצב מתקדם מול המשכנתא שלהם ולא התחילו אותה לפני זמן קצר, ויש להם חובות מכל סוג שהם מעוניינים "למחוק" ולאחד.

הנה דוגמא: יוסי בן 55, יש לו משכנתא על בית ששווה (היום) 2 מיליון שקלים והיתרה לסילוק (קרן המשכנתא שנותרה לשלם כדי לפרוע לחלוטין את המשכנתא) על המשכנתא עבור הבית הזה היא 700,000 ש"ח.

במקביל יש לו גם הלוואה על הרכב, אוברדראפט של 33,000 ש"ח, ועוד הלוואה פעילה מציקה שהוא לקח כשהוא רצה לעשות לילד בר מצווה מהסרטים. בקיצור, מצבו לא להיט, יש לו ריבית על האוברדראפט ו-3 הלוואות שהוא פותח איתן את ההוצאות החודשיות שלו כל חודש – ההלוואה על הרכב, ההלוואה כדי לממן את האירוע של הילד, והמשכנתא. קשוח מאוד, ויוסי לא מסתדר, החובות רק גדלים מחודש לחודש.

כאמור, היתרה לסילוק המשכנתא היא 700,000 ש"ח והבית שווה בימינו 2 מיליון שקלים, כלומר, הוא יכול להגדיל את המשכנתא שלו ב-300,000 ש"ח כדי שהיתרה לסילוק תעבור להיות מיליון ש"ח, 50% משווי הבית.

עם הכסף הזה הוא סוגר את כל החובות, והמשכנתא שלו במקביל גדלה. למעשה, כל החובות שלו נכנסות לתוך המשכנתא, בפרישה ל-10 – 15 שנים קדימה, כך שהרבה יותר קליל לו פתאום. אם קודם הוא שילם על המשכנתא 3,000 שקל בחודש, על האוברדראפט ריבית של 500 שקל בחודש, על ההלוואה על הרכב 800 שקל בחודש, ועל ההלוואה עבור האירוע עוד 500 שקל בחודש, יוסי שלנו פתח כל חודש עוד לפני ששילם חשבון חשמל, מים, ארנונה וקנה לעצמו מנה פלאפל בחוב של 4,800 ש"ח.

גדול עליו. עכשיו, כשהוא מחק באמצעות משכנתא מוחקת את כל ההלוואות והמינוס והכניס אותם לתוך המשכנתא, הוא משלם 3,300 ש"ח בחודש, 300 שקל יותר על המשכנתא, אבל כל החובות נסגרו ונפרשו במסגרת המשכנתא לשנים רבות קדימה.

אין ספק שאם קודם הוא פתח כל חודש ב-4,800 שקלים חוב ועכשיו הוא פותח כל חודש ב-3,300 שקלים חוב – הירידה הזו בתשלומים החודשיים על החובות שלו של 1,500 שקלים מקלה עליו מאוד, והוא מסתדר הרבה יותר טוב עם המצב.

 

משכנתא מוחקת – האם כל אחד יכול?

התשובה הקצרה היא לא, לא כל אחד יכול להשתמש בפתרון של משכנתא מוחקת. חשוב להבין – משכנתא מוחקת היא כמו משכנתא חדשה עם סכום חדש וריביות חדשות, זה סוג של מיחזור משכנתא, יועצי משכנתאות אוהבים לקרוא לזה "מיחזור והגדלה" מאחר וממחזרים את המשכנתא הקיימת ומגדילים את הסכום שלה על הדרך.

זה אומר שמי שרוצה להשתמש בפתרון הזה צריך בראש ובראשונה להיות מאושר מחדש מול הבנק, לפי כל התנאים והכללים של הבנק לאישור משכנתא, ממש כאילו הוא לוקח משכנתא חדשה ולא מבסס משכנתא מוחקת על משכנתא קיימת.

אם יש לכם הגבלות בחשבון או בעיה כלשהי בחשבון, צ'קים שחזרו לאחרונה (אפילו עד 3 שנים אחורה במקרה של יותר מצ'ק אחד שחזר), דוח BDI שלילי, עיקולים, תיקי הוצאה לפועל שהיו כנגדכם בעבר הקרוב (גם עד כמה שנים בודדות אחורה), פשיטת רגל שעברתם או משהו בסגנון – הבנק כנראה לא יאשר לכם את המהלך ולא תוכלו להשתמש במשכנתא מוחקת כפתרון. 

בנוסף, זה מתאים רק למי שהמשכנתא שלו במצב מתקדם, כי אפשר להגדיל את המשכנתא אך ורק עד 50% משווי הבית כיום.

מי שהבית שלו שווה בימינו 2 מיליון שקלים לדוגמא, ויש לו יתרה לסילוק של 1,100,000 ש"ח – אין אפשרות להגדיל משכנתא ולנצל משכנתא מוחקת חובות. זה אומר שברוב המקרים, הפתרון הזה מתאים יותר למבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 50, שכבר כיסו חלק גדול מהמשכנתא שלהם והבית שלהם הוא יותר שלהם מאשר של הבנק.

הגיל שלכם יכול להוות בעיה. הרי מדובר בפתרון שבאופן טבעי זמין יותר לאנשים מבוגרים, שרוב המשכנתא כבר מאחוריהם, ובמקביל – לאנשים מבוגרים קשה יותר לקבל אישור למשכנתא בעקבות גילם המופלג, בין אם זה כי הבנק מסרב לפריסת המשכנתא עד למועד שבו האדם יהיה מבוגר מידי, ובין אם זו חברת הביטוח שמסרבת לחדש או להגדיל ביטוח חיים על המשכנתא המחודשת לאדם מבוגר.

התנאי האחרון הוא שההכנסות נטו של משק הבית יתאימו. כידוע לכם (או שלא), הבנק לא מאשר משכנתא במידה וההכנסות נטו של הנוטל או נוטלי המשכנתא הם לא לפחות פי 3 מגובה התשלום החודשי על המשכנתא.

בהמון מקרים כאשר משתמשים במשכנתא מוחקת סכום ההחזר החודשי על המשכנתא גדל (ולפעמים גם קטן, למרות שמכניסים לתוך המשכנתא את כל החובות, אם המשכנתא שלכם הייתה גרועה לפני המהלך, המיחזור שלה יכול להוריד את ההחזר החודשי יחד עם החובות בתוך המשכנתא), ואם סכום המשכנתא גדל – ההכנסה החודשית שלכם צריכה להיות בהתאמה לסכום החדש.

זה אומר שאם הייתה לכם משכנתא של 5,000 שקל בחודש לדוגמא, וההכנסה שלכם (ביחד עם בן/בת הזוג) היא 16,000 שקל נטו, אתם עומדים בתנאי, ההכנסה שלכם היא יותר מפי 3 מגובה המשכנתא.

עכשיו אתם רוצים להשתמש במשכנתא מוחקת, לסלק חובות והחזר המשכנתא צפוי לעלות מ-5,000 ל-6,000 שקלים בחודש, הבנק עשוי שלא לאשר, שכן ההכנסה שלכם לא מספקת למשכנתא של 6,000 שקלים בחודש.

 

אזהרה: מפולת לפניך

הכי חשוב, באמת, זה שתזהרו מכדור השלג המתגלגל שעשוי לגדול ולתפוח תוך כדי נטילת משכנתא מוחקת. נניח ואתם רוצים להגדיל את המשכנתא כדי לסגור את כל החובות מסביב, והגדלת המשכנתא צפויה להעלות את ההחזר החודשי על המשכנתא מ-4,000 ל-5,500 ש"ח.

אתם צריכים לעצור רגע ולחשוב – האם אני יכול לעמוד בהחזר החדש ובהוצאות החודשיות שיש לי בצמוד אליו? אם התשובה היא לא, המשכנתא המוחקת אמנם תמחוק עבורכם את החובות, אבל רק לטובת פינוי מקום לחובות חדשים שתתחילו לצבור.

התרחיש הזה קורה המון והוא הרסני ומסוכן: לוקחים משכנתא מוחקת, מוחקים אוברדראפט, מוחקים הלוואות, ובחודשים שאחרי המהלך האוברדראפט גדל מחדש ואולי אפילו מתפנקים בהלוואה חדשה, וכדור השלג מתגלגל לו.

אם אחרי מחיקת החובות באמצעות משכנתא מוחקת אתם תחזרו לצבור חובות חדשים – כל המהלך מיותר ושגוי בבסיסו, זה אומר שצריך ללוות את המהלך עצמו בשינוי תפיסה והתנהלות כלכלית מן הבסיס.

סיכוי גבוה מאוד שאם תצברו את החובות שלכם מחדש אחרי שתקחו משכנתא מוחקת, לא תאושר לכם משכנתא מוחקת שוב תוך כמה שנים (בעקבות ההגבלות הרבות כפי שציינתי בפסקה שלמעלה), ותמצאו את עצמכם עם חובות חדשים ומשכנתא מנופחת יותר. אתם כבר תהיו בדרך לפשיטת רגל במצב הזה.

אתם לא מתפשרים על איכות בעלי המקצוע שאתם שוכרים?

השאירו פרטים עכשיו ויועץ משכנתאות מהטובים שיש בשוק יחזור אליכם לקביעת פגישה

 

לסיכום

משכנתא מוחקת זהו מצב שבו מגדילים את חוב המשכנתא בתמורה למחיקת החובות האחרים שיש לנו (מינוס בחשבון, הלוואות וכדומה). מדובר בפתרון מעולה עבור מי שעומד בכל ההגבלות והתנאים לנטילת משכנתא מוחקת. במידה ויש חשש שבחודשים שאחרי נטילת המשכנתא המוחקת תתחילו לצבור את החובות שלכם מחדש, זהו מהלך מסוכן וצריך להזהר ובמקביל למהלך הזה גם לשנות את התפיסה הכלכלית שלכם.

עוד כתבות מומלצות בנושא

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
דילוג לתוכן