ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

משכנתא לנכס מסחרי – כל מה שכדאי לדעת

בשנים האחרונות חל שינוי במגמה רוחבית שאפיינה את ציבור משקיעי הנדל"ן הישראלי עד, מגמת רכישת דירות להשקעה.

אותו שינוי, אשר חלקו מתבטא בהימנעות מרכישת דירות להשקעה ואפילו מתבטא לכדי רצון בעלי דירות נוכחיים להיפטר מהנכס הנ"ל, ושחלקו האחר מתגלם בנהירת המשקיעים, אנשים פרטיים וקבוצות כאחד, לרכישת נכסים מסחריים, הגביר והעצים את חשיבותה ומשמעותה של משכנתא עבור נכס מסחרי.

בנוסף לכך, ככל שזה נוגע למשכנתא עבור נכסים מסחריים, קיימים שינויים ודקויות אחרות, אשר עלולות להפתיע גם את אלו מאיתנו אשר בקיאים בנבכי המשכנתא הרגילה, כלומר זו שמכוונת לרכישת נכס מגורים, דקויות אשר נדון בם ביתר שאת במאמר הקרוב.

 

הגדרות ומושגים

ראשית בטרם נצלול לעולם המשכנתאות העסקיות, חשוב להבהיר כמה מונחים ואת הנגזרות שלהם.
ראשית, נכס מסחרי מוגדר אך ורק כחנות ו/או משרד, במידה והנכם מעוניינים לקחת משכנתא עבור נכס מסחרי אשר אינו אחד מן השניים, כדוגמת אולם אירועים, שדה חקלאי, אוצר טבע גלום וכדומה, לא תוכלו לקבל את המשכנתא תחת הכותרת של משכנתא עבור נכס מסחרי.

מדוע זה חשוב? כיוון שתנאי ההלוואה אשר ניתנים במסגרת משכנתא לנכס מסחרי, שונים בתכלית מאשר משכנתאות אחרות.

שוקל לרכוש נכס מסחרי וזקוק למשכנתא?

השאירו פרטים ויועץ משכנתאות מהטובים בשוק יחזור אליך לקביעת פגישה

 

למה להשקיע בנכס מסחרי על פני נכס שמיועד למגורים?

ראשית כל חשוב לחדד כי התשובה לכאן משתנה בהתאם לאדם אשר נוטל על עצמו את המשכנתא, וכי עלולה להשתנות בהתאם לנסיבות הלווה. עם זאת, רבים בוחרים להשקיע בנדל"ן עסקי לאחרונה, בעיקר בעקבות הגבלות רגולטור משמעותיות אשר הפכו את ההשקעה בנדל"ן פרטי למורכבת יותר עבור המשקיעים בשנים האחרונות. הקשיים שמוערמים על רוכשי דירות להשקעה הינם מגוונים ומתבטאים במס רכישה גבוה (8%), ניסיון העברתו של חוק מס דירה שלישית, מיסוי הכנסה משכ"ד, ועוד.

כמו כן, ישנה אמונה רווחת אשר תופסת תאוצה ובמרכזה האמונה כי שוק הנדל"ן הפרטי בישראל הגיע לתקרה ואינו יעלה עוד, ואף צפוי לרדת במידה רבה.

כל אלו, בצירוף קמפיין שיווק מסיבי אשר במרכזו משיכת משקיעים פרטיים לרכישת עסקים ומשרדים במחירים אשר נמוכים בהרבה ממחיר דירה (החל מ-300 אלף ש"ח), תוך כדי פיתוח ציפיות אודות תשואה גבוהה של כ-8%, הופכים את הבחירה בנכס מסחרי לקלה בהרבה.

 

היות ולכל מטבע יש 2 צדדים – מה הן החסרונות שבנדל"ן מסחרי?

החשש העיקרי של בעלי נכס מסחרי – משרד ו/או חנות, הוא ירידת שווי הנכס שלהם כתוצאה מעלייה בהיצע.

עלייה אשר עלולה להתרחש בכל רגע נתון, במיוחד לאור הקמה של עשרות מגדלי משרדים באזורי ביקוש בשנים האחרונות. בנוסף לכך, המיסוי בעקבות השכרת נכס משרדי גדול יותר מאשר המיסוי על הכנסות משכר דירה.

זאת ועוד כי, על נכסים מסחריים אין פטור ממע"מ. זאת ועוד כי כיום ישנן אלטרנטיבות כדוגמת קרנות ריט – אשר מאפשרות למחזיק בהן להנות מיתרונות המשכיר מבלי להסתכן באובדן ערך של נכס אחד ספציפי, אשר מעמיקות את הדילמה האם להשקיע דווקא בנכס מסחרי.

 

השתכנעתי כי אני מעוניין לקחת משכנתא עבור נכס מסחרי – מה השלב הבא?

לאחר שהרצתם את כלל החישובים האישיים שלכם והגעתם למסקנה כי אכן אתם מעוניינים לרכוש נכס נדל"ני כדוגמת משרד או חנות, הדרך משם למשכנתא שונה מכפי שהיא עבור נכס למגורים. לדוגמה, בנקים למשכנתאות אינם הכתובת לקבלת המימון, בניגוד למשכנתאות אשר נועדו לרכישת נכסים פרטיים, משכנתאות לטובת נכס מסחרי ניתנות על ידי בנק רגיל.

כמו כן, עת המשכון שונה, והיא תתבצע בסוף משיכת הכספים מהבנק ולא בראשיתו כפי שקורה במשכנתאות פרטיות.

היעדר רגולציה במשכנתא מסחרית – לטובת המשקיע

בנוסף לכך, תנאי המשכנתא עבור נכס מסחרי שונים גם הם בעקבות היעדר הרגולציה היחסי לעומת המשכנאות במגזר הפרטי. כלומר, בניגוד למשכנתאות עבור נכסים פרטיים, היקף המשכנתא עבור נכסים מסחריים אינו מוגבל באחוז הון עצמי של הלווה.

לדוגמה, במידה ותרצו לרכוש דירה להשקעה, תאלצו להוכיח בפני הבנק כי יש ברשותכם לפחות 50% משווי הנכס שלשמו אתם מבקשים הלוואה.

בנוסף, במידה ואינכם בעלי דירה תאלצו להעמיד 25% משווי הנכס בטרם תוכלו לקבל את השאר. ועל כל אלו, אם מטרת המשכנתא היא מעבר לטובת נכס מגורים טוב יותר, תאלצו להוכיח כי ברשותכם 30%.

לעומת זאת, בעולם המשכנתאות המסחריות, אין הגבלה על היקף המימון אשר תוכלו לקבל, והבנק רשאי להעניק לכם אפילו 100% מימון לטובת הנכס, אף על פי כי לרוב המימון אשר מתקבל מגיע עד לכדי 70% מסך השווי הכולל.

תנאי המשכנתא המסחרית

ראשית, כפי שצוין קודם, בעקבות נטילת ההלוואה מבנק "רגיל" ולא מבנק למשכנתאות, המשכנתא למעשה הינה הלוואה רגילה, לפי הגדרתה.

העובדה התמימה הזו מקבלת תוקף נוסף, עקב העובדה כי בכך מצטמצם באופן ניכר המבחר אשר היה מונח בפנינו אילו היינו נוטלים משכנתא עבור נכס פרטי. לפיכך, בעודנו מבקשים הלוואה רגילה מהבנק, אנו צפויים להיתקל לרוב ב- 2 מסלולים אשר מוצעים.

1. ריבית פריים – ריבית צמודה לריבית בנק ישראל בהנחה של 1.5% כלפי מעלה.

2. ריבית קבועה – ריבית אשר כשמה כן היא, אשר נותרת זהה לאורך כל תקופת ההלוואה.

גם בהיבט הריביות משקיעים יכולים להנות מהיעדר רגולטורי אשר קיים במשכנתאות לטובת מגורים. בכך שככל שזה נוגע לריביות עבור נכסים מסחריים, בנק ישראל אינו מגביל את אחוז ההלוואה שניתן לקחת בריבית פריים ל- 33% כפי שהוא עושה במשכנתאות עבור נכסים לשימוש פרטי.

בנוסף לכך, קיים הבדל באופי הריבית שתקבלו בהתאם לשימוש שאתם מתכוונים לעשות בנכס.

כלומר, במידה והנכם מבקשים לרכוש נכס מסחרי מתוך כוונה להשתמש בו בעצמכם, תאלצו לשכנע את הבנק כי אכן קיים פוטנציאל רווחי בעסק שאתם מבקשים להקים.

לעומת זאת, במידה ואתם מתכננים להשכירו בלבד, השאלה שתעלה על הפרק אינה הרווחיות של העסק, כמו הביקוש הקיים להשכרה של נכס שכזה, מה שישנה את אופי השאלה מהאם מדובר בהחלטה רווחית, להאם ישנם מספיק אנשים שחושבים שזו החלטה רווחית.

 

האם ישנו הבדל בין משך הזמן שנדרש להחזיר משכנתא עבור נכס מסחרי? ומה הריבית עבור אותה משכנתא?

כמובן שכמו בכל משכנתא/הלוואה אשר ניתנת על ידי הבנק, פרטיה נקבעים לפי יכולת ההחזר של הלווה.

עם זאת, רוב המשכנתאות עבור נכסים מסחריים ניתנות למשך זמן של כ-10 שנים, למרות שלא נדיר לראות אפילו משכנתאות אשר נפרסות מעט מעבר, אל תוך 12-13 שנים.

למרות זאת, במידה ומדובר בנכס ראשון אשר אתם מעוניינים לרכוש, ואינכם בעלי ממון רב לגבותו, סביר להניח שההלוואה שתקבלו תהיה מעט שונה ופחות נדיבה.

בנוסף לכך, גובה הריבית משתנה גם הוא בהתאם לתנאי הלווה ונע בין 3%-6% לשנה ובהתאם לכושר המיקוח של הלווה במועד נטילת המשכנתא. מיותר לציין שכלל הכלים אשר עומדים לרשותכם בעודכם עומדים ליטול משכנתא לצורכי מגורים, יכולים לשמש אתכם גם כאן, כלים כדוגמת יועץ משכנתאות, וניהול מו"מ בין כמה בנקים.

שוקל לרכוש נכס מסחרי וזקוק למשכנתא?

השאירו פרטים ויועץ משכנתאות מהטובים בשוק יחזור אליך לקביעת פגישה

 

לסיכום

משכנתא שמיועדת לנכס מסחרי או עסקי שונה משמעותית ממקבילתה לצורכי נדל"ן פרטי.

השינויים הללו, אשר מתבטאים בגובה הריבית, היקף המימון העצמי, שאלת הכדאיות של הנכס ועוד, מאפשרים למשקיעים אשר ידם אינה משגת לכדי רכישת דירה להשקעה, להשקיע גם הם בנכס מניב.

בנוסף לכך, היעדר הרגולציה, אשר מאפשר לבנקים השונים להתחרות על כיסו של כל משקיע, הופכים את נטילת המשכנתא העסקית לאטרקטיבית עוד יותר, באמצעות תנאים אשר לא ניתן לראותם בעולם המשכנתאות הפרטיות.

עם זאת, שוק הנדל"ן העסקי אינו מניה בטוחה, ובטרם נוטל על עצמו משקיע משכנתא לצורך קניית נכס שכזה, חשוב כי ידע שישנן אלטרנטיבות כדוגמת קרנות נדל"ן אשר בידן להסב את אותו הרווח עבור המשקיע, וזאת תוך כדי נטילת סיכון מופחת.

סיכון אשר מתגלם בשוק הנדל"ן העסקי בחשש תמידי שמא מחר בבוקר יכנסו כוחות חזקים ממנו לאזור הנכס, אשר ביכולתם להשפיע דרמטית על ההיצע והביקוש וכתוצאה מכך על הכדאיות הכלכלית שלו.

לפיכך, יוטב לכל אדם אשר מתלבט לרכוש נכס להשקעה לשקלל את כלל המרכיבים השונים, ולקבל החלטה שכזו רק משמצא את התשואה מצדיקה את הסיכון, כפי שבמקרים רבים של נדל"ן עסקי, הוכח שכן.

עוד כתבות מומלצות בנושא

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
דילוג לתוכן