משכנתא ללא הון עצמי – זה אפשרי? איך ניתן לקחת?

רוצים דירה? רוצים. כמה זה אפשרי בימינו? כמעט ולא. אם אתם זוג צעיר, גם אם יש לכם משכורת לא רעה בכלל, סביר מאוד להניח שאין לכם ושלא אספתם מספיק במרוצת השנים כדי להגיע למינימום הנדרש – 25% ממחיר הדירה, כהון עצמי.

במאמר הזה אעבור על כל השיטות, הלגיטימיות יותר והלגיטימיות פחות, המסוכנות יותר ואלו שפחות, כדי להשיג הון עצמי (אולי אפילו מאפס) או להגדיל הון עצמי כך שיספיק לכם לרכישת דירה.

חשוב להבין, חלק מהשיטות שאני מתאר כאן קצת מסוכנות, יכניסו אתכם לריבוי התחייבויות, וחשוב להבין במה אתם מסוגלים לעמוד ובמה לא, ולקחת החלטה נכונה. חלק מהשיטות כאן כמעט התאבדותיות (באופי שלהן), ועליכם לשקול אותן בזהירות. אם אתם רוצים להוריד ברמת החיים, לקחת סיכון, ואם יש לכם משכורת מאוד גבוה, בטוחה ויציבה מנגד – גם השיטות הקיצוניות ביותר יכולות להיות בגדר האפשר עבורכם. רק השתמשו במידע שפה בזהירות המירבית.

קחו בחשבון דבר נוסף – תשיגו הון עצמי בדרך לא-דרך, תשלימו לדירה באמצעות המשכנתא החדשה שלכם, אבל זה לא נגמר כאן. סביר להניח שאחרי שהשגתם הון שלא יצא מחסיכון ישיר שלכם, לא נשאר לכם כלום.

מה עם שיפוץ? ריהוט חדש לבית החדש? מכשירי חשמל? מקרר חדש, טלויזיה חדשה? מיזוג? מראה לחדר השינה? תיקון נזילות שתגלו רק קצת אחרי שתעברו? עזבו את כל אלה, מה עם שכר טירחה לעורך דין, תיווך, מס רכישה, דמי פתיחת תיק למשכנתא בבנק, ייעוץ משכנתא – הוצאות שמתלוות כמעט לכל מעבר דירה עם משכנתא, גם אם אתם מתקמצנים ולא קונים מקרר חדש או משפצים? במאמר הזה יש פירוט של כל ההוצאות שצפויות לכם, ועשויות לצוץ הוצאות נוספות שלא מצויינות במאמר הזה במקרים חריגים.

אז אם השגתם הון עצמי שלא הגיע מתוך החיסכון שלכם, כנראה שאין לכם רזרבה בצד להוצאות הנלוות למעבר דירה עם משכנתא. ראו הוזהרתם.

הרבה מהשיטות שאתאר כאן, מכניסות אתכם להתחייבות. הכוונה – מעבר להתחייבות הברורה – המשכנתא עצמה.

אם אתם בוחרים להשיג כסף עבור הון עצמי שאין לכם, אתם כנראה תצטרכו להחזיר או לשלם על זה בהמשך, כלומר, לצד המשכנתא אתם מולידים התחייבויות נוספות בכך שסיפקתם הון עצמי שהוא לא עצמי בכלל, אלא הון של גורם אחר.

עוד שאלה חשובה שחייבים לשאול את עצמכם (ואחרי זה אני ממשיך לשיטות להשגת משכנתא ללא הון עצמי, מבטיח, זה דגל האזהרה האחרון שאני מרים) – היא למה שתצליחו לעמוד במשכנתא, אם לא הצלחתם לחסוך הון עצמי? אם לא הצלחתם לאסוף כסף להון עצמי, הסבירות שתצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים יורדת.

אני לא אומר שזה תלוש מהמציאות, יכול להיות שאתם חוסכים כל חודש אלפי שקלים אבל עדיין לא הגעתם לסכום הדרוש עבור הון עצמי, ואתם לא רוצים לפספס את רכבת הנדל"ן שהולכת ובורחת עם עליית מחירי הדיור, אז אתם מאיצים את התהליך באמצעות הון עצמי שאינו עצמי. במקרה כזה, יכול להיות שחלק מהשיטות שאתאר תיכף דווקא סבירות לכם.

 

הדרך ההתאבדותית: הלוואה

אני יודע, זה נשמע מצחיק, להגיש הון עצמי עבור הלוואת משכנתא מהלוואה. זה הכי "אנטי-תזה" של הון עצמי – הון עצמי מלווה. רק המינוח לבדו צועק "אבסורד".

קריטי וחשוב להבין – אתם תצטרכו להסתיר זאת היטב. כמעט בשום בנק לא יאשרו לכם משכנתא אם תציגו הון עצמי שהוא בעצם לא הון עצמי אלא הלוואה. ככל שגובה ההלוואה יהיה נמוך, והמשכורת שלכם גבוה יותר ויציבה יותר, ככה הסבירות שזה יאושר גדלים, אבל בכל מקרה – הבנק לא אוהב כשמגישים לו הון עצמי שהושג באמצעות הלוואה. ברוב המקרים, אם הוא יגלה, הוא לא יאשר את המשכנתא.

מומלץ לקחת את ההלוואה לפחות 3 חודשים לפני תחילת תהליך המשכנתא, כלומר להתכונן למהלך הזה מבעוד מועד, ככה הבנק שאמור לאשר לכם את המשכנתא יבקש פירוט עובר ושב של שלושה חודשים אחרונים ולא יראה "בום" של כסף נכנס לחשבון בפירוט, במועד שבו לקחתם את ההלוואה והיא נכנס לכם לחשבון. בכל מקרה, אם לא תיפלו על נציג משכנתאות שיכור ומנהל המחלקה העייף שלו (וזה קורה לפעמים) – הם יגלו את ההלוואה גם בלי לראות את ה"בום" של הכסף נכנס אל תוך החשבון.

כחלק מתהליך לקיחת משכנתא חדשה אתם צריכים להגיש פירוט הלוואות והיתרות שלהן לסילוק עבור כל ההלוואות שיש לכם, וגם אם תנסו "להעלים" את פירוט ההלוואה הזו, עדיין בפירוט עו"ש של שלושה חודשים אחרונים רואים שאחת לחודש יורדת לכם מהחשבון הלוואה. קורה שנציג המשכנתאות ומנהל המחלקה שלו שאמור לאשר את המשכנתא לא שמים לב לזה, במיוחד אם ההחזר החודשי על ההלוואה נמוך ואם היא בת יותר מ-3 חודשים, וגם אם הם שמים לב לזה, לפי סכום ההלוואה והמשכורת שלכם – זה יעבור אישור.

 

הלוואה מהבנק

אתם יכולים לגשת לבנק, כמובן לא הבנק שבו אתם מתכוונים לקחת את המשכנתא, אלא בנק אחר, ולקחת ממנו הלוואה. את הכסף של ההלוואה תוסיפו להון העצמי שיש לכם כדי להגיע להון עצמי מספק. כאמור, אחרי נטילת המשכנתא אתם קמים לבוקר חדש עם שתי התחייבויות – המשכנתא וההלוואה שלצידה שבנתה את ההון העצמי שלכם או חלק ממנו.

 

הלוואה חוץ בנקאית

אם הבנק לא משחרר לכם הלוואה וגם אם כן – אתם יכולים לפנות גם לגורמים מחוץ לבנק, גורמים להלוואות, אולי אפילו הלוואה חברתית, כדי להשיג את הכסף.

 

הלוואה מחברת כרטיסי האשראי

דרך לא רעה אם יש לכם חלק גדול מההון העצמי הדרוש, אבל חסר לכם קצת. הלוואה מחברת כרטיסי האשראי תאושר מהר אם אתם זקוקים לכסף דחוף, והיא פחות בולטת בפירוט העו"ש שלכם (כך שקל יותר לפספס אותה כהלוואה כשבודקים אתכם בבנק לפני אישור המשכנתא). אתם כמובן גם יכולים לקחת הרבה כרטיסי אשראי, לגרום לארנק להשמין, ולקבל ריבוי הלוואות מכל חברות כרטיסי האשראי שברשותכם – מכל אחת קצת.

זה יטשטש את ההלוואות האלו אפילו יותר, ויפתח לכם חובות קטנים מול מספר חברות כרטיסי אשראי, במקום חוב אחד מרוכז גדול יותר.

 

הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות או ביטוח המנהלים שלכם

יכול להיות ששכחתם או לא חשבתם על זה, אבל מסתבר שדווקא כן יש לכם כסף, או לפחות חסכונות או תוכניות, שכנגדם אפשר לקחת הלוואה נוחה כדי לשפץ את ההון העצמי שלכם. אתם יכולים לקחת הלוואה להשלמת ההון העצמי, או אפילו לבנייה של חלק גדול מההון העצמי, כנגד קרן השתלמות שיש לכם או ביטוח מנהלים שיש לכם.

 

הלוואה ממקום העבודה

אם אתם עובדים בחברה גדולה, יש סיכוי טוב שיש להם תוכניות הלוואה כדאיות, משתלמות וטובות עבור העובדים, בתנאים נוחים ודינמיים. בדקו עם המנהל שלכם האם משהו כזה אפשרי.

 

הלוואה מההורים, משפחה או חברים

הדרך היותר שפויה לעשות את זה. נגיד שאתם לווים כסף מההורים, אתם יכולים להכניס אותו בחלקים קטנים לחשבון כך שזה יראה פחות ברור.

10,000 פה, 15,000 שם, במשך כמה חודשים – וסביר להניח שלא ישאלו אתכם לגבי זה כלום – ואם הבנק שבודק האם לאשר לכם את המשכנתא שואל לגבי זה – אלו מתנות מההורים שלכם שהופכים לנדיבים מאוד אחת לירח מלא, ומרעיפים עליכם מתנות לקראת זקנה.

את האמת, שכסף מההורים כמתנה נחשב לגיטימי בעיני הבנק גם אם קיבלתם אותו במכה, כמות גדולה שנכנסת מיידית לחשבון. אתם יכולים להגיד להורים שלכם, אם הם מתעקשים, שאתם מאוד רוצים לקנות דירה וזה ילך ויתרחק מכם אם לא תפעלו עכשיו, ושאם הם ילוו לכם את הכסף עכשיו זה יהיה במקום מתנה לחתונה או כשנולד ילד, או שזה יבוא על חשבון ירושה שלא תקבלו, כשהאחים שלכם כן יקבלו בעתיד.

הדרך הזו שפויה פי כמה לא רק בגלל שזה לגיטימי בעיני הבנק, אלא גם בגלל שההורים שלכם הם לא גורם עיסקי שמלווה לכם כסף. אם אתם נתקעים חודש אחד בלי אפשרות החזר, כנראה שהם יסלחו לכם. הם כנראה לא יפתחו נגדכם הוצאה לפועל אם לא תצליחו לעמוד בהחזרים, ובהמשך הדרך אם תסתבכו תוכלו להוריד את סכום ההחזרים החודשי והם כנראה יקבלו את זה בהבנה.

אפשר גם להחזיר להם במכה סכום גדול אם נחתה עליכם סטיפה של כסף בהפתעה (קרן השתלמות שהשתחררה, בונוס בעבודה וכדומה) – והם בטוח לא יבקשו שתמלאו טפסים או שתשלמו עמלת פירעון מוקדם בשביל זה. אני לא ממליץ ללכך את מערכת היחסים עם ההורים בגלל שיש לכם הלוואה מולם, אבל כנראה שהם יגלו גמישות באהבה ובחיוך, שלא לדבר על זה שמההורים זה ב-99% מהמקרים הלוואה ללא ריבית.

 

השוק האפור

בואו נבהיר את זה מראש חד וחלק, אני נגד לחלוטין הלוואות מהשוק האפור. זה מאושר בקלות מידי, הריביות אסטרונומיות, ויש סיכוי לא קטן שזה יכניס אתכם לצרות. לא סתם השארתי את הדרך הזו כדרך האחרונה בתוך רשימת המקורות להלוואות והשגת כספים כהלוואה, זו באמת צריכה להיות העדיפות האחרונה שלכם. לא הצלחתם להשיג כסף, או מספיק כסף, באמצעות הדרכים האחרות? יש לכם משכורת גבוה ויציבה, שמאפשרת לכם לצלול אל תוך המחילה הצרה הזו? בהצלחה, גשו לשוק האפור.

 

שברו את הפנסיה

כשקניתי את הדירה הראשונה שלי לפני כמעט עשור, פתחתי את הפנסיה שלי כדי להשלים את ההון העצמי שלי. זה כמובן לא מומלץ כאופציה ראשונה כי פתיחה מוקדמת של הפנסיה פירושה עמלה של 35% – אתם מאבדים המון כסף מהפנסיה שצברתם. הייתי בחור צעיר ולא היה אכפת לי להתחיל לחסוך לפנסיה מאפס, ידעתי שהפנסיה עוד רחוקה ממני. הייתי בזמנו די אובססיבי עם לקנות דירה וכמה שיותר מהר, ולא היה אכפת לי לשלם את העמלה הגבוהה כדי לקבל עוד 80,000 שקל, שיעזרו לי לצמצם את הפער בין ההון העצמי הדרוש וההון העצמי שהיה ברשותי.

 

ביטוח EMI – שווה לעקוב

חברת הביטוח EMI היא חברת ביטוח שנותנת לבנק כיסוי ביטוחי על כסף שאנחנו לווים ממנו. בעבר, היה אפשר לקחת משכנתא מהבנק באחוזי מימון גבוהים – עד 90% – כנגד ביטוח מחברת EMI על הסיכון המוגבר, שכן אנחנו נוטלים סכום כסף גדול יותר ומביאים פחות כסף "מהבית". כמובן שבסופו של דבר אנחנו משלמים על זה, שירותי הביטוח של EMI לא זולים בכלל בכאלו מקרים.

כיום (2020), בנק ישראל בשנים האחרונות סיים את החגיגה הזו ודרש מ-EMI לא לבטח משכנתאות שבהן אין הון עצמי של 25% לפחות, כנדרש. אחת לכמה שנים הנושא הזה עולה לדיון, ויכול להיות שבעתיד, המגבלות האלו על EMI ישוחררו ותוכלו שוב לקחת משכנתא עם אחוזי מימון שערוריתיים של 90% (כלומר – להביא כהון עצמי אך ורק 10% מערך הדירה בה אתם מעוניינים).

 

קומבינות של קבלן

את הדירה הראשונה שלי התאפשר לי לקנות הרבה בזכות קומבינה של קבלן. זה היה לפני כמעט עשור אז אני לא ממש זוכר בדיוק את הפרטים, אבל קבלנים אוהבים לתת מצידם בסיס לתנאים נוחים לקניית הדירות שלהם, כדי למשוך זוגות צעירים איכותיים וגם בלי קשר.

בזמנו, הייתה איזו הלוואת בלון שניתנה לי מהבנק דרך הקבלן (ולמיטב זכרוני הוא גם נשא בריביות שלה) בזמן שהדירה בבנייה, שאיפשרה לי להתחייב על משכנתא שתתחיל בפועל בעתיד – תוך שנתיים, כאשר אין לי את ההון העצמי הדרוש עבור הדירה והמשכנתא, אבל אני מתחייב להשיג אותו בעתיד – תוך שנתיים. היו חסרים לי כמה עשרות אלפי שקלים, והקומבינה הזו של הקבלן איפשרה לי לשלם לו את הכסף דרך הלוואה בתנאים מעולים, עד שהמשכנתא תתחיל ואשיג את שארית ההון העצמי.

חשוב לציין כי לא כל בנק שניגשתי אליו אישר את זה, בזמנו רק בנק מזרחי טפחות אישר לי את המשכנתא הזו, כי הרי ללא הון עצמי ברמת העיקרון לא ניתן לאשר משכנתא. ההסכם היה כזה שיש לי הון עצמי חסר, אני אמור כאמור להשיג אותו עד שהמשכנתא מתחילה, ובמידה ולא – אין משכנתא ואין דירה. בסופו של דבר עמדתי בזה כמו גדול, עם ספייר בצד.

יש כל מיני קומבינות שקבלנים יאפשרו לכם לעשות גם אם ההון העצמי שלכם לא בדיוק מלא או שלם, ולפעמים אפילו אם אתם רחוקים מההון העצמי הדרוש. מי שיכול לתת לכם מידע ולייעץ לכם בנושא הזה הם נציגי המכירות מטעם הקבלן, כמובן הם אלופים בזה ויוכלו לפרוש בפניכם את האפשרויות שלכם. רק תזכרו שאתם מדברים עם נציגי מכירות מטעם הקבלן שרוצים שתרכשו את הדירה, פחות אכפת לכם כמה אתם מסתכנים על הדרך, אז תשקלו את הדברים באחריות. בדוגמא הספציפית שלי, ההנחיות של הקבלן ונציגת המכירות היו מעולות, הצלחתי לקבל אישור עקרוני על משכנתא ולצאת לדרך ולקנות את הדירה מבלי שיש לי הון עצמי מספק.

 

מחיר למשתכן

מחיר למשתכן היא תוכנית דיור שמאפשרת רכישת דירה בתנאים מעולים, תוך כדי שהמינימום הדרוש כהון עצמי הוא רק 10%. התעניינו בנוגע למחיר למשתכן ובדקו האם אתם יכולים גם לזכות בדירה בתנאים מעולים, תוך כדי שיש לכם הון עצמי נמוך משמעותית מהסטנדרט הדרוש. התוכניות השונות של מחיר למשתכן מוצעות על ידי משרד הבינוי והשיכון, הן ניתנות אך ורק לזכאים לפי קריטריונים ופרמטרים מפורטים, ויש גם הגרלה שמעורבת בעניין – אתם צריכים גם מזל כדי לזכות בדירה במחיר למשתכן. נסו את מזלכם ותוכלו לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך מאוד.

 

משכנתא לכל מטרה

דרך נפלאה, ידידותית ונחמדה. אם יש להורים שלכם נכס שהוא שייך להם, אין להם עליו כבר משכנתא, או שהוא שלהם חלקית – יותר מ-50% שלהם, הם יכולים למשכן אותו לטובת סכום כסף נאה, להעביר אותו אליכם ולשייך לכם שתי משכנתאות – את זו על הנכס שלהם, ואת זו על הנכס החדש שתקנו. איך זה עובד? נניח ולהורים שלכם יש בית ששוויו 2 מיליון שקלים, בית שעליו הם סיימו לשלם משכנתא, הוא שלהם.

הם יכולים לקחת כנגד הנכס הזה משכנתא לכל מטרה, בסכום של עד חצי משווי הנכס – עד מיליון שקלים (כנראה שתצטרכו פחות כהון עצמי, אבל שתדעו – זו המגבלה). הם בעצם ממשכנים נכס קיים כדי לקבל מהבנק כסף, ומעבירים לכם אותו כדי שתשלימו את ההון העצמי שלכם.

כפי שאמרתי, גם אם הנכס לא לגמרי שלהם והם עוד משלמים עליו משכנתא, הם יכולים להגדיל את המשכנתא עליו תמורת משכנתא לכל מטרה – הלוואה על חשבון המישכון. אם 70% מהנכס שייך להם, ויש להם עוד 30% משווי הנכס משכנתא, הם יכולים "להחזיר את המשכנתא שלהם על הנכס הזה אחורה" ל-50%, ולקבל כסף מהבנק תמורת 20 אחוזי המישכון שלהם.

הבנק משחרר כסף כנגד נכס, אתם בונים באמצעות הכסף הזה את ההון העצמי שלכם, ומתקזזים עם ההורים (אם יש צורך, אולי הם עושים את זה בשבילכם על חשבונם, חמודים). כדי להבין בדיוק מה זה משכנתא לכל מטרה ואיך עושים את זה ביתר פירוט, כתבתי את הכתבה הבאה – משכנתא לכל מטרה. דרך מעולה להשיג סכום כסף גדול כנגד נכס או נכס חלקי.

 

קנו דירה זולה יותר

הדרך הזו היא דרך להשיג משכנתא ללא הון עצמי מספק שלא תמצא חן בעיניכם. אם אתם רוצים דירה ב1.5 מיליון ש"ח, אתם צריכים הון עצמי של 375,000 ש"ח. אם אין לכם הון עצמי שכזה, אולי עדיף שתזרקו את כל השיטות והקומבינות שתיארתי כאן למעלה לפח, ופשוט תתפשרו.

קנו דירה במחיר שכן מתאפשר לכם. אם יש לכם רק 275,000, אל תסתבכו עם השלמת ההון העצמי שלכם ל-375,000 עם הלוואות, גיוסי, שבירת תוכניות חיסכון או ריקון של הפנסיה שלכם, פשוט תעשו חישוב מסלול מחדש, תוותרו על הדירה שאתם רוצים, ותקנו דירה אחרת, זולה יותר, שמתאימה להון העצמי שלכם (עד 1.1 מיליון ש"ח לפי הדוגמא שנתתי למעלה).

כן, זה אומר שאולי תצטרכו לקנות דירה בחיפה ולא בראשון לציון. כן, זה אומר שאולי זו דירת שלושה חדרים ולא ארבעה חדרים. כן, זה אומר שאולי היא לא משופצת או יפיפיה.

אני מבין שאולי אתם לא תרצו לגור בה, אז תשכירו אותה, בזמן שאתם ממשיכים להשכיר דירה לעצמכם. זה הרע במיעוטו – במקום לממש את החלום, לקנות דירה סבירה וטובה שתכנסו לגור בה, לפחות אתם לא מאחרים את רכבת הדיור לפני שהיא בורחת לכם, וקונים דירה כלשהי, בהתאם ליכולת שלכם.

אני קצת מרמה, נושא המאמר הזה הוא משכנתא ללא הון עצמי, והרעיון פה הוא דרכים לגייס הון עצמי או חלק מההון העצמי שחסר לכם, ואני אומר לכם פשוט – תוותרו על זה ותקנו דירה לפי היכולת שלכם.

 

לסיכום

אם חשוב לכם לקנות דירה, ולעשות זאת כמה שיותר מהר, אני בהחלט מבין אתכם. דיור היא השקעה נבונה, אני סבור שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, וגם אם אתם נכנסים לגור בדירה והיא לא להשקעה בהגדרה, זה שהיא מעלה ערך זה כמובן חיובי ומצויין.

אם חסר לכם הון עצמי, או שאין לכם חסכונות וההון העצמי שלכם הוא באזור ה-0 ש"ח, כמובן שלא תוכלו לרכוש דירה בקלות, המינימום הדרוש הסטנדרטי הוא 25% מערך הדירה אותה אתם רוצים לרכוש.

במאמר הזה הסברתי איך אפשר להשיג הון עצמי, או לשפר את ההון העצמי שיש לכם.

אתם יכולים להלוות את הכסף ("הון עצמי לא עצמי") מהבנק, מגורמים מחוץ לבנק, מחברות כרטיסי האשראי, דרך קרן השתלמות או ביטוח מנהלים שיש לכם, לקבל הלוואה דרך מקום העבודה שלכם, לבקש עזרה מבני משפחה או חברים, וכמובן, רחמנא לצלן, מהשוק האפור – דרך לא מומלצת לדעתי. בנוסף, הזכרתי דברים כמו חברת הביטוח EMI שאולי יחזרו להיות רלוונטיים בעתיד, ולהוציא את כספי הפנסיה שלכם מוקדם – למרות העמלה הגבוה הכרוכה בכך.

כדי לשפר הון עצמי שכבר יש לכם, אתם יכולים גם לבדוק מול קבלנים ונציגי המכירות שלהם איך הם יכולים לעזור לכם, לנסות ולזכות בדירה בהגרלת מחיר למשתכן, למשכן נכס אחר (כנראה של ההורים) כדי להשיג סכום גדול של כסף בתנאים טובים, או, כמוצא אחרון, פשוט להתפשר ולקנות דירה זולה שמתאימה להון הראשוני שכן יש לכם.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?