משכנתא לכל מטרה – מתי כדאי לשקול לקחת

התרגלנו כולנו לכך שמשכנתא זו מילה להלוואה ארוכת טווח, בתנאים טובים, בסכומים גבוהים, עבור דיור.

אז מסתבר, שיש עוד סוג של משכנתא – משכנתא לכל מטרה. דומה מאוד מבחינת המאפיינים – הסכומים, משך חיי ההלוואה והתנאים – למשכנתא עבור דיור – רק עבור כל מטרה.

נשמע מעניין? ובכן, משכנתא לכל מטרה יכולה להיות משתלמת מאוד לרבים מכם, הרבה יותר מהלוואה רגילה, אבל חשוב להבין קודם כל מה שצריך לדעת על משכנתא לכל מטרה, ולהבין מי יכול בכלל לקחת אותה.

 

איך אפשר לקחת משכנתא שלא עבור דיור, לכל מטרה?

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה ככל הלוואה, אבל אתם מקבלים את הכסף עבור שיעבוד של נכס קיים. כלומר, הבנק מאפשר לכם לקבל הלוואה בתנאים מעולים ובסכומים גבוהים, בהנחה שאתם תסכימו לו לקחת לכם את הנכס (או רק את החלק מהנכס ששייך לכם) אם אתם לא עומדים בתשלומי ההלוואה.

זה ממש דומה להלוואת משכנתא רגילה, רק במקום שהכסף עובר אל הקבלן או אל הצד המוכר, הכסף נכנס ישירות לחשבון הבנק שלכם, וניתן לכם בתמורה לשיעבוד נכס או חלק מנכס ששייך לכם. כמובן, ההבדל העיקרי – אפשר לקחת משכנתא לכל מטרה, עבור כל מטרה, ולא רק עבור דיור.

כשתבקשו משכנתא לכל מטרה תצטרכו להצהיר לבנק על המטרה הספציפית של הכסף, כלומר, לאיזו מטרה אתם מבקשים את ההלוואה. אתם יכולים לבקש משכנתא לכל מטרה עבור אירוע, נופש, חופשה בחו"ל, שיפוץ, ריהוט, ואפילו עבור… דירה. הכוונה היא לקניית נכס מגורים נוסף באמצעות הלוואה על ידי משכון נכס קיים ששייך לכם (או שחלקו שייך לכם).

אפשר לקנות ככה דירה נוספת די בקלות להשקעה ולהשכיר אותה, או לתת במתנה דירה לילדים שלכם באופן הזה. במילים אחרות, אתם לוקחים הלוואה לכל מטרה דרך המשכנתא, באמצעות מישכון של נכס קיים, באמצעות שיעבוד של דירה.

אם אין לכם נכס לדיור אלא מדובר במשרד, או אפילו רק מגרש, זוהי לא משכנתא לכל מטרה, אלא מישכון של נכס מסחרי, התנאים שונים והריביות שתקבלו יהיו שונות כאשר אתם ממשכנים נכס מסחרי עבור הלוואה לכל מטרה. אתם גם נוטלים את ההלוואה ממקור אחר, לא מבנק למשכנתאות (בנקים או גורמים אחרים שיש להם רישיון מהמדינה לתת משכנתא), אלא מכל בנק מסחרי.

 

האם אני יכול לקחת משכנתא לכל מטרה?

אתם יכולים לקחת משכנתא לכל מטרה אך ורק אם יש לכם נכס ששייך לכם, והוא עבור דיור (לא משרד), אם סיימתם לשלם עליו את המשכנתא לחלוטין או סילקתם אותה עד תומה, או כמובן, אם קניתם את הנכס ללא משכנתא מלכתחילה. בנוסף, במקרה שהדירה כבר יותר מ-50% שייכת לכם, והיתרה לסילוק היא פחות מ-50% ערך הנכס הנוכחי. בכזה מצב, אתם יכולים לקבל הלוואה כנגד שעבוד חלקי של הנכס – השלמה עד ל-50%.

לדוגמא: אם יש לכם נכס ששוויו 1,500,000 שקלים, והיתרה לסילוק על סך 500,000 ש"ח, אתם מחזיקים נכון לעכשיו בשני שליש מהנכס, כלומר – יותר מחצי מהנכס. אתם יכולים להעביר את היתרה לסילוק ל-750,000 באמצעות משכנתא לכל מטרה, ולקבל הלוואה על סך ה-250,000 אותם מישכנתם.

המגבלות היחידות בכאלו מצבים הן שאתם לא יכולים למשכן סכום שיכניס אתכם ליתרה לסילוק הגבוה מ-50% משווי הנכס, ושאתם חייבים לקחת את המשכנתא לכל מטרה אך ורק מהבנק שבו יש לכם את המשכנתא הנוכחית. כשהנכס הוא 100% שלכם, יש לכם חופש לבחור מאיזה בנק תקחו את המשכנתא לכל מטרה.

שימו לב – אם המשכנתא לכל מטרה היא עבור רכישת נכס נוסף – אתם לא יכולים לבקש סכום הגבוה מהסכום הדרוש כדי לקנות את הנכס החדש, גם אם ההשלמה ל-50% מהנכס הקיים אמורה להספיק לכם ליותר.

כלומר, אם אתם חיים בנכס של 5 מיליון שקלים, ונותרו לכם עוד חצי מיליון שקלים ביתרה לסילוק המשכנתא עליו (אתם לקראת סיום), אתם יכולים לבקש משכנתא לכל מטרה עד 2 מיליון שקלים (כך שסך הכל, תשלימו את המישכון על הנכס הקיים שלכם ל2.5 מיליון ש"ח, 50% משוויו).

אבל, אם המשכנתא לכל מטרה היא עבור רכישה של נכס ששוויו אך ורק מיליון ש"ח, לא תוכלו לבקש את ה-2 מיליון שקלים האלו, אלא רק עד מיליון שקלים בלבד, שווי הנכס החדש שאתם מתכוונים לרכוש.

כל מי שיש ברשותו נכס או לפחות 50% מנכס קיים, יכול לקחת משכנתא לכל מטרה. בדרך זו הוא יכול לקבל ריביות מצויינות (בסטנדרטים של משכנתא רגילה, למעשה), ולקחת סכום גבוה הרבה יותר מהלוואה רגילה.

אפשר אפילו לאחד הלוואות וחובות אל תוך משכנתא לכל מטרה, כלומר, לנצל את זה שיש ברשותכם לפחות 50% נכס קיים כדי למשכן את הנכס ולהמיר את ההלוואות והחובות שלכם למשכנתא בתנאים טובים יותר מכל הלוואה אחרת.

אנשים רבים ששומעים על הקונספט של משכנתא לכל מטרה תוהים לעצמם – האם אני באמת יכול למשכן נכס שברשותי לכל מטרה שהיא? התשובה היא לחלוטין כן, כל מטרה זה אומר כל מטרה באמת! מימון לפתיחת עסק או עבור עסק שנקלע לחובות, רכישת רכב, בר מצווה, חתונה, טיול, נופש, ואפילו אם סתם בא לכם להקדים קצת את הפנסיה שלכם או משהו בסגנון – כלומר משכנתא לכל מטרה ללא שום מטרה, להנות מכסף שנכנס מבלי להשקיע אותו במשהו ספציפי.

 

קורונה 2020 – משכנתא לכל מטרה נחלצת להצלה

בחודשים האחרונים החליט בנק ישראל לאשר מימון של עד 70% משווי הנכס הקיים, במקום 50%, אם המטרה שלשמה לוקחים את ההלוואה היא סגירת חוב, וזאת כדי להקל על אנשים מפני קריסה כלכלית בתקופת הקורונה. ההטבה הזמנית הזו מאפשרת לאזרחים לקחת הלוואה שמנמנה למדי כדי לסגור חוב בתקופה קשה זו, הלוואה גדולה בתנאים טובים כנגד מישכון של הנכס שלהם.

סביר להניח שתוך זמן מה, משיסתיים משבר הקורונה או לפחות ימצא לו פתרון או חיסון, בנק ישראל ימשוך את הזכאות הנרחבת ויחזור למודל ה-50% השגרתי.

 

זהה למשכנתא בכל האופנים

משכנתא לכל מטרה נבדקת לפני אישור מהבנק לפי סטנדרט של משכנתא רגילה לכל דבר ועניין. נבדקת היכולת לעמוד בהחזרים, נבדקים תלושי שכר ואישורי רואה חשבון לבעלי עסק, נבדקת התנהלות כלכלית לפי פירוט עו"ש – ממש כמו משכנתא רגילה. בנוסף, גם על הסכום של המשכנתא תצטרכו להוסיף כמובן ביטוח חיים למשכנתא, ממש כמו במשכנתא רגילה, ופה העסק מסתבך.

אם יש ביטוח חיים למשכנתא לכל מטרה, זה אומר שגם יש גיל מקסימום – חברות הביטוח מאשרות את משך חיי המשכנתא להיות עד גיל 80, או לכל היותר 85 בחלק מהחברות.

הגבלה נוספת – אם הלווים הם לא אנשים בריאים למדי, ללא מחלות רקע או דברים בסגנון הזה – לא יאושר להם ביטוח חיים על המשכנתא, ולכן לא תאושר להם גם המשכנתא לכל מטרה כלל וכלל.

זה מצמצם משמעותית את קהל היעד של ההלוואה הזו, מאחר ואתם צריכים להיות גם יחסית צעירים (50-70, בהתאם למשך חיי המשכנתא שאתם מתכננים לקחת), וגם הבעלים של לפחות חצי דירה (ובקורונה, 30% דירה, יותר סביר).

בחלק מהבנקים, בחלק מהמקרים, יאשרו לכם לקחת משכנתא לכל מטרה אם תוכלו לרשום את הביטוח על הילדים הצעירים שלכם, אבל זה גם אומר שהמשכנתא שלכם תיפול עליהם במידה ולא תעמדו בהחזרים ושהמשכנתא בפועל נרשמת על שמם, גם אם אתם הם אלו שתקבלו את הכסף ותהנו ממנו.

 

המסלולים והריביות של משכנתא לכל מטרה

הריביות שתקבלו יהיו קרובות לריביות שניתן להשיג על משכנתא רגילה בעת רכישת נכס. רחוקות שנות אור מריביות של הלוואות רגילה, אבל לא מגיעות ממש לכדי ריביות של משכנתא רגילה.

משכנתא לכל מטרה ניתנת ברוב המקרים אך ורק במסלול שצמוד לפריים, בניגוד למשכנתאות רגילות שמקובל לחלק אותן לשלושה מסלולים או לשחק עם זה באופן אחר.

זה לא בהכרח דבר רע, הצמדה לפריים היא יחסית בטוחה ודינמית (וניתן לפרוע את המשכנתא מתי שרוצים ללא קנסות פירעון מוקדם), אבל השאלה האמיתית היא פריים מינוס כמה (או פלוס כמה) תשיגו, ובדומה למשכנתא רגילה, ישחקו עם זה לפי הסכום, הפרישה, ההחזר החודשי והיכולות הכלכליות שלכם. במקרים מסויימים, תוכלו ללחוץ על הבנקאי ולחלק את המשכנתא לעוד מסלולים מלבד צמודי פריים, משתנה, קבועה וכדומה.

 

עוד דברים שחשוב לדעת

  • גם עם משכנתא לכל מטרה מגיעות הוצאות נוספות, בדומה מאוד לכל משכנתא שתיקחו. דמי פתיחת תיק בבנק, עלויות על טפסים ובירוקרטיות, שמאי שיגיע להעריך את הנכס, עורך דין שאתם מחוייבים לקחת בשביל חתימות מסויימות מול הבנק לאורך התהליך (כ-300 ש"ח), וכמובן עלות חודשית של ביטוח חיים וביטוח מבנה שמצטרפת כל חודש אל המשכנתא. יש פה מאמר שכתבתי ובו סיכום של כל ההוצאות הצפויות לכם עם משכנתא חדשה.
  • התהליך דומה עד כדי זהה למשכנתא חדשה מבחינת הפעילות שלכם עד שהמשכנתא עוברת לידיכם והכסף נכנס לחשבון. ראשית, חשוב מאוד שתוודאו שאין אלטרנטיבה טובה יותר, הלוואות בתנאים טובים יותר לנצל, או שאתם יכולים לקחת הלוואה נגד איזו תוכנית חיסכון או קרן שיש לכם בתנאים טובים יותר. אחר כך – זה זהה למשכנתא רגילה, צריך להגיש לבנק עו"ש של 3 חודשים, 3 תלושי שכר או אישור רואה חשבון על הכנסות לבעלי עסק, מסמכים נוספים שהבנק יבקש, ולהמתין לאישור על המשכנתא.

הבנק יבקש בנוסף איזה שהוא מסמך שמאשר את מטרת ההלוואה. אם זה לטובת אירוע משפחתי – הזמנה לאירוע וחוזה שנחתם מול אולם האירועים. אם זה לטובת נופש בחו"ל – להציג כרטיסי טיסה ובתי מלון. אם זה כדי לסגור הלוואות או חובות – תצטרכו להביא את פירוטי ההלוואות כמובן. את ההוכחות למטרה שלשמה אתם לוקחים את הכסף לא תהיה לכם בעיה לספק לפי דרישת הבנק, במידה ואתם לא מחרטטים את הבנק ומנסים להשיג כסף למטרות שלא יהיו מקובלות על הבנק, או כדי להסתיר את המטרה האמיתית שלכם. אם חבר ביקש ממכם כסף וטען שיחזיר לכם את המשכנתא, לדוגמא, הבנק יעלה על זה מהר מאוד, והוא לא ירצה לאשר משכנתא לכל מטרה עבור מטרה כזו.

בהמשך, כמובן שתקבלו אישור ותצטרכו להתחיל לנהל מכרז ריביות בין הבנקים השונים, ולרדת במחילת המשא ומתן. אחר כך יגיע השמאי, תחתמו מול עורך הדין שלקחתם, ויתחילו סיורי הבירוקרטיה בין הגורמים השונים עד לסיום התהליך וקבלת הכסף.

  • לחשוב על התהליך עושה לכם כאב ראש? גם במקרה של משכנתא לכל מטרה, אתם יכולים לקחת יועץ משכנתאות שיעשה בשבילכם הכל (חוץ מהמקומות שבהם נדרשת נוכחות פיזית שלכם), החל משלב ההגשה לאישור העקרוני,דרך תכנון תמהיל המשכנתא, וכל ההליך הבנקאי הכרוך בדבר.
  • גם משכנתא לכל מטרה שנלקחה בעבר, ניתן ואפשר למחזר בתהליך של מיחזור משכנתא ממש כמו משכנתא רגילה. כלומר, אם היו תנודות במשק והריביות השתנו, תוכלו למחזר את המשכנתא לכל מטרה שלקחתם ולהנות מריביות חדשות, טובות יותר.
  • פירעון מוקדם של משכנתא לכל מטרה אפשרי לפי תנאי המסלולים וקנסות הפירעון המוקדם שהוגדרו לכם בעת לקיחת המשכנתא.

 

משכנתא לכל מטרה זה כסף זול, זה נכון, אבל לא תמיד זה הדבר הכי משתלם לעשות

חשוב לי מאוד להגיד, במשך כל הכתבה הזו שיבחתי את האפשרות של המשכנתא לכל מטרה, וזה באמת כי מדובר באופציה טובה שמתאימה מאוד להרבה אנשים. אל תלכו לשם באופן טבעי, אוטומטי, כי עדיין, יכול להיות שיהיו לכם אפשרויות כדאיות יותר. ציינתי בקצרה מקודם ועכשיו ארחיב – יכול להיות שהלוואה דרך קרן השתלמות או הלוואה מהפנסיה שלכם תהיה בתנאים טובים יותר.

יכול להיות שאתם יכולים לגייס את הכסף דרך משפחה או חברים. יכול להיות שתוכלו להשיג הלוואה רגילה בתנאים טובים יותר – במיוחד אם מדובר בהלוואה לצרכים כמו לימודים או רכב – בחלק מהבנקים יש הלוואות בריביות מעולות לצרכים האלו.

באופן אישי, אני על הרכב שלי לקחתי הלוואה וקיבלתי הלוואה בתנאים פסיכים לגמרי, ששום משכנתא לכל מטרה לא יכולה להתחרות בהן, וזאת מאחר כי במקרה בבנק שבו לקחתי את ההלוואה יש הטבות ספציפיות להלוואות לרכישת רכב למשפחה הגרעינית של עובדי בנק, ואבא שלי הוא פנסיונר של הבנק.

אם אתם עסק – יש גופים מלווים שנותנים הלוואה בתנאים מעולים מתוך רצון ושליחות לעזור לפתח את עולם העסקים ולקדם עסקים, ששווה לבדוק מולם מה הם יכולים להציע. בקיצור, אתם חייבים להכיר את האפשרות של משכנתא לכל מטרה ולשקול אותה בהחלט, אבל אל תרוצו לאפשרות הזו כברירת מחדל, תעשו את הבדיקות שלכם לפני.

חשוב מאוד לציין שבמקרה שאתם לא עומדים בהחזרים החודשיים – אתם מאבדים את הנכס, וזה חיסרון מהותי מאוד וקשוח מאוד שקיים רק בעולם המשכנתאות. כל הלוואה אחרת שלא תצליחו לפרוע תכניס אתכם לחובות, אבל לא יקחו לכם נכס כי לא שיעבדתם נכס באף מקרה אחר.

אין ספק, אפשר לקבל סכומים ענקיים שלא מתאפשרים בהרבה הלוואות מסוגים אחרים. אין ספק, מישכון נכס מנגד להלוואה מאפשר לכם לקבל את ההלוואה בקלות גם אם הרבה סוגי הלוואות אחרות לא מאושרות לכם.

אין ספק, זה מאוד נוח לפרוש הלוואה ל-20 או 30 שנה קדימה ולהחזיר אותה בחתיכות קטנות – משהו שאי אפשר לעשות בשום הלוואה אחרת. יחד עם כל היתרונות האלו, צריך לזכור שאתם ממשכנים נכס ששייך לכם, או שיותר מ-50% ממנו שלכם, וזה אומר שאתם גם עלולים לאבד אותו אם לא תעמדו בהחזרים.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?