ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

משכנתא לדירה מקבלן (על הנייר) – ההבדלים מרכישה דירת יד שניה

אם חשבתם לקנות דירה ישירות מקבלן, כלומר לא דירה ממוכר פרטי אלא ממי שבנה את הבניין בפועל – יש מספר הבדלים. גם במשכנתא עצמה, וגם בתהליך כולו. יש יתרונות ויש חסרונות.

 

שמאות

כאשר רוכשים דירה יד שנייה – ברוב המקרים הבנק ידרוש שמאי אובייקטיבי שיגיע, בדרך כלל מישהו שהוא מורשה מטעמו לפי רשימה שתקבלו מהבנק מראש, שיעריך את שווי הנכס, כדי שהבנק ידע איך לחשב את הסיכון שבמשכנתא לעומת האפשרות של לממש את הנכס, למכור את הדירה, ולפרוע את המשכנתא במקרה שהלווה לא עומד בתשלומים. לשמאי הזה צריך לשלם 1,500 ש"ח, לקבוע, להיות בבית איתו וכדומה. עבור משכנתא לדירה חדשה מקבלן – זה לא נדרש.

 

שווי הנכס – שדרוגים ותוספות

כאשר מחשבים לכם בבנק בעת לקיחת המשכנתא את שווי הנכס (ומתוכו נגזר ההון העצמי המינימלי הדרוש לכם, התנאים והריביות של המשכנתא), מכניסים פנימה שדרוגים ותוספות שאתם מבצעים מול הקבלן. אם שדרגתם את המטבח הסטנדרטי שהקבלן מציע – זה נכנס כחלק מערך הנכס. הוספתם מחסן? חניה נוספת? חלק ממחיר הנכס מבחינת הבנק, כל עוד זה בוצע מול הקבלן ונכנס לחוזה הרכישה שלכם איתו.

כשרוכשים דירה יד שניה, אם אתם משפצים ומשדרגים את המטבח או מוסיפים עוד חניה מול העיריה או מול אחד הדיירים בבניין – זה לא נכנס כחלק משווי הנכס בעת הרכישה בשום מקרה, מאחר והשינויים האלו נעשים לאחר הרכישה. מבחינת הבנק, ערך הנכס הוא כמו שהוא לפני כל השינויים או התוספות האלו. כל שינוי בדירת קבלן שתערכו בדירה אחרי הרכישה, שלא מול הקבלן – הוא כמו שינוי בדירה יד שנייה – לא חלק משווי הנכס מבחינת הבנק.

 

משכנתאות גרייס והלוואות בלון

כאשר רוכשים דירה מקבלן, המון פעמים זקוקים למשכנתא או לחלקים נכבדים ממנה לפני שנכנסים לדירה.

זה אומר שאתם נוטלים משכנתא עבור דירה חדשה, משלמים לקבלן סכומי כסף גדולים על ידי המשכנתא הזו, אך בפועל אתם לא מתגוררים בדירה כי היא עדיין בבנייה, וכנראה יש לכם פתרון אחר לדיור – שכירות או דירה אחרת עם משכנתא עליה. כדי למנוע כפילות תשלום – מצב שבו אתם מחזירים משכנתא על הדירה החדשה מול הקבלן (כאשר אתם לא גרים בה עדיין), ונושאים בשכירות או משכנתא במקביל על הדירה שבה אתם גרים, הבנק פתוח לאפשרויות כמו משכנתא מסוג גרייס או הלוואות בלון.

גרייס – משכנתא "חסד", משכנתא שאתם לוקחים אבל דוחים את תחילת התשלומים עליה. קבלו את הכסף והמשכנתא עכשיו, התחילו לשלם בעוד שנה או שנתיים כשהדירה מוכנה. לפעמים, יאושר לכם לא להתחיל לשלם את תשלומי קרן המשכנתא בלבד, וכן תצטרכו לשלם את הריביות על המשכנתא.

הלוואת בלון – הלוואה לגישור על הפער בזמנים – בין העברת הכסף לקבלן ובין כניסה ותחילת התגוררות בדירה. הכסף לקבלן עובר על ידי הלוואת בלון שאתם לוקחים, וכשהדירה מוכנה – הבלון "מתפוצץ" וצריך לפרוע את ההלוואה הזו באמצעות המשכנתא שתקחו עם הכניסה לדירה. המון פעמים, הכסף הזה ניתן לכם בתנאים ממש טובים, והמון פעמים הקבלן אפילו יסכים לקחת על עצמו את הריביות כדי שלא תמנעו מהמהלך.

במקרים של משכנתא עבור דירה יד 2, הבנק יהיה הרבה פחות פתוח למשכנתא מסוג גרייס או הלוואות בלון קודמות למשכנתא, מאחר ואין כל כך סיבה לאפשר או לאשר את זה. הכסף מועבר למוכר עם הכניסה לדירה (או בחלקים, תקופה קצרה לפני המעבר), ואין פער גדול של זמן לגשר עליו באמצעות הפתרונות האלו.

 

מדד תשומות הבניה

משהו חשוב מאוד לדעת ולקחת בחשבון כאשר לוקחים משכנתא עבור דירה חדשה מקבלן – מדד תשומות הבניה. זהו מדד שצמוד לעלויות של חומרים בשוק הבניה – בטון, ברזל וכדומה.

מחיר הנכס שלכם צמוד למדד זה ברוב המקרים, מאחר והקבלן לא רוצה שמרגע החתימה על החוזה ועד שתעבירו לידיו את כל הכסף הדרוש לו, עלויות חומרי בניה יעלו משמעותית והוא ישא בהוצאות העודפות. כמובן שכאשר מדובר בדירה יד שנייה – אין כזה דבר בכלל וזה לא רלוונטי. הדירה כבר בנויה ואם מחירי הבטון או הברזל בשוק יעלו – לא תהיה השפעה על כך לאף אחד.

 

משכנתא בחלקים על פני תקופה ארוכה

כאשר אתם קונים דירה על הנייר, הקבלן המון פעמים מאפשר לכם וזה אפילו כדאי ורצוי – לשלם בחלקים על הדירה. הבנק יתן לכם אישור על כל הסכום כולו, וישחרר לקבלן את הכספים מהמשכנתא בחלקים לפי החוזה שלכם מול הקבלן. העניין הזה מתנהל בצורה הזו מאחר וזה לא הגיוני ולא מקובל לשלם מחיר של דירה שלמה, כאשר כל מה שיש זה ברזלים, או שהקומה של הדירה שלכם בבניין שבו קניתם את הדירה אפילו עוד לא נבנתה.

לפעמים גם כאשר אתם קונים ממוכר פרטי אתם תשלמו לו בחלקים כפי שסיכמתם בחוזה – במיוחד אם רכישת הדירה מתבצעת זמן מה לפני הכניסה בפועל לדירה. מדובר בסטנדרט שונה לגמרי – ברכישת דירה יד 2 בדרך כלל משלמים כמה חודשים מראש, לכל היותר חצי שנה. דירה מקבלן? המשכנתא נלקחת לפחות חלקית והקבלן משלם את חלקו שנה, שנתיים ואפילו שלוש מראש, כשהדירה ממש ברמת השרטוט על הנייר בלבד.

 

משכנתא לדירה מהבנק – איך הבנק רואה את זה?

הבנק, אפשר לומר בבטחה, מעדיף והרבה יותר אוהב נכסים חדשים מקבלנים, מאשר דירות יד שנייה. קל מאוד להבין את שווי הבית האקטואלי, מדובר בבית בבניה חדשה ומודרנית שאם ימצאו בו כשלים בשנים הראשונות – הקבלן אחראי לטפל בהם (תיאורטית לפחות), והבית צפוי להרים את ערכו משמעותית מרגע הרכישה, ולפחות 6 שנים קדימה, זה מה שבדרך כלל קורה עם נדלן חדש מקבלן אחרי הבניה.

כל הדברים האלו הופכים את הבטוחה העיקרית להלוואת המשכנתא – הנכס עצמו – לעוצמתית וחזקה יותר ומבחינת הבנק – כמובן שזה עדיף אל מול דירה שאולי הערך שלה ירד, אולי ימצאו בה כשלים מבניים שהשמאי לא זיהה, אולי התשתית בה תבגוד אחרי זמן קצר והיא תהיה פחות רלוונטית למכירה וכדומה. הבנק בדרך כלל מאשר משכנתא על בתים חדשים יותר בקלות, ואוהב יותר להתעסק עם משכנתאות עבור בתים חדשים מקבלנים.

במקביל לכל היתרונות האלו, יש גם סיבות שבגללן הבנק יתנהג בחשדנות ויש גורמים שירימו את הסיכון בעסקה. הדירה עדיין לא קיימת בעת הרכישה וחתימה על החוזה, היא ברמת השרטוט על הנייר בהרבה מקרים, ולכל היותר אולי יש יסודות ובנייה של כמה קומות מתוך הבניין השלם.

תקדימים על קבלנים שפשטו רגל, עצרו פרוייקטים באמצע וסיבכו עשרות אנשים בבעיות משפטיות מולם ומול הבנק – כבר קרו. זה לא קורה יותר מידי וברוב המקרים הקבלן מסיים את הבניין ומוסר את הדירה, אבל הסכנה קיימת. בכל מקרה, כל הנושא של איחורים במסירת הדירה – זה כבר קיים ונפוץ הרבה יותר. כשקבלן מתחייב על מועד מסירה – אתם לוקחים את המשכנתא שלכם לפי זה.

אם ביקשתם גרייס או הלוואת בלון – הבלון יתפוצץ והגרייס יסתיים לפי מועד המסירה שאליו הקבלן התחייב.

ומה קורה כשהקבלן לא עומד במועד המסירה? לשני חברים טובים שלי זה קרה, והם מצאו את עצמם עם המשכנתא על הדירה החדשה, ובמקביל שכירות, קורסים תחת העומס.

במקרה שלהם היה מחדל רציני, והקבלן התעכב 3 שנים עם מסירת הדירה החדשה.

כמובן שהם נאלצו לתבוע את הקבלן על ההוצאות בגין האיחור במסירת הדירה, והכל התנהל בעצלתיים, ובסופו של דבר הם קיבלו מהקבלן כסף על השכירות ופיצויים כלשהם, אבל זה דרש השקעה אדירה של זמן ומאמצים, ולטענתם הם אפילו לא פוצו עד מלוא ההוצאות שכל העניין הזה גרר מהם.

לא נעים. הבנק במקביל נדרש לגלות גמישות בעיכובי תשלומים, הארכת גרייס, הקפאת תשלומי המשכנתא ושלל דברים אחרים שבנקים לא אוהבים לעשות או להתעסק בהם.

 

חדש, עם אחריות לעומת ישן עם הפתעות

הנה משהו שקצת פחות יעניין את הבנק, אבל עשוי להשפיע עליכם ועל ההוצאות שצפויות לכם אחרי נטילת המשכנתא והכניסה לדירה החדשה. כשמדובר בדירה חדשה – הכל חדש.

התשתית, הבניה מודרנית, החשמל, הצנרת… אם מתגלה כשל כלשהו – בשנים הראשונות אחרי שדירה חדשה נבנתה – זה באחריות הקבלן. הוא אמור לטפל ולתקן הכל באופן מלא ללא עלויות. זה אומר שכל תקלה או כשל שאינו נראה לעין, יטופל ללא עלויות נוספות מצידכם. כשמדובר בדירה יד שניה, אחרי שלקחתם משכנתא ונכנסתם לדירה – עשויות לצוץ הפתעות.

פתאום מגלים איזה סדק בקיר כשמוציאים את הארון של הדיירים הקודמים. פתאום שמים לב לנזילות. מגלים שהדוד לא עובד טוב או שיש סדק בחרסינה באמבטיה – דברים כאלו. זה אומר שאתם צריכים להיות מוכנים, מעבר לסכום של המשכנתא וההון העצמי שלכם, לעוד הוצאות מפתיעות בהמשך הדרך.

 

עלויות עורך דין צפויות: פי 2 על דירה חדשה מקבלן!

כאשר אתם עובדים מול קבלן, הקבלן ברוב המקרים יכריח אתכם לשלם את הוצאות עריכת הדין שלו, שהוא שכר, וכותב בשבילו את החוזה. נכון, יש פה קצת קונפליקט.

את עורך הדין של הקבלן – הוא רוצה, הוא מזמין, הוא משרת אותו ועושה בשבילו את העבודה – ועדיין רוכשי הדירות משלמים! ככה נהוג וככה מקובל למרות שזה לא לגמרי הגיוני. כמובן שבנוסף לעורך הדין של הקבלן, אתם תצטרכו ותרצו גם עורך דין מטעמכם, כזה שאולי אפילו יתנגח קצת מול עורכי הדין של הקבלן – ואת שניהם אתם צריכים לממן מכיסכם.

עורך הדין של הקבלן הוא לא זול, הוא בדרך כלל גובה סביב האחוז וחצי משווי הדירה לכל דייר שרוכש דירה, שזה פי 2 או 3 יותר ממה שתשלמו כנראה לעורך הדין הפרטי שייצג אתכם מצידכם. במידה וקניתם דירה יד שנייה – תצטרכו להערך להוצאה נמוכה יותר משמעותית. את עורך הדין של המוכר – המוכר יממן וישכור. תצטרכו להעזר אך ורק בעורך דין אחד על חשבונכם, שישרת אתכם ויקבל את שכרו ממכם.

לאלו מכם שעובדים מול קבלן וחשבו אולי לא לקחת עורך דין לצידם, פשוט אל! אני יודע שזה אולי מפתה ונראה לכם שיהיה בסדר, גם ככה עורך הדין מטעם הקבלן בגדול מנסח חוזה די כללי שיתאים לכל מי שיקנה דירות בבניין מול קבלן, ושאתם יכולים לעבור על החוזה בעצמכם ולדרוש שינויים מסויימים במידה ויהיו.

אני רוצה לשתף ממקרה פרטי שלי – שילמתי 22,000 שקלים, שהם אחוז וחצי, עורך דין של הקבלן מטעם הקבלן, ובמקביל הצטיידתי גם בעורך דין משל עצמי שיעבור על החוזה. עורך הדין שלי הציע 71! שינויים בחוזה, לטובתי ולטובת אישתי, בעת רכישת הדירה. רשימת השינויים נמסרה לעורך הדין של הקבלן, שקיבל 67 מתוכם, לשביעות רצוני ושביעות הרצון של עורך הדין שלי.

באמת שלא התעסקתי בזה יותר מידי ואפילו לא בדקתי מהם השינויים שהוגשו והתקבלו, אבל כשחושבים על זה – הוספתי עבור עורך דין מטעמי קצת פחות מ-10,000 שקלים (0.7 אחוז משווי הדירה בעת הקניה, זה היה השכר שהוא ביקש), וקיבלתי בתמורה 67 שינויים לטובתי בחוזה מול הקבלן. בגדול, לי זה נשמע כמו עסקה מאוד טובה, אפילו שבדיעבד הדירה הייתה ברשותי 7 שנים, מכרתי אותה כבר מזמן ולא ניצלתי אף אחד מהשינויים שבחוזה המשופר והמשופץ שעורך הדין מטעמי סידר לי.

 

לוח התשלומים לקבלן ולמוכר – האחד חקוק בסלע והשני דינמי ונתון למשא ומתן

כפי שאמרתי מקודם, רבים המקרים בהם לא ינתן כל הסכום על כל הדירה בבת אחת למוכר או לקבלן. למוכר המון פעמים כן, לקבלן כמעט אף פעם לא. לא הגיוני לשלם על כל הדירה עוד לפני שהיא בנויה, והקבלן בטוח יצטרך חלקים נכבדים מהכסף תוך כדי הבניה. עוד שוני משמעותי בין משכנתא לדירה מקבלן ומשכנתא ברכישת דירה יד שניה זה לוח התשלומים – הקצב והסכומים של פעימות התשלומים שלכם לצד השני. כשמדובר בקבלן – הוא מגדיר את הכללים וברוב המקרים אי אפשר לשנות אותם כלל וכלל.

הוא יודע כמה כסף הוא צריך והוא מגדיר את זה באופן אחיד, אם מדובר בבניין שלם שהוא מאכלס – כולם יקבלו תנאים שווים לתשלום חלקי מסך מחיר הדירה שלהם.

לדוגמא – הקבלן אומר שהדירה מוכנה תוך שנתיים, הוא מגדיר 20% תשלום מיידי עם חתימת חוזה, עוד 30% תשלום תוך 4 חודשים, עוד 30% תשלום תוך חודשיים נוספים, ואת ה-20% הנוספים הוא מבקש עם מסירת המפתח כשהדירה מוכנה.

את לוח התשלומים הזה כנראה לא תוכלו להזיז יותר מידי מול הקבלן, ואם משהו לא מסתדר לכם עם קצב שחרור הכסף אליו – כנראה שתצטרכו ממש לוותר על הדירה.

זה יהיה המקרה במיוחד אם מדובר בקבלן מבוקש ואנשים רבים מתעניינים בדירות של הפרוייקט החדש. כאשר אתם קונים דירה יד שנייה – זה שונה. על הכוונת לדירה יש למוכר אולי 3-4 קונים פוטנציאליים רציניים, בדרך כלל לא יותר מזה.

אם אתם מנסים להביע רצון עז לרכוש את הדירה ולהתקדם לכיוון חוזה – אבל אתם דורשים להזיז קצת את לוח התשלומים ככה שיתאים ללוח הזמנים שלכם עם גיוס הון ופינוי דירה ישנה – סביר מאוד להניח שהמוכר יבוא לקראתכם וינסה לבדוק איך הוא עוזר לכם עם זה.

הוא לא קבלן גדול שיש התנפלות של אנשים על הדירה שלו, וגם אם כן, הוא מעוניין להתקדם לכיוון חוזה והמון פעמים אין לו את הצרכים שיש לקבלן, שיש לו עלויות תוך כדי בניית הדירה.

 

מסירת הדירה לידיכם – נקודה כואבת

כאשר אתם לוקחים משכנתא ורוכשים דירה יד שנייה – אתם קובעים מול המוכר של הדירה מועד פינוי, שבו נמסר לכם המפתח והדירה רשמית שלכם. מאוד מקובל אפילו למסור את הדירה כמה ימים לפני, ואז יש לכם זמן להובלה וסידורים מסביב.

בלקיחת משכנתא לדירה מקבלן, הסיפור שונה מאוד. הקבלן, על פניו, מתחייב בחוזה לתאריך מסירה ולמסירת מפתח.

הקבלנים המון פעמים מפרים חוזה מול הלקוחות ולא מצליחים למסור בזמן את הדירה, מה שגורם ללקוחות להיכנס לפלונטר של שכירויות מיותרות, מציאת דירות ביניים חלופיות, מניפולציות – בלאגן.

ברוב המקרים האיחור הוא של כמה חודשים בודדים – חודשיים שלושה, שזה עוד סביר. יש תקדימים לקבלנים שאיחרו בשנים שלמות. לא תמיד זו אשמת הקבלן – הוא תלוי בהמון גורמים נוספים מסביב – רשויות, בעלי מקצוע ועוד, וכנראה שגם קבלן חכם הגן על עצמו מפני מצבים כאלו בחוזה שלו מול הלקוחות.

יש גם מקרים, כמו המקרה שלי עם הדירה הראשונה שקניתי, שהקבלן הקדים את המסירה – במקרה שלי בחצי שנה שלמה. כשזה קורה – זה פשוט מושלם בשביל כאלו שקנו את הדירה להשקעה, כמו במקרה שלי.

נכון, זה לא מקובל לקנות דירה חדשה מקבלן עבור השקעה, אבל ככה אני עשיתי, וכשקיבלתי את הדירה חצי שנה לפני הזמן – הכנסתי מיד שוכרים ונהנתי מהקדמת מועד המסירה.

 

אחרי המעבר – כמה תשלמו על כל הדברים מסביב?

ישנם תשלומים מסביב שתצטרכו להתמודד איתם ביום שאחרי מעבר הדירה. ארנונה, חשמל, תקשורת, ועד בית וכדומה.

בנוגע לארנונה וועד בית – בקלות אתם יכולים לדעת מה יהיו העלויות עבור שני אלו מול מוכר הדירה, במקרה של דירה יד שנייה. כשמדובר בקבלן – זה קצת יותר מסובך. אי אפשר לדעת מראש את הסכום המדוייק על ארנונה וועד בית – אלו נקבעים אחרי שהדירות על הנייר הופכות לדירות במציאות, והעיריה מתמחרת ארנונה, ונסגר ועד הבית החדש לבניין החדש. אתם יכולים לקבל הערכה אם תעשו קצת שיעורי בית ותבדקו איך הארנונה עבור דירות באזור ואיך תשלומי ועד הבית באזור – אבל זה רק ברמת ההערכה הגסה, לא משהו מדוייק.

בנוגע לחשמל – בדירה הראשונה מקבלן שקניתי, לא היה ניתן להתקין דודי שמש. חימום המים אך ורק באמצעות גז, מה שייקר מאוד לדיירים שהכנסתי לגור בדירה את חשבונות החשמל.

בכל נושא התקשורת – ברכישת דירה מקבלן בדרך כלל יש תשתית תקשורת מסודרת וטובה מאוד – אינטרנט במהירויות גבוהות, יציב וחזק.

כשאתם קונים דירה יד שנייה – אתם צריכים לשאול ולהתעניין עם שכנים או עם המוכר (בתקווה שהוא יגיד לכם את האמת) איך האינטרנט והתקשורת באזור – יש אזורים עם תשתיות נחותות. אם מדובר בדירות קרקע – תשתיות אינטרנט חלשות בדרך כלל, עקב אי כדאיות של חברות התשתית להציב תשתיות עבור כמות קטנה של לקוחות.

 

דירה מקבלן – לפעמים יש מציאות, הנחות והטבות

במקרה של דירה מקבלן – המון פעמים אפשר לזכות בהטבות חסרות תקדים, כאלה שקשה פי כמה למצוא בדירות יד שנייה (רק במקרים חריגים שבהם יש מכירה בהולה, דייר שנאלץ לעשות רילוקיישן בחו"ל או דברים בסגנון).

יש אפשרות לאתר עסקאות של מחיר למשתכן או הטבות דומות, ובכל מקרה – דירה מקבלן זה כמו רכב חדש עם ניילונים – רק הפוך.

כשמורידים את הניילונים מהמושבים ברכב חדש מיידית הערך שלו נופל? אז עם דירה מקבלן זה הפוך. כשהיא הופכת מדירה מתוכננת על נייר לדירה אמיתית ואתם מקבלים את המפתח – מיידית הערך שלה עולה ואתם תיאורטית יכולים באותו רגע למכור אותה במחיר רווח.

 

לסיכום

ההבדלים בין משכנתא ורכישת דירה מקבלן ומשכנתא ורכישת דירה יד שנייה הם רבים.

הבנק יכול לבקש שמאות במידה וזו דירה יד שניה, חלק מהשדרוגים והתוספות מול קבלן נכנסים כשווי של הדירה לעומת תוספות או שיפוצים שתעשו בדירה שניה, שהם אינם חלק משווי הדירה, יש אפשרויות לקחת הלוואות גרייס או הלוואות בלון ברכישת דירה מקבלן (בעוד אין צורך בכך ברוב המקרים ברכישת דירה יד שניה), ואתם גם חשופים למדד תשומות הבניה וללו"ז תשלומים החלטי וחקוק באבן מול קבלן.

הבנק אוהב יותר דירות מקבלן, גם אם יש סיכון מסויים שהקבלן יסתבך כלכלית ולא ישלים את הפרוייקט – וכבר קרו מקרים מעולם…

בדירה חדשה אתם נהנים מתשתיות חדשות עם אחריות קבלן כמה שנים קדימה, ונאלצים לשלם על עורך הדין של הקבלן, בנוסף לעורך דין שלכם מטעמכם.

מומלץ לעבוד מול קבלן ידוע ומוכר בעל שם וניסיון שהשלים את הפרוייקטים מהעבר שעשה בזמן, כדי לנסות ולהמנע ממצב שבו מסירת הדירה לידיכם מתעכבת – יש לזה עלויות ואי נוחות אדירים.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן