ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

משכנתא חוץ בנקאית על נכס קיים – באילו תנאים זה אפשרי

רובנו מכירים את המילה משכנתא בהקשר של נטילת הלוואה כדי לרכוש דירה.

מביאים קצת כסף מהבית – הון עצמי, מקבלים את השאר מהבנק, והבנק רגוע ושליו ובטוח שכספו מבוטח היטב באמצעות הבטוחה החזקה – הדירה, שבמידה ולא נצליח לעמוד בהחזרים הוא יממש אותה, ימכור אותה ויקבל את כספו חזרה. מהי משכנתא לנכס קיים או משכנתא כנגד נכס קיים?

מצב שבו יש לאדם דירה בבעלותו, או שקיבל אותה בירושה, או שכבר סיים את כלל תשלומי המשכנתא עליה, או שקנה אותה בכספו, והיא לחלוטין שלו, והוא מבקש הלוואה כנגד הדירה.

זה אומר שהוא מקבל הלוואה שמנמנה, רחבת היקפים, בריביות יחסית טובות שכן הוא מעמיד את הדירה שיש ברשותו על המוקד, והיא תמומש ותמכר אם לא יצליח לעמוד בהחזרי ההלוואה. שיעבוד כזה של נכס קיים מכונה גם הוא משכנתא – משכנתא לנכס קיים.

 

משכנתא על נכס קיים

משכנתא שכזו בעצם מאפשרת לכם להפוך את הנכס שיש ברשותכם לכסף מזומן, אתם מקבלים כסף ומשעבדים את הדירה להלוואה. ככה גם ניתן פתרון הולם לעניין שבו אנשים שגרים בנכסים שווי ערך לפעמים חיים מהיד לפה, זה מגוחך. הם חיים בבית ששייך להם וערכו הוא 7 ספרות, אבל מתקשים לסגור את החודש. באמצעות משכנתא על נכס קיים הופכים את הבית לכסף ויוצאים לחיים נוחים יותר.

 

למה אנשים לוקחים משכנתא על נכס קיים?

למרות שזה מכונה "משכנתא" על נכס קיים, מטרת ההלוואה היא אינה קשורה בהכרח ובאופן ישיר לדיור. בהרבה מקרים משתמשים במשכנתא על נכס קיים כדי לסגור חובות או לאחד חובות והלוואות לכדי הלוואה אחת, מיתון העומס והנטל הכלכלי, ממנפים אותו לטובת השקעות, וכן, אנשים גם עושים את המהלך הזה לא מעט כדי לקנות באמצעותו דירה, דירה נוספת לדירה שאותה הם משעבדים.

מדובר בהלוואה לכל מטרה, ותוכלו לקבל עד 50% משווי הנכס הנוכחי ברוב המקרים, ואם אתם זקוקים לכסף למטרות דיור, יאושר לכם אפילו יותר – עד 70% משווי הנכס. פירוש הדבר הוא שאם שווי הנכס ששייך לכם ואתם מתגוררים בו כרגע הוא לדוגמא 2,000,000 שקלים, אתם יכולים לקבל עד מיליון שקלים לכל מטרה, או אפילו 1.4 מיליון שקלים למטרות דיור. הרבה כסף, ובתנאים מאוד סבירים. הריביות הן לא כמו משכנתא רגילה, אבל בהחלט נמוכות משמעותית מהריביות שיציעו לכם בהלוואות אחרות – נוכח העובדה שאתם משעבדים נכס להלוואה, כך שזו הלוואה בטוחה עם ביטחון חזק לגורם המלווה.

משכנתא הפוכה נשמע לך סינית?

השאירו פרטים עכשיו ויועץ משכנתאות מומחה בתחום יחזור אליך בהקדם

 

הבנק לא מאשר משכנתא על נכס קיים?

בואו נתחיל מגילוי נאות, אתן לכם את דעתי הכנה על העניין הזה. אם יש לכם נכס ברשותכם ששייך לכם, והבנק לא מסכים לתת לכם כנגדו משכנתא לכל מטרה – מצבכם לא טוב, בלשון המעטה. אני מנחש שהחשבון שלכם משועבד או שיש בו הגבלות חמורות ומצבכם הכלכלי ממש מתחת לכל ביקורת, מאחר והבנק נוטה לאשר בקלות משכנתא נגד נכסים קיימים. הבטוחה על ההלוואה היא כל כך חזקה – נכס ששווה לפחות פי 2 מגובה ההלוואה – רק במקרים קיצוניים למדי הבנק יגיד לכם לא.

יש פתרון – אתם יכולים לקבל משכנתא חוץ בנקאית על הנכס שלכם, מחוץ לבנק יתנו לכם אישור להלוואה שכזו גם עם הגבלות חריפות על החשבון שלכם.

בכנות, אני ממליץ לכם לעצור לרגע ולחשוב לתוך איזו הרפתקה אתם נכנסים. אני יודע שזה מפתה כי יש לכם נכס ומהצד השני יש לכם חובות, ואתם רוצים לקזז אותם, להנזיל את הנכס ולהפטר מהחובות, אבל חשוב להבין שאתם לא נפטרים מחובות כלל וכלל, וביום שאחרי נטילת המשכנתא על הנכס שלכם, אתם צריכים לזכור שאתם צריכים גם להתחיל לשלם את המשכנתא הזו, כלומר, הלכה למעשה כל מה שעשיתם זה להחליף חוב אחד באחר.

נכון, החלפתם חובות לא נוחים בחוב נוח יותר, ובכל זאת, נגררתם להלוואה חוץ בנקאית, שזה לא דבר מומלץ תחת שום תרחיש.

אם החלטתם ששיעבוד הנכס להלוואה, משכנתא על הנכס שלכם, זה הפתרון למצבכם ואין מנוס או פתרון אחר, והבנק לא מאשר לכם את זה, תאלצו לפנות לגופים חוץ בנקאיים להלוואה חוץ בנקאית.

בין הגופים האלו כמובן חברות הביטוח, בתי השקעות, גופי הלוואות חברתיות וכדומה, וכמובן שאתם גם צריכים לצפות לריביות גבוהות יותר ממה שהבנק היה יכול להציע לכם (אילו הוא היה מסכים להציע לכם). אני ממליץ, לפני שאתם נגררים למשכנתא חוץ בנקאית על הנכס שלכם, לבדוק בכמה בנקים במקביל ולנסות להעזר באנשי מקצוע שתפקידם לשכנע את הבנק לתת הלוואה גם אם יש היסטוריה פיננסית בעייתית, התנהלות כלכלית לא תקינה, חשבון מוגבל, עיקולים או כל בעיה אחרת שבגינה הבנק לא מאשר את המשכנתא הזו.

 

חגיגת ההגבלות נרגעת מחוץ לבנק

חשוב גם להבין עוד משהו בהקשר הזה – מחוץ לבנק אין את ההגבלות שבנק ישראל מטיל על הבנקים. זה לטובתכם ולרעתכם בו זמנית.

מצד אחד, הריביות גבוהות כי אין פיקוח או רגולציה על גופי הלוואה חוץ בנקאיים (לפחות לא ברמת ההנחיות ההחלטיות שיש מבנק ישראל על הבנקים, כמובן שחברת ביטוח לא יכולה לגבות ממכם אילו ריביות שמתחשק לה לגמרי), מהצד השני – אתם יכולים לקבל יותר כסף ממה שהיה מאושר לכם מול הבנק אילו היה מאושר לכם מול הבנק, ההחזר החודשי שיאושר לכם יכול להיות גבוה יותר, וכדומה.

שוב, האפשרויות קיימות, אבל באופן אישי הייתי ממליץ לפעול בזהירות ולא לקחת כל סוכריה שמציעים לכם – אתם עלולים לשבור את השיניים.

 

יועץ משכנתא – חובה!

בכתבות הקודמות שלי לא הפסקתי להדגיש כל הזמן את הצורך ביועץ משכנתאות כאשר נוטלים משכנתא. זה יכול לעשות חסד עם חיי הכלכלה של כל מי שלוקח משכנתא, מעטים האנשים שמסוגלים להשיג לעצמם משכנתא אופטימלית ברמה של איש מקצוע איכותי וטוב. על אחת כמה וכמה, זה נכון כשמדובר במשכנתא על נכס קיים, וכפליים כאשר מדובר במשכנתא חוץ בנקאית על נכס קיים.

אין לדעת, הכיוון הראשוני של יועץ משכנתאות במקרים כאלו הוא לרדוף אחרי הבנק כדי שיאשר בכל מקרה את המשכנתא הוא, לפני שהולכים לכיוון החוץ בנקאי, ואם זה צולח כמובן שהרווחתם ביג טיים. ממליץ לכם בחום לקחת יועץ משכנתא שמתמחה במקרים של משכנתא על נכס קיים והלוואות חוץ בנקאיות, מישהו שכבר ליווה לקוחות רבים כמוכם, ולא יועץ משכנתא שאין לו ניסיון במקרה כמו שלכם ומתעסק רק במשכנתאות עבור דיור כדרך קבע.

 

הקטנת הריבית

אנחנו מדברים כאן על גורמים חוץ בנקאיים, וכל נושא הריביות מתנהל שונה מולם מאיך שהוא מתנהל בבנקים. למטרת ההלוואה תהיה השפעה גדולה יותר על הריביות שתקבלו מאשר מטרת ההלוואה שתציגו לבנק, ויש חוקים וכללים אחרים.

כמובן שמכרז בין מספר גופי הלוואה יכול לעזור, כמו שגם השוואה בין כמה בנקים עוזרת להקטנת הריביות מול בנקים, אבל יש עוד דרכים ללחוץ גופים חוץ בנקאיים בנושא הריביות, וזה רק מגדיל את הצורך ביועץ משכנתא במקרים כאלו.

מישהו שיודע איך להוציא את הריביות הטובות ביותר, אולי אפילו מישהו מוכר לגופי ההלוואה האלו ויש לו קשר עיסקי עימם עם היסטוריה של הרבה לקוחות בעברו שתיווך מול אותו גוף.

אמנם ציינתי מפורשות שהריביות שתקבלו מחוץ לבנק גבוהות מהריביות הבנקאיות שתקבלו, אבל במידה ואתם לא מסורבי בנקים (וגם אם אתם מסורבים בבנק מסויים, אך מאושרים באחרים) – היתרון שיש לגוף החוץ בנקאי המלווה מולכם יורד משמעותית, והוא בהחלט עשוי להתקרב משמעותית לריביות הבנקאיות שמוצעות עבור הלוואות דומות. כבר יש תקדימים רבים למצבים שבהם עדיף מבחינת תנאים וריביות לקחת משכנתא על נכס קיים מחוץ לבנק, גם אם הבנק מאשר את ההלוואה.

משכנתא הפוכה נשמע לך סינית?

השאירו פרטים עכשיו ויועץ משכנתאות מומחה בתחום יחזור אליך בהקדם

 

לסיכום

משכנתא לנכס קיים היא הלוואה שנלקחת כאשר הבטוחה להלוואה היא נכס ששייך לכם, נכס שסיימתם עליו תשלומי משכנתא או שהוא לגמרי שלכם בדרך אחרת.

זוהי הלוואה לכל מטרה עם בטוחה חזרה – הנכס – ולכן הריביות אטרקטיביות.

אם הבנק לא מאשר לכם משכנתא על נכס קיים, תצטרכו לפנות לגופי הלוואה חוץ בנקאיים, שם הכללים מעט שונים והריביות בדרך כלל קצת גבוהות יותר, אך עדיין אטרקטיביות למדי לעומת הלוואה סטנדרטית, וגם הסכום המקסימלי שיוצע לכם גבוה יותר מהלוואה רגילה. גם במידה והבנק אישר לכם משכנתא לנכס קיים, כדאי מאוד לבדוק עם גופים חוץ בנקאיים כמו חברות הביטוח, הלוואות חברתיות, בתי השקעות וכדומה – כי לפעמים הם מצליחים להלחם בכובד נגד הריביות והתנאים שהבנקים מציעים.

במקרים של הלוואה כל כך לא סטנדרטית – שיעבוד נכס קיים, ובמיוחד אם מדובר בהלוואה מחוץ לבנק – אתם מוכרחים יועץ משכנתאות כדי שתיקחו את ההלוואה הכי טובה שאתם יכולים לקבל ושהכל יתקתק כמו שעון ותקבלו את הכסף במהירות.

עוד כתבות מומלצות בנושא

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן