משכנתא הפוכה

אם אתם מתקשים לגמור את החודש, במיוחד אם אתם מבוגרים, יש סיכוי טוב שתוכלו לפתור את העניין באמצעות נכס קיים ששייך לכם ומשכנתא הפוכה. משכנתא הפוכה היא הלוואה מיוחדת, מאחר ואתם לוקחים את ההלוואה נגד דירה ששייכת לכם, כלומר, שקניתם או שסיימתם לשלם עליה את המשכנתא. לפני 25 שנה, פחות או יותר, לקחתם משכנתא כדי לקנות את הדירה, ועד שקניתם את כולה והחזרתם את כל המשכנתא עליה, אתם מבינים שעכשיו אתם צריכים לקבל הלוואה – והפעם – אתם מציגים את הדירה שלכם בתור ערבות להלוואה. הבנק יאשר לכם הלוואה בגובה של עד 40% משווי הנכס (כיום, כמובן, לא המחיר שבו רכשתם את הנכס לפני שנים רבות), הלוואה כסכום חד פעמי גדול שינחת לכם בחשבון, או סכום קבוע חודשי. אם לא עמדתם בהחזר ההלוואה – הדירה נלקחת מכם והבנק מוכר אותה כדי לקבל את כספו חזרה, וישאיר לכם את השארית. חשוב להבין שאין החזרים חודשיים, הבנק רואה את כספו לא בחתיכות קטנות כל חודש בחודשו, אלא רק בסיום התקופה, עם מימוש הנכס ומכירתו, או סילוק של ההלוואה באמצעות כסף שיש ללווים. במידה והלכתם לעולמכם – הבנק ישתמש בדירה כדי לקבל את כספו חזרה, ואת השארית יחלק ליורשים.  

ממה צריך להזהר כשלוקחים משכנתא הפוכה

חשוב להבין שאתם לוקחים הלוואה כנגד נכס שלכם, וזה מקור לכמה בעיות ואי הוגנות פוטנציאלית מולכם. מה קורה אם ערך הנכס יורד? נכון, לא תרחיש הגיוני במציאות של ימינו, אבל משכנתא הפוכה המון פעמים נלקחת לתקופה ארוכה בתשלומים חודשיים, ובהחלט יכול להיות שערך הדירה שלכם ירד בעוד עשור או יותר. בהמון מקרים, חוזה ההלוואה שלכם יגדיר שבמידה וערך הנכס יורד, הערבות שהבנק השתמש בה – הדירה – שווה פחות, ולכן הריביות של ההלוואה שלקחתם כנגד הדירה עולות. דמיינו לכם מצב שבו ערך הדירה שלכם נוחת בעקבות התפוצצות בועת נדל"ן או משהו בסגנון, ופתאום ההלוואה שלכם על סך 400,000 ש"ח (קרן פלוס ריבית) הופכת להלוואה על סך 500,000. לא נעים בכלל. נסו להמנע מסעיפים בחוזה ההלוואה שמגדירים קשר בין הריביות ובין ערך הדירה, מאחר ושינויים בערך הדירה לא צפוי – במיוחד לא לטווח הרחוק – ומדובר גם במשהו שלא בשליטתכם ואין לכם דרך לשנות אותו. אתם נתונים לחסדי שוק הנדל"ן בארץ, ואם הוא יבגוד בכם – אתם תשלמו יותר, הרבה יותר, כשיגיע הזמן לפרוע את ההלוואה ולהחזיר לבנק את הכסף דבר נוסף שצריך להזהר ממנו, הוא אי הבנה מלאה של מה שאתם עושים – שנים רבות החזרתם משכנתא על דירה כדי שתהיה בבעלותכם, ועד שהגעתם לנחלה וסיימתם לשלם על הדירה – בהלוואה פשוטה אחת אתם חוזרים להיות בעלים חלקיים של הדירה בלבד. על הנייר אתם הבעלים של הדירה, אבל בפועל, חלק גדול מהדירה עובר להיות של הבנק. הבטוחות שהיו לכם, שמייצגות את חוזקכם הכלכלי, נחתכים ברגע, ועליכם לבשר כעת לילדים שלכם שהירושה שלהם מתקצצת היטב – עשרות אחוזים מהדירה שלכם כבר לא שלכם. באופן טבעי, משכנתא הפוכה היא יותר נחלתם של מבוגרים ואזרחים ותיקים – כאלו שכבר סיימו לשלם משכנתא. המון פעמים אין צורך ממשי בכסף והזוג המבוגר פשוט רוצה לקבל הלוואה כנגד הדירה שסיים לשלם עליה כדי להתפנק קצת "לקראת הסיום". במידה וההלוואה לא תחזיק אתכם "עד הסיום", אתם בבעיה – כי לא רק שברז המזומנים שפתחתם נסגר, עכשיו גם אין לכם דירה משלכם.  

יתרונות של משכנתא הפוכה

• המון פעמים, במיוחד לאוכלוסיית היעד המרכזית של המשכנתא ההפוכה – בני הגיל השלישי, קשה מאוד להתנהל כלכלית. הם חיים על קצבאות ופנסיות ובדרך כלל כבר לא עובדים (או שיפסיקו לעבוד בקרוב), ואם הם עובדים אז במשרה חלקית בלבד, ולפעמים קשה להם לסגור את החודש. המשכנתא ההפוכה יכולה לעזור ולהוות את ההבדל עבור אנשים כאלו, שהשקיעו ושילמו משכנתא כל חייהם, והגיעו לכדי דירה משל עצמם בידיהם.
• משכנתא הפוכה טובה גם במקרים שבהם ההתנהלות הכלכלית היא לא קשה מנשוא, אבל יש הפתעה שנפלה ככה באמצע החיים. ילד או בן משפחה שזקוק לעזרה כלכלית, חתונה, בר מצווה לנכס, רכישת רכב חדש לכם או לאחד הילדים, וכדומה.
• משכנתא הפוכה היא הלוואה שאפשר לקחת ללא החזרים חודשיים. אתם מקבלים כסף חד פעמית או כל חודש בחודשו בהלוואה שאין צורך להחזיר. בבוא העת, כאשר תלכו לעולמכם, הבנק ימכור את הדירה ויקבל את כספו בחזרה.
• במשכנתא הפוכה אתם מקבלים הלוואה נגד הדירה שלכם, אבל הדירה לא נלקחת ממכם באופן מיידי אלא נשארת שלכם וברשותכם. אתם ממשיכים לגור בדירה ונהנים מכסף נגד הדירה כאשר הדירה עדיין לרשותכם.
• משכנתא הפוכה לא מחייבת אתכם בביטוח חיים (שנוטה להיות יקר בגילאים מבוגרים), ומשכנתא הפוכה מאושרת גם לאנשים שאינם בריאים לחלוטין.
• מדובר בהלוואה הכי קלה שיש לאישור. זו אולי ההלוואה היחידה שתקבלו בלי תלות במצבכם הכלכלי וההתנהלות הכלכלית שלכם. את הבנק לא מעניין כמה חובות ואילו חובות יש לכם, אם יש לכם רישומי BDI או צ'קים שחוזרים וחשבונות מוגבלים – אם יש לכם דירה שהיא שלכם וסיימתם לרכוש אותה – אתם יכולים להפוך אותה לכסף מזומן במשכנתא הפוכה. בגלל שהבטוחה להלוואה היא הדירה, כל מה שאתם צריכים כדי לקבל אישור זה להיות בעלים של דירה. כמובן שאין גם צורך בערבים.
• מטרת ההלוואה – לא מעניין יותר מידי את הבנק. זה יכול להיות חבל הצלה למתקשים כלכלית, אבל גם דברים קצת פחות קריטיים כמו נופש, עזרה לילדים, מימון של דיור מוגן וכדומה.

 

חסרונות של משכנתא הפוכה

• הלוואה שנראת אטרקטיבית אך בפועל היא יקרה. הריביות צמודות למדדים, ומדובר בהלוואה ארוכת טווח, אז מי יודע איך זה ישפיע בעתיד הרחוק על הסכום שתצטרכו להחזיר?
• מלבד המחיר הגבוה של ההלוואה היקרה הזו, יש גם דמי ניהול שצריך לשלם על משכנתא הפוכה, וכמובן שאפשר להתמקח עם הבנק ולנסות להוריד אותם, אבל זה עדיין סכום שצריך לשלם והוא לא נמוך בכלל.
• אם הגיע הזמן להחזיר את הכסף שקיבלתם ואין לכם מאיפה להחזיר את הכסף – הנכס נלקח ממכם. אותו נכס ששילמתם עליו כל החיים וקניתם במלואו כבר לא שלכם יותר באותה נקודה.
• סכום ההלוואה הוא עד 40% משווי הנכס, שזה אולי לא מספיק לצרכים שלכם, ואם אתם צריכים יותר – אין אפשרות לעשות זאת במסגרת המשכנתא ההפוכה.
• דמי פתיחת תיק ועלויות הקמה ותפעול גבוהות – הבנק מבקש כל מיני עמלות בעת תהליך משכנתא הפוכה, זה מצטבר לכדי אלפי שקלים.
• הנושא המשפחתי נפיץ ורגיש מאוד סביב המשכנתא ההפוכה. הילדים שלכם חיים את חייהם, ועד כמה שלא נעים לדבר על זה, הם יודעים שעוד 5, או 10, או 15 שנה, הדירה שלכם הופכת להיות שלהם – בין אם הדירה עצמה ובין אם הכסף כתוצאה ממכירה שלה. יכול להיות שהם אפילו בונים על הסכום הזה לטווח הרחוק. החלטתם להשתמש במשכנתא ההפוכה – עליכם גם להתמודד עם לספר להם שהירושה שלהם קוצצה משמעותית בעשרות אחוזים, ושעשרות אחוזים שייכים כעת לבנק. במובן מסויים, זה כאילו אתם מוסיפים למשפחה "ילד נוסף" שמתחלק בכספי הירושה, הבנק, והחלק שלו בדירה די גדול.

  החסרונות שבמשכנתא ההפוכה לא מוצאים חן בעיניכם, לא מתאימים לכם ולא נראים לכם? הנה כמה חלופות מעניינות שתוכלו להשתמש בהן:

• מעבר דירה לנכס "הגיוני יותר" – אותם אנשים שבדרך כלל יש להם דירה משל עצמם וסיימו לשלם עליה את המשכנתא, חיים בנכס שגדול עליהם בכמה דירות. אולי זו הייתה הדירה שבה הם גידלו את הילדים, אבל הילדים כבר לא נמצאים שם, ועכשיו מדובר בנכס גדול שאין בו צורך. זוג לא זקוק לבית למשפחה שלמה. במקום לקחת משכנתא הפוכה על הנכס, אפשר פשוט למכור אותו ולעבור לנכס אחר, זול יותר, קטן וצנוע יותר, כזה שהולם יותר את החיים שלכם ללא הילדים בבית וללא חיי משפחה פעילים תמידית בתוך הבית.
• וריאציה של הסעיף הקודם: במקום למכור את הדירה הגדולה המשפחתית שלכם ומעבר לדירה קטנה שמתאימה יותר לזוג בישורת האחרונה לחייהם, אתם יכולים לצאת מהדירה, להשכיר אותה, ולעבור בשכירות או בקנייה לבית קטן יותר. תוכלו להנות מסכום חודשי מהשוכרים שלכם, בעוד אתם מתגוררים בבית צנוע יותר שמתאים לסגנון החיים החדש שלכם.
• דיור מוגן – אתם יכולים למכור את הדירה שלכם אם אתם זקוקים לכסף עבור הדיור המוגן, ולעבור לדיור מוגן באמצעות הכסף מהמכירה. אם מדובר בנכס גדול, שכירות עליו גם יכולה לכסות את התשלומים החודשיים על הדיור המוגן.
• השתמשו באמצעים אחרים אם אתם זקוקים לכסף – לאנשים שיש דירה ברשותם, המון פעמים יש גם כסף "חבוי". הכוונה היא לכסף שלא יושב בעובר ושב או מתחת לבלטות בבית. תוכניות חיסכון, פקדונות וכדומה – המון פעמים עדיף להשתמש בהם במקום לקחת משכנתא הפוכה. תוכניות החיסכון והפקדונות שלכם גם ככה עושים תשואה זעומה למדי, ואילו הנכס שלכם – חבל לממש חלק גדול ממנו כי במציאות של היום הסבירות שהוא מעלה את ערכו היטב (ועוד ימשיך להעלות את ערכו היטב שנים רבות קדימה) היא גבוה.

 

לסיכום

משכנתא הפוכה היא מסירת חלק מדירה ששייכת לכם לידי הבנק, תמורת סכום גדול של כסף. הדירה בפועל נשארת שלכם אבל בבוא היום, כשהבנק יבקש את כספו מחדש – הדירה נמכרת והשארית אחרי פירעון המשכנתא ההפוכה נשאר שלכם, אלא אם תשלמו לבנק את כספו מכסף אחר שיש לכם. חשוב מאוד להזהר מחוזים דרקוניים שמגדירים עליית ריביות במידה והנכס מוריד מערכו, ולהיות בהבנה מוחלטת של מה שאתם עושים: מוסרים לידי הבנק חלק ניכר מנכס שעמלתם כדי לשלם אותו שנים רבות. אם אתם לוקחים משכנתא הפוכה כדי "לסיים בכבוד", נסו גם להבין שהסיטואציה שבה הכסף לא יספיק לכם "עד הסוף" אפשרית. באמצעות המשכנתא ההפוכה תוכלו להקל על מצבכם הכלכלי במידה והוא בעייתי, היא טובה עבור הוצאות מפתיעות שלא היו מתוכננות, וניתן לקחת משכנתא הפוכה לכל מטרה שמתחשק לכם. זוהי הלוואה ללא החזר חודשי, ומצבכם הכלכלי הוא לא פונקציה לאישור או סירוב על ההלוואה. רגע לפני שאתם משתמשים במשכנתא ההפוכה, בידקו אם יש אפשרויות אחרות טובות יותר, זולות יותר או כדאיות יותר, מאחר ומשכנתא הפוכה היא הלוואה בריביות יחסית גבוהות, ואתם מקצצים בירושה של הילדים כשאתם נוטלים אותה. אולי אתם יכולים לעבור לדירה קטנה יותר, למכור את הדירה שלכם או להשכיר אותה, או לעבור לדיור מוגן אחרי מכירת הדירה במקום. יש סיכוי טוב שלהשתמש בכסף שיש לכם בפקדון כלשהו או תוכנית חיסכון יהיה עדיף בהרבה. יש כתבה נוספת שרשמתי על ריבית משכנתא הפוכה, תכנסו ותהנו. במקרה ואתם שוקלים לקחת משכנתא הפוכה, אני מציע לכם להסתייע באיש מקצוע שיתווך בינכם לבין חברות הביטוח והבנקים, אנחנו מעניקים שרות שכזה, תשאירו פרטים בתחתית העמוד ואנחנו נחזור אליכם עם כל הפרטים.