משכנתא דרגה שווה (פרי פסו) – כל מה שצריך לדעת

למשכנתא יש מדרגות. לא בדרך כלל, אבל במקרים שיש לכם על אותו הנכס יותר ממשכנתא אחת, ויותר מגורם אחד שנתן לכם משכנתא על הנכס. משכנתא מדרגה ראשונה הוא המצב הנפוץ ביותר – בנק אחד הלווה לכם הלוואת משכנתא אחת על נכס אחד. אם יש שני גורמים מלווים ושתי משכנתאות, יכולים להיות מצב של דרגה ראשונה ושנייה, ומצב של דרגה שווה (פרי פסו).

במקרים שבהם יש גורם מלווה מדרגה ראשונה ומדרגה שנייה – הלווה מדרגה שנייה בעדיפות נמוכה יותר, זה אומר שאם אתם לא עומדים בהחזרי ההלוואה קודם כל הגורם הראשון יקבל את כספו ממימוש הנכס, ורק אחר כך הלווה מדרגה שנייה יקבל את כספו – ואם לא יוותרו כספים ממימוש הנכס, זה ירשם כחוב שלכם למלווה מהדרגה השנייה.

במשכנתא דרגה שווה – פרי פסו – שני הגורמים המלווים יש להם עדיפות זהה לכספים בעקבות מימוש הנכס, ובמידה ומממשים את הנכס הם יקבלו סכום יחסי זהה, ביחס לגובה היתרה לסילוק שנותרה לכם על המשכנתא מול כל אחד מהם.

נניח שאת המשכנתא הראשונה נתן לכם הבנק שלכם, ואת המשכנתא השנייה קיבלתם ממקור מימון שאינו בנקאי – חברת נדל"ן, משקיעים פרטיים, וכדומה. המשכנתא השנייה תהיה מדרגה שנייה, כלומר, בעדיפות נמוכה יותר מהמשכנתא שקיבלתם מהבנק.

בעוד שזה בסדר וסביר לגורמים שציינתי שמלווים לכם את המשכנתא השנייה, אם תרצו משכנתא, ועוד אחת נוספת, על אותו נכס, משני בנקים שונים – הבנקים יהיו פחות נחמדים ולא יסכימו לקחת סיכון לעדיפות שנייה במימוש כספי הנכס אם לא תעמדו בהחזרים. הבנק השני יבקש אישור פרי פסו מהבנק הראשון, כלומר, השוואת דרגות חשיבות וחלוקה בכספי מימוש הנכס אם אין עמידה בהחזרי ההלוואה.

נתקלים גם במונח דרגה שווה או פרי פסו בהמון מקרים של מחזור משכנתא.

במידה ואתם ממחזרים את המשכנתא, ועל הדרך מעבירים את המשכנתא (או חלק ממנה) מבנק לבנק, בדרך כלל כי בנק מסויים הציע לכם תנאים טובים יותר או כי הבנק הראשי שלכם לא מסכים להגדלת המשכנתא.

אתם נתונים לחסדי הבנקים בכאלו מקרים, אלו מקרים שבהם המחזור לא מאושר באופן אוטומטי בכלל, והיציאה לדרך עם מחזור המשכנתא תלוי בשני בנקים ולא בבנק אחד – שניהם צריכים לאשר. גם הריבית על המשכנתא השנייה בדרך כלל תהיה גבוה יותר מהסטנדרט של משכנתא.

לפעמים פרי פסו הוא חלק מהדרך שלכם או מהמסלול שאתם עוברים בו בדרך למכירת נכס. שני הבנקים רואים שבעתיד היחסית קרוב יש כוונה למכור את הנכס ולממש אותו, ולכן הסיכון מבחינתם נמוך משמעותית והרווח שלהם במרחק נגיעה, והאישור ניתן ביתר קלות.

 

הנה דוגמא שתעזור לכם להבין את העניין היטב:

קניתם נכס שעלותו מיליון שקלים. שילמתם את המינימום האפשרי כהון עצמי – 250,000, ואת השאר – 750,000 שקלים, קיבלתם כמשכנתא.

8 שנים אחר כך, כבר החזרתם חלק גדול מן ההלוואה, והיתרה לסילוק המשכנתא מתוך ה750,000 היא 300,000 שקלים בלבד, עשיתם כבר יותר מחצי דרך אל תוך המשכנתא.

עכשיו, יש לכם אח שנכנס לקשיים כלכליים, ואתם רוצים לעזור לו באמצעות הגדלת המשכנתא הנוכחית שלכם בעוד 100,000 שקלים, ולהעביר אליו את 100,000 השקלים האלו שאתם מגדילים. אתם תתחילו תהליך של הגדלה, או מחזור והגדלת המשכנתא.

אתם בודקים ריביות ותנאים ומגלים שבנק אחר, לא זה שאתם לוקחים בו את המשכנתא שלכם, יתן לכם על ההגדלה של 100,000 השקלים תנאים וריביות טובים הרבה יותר, ומחליטים ללכת על זה – לחתור לכיוון תנאים טובים יותר ולהשאיר עם 300,000 השקלים משכנתא בבנק הרגיל שלכם, ולהגדיל ב-100,000 נוספים בבנק נוסף.

שני הבנקים יצטרכו לאשר את זה, ובהנחה שהם יאשרו, עכשיו אתם חייבים 400,000 שקלים, 300,000 לבנק אחד ו-100,000 לבנק אחר. החוב מחולק פרי פסו (שווה בשווה בעדיפות בין שני הבנקים) – לבנק הראשון 75%, לבנק השני 25%. אם לא תעמדו בהחזרים, הבנקים יתחלקו ברווח ממימוש הנכס בהתאם, אם תשאר שארית – היא עבורכם, אם אין שארית, תכנסו לחוב מול שני הבנקים.

 

פרי פסו – לא רק בין בנקים

מה שנוח במשכנתא מדרגה שווה זה שאפשר לחבר את שני הצדדים שלה לא רק בין שני בנקים, אלא בין בנק לגוף מלווה אחר.

כל גוף שמורשה להלוות הלוואת משכנתא עם רישיון לכך מהמדינה, יכול לקבל אתכם בזרועות פתוחות, כך שגם אם אתם מסורבים הגדלת משכנתא בבנק, יש גופים אחרים קצת פחות חזקים שיעשו עליכם קצת פחות "שרירים" שישמחו לקבל אתכם. בין הגופים שמולם ניתן לבצע פרי פסו מלבד הבנקים – חברות הביטוח, משכנתאות חברתיות, משקיעים פרטיים ועוד.

 

לסיכום, כמה נקודות חשובות על פרי פסו

  • פרי פסו מאפשר לכם להעביר משכנתא או חלק ממנה מגורם מלווה אחד לאחר (במעבר בנק בעת מחזור משכנתא)
  • באמצעות פרי פסו, אפשר לקחת משכנתא מכמה גורמים מלווים במקביל.
  • באמצעות פרי פסו, אפשר להגדיל את המשכנתא שלכם גם אם הבנק שדרכו המשכנתא ניתנת לכם אינו מאשר את ההגדלה.
  • בפרי פסו הגורמים המלווים מתחלקים שווה בשווה בסיכון ביחס לסכומים שהלוו.
  • פרי פסו מאפשר לכם לשחק עם המשכנתא שלכם (להגדיל או לחלק אותה למספר גורמים) בין שני גורמים, שאחד מהם אפילו לא חייב להיות בנק, וזה יכול להיות נוח בהרבה מקרים של אי אישור או פערים בריביות והתנאים.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?