מס שבח – המדריך המלא

תאריך פרסום :
תגובות :0תגובות

כשגרים במדינת ישראל, המילה מס לא מפתיעה בכלל. יש מס בריאות, מס ערך מוסף, מס על השילוט ועוד מיסים נוספים שקצרה היריעה ואין מספיק מקום כדי לכתוב עליהם. אם זה המצב, אז למה שמכירת דירה תהיה שונה? אתם בטח רוצים לשאול "אבל זו כבר הדירה שלי, שילמתי עליה ממיטב כספי, למה אני צריך לשלם מיסים נוספים?" ההיגיון שלכם מאוד צודק ומובן והמדינה באמת לא מחייבת אתכם במס על הדירה עצמה, אלא במס על הרווח שעשיתם מעליית המחיר של הדירה.

אם המילים האלה נשמעות לכם כמו סינית ואתם רוצים להבין על מה מדובר, הכנו בשבילכם מדריך מפורט, אתם רק צריכים להתרווח בכיסא ולקרוא עד הסוף.

מס שבח – המדריך המלא 

חוזרים לשורשים 

מתי הכול התחיל? בשנת 1963 התכנסה כנסת ישראל ואישרה באופן סופי את החוק שנקרא: "חוק מיסוי מקרקעין" או בשמו השני "שבח ורכישה".

אז מה בעצם זה אומר? כל אדם בישראל שקונה דירה צריך לשלם עליה מס רכישה, אבל במדריך הזה אנחנו רוצים להתמקד דווקא במס השני שנולד מהחוק: "מס שבח". 

מהו בעצם מס שבח?

כדי להמחיש את הדבר, בואו ניתן דוגמה. נניח שקניתם דירה לפני מספר שנים. באותה תקופה היא עלתה לכם מיליון שקלים. כעת, לאחר שעבר זמן, החלטתם למכור אותה והמחיר שהצלחתם לקבל תמורתה הוא מיליון וחצי שקלים. מדובר על רווח נאה של חצי מיליון שקלים, אבל לפני שאתם מתחילים לספור את המזומנים, נכנס מס שבח לעניינים.

מדובר על מס שתצטרכו לשלם על הרווח ממכירת הדירה. זאת אומרת, מס השבח לא כולל בתוכו את מיליון השקלים שגם אתם שילמתם תמורת הדירה, אלא רק את הרווח. כלומר, במידה ואתם מוכרים דירה ומקבלים תשלום קטן יותר מזה ששילמתם בעצמכם, תהיו פטורים באופן אוטומטי ממס שבח. 

שינויים בחוק 

עד 2014, מס שבח היה עם תנאים וסייגים מסוימים, אך החשוב שבהם היה כי לכל אחד מגיע פטור ממס שבח אם הוא מוכר דירה אחת פעם בארבע שנים. תנאי זה איפשר לבעלי דירות ומשקיעים ליהנות ממכירה אחת בפטור ממס שבח, להמתין 4 שנים נוספות ולבצע מכירה אחרת.

כך הם היו מצליחים להיפטר מתשלום מס שבח וחסכו לעצמם מאות אלפי שקלים במצטבר.

חוק ההסדרים של שנת 2014 עם תיקון 76, צמצם משמעותית את האפשרות לפטור ובעצם ביטל את האפשרות של המוכרים לחמוק מתשלום המס. לאחר תיקון זה, מס שבח החל להיות נוכח יותר ויש להתחשב בו בכל תכנון עסקה.

מה קורה לאחר שינוי החוק 

מה יעשה אדם שרכש דירה לפני שנים ארוכות וכעת רוצה למכור אותה? האם בגלל שהוא לא מכר אותה לאורך השנים כעת יהיה חייב במס שבח על עליית המחיר לכל אורך אותו הזמן? זה לא נשמע הוגן והמחוקק אכן ראה את הבעייתיות והחליט על שיטה ליניארית לצורך החישוב.

זאת אומרת, יש לקחת את השבח שעברה הדירה ולחלק אותו לאורך השנים מאז רכישתה ועד מכירתה. רק על השנים לאחר 2014 והשינוי בחוק יש לשלם את המס וכך הפטור שהיה עד אותה התקופה ממשיך לתת את אותותיו. כדי להבין עד הסוף, בואו וניתן דוגמה שתבהיר את הנושא. 

מכירת דירה לאחר השינוי בחוק – השיטה הליניארית 

אדם שקנה דירה בשנת 2002 ושילם תמורתה 500,000 ₪. לאורך השנים הוא החזיק בה וכעת, בשנת 2019, הוא מעוניין למכור את הדירה. לאחר הערכה נקבע מחירה על 1,000,000 ₪ וזהו המחיר אותו יקבל המוכר. כעת יש לקחת את השבח שנוצר, 500,000 ₪, ולחלק אותו לאורך שנות הבעלות על הדירה. מדובר על 17 שנים בהן מתחלקים 500,000 ₪. בכל שנה היה השבח כ-30,000 ₪ בקירוב.

כעת, יש לשלם מס שבח רק על השנים אחרי 2014. לכן, ניקח את חמש השנים בין 2014-2019 ונכפיל בשבח שנוצר בכל שנה. קיבלנו תוצאה של 150,000 ₪ שחייבים במס, במקום ה-500,000 שהיו בהתחלה. אז מה חשוב להבין? ככל שרכישת הדירה הייתה בעבר הרחוק יותר, השבח החייב במס יהיה נמוך יותר, וככל שמכירת הדירה תהיה בעתיד הרחוק יותר, מס השבח יעלה בהתאם. 

שיטה אידיאלית – אך לא חפה מבעיות 

הרעיון מאחורי השיטה הליניארית נכון וצודק, אך ישנם מקרים בהם החישוב יכול להיות בעייתי.

דמיינו לעצמכם דירה שצברה שבח עד שנת 2014, אולם אז החל ערכה לרדת וכעת היא עומדת למכירה. על פי שיטת החישוב, יש לחלק את השבח לכל אורך התקופה. כך יכול להיווצר מצב שלמרות שהדירה כרגע אינה נמכרת ברווח, יש לשלם עליה מס שבח על פי דיווחי העבר. 

התנאים לקבלת פטור ממס שבח 

התנאי הראשון והבסיסי מכולם הוא דירת מגורים הרלוונטית לפטור.

דירה כזו היא דירת ששימשה למגורים לפחות ב-50% משטחה, במשך כארבע שנים לפני המכירה. והיא חייבת להיות בבעלות אדם פרטי בלבד, כך שדירה בבעלות חברה אינה זכאית לפטור.

ישנם שני יוצאי דופן. גני ילדים ובתי כנסת העומדים למכירה גם יכולים לבקש פטור ממס שבח, למרות שלא שימשו למגורים בשום שלב. 

תושבי חוץ

מאז שנת 2014 והשינוי המשמעותי שחל בחוק, תושבי חוץ לא יכולים להיות זכאים לפטור ממס שבח. כל דירה שנקנית על ידי תושב חוץ ונמכרת לאחר מכן, מחויבת במס שבח.

עם זאת, אם הדירה נקנתה לפני שנת 2014, רשאי תושב החוץ לבקש חישוב מס ליניארי בדיוק כמו אזרחי ישראל, עם פטור על מס שבח לפני אותה תקופה, וחישוב מס יחסי לאחריה. 

מסלולי הפטור השונים

דירה יחידה  

המסלול הקלאסי לבקשת פטור הוא של אדם המוכר את דירתו היחידה, אחרי שהוא החזיק בה לפחות במשך שמונה עשר חודשים. כך, יכול אדם למכור את דירתו בלי לשלם מס שבח. וכאן כמובן נכנסים יוצאי דופן שונים. אם לאדם יש שליש דירה נוספת (לדוגמה, דירה שנקנתה על ידי שלושה שותפים) הוא עדיין יכול לקבל את הפטור, כי שליש דירה אינו מוציא אותו מהגדרת בעל דירה יחידה.

בנוסף, אם לאדם יש דירה יחידה והוא מקבל דירה נוספת בירושה, הפטור עדיין יכול להיות בתוקף, כל זאת בתנאי שהוא בן זוג או צאצא של המנוח, ושלנפטר הייתה דירה אחת בלבד בעת מותו ואם הוא היה מנסה למכור אותה – גם הוא היה זכאי לקבל פטור ממס שבח. מאחר ולכל אדם יש פטור אחד ממס שבח לאורך השנים, העדיפות היא קודם להשתמש בפטור על דירה מירושה, לפני שתשתמשו בפטור האישי שלכם.

כך תוכלו להרוויח פעמיים. בתוך מסלול זה יש להתייחס אל משפרי הדיור – אנשים שמוכרים את דירתם הראשונה כדי לקנות דירה גדולה יותר שתתאים לצרכיהם המשתנים. להם מותר להחזיק בשתי הדירות במקביל ועד לתקופה של שמונה עשר חודשים ובכל זאת לבקש פטור ממס שבח וגם לקבל אותו.

מכירת שתי דירות בתמורה לקנייה 

אדם שמעוניין למכור שתי דירות יכול לקבל פטור ממס שבח, אך זה רק במקרה מאוד ספציפי.

אם מדובר על מכירת הדירות במטרה לקנות דירה אחת במקומן ושהשווי של הדירה הזו הוא לפחות 75% משווי המכירה המשותף של שתי הדירות הנמכרות.

כדי להקשות עוד קצת על הפטור, הוא יינתן אם לבעלי הדירה יש שתי דירות בלבד. אם יש לו יותר מכך, הפטור כבר לא תקף. 

דירה ללא תמורה 

לרוב מדובר על מקרים בתוך המשפחה. הורים שרוצים להעביר דירה לילדיהם, אחים או נכדים.

במידה והדירה אכן מועברת ללא תמורה, ישנו פטור ממס שבח, אך עדיין יש לשלם שליש ממס הרכישה שהיה אמור להיות משולם. בנוסף, ישנם יוצאי דופן כמו אחים שמעבירים ביניהם דירות שלא הועברו בירושה ועוד. 

איך לחשב את מס השבח?

כדי לבצע את החישוב יש לדווח לרשות המיסים על פרטי העסקה, התמורה שהתקבלה בעת המכירה והתמורה ששולמה בעת הרכישה, כל ההוצאות והקיזוזים שהשקיע המוכר בדירה בכדי לנכות אותם ממס השבח הצפוי, הבקשה לפטור בצורה מסודרת, את הזכאות עצמה או ההקלות שניתנו וכמובן סכום מס השבח ודרך חישובו.

כדי להקל על המכורים יש מחשבונים ייחודיים באינטרנט שמאפשרים להכניס את כל הנתונים ולקבל פלט של המס המעודכן. לכל אלו יש לצרף את העותק המקורי של חוזה המכירה, נסח טאבו וחשבון ארנונה על הדירה, צו ירושה או צוואה במידת הצורך טופס הצהרה שיש להחתים עליו עורך דין.

דיווח עצמי

חשוב להבין כי מס השבח מחושב על ידי המוכר. הוא מעביר דיווחים מסודרים אל רשות המיסים, מעדכן בסכום העסקה ומעביר את כל הנתונים הנדרשים וכך בעצם קובע לעצמו את שיעור המס בו הוא חייב.

רשות המיסים מוציאה לאחר מכן הודעה רשמית על המס, אולם היא יכולה לבצע בדיקה משל עצמה על הנושא ולחייב אחרת מהסכום הראשוני שחושב על ידי המוכר. גם פה, שמורה למוכר זכות הערעור על השומה שנוצרה. 

הוצאות מוכרות – לשמור קבלות 

החלטתם למכור, אתם מבינים שלא תצליחו להתחמק ממס שבח מאחר ואתם לא עונים על הקריטריונים לפטור, זה הזמן לנסות ולצמצם ככל האפשר את המס. דרך אחת ונוחה מאוד לעשות זאת היא על ידי דיווח ההוצאות שבוצעו בדירה. נניח שאתם חייבים במס שבח של 300,000 ₪.

מהצד השני, עשיתם בדירה שיפוץ שעלה 120,000 ₪, כדי למכור אותה שילמתם למתווך מומחה עוד 15,000 ₪ וכמובן עורך דין שגבה מכם 25,000 ₪.

בחישוב זריז של ההוצאות הללו בלבד, מדובר על 160,000 ₪! את הסכום הזה ניתן להפחית מהתשלום, מאחר והוצאתם אותו על הדירה כך שהשבח ירד, וכך נשארו רק 140,000 ₪, שיפור משמעותי מאוד.

לכן, כשאתם מוציאים על הבית חשוב לשמור קבלות. כך, במידה ותרצו למכור תוכלו להוריד את כל ההוצאות הללו ממס השבח. 

הזמן הנכון לבדוק לגבי חובת המס 

אנשים רבים מסיימים את העסקה, חותמים ואז פתאום מגלים שהם חייבים לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים של מס שבח.

מדובר על הוצאה שלא מחושבת במכירה, יכולה להפוך אותה להרבה פחות רווחית ובעצם להקשות על המוכר.

לכן, תמיד לפני שלב החתימה יש לוודא מה הסטטוס של מס השבח על הדירה המוצעת למכירה.

במידה והמוכר יחויב במס, רצוי לבדוק מהן הדרכים האפשריות כדי להקטין אותו ככל האפשר. אם עושים זאת לפני המכירה אפשר להגיע בראש נקי ולדעת בדיוק מה ההוצאות ומה הרווח שיישאר אצל המוכר לאחר סיום התהליך.

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

מאמרים אחרונים

תאריך :
צפיות: 17
הנה משהו שיפתיע אתכם – אם אתם משפחה סטנדרטית והחשבון שלכם חג לו סביב ה-0, אין שום צורך או טעם לשלם לבנק יותר מ-150 ש"ח בשנה עמלות.
תאריך :
צפיות: 18
אמזון הוא אתר אינטרנט המשמש כפלטפורמה  למכירה וקניה של מוצרים בין ספקים ולקוחות.
תאריך :
צפיות: 14
קרוב לרבע מיליון אזרחים מאיישים משרות בשירות המדינה ומגשימים בכך את השאיפה של אזרחים רבים אחרים למצוא עבודה בשירות המדינה.
תאריך :
צפיות: 11
צניחה חופשית, באנג'י, טיפוס הרים, רפטינג וסקי מים יכולים להיות אטרקציות מטריפות מחוץ לישראל. הנופים ותוואי הדרך משתנים והחוויה בדרך כלל אקסטרימית ומאתגרת בהרבה ממה שניתן לבצע במדינתנו הצנועה.
תאריך :
צפיות: 68
רבים מאתנו נקלעו במהלך חייהם הבוגרים בצורך לקחת הלוואה, בין אם לצורך קניית רכב, טיול גדול או פשוט לסגור את המינוס בבנק.
תאריך :
צפיות: 73
מס ירושה הוא מס שמוטל כנגד כספים או נכסים שעברו בירושה, על המקבל.

רוצה לדבר עם מומחה?

הצג מאמרים לפי תחום

קטגוריות

מאמרים פופולריים

לא נמצאו מאמרים

מאמרים נוספים בנושא ,