ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

מסלולי משכנתא – סקירה קצרה

בפשטות, מסלולי משכנתא הם סוגים שונים של משכנתאות שניתן לקחת מהבנק, כאשר לכל סוג יש תכונות שונות שהופכות אותו לעדיף, או פחות עדיף במצבים שונים. תמהיל משכנתא מכיל בדרך כלל יותר ממסלול משכנתא אחד, כדיי לפזר סיכונים, ולכן מומלץ להכיר את הסוגים השונים, על מנת ליצור תמהיל משכנתא מתאים ככל הניתן. סקירה קצרה של המסלולים המרכזיים תסייע בהשגת המטרה.

 

כמה מסלולי משכנתא קיימים?

בישראל, קיימים היום למעלה מ-20 מסלולי משכנתא שונים, מהם ניתן לבחור כשבונים תמהיל משכנתא. מדובר במספר לא מבוטל של מסלולים שונים, המאפשר מגוון רחב, עד כדיי "תפירה בהתאמה אישית" לכל אחד. מצד שני, המגוון הרב יוצר אצל רוב האנשים בלבול, והם עשויים לצאת קירחים מכל הכיוונים. חשוב לציין, שאין "מסלול טוב" ואין מסלול "לא טוב", יש רק מסלולים או תמהילים "לא מתאימים" ללווה.

 

מה הקריטריונים לבחינת מסלול משכנתא?

סוג הריבית: האם הריבית קבועה, כלומר אחוז קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא, או משתנה, כלומר אחוז שאינו אחיד לאורך התקופה, ומושפע ממדדים המתעדכנים מעת לעת. ישנם מספר פרמטרים שהריבית יכולה להיות מוצמדת אליהם כמו ריבית בנק ישראל, או ריביות בנקים אחרים. במידה ויש שינוי בערך אליו הוצמדה הריבית, גובה הריבית יגדל באופן דומה.

  • ריבית קבועה:

ריבית קבועה נחשבת לסולידית, כיוון שגודל ההחזר החודשי לא משתנה, או משתנה קצת, אך עליה וקוץ בה. במידה ותרצו לשלם את מלוא הקרן מוקדם מהצפוי, יתכן מאוד שתצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. זוהי עמלה שמפצה את המלווה על כסף שהוא מפסיד בגלל ההחזר המוקדם, ועשויה להגיע לסכום לא מבוטל. המלווה ידרוש מכם עמלה זו כאשר הריבית אותה אתם משלמים כיום גבוהה מהריבית אותה המלווה גווה על מסלול דומה. גובה העמלה יקבע לפי גובה הקרן שנותר לשלם וההפרש בין הריביות השונות.

סוג נוסף של ריבית קבועה, בעלת שם מבלבל, היא "ריבית משתנה עם תחנות". לפי המפקח על הבנקים, משכנתא המשתנה רק בתחנות קבועות מראש, שהמרווח ביניהן עולה על חמש שנים, היא משכנתא עם ריבית קבועה. בריבית משתנה עם תחנות, בכל תחנה תחושב הריבית החדשה בהתאם ל"ריבית העוגן" שלכם, שהיא ריבית הנקבעת לפי מנגנון כלשהו, אליו התחייבתם במועד לקיחת המשכנתא. ריבית העוגן הנפוצה ביותר היא ריבית פריים, שהיא ריבית אותה קובע בנק ישראל, ומוסיפים לה 1.5%.

  • ריבית משתנה:

הריבית במשכנתא מסוג זה משתנה בתדירות שנקבעה מראש, ובהתאם לעוגן, למנגנון שנקבע מראש. העוגן יכול להיות הצמדה למדדים מוכרים כמו מדד המחירים לצרכן, אך הוא יכול להיות גם מדדים אחרים פחות מוכרים כמו מדד אגרות חוב ממשלתיות. בשונה מריבית קבועה, במשכנתא בריבית משתנה אין עמלת פירעון מוקדם.

 

הצמדה למדד: כשם שניתן להצמיד את הריבית למדדים, ניתן להצמיד גם את הקרן (גובה ההחזר) למדדים. הכוונה היא בדרך כלל למדד המחירים לצרכן, המתעדכן מדיי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ובאופן כללי בודק עד כמה יוקר המחיה עלה בישראל. כשהמדד עולה באחוז, גובה הקרן עולה באחוז, וכן גם הפוך. בהסתכלות ארוכת שנים, המדד במגמת עליה, והיו מקרים בעבר בהם הוא גם עלה בצורה פראית. עם זאת, בשנים האחרונות המדד יחסית יציב ועלייתו מתונה. בנוסף למדד המחירים לצרכן, קיים גם מדד תשומות הבניה, וכן ניתן להצמיד את המשכנתא למטבע זר. כלומר הצמדה של הקרן (החוב לבנק) לערך של הדולר או היורו בדרך כלל. גם כאן, כאשר המדד עולה, גובה התשלום ללווה עולה, ולהיפך.

כעת לאחר שסקרנו את הקריטריונים השונים לבחינת מסלולי המשכנתא, נעבור לסקירת המסלולים הנפוצים.

 

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה –

משכנתא ללא הפתעות כלל. גובה ההחזר קבוע לגמרי לאורך כל תקופת ההחזר. עם זאת, במשכנתא זו המלווה לוקח על עצמו את כל הסיכונים, ולכן מדובר במשכנתא היקרה ביותר. בנוסף, כיוון שהריבית במסלול זה קבועה, תיתכן עמלת פירעון מוקדם, במידה ובוחרים לפרוע את המשכנתא לפני המועד שנקבע מראש.

 

משכנתא צמודת מדד עם ריבית קבועה –

במסלול זה, גובה הריבית קבוע מראש ולא משתנה, אך גובה הקרן משתנה בהתאם לעליות והירידות במדד אליו הקרן מוצמדת. בדרך כלל מדובר במדד המחירים לצרכן, שהוא תנודתי, ולכן יש במסלול זה חשיפה לסיכון יותר מהמסלול שאינו צמוד מדד. כמו כן, גם במסלול זה תיתכן עמלת פירעון מוקדם.

 

משכנתא משתנה וצמודה לפריים, "מסלול פריים" –

זהו המסלול הנפוץ ביותר בישראל. הריבית צמודה לריבית הפריים, אותה קובע בנק ישראל מדיי חודש, ולכן גובה הריבית אותה תידרשו לשלם עשויה להשתנות מדי חודש. לעומת זאת, גובה הקרן קבוע ולא צמוד לאף מדד. במסלול זה אין קנס על פירעון מוקדם של המשכנתא. יש לציין שניתן להכניס למסלול זה רק עד שליש מגובה המשכנתא, בהתאם להנחיית בנק ישראל.

 

משכנתא בריבית משתנה וצמודה למט"ח –

כאמור, בדרך כלל מדובר על הצמדה לשער הדולר או היורו. עדכון הריבית מתבצע מדיי כמה חודשים, בדרך כלל שלושה חודשים או חצי שנה, בהתאם לגובה הריבית באירופה או בארצות הברית (לפי סוג המטבע). גובה הקרן נקבע לפי שער החליפין, וכיוון ששערי מטבעות החוץ משתנים בקצב גבוה מאוד, ייתכן שבאופן ניכר. לדוגמא, עליה של אחוז אחד בשער הדולר, תגרור עליה של אחוז בגובה הקרן. כשמדובר במשכנתא בגובה מאות אלפי שקלים אחוז אחד הוא אלפי שקלים. עם זאת, חשוב לציין ששערי החליפין הם תנודתיים מאוד ויתכן שחודש לאחר מכן גובה החוב ירד, ואף ביותר.

 

משכנתא בריבית משתנה וצמודת מדד –

הריבית משתנה מדיי תקופה שנקבעה מראש, בדרך כלל מדובר במספר שנים, ובהתאם לריבית עוגן שנקבעה מראש. הקרן עצמה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן מתעדכנת מדיי חודש. שתי נקודות חשובות לגביי מסלול זה הן שראשית, בגלל שמדובר בריבית משתנה, אין עמלת פירעון מוקדם, ושנית, בכל פעם כשהריבית משתנה ניתן להחליף מסלול משכנתא.

 

משכנתא בריבית משתנה ולא צמודת מדד –

במסלול זה הריבית משתנה כל חמש שנים, ובעת השינוי ניתן לפרוע מוקדם את המשכנתא ללא עמלת פירעון מוקדם. בנוסף, פירעון שלא במועדי שינוי הריבית יגרור אומנם קנס, אך מופחת, כיוון שהחישוב יתבסס רק על השנים שנותרו עד למועד השינוי הבא, ולא עד סוף תקופת ההחזר המקורית. מבחינת מחיר, מסלול זה זול יותר ממסלול הריבית הקבועה ולא צמודת המדד, אך יקר יותר ממסלול הריבית המשתנה וצמודת המדד.

 

משכנתא בריבית משתנה על בסיס עוגן מק"מ –

מדובר במסלול הדומה מאוד למסלול הפריים. בשונה ממנו, הריבית משתנה רק אחת לשנה, ולא כל חודש, ולכן המסלול חשוף פחות לסיכונים. כיוון שמדובר בריבית משתנה, אין עמלת פירעון מוקדם. בנוסף, מסלול זה לא מוצמד למדד, ולכן לא חשוף לסיכונים מבחינה זו. בסך הכל המסלול נראה דיי אטרקטיבי, כיוון שהוא זול יחסית, לא חשוף להרבה סיכונים וללא עמלת פירעון מוקדם. עם זאת יש לו מספר חסרונות. ראשית, המסלול לא קיים בכל בנק, אלא רק במספר מצומצם. שנית, כאשר ריבית בנק ישראל עולה, גם ריבית המשכנתא תעלה. שלישית, כמו מסלול הפריים, לפי הנחיית בנק ישראל רק עד שליש מגובה המשכנתא יכול להיות במסלול זה. בחישוב מגבלה זו נכלל גם מסלול הפריים, כך ששני המסלולים ביחד צריכים להוות פחות משליש מגובה המשכנתא.

 

לסיכום

לקיחת משכנתא היא אחת הפעולות בעלות ההשלכות הדרמטיות ביותר על חיו של האדם הממוצע, ומומלץ להבין היטב בסוגי המסלולים השונים, לפני שמקבלים החלטה. המחיר של כל מסלול מגלם בתוכו את הסיכון שלוקח המלווה, ולכן ככל שהמשכנתא יקרה יותר, סביר שהסיכונים של המלווה גדולים יותר, ושלכם נמוכים יותר. בהתאם, המסלולים הזולים ביותר הם אלה שחושפים אתכם למירב הסיכונים. לכן, רצוי לחשוב מראש על רמת הסיכון אליה אתם מעוניינים להיות חשופים, ורק לאחר מכן לבחור מסלול.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן