מיחזור משכנתא

תאריך פרסום :
תגובות :3תגובות

משכנתא היא הלוואה שלוקחים לשנים רבות מאוד. מן הסתם, במקרים רבים התנאים בזמן קבלת הלוואת המשכנתא אינן זהים לתנאים לאחר מספר שנים, ולעיתים אף שונים משמעותית.

הכוונה היא גם לתנאים הכלכליים של המשק הישראלי ושוק המשכנתאות בפרט, וגם לתנאים אישיים של רמות הכנסה או הון עצמי פנוי, למשל.

שינוי תנאים אלו יכולים להביא מקבלי משכנתאות למצב בו המשכנתא שלקחו לפני 10 שנים כבר אינה אידיאלית עבורם,וקיימים מסלולי משכנתא אחרים שהרבה יותר מתאימים להם מבחינה כלכלית. זהו מצב שיכול להצדיק מיחזור משכנתא ושינוי התנאים של ההלוואה, לכאלו שיותר מתאימים למציאות הנוכחית ולרצון הלווה.

 

מה היתרונות במיחזור משכנתא?

תוהים מדוע כל כך הרבה מכרים שלכם כבר עשו מיחזור משכנתא? פשוט מאוד: כי זה משתלם. העניין הוא שלרוב אנחנו חותמים על ההלוואה הגדולה הזאת בגיל מאוד צעיר, מה שלא באמת מאפשר לנו לצפות את העתיד.

עם זאת, ממש כפי שהמשפחה לרוב מתרחבת וזה עולה לנו הון תועפות, אנחנו גם מרוויחים הרבה יותר לעומת עובדים זוטרים שרק נכנסו לשוק העבודה. משמעות הדברים היא שכושר ההחזר שלנו משתנה ולכן מיחזור משכנתא במקרה הזה זה צעד חכם.

אם עכשיו המצב הכלכלי שלכם השתנה ואם אתם יכולים להחזיר יותר כסף בחודש, לצמצם את מספר החודשים וכך לחסוך בריביות, מדוע שלא תעשו זאת? היתרון הכלכלי כאן יכול להיות עצום ולכן, למרות שמדובר על התעסקות ועל בירוקרטיה, אנחנו כן מציעים לכם לעשות זאת, לפנות אל הבנק ולראות מה יש לו להציע לכם.

 

מתי כדאי למחזר?

מיחזור משכנתא מיועד כאמור למצבים משמעותיים של שינוי כלשהו מבחינת הלווה לעומת התנאים ששררו במועד המקורי של קבלת סכום ההלוואה.

הסיבה העיקרית לכדאיות של מיחזור משכנתא היא שינוי משמעותי ברמת הריבית על משכנתאות במשק, מן הסתם מדובר על ירידה בגובה הריבית. למשל, משפחה שלקחה משכנתא בריבית קבועה גבוהה יחסית, בזמן שריבית בנק ישראל הייתה גבוהה. בינתיים בנק ישראל הוריד את הריבית, בגלל נתונים כלכליים כאלו ואחרים, והמשפחה ממשיכה לשלם אחוזי ריבית גבוהים ויקרים.

מצבים נוספים שהופכים את מיחזור המשכנתא לאפשרות אטרקטיבית ששווה לבדוק אותה הם עלייה ברמת ההכנסות, למשל קידום לתפקיד בכיר בשכר משודרג, קבלת סכום כסף גדול שניתן להשקיע במשכנתא, כמו ירושה או קרן השתלמות גדולה, או כאשר מסלול הריבית פשוט אינו תואם את המציאות הכלכלית של הלווים.

חשוב לבצע בדיקה מקיפה ונכונה של כל הנתונים לפני ביצוע מיחזור משכנתא, ישנן כמובן עמלות שונות שיש לשלם לבנק המלווה שיש לקחת בחשבון. משכנתא היא הלוואה גדולה וארוכת טווח, כך שלא ממחזרים אותה עם כל שינוי קטן לרעתכם בריבית או תנאים דומים, אלא רק כאשר ישנם שינויים משמעותיים שמשמעותם הבדל מוחשי בתנאי המשכנתא ובגובה ההחזרים החודשיים.

 

למי כדאי למחזר את המשכנתא?

במובנים רבים, ניתן לבחון את הנושא של מיחזור משכנתא באופן הדומה להסדרי החוב שאנו רואים לאחרונה בשוק ההון הישראלי.

מיחזור המשכנתא מבקש לשנות את תנאי החזר החוב (משכנתא במקרה זה או החזר אג"ח במקרה של הטייקון התורן) בצורה כזו שיתאימו באופן האופטימאלי הן ללווה שצריך להחזיר את הכסף והן למלווה שרוצה לקבל את כספו בחזרה בתוספת הרווח.

סקרנו באופן כללי מצבים בהם כדאי וניתן לבצע מיחזור משכנתא, כאן  נסקור למי כדאי להיכנס להליך זה – כאשר יש יתרונות פוטנציאליים רבים אך גם עלויות והיבטים שונים שיש להכיר.

  • לווים שאין באמצעותם לעמוד בהחזרים – יוקר המחייה בישראל הוא עניין רציני הטורד את מנוחתם של ישראלים רבים, כאר החזרי המשכנתא הם לרוב ההוצאה הבודדת הגדולה ביותר בכל חודש. לכן אפשרי ואף הגיוני שלווים מסוימים לא יוכלו לעמוד עוד בהחזרי המשכנתא לבנק. זו אינה גזרה עם משמעות בודדת של עיקול הנכס ע"י הבנק, גם הבנק מעדיף לקבל את ההלוואה חזרה עם הרווח שלו. לכן עבור לווים כאלו, אפשר ורצוי לבצע מיחזור משכנתא – כך שהתשלומים החודשיים יקטנו, הפריסה תתארך וכן הלאה.
  • למי שלקח משכנתא בתנאים משמעותית פחות טובים – לווים שלקחו משכנתא בריבית קבועה כאשר הריבית במשק הייתה גבוהה, יכולים לשלם המון כסף "מיותר" כאשר סביבת הריבית ירדה. לכן עבור לווים אלו ניתן לבצע מיחזור משכנתא לתנאי ריבית משתנה או כזו התואמת את המצב במשק/בשוק.

לווים נוספים שכדאי להם לבחון תהליך מיחזור משכנתא הם כאלו עם רמת הכנסות שפתאום צמחה משמעותית או צנחה משמעותית, השקעות משפחתיות אחרות שמצריכות הארכת פירעון המשכנתא בעוד כמה שנים וכיוצא באלו.

 

העמלות השונות במסגרת מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא שקול מבחינת הבנק למשכנתאות לפירעון מוקדם של המשכנתא. הכוונה היא שמיחזור כזה הוא זהה מבחינת הבנק המלווה באופן עקרוני לתשלום כל סכום ההלוואה שנותר בתשלום גדול אחד, לפני סיום תקופת המשכנתא שנקבעה מראש.

פירעון מוקדם של משכנתא יכול להיות בעייתי לבנקים במקרים מסוימים, כי חישובי הריבית נעשו לפי 15-20 שנים לרוב, אך ההלוואה נפרעה לאחר 10 שנים, למשל. כך שיכול להיווצר מצב שבו הבנק מרוויח פחות על ההלוואה, והוא חייב להגן על עצמו מפני הפסדים וזאת באמצעות עמלות.

לא כל הלוואה כרוכה בתשלום עמלה במקרה של פרעון מוקדם ויש לבדוק היטב את התנאים המצויינים בחוזה ההלוואה מול הבנק. העמלות במסגרת מיחזור הלוואת משכנתא בהן ניתקל לעיתים הן בעיקר:

  • עמלה תפעולית – משולמת בזמן ביצוע המיחזור ועלותה כמה עשרות שקלים בלבד.
  • אי הודעה מוקדמת – משולמת במקרים בהם מבצעים מיחזור משכנתא מהר מאוד ללא הודעה לבנק של לפחות 10 ימים. פשוט הודיעו לבנק מראש, והימנעו מתשלום 0.01% מהמשכנתא.
  • היוון עקב הפרשי ריבית – זהו עיקר תשלום העמלה בפעולת מיחזור משכנתא. מדובר על פער הריביות במועד קבלת ההלוואה לריבית ממוצעת אחרת שמשוקללת על ידי בנק ישראל.
  • מדד ממוצע – רק למשכנתאות צמודות מדד. גובהה של העמלה חצי מהשינוי הממוצע של המדד בשנה האחרונה. זו עמלה לא גבוהה, שבמקרים רבים אינה משולמת אם הפעולה מתבצעת אחרי ה-16 לחודש, כי הבנק כבר יודע את שיעור המדד לחודש האחרון

 

האם זה משתלם?

כמובן שאחת מהשאלות הכי חשובות שתמיד חוזרות על עצמן זו השאלה האם זה משתלם ללקוח לעשות מיחזור משכנתא. כולנו הפכנו להיות כבר ציניקנים גדולים והדבר הראשון שעובר לנו בראש, זה שאם הבנק מציע לנו את האופציה הזאת, הרי שהמרוויח העיקרי זה הוא.

חשוב שתבינו שאומנם הפרוצדורה של מיחזור משכנתא עולה לא מעט כסף, אך יחד עם זאת, יש מקרים שבהם זה כן יכול להיות משתלם. לכן נקודת המוצע היא שאין תשובה אחת נכונה לשאלה האם זה משתלם לעשות צעד כזה או אחר, אלא צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

משמעות הדברים היא שזה תלוי, בין היתר, בשאלות כמו: כמה שנים אתם עוד צריכים לשלם משכנתא? ועל איזו ריבית עומדת המשכנתא שלכם היום? האם מציעים לכם מסלול טוב יותר? קחו בחשבון את כל הנתונים הללו וכך יהיה לכם קל יותר להחליט האם גם במקרה שלכם זו אופציה שיכולה להיות כדאית או לא.

 

מאיפה מתחילים את התהליך?

לפנות ככה סתם אל הבנק ולבדוק האם אתם יכולים לעשות מיחזור משכנתא זו אומנם אפשרות שרבים בוחרים בה, אך לא תמיד היא תהיה הכי טובה.

העניין הוא שהבנק, בראש ובראשונה, בדרך כלל דואג לאינטרסים שלו ולא לאינטרסים של הלקוחות שלו.

לכן ברור מדוע גם אתם חושבים על האפשרות של פניה אל גורם חיצוני ושזה בהחלט כדאי. גורם חיצוני לא מושפע משום גוף והמטרה היחידה שלו היא להעניק ללקוח את העצה הכי טובה שיש.

לכן, אם גורם כזה יכול לדאוג לאינטרסים שלכם ולבדוק מה יכול להיות טוב עבורכם, מדוע שתוותרו על צעד כזה?

 

כמה באמת תוכלו לחסוך?

לא קל לענות על השאלה הזאת כי כמובן שזה משתנה בין משפחה למשפחה.

כמה אתם משלמים היום על משכנתא אופטימלית? כמה עוד נותר לכם לשלם? וכמה יגבו מכם עבור הפרוצדורה של מיחזור המשכנתא? כל הנתונים הללו יכולים להשפיע על התשובה הסופית לגבי החיסכון שלכם ולכן כדאי להיות ערים לכך.

מה שבטוח זה שכן כדאי לכם לעשות את כל הבירורים הללו כי בדרך כלל מיחזור משכנתא לא רק מקצר את מספר חודשי ההחזר, אלא גם מסייע לנו לחסוך לא מעט כסף.

יש מסלולים עם ריביות טובות יותר ויש אפשרות לשלם פחות על ההלוואה, אז למה שלא תבדקו את זה לעומק כבר עכשיו?

 

מיחזור משכנתא – הכירו את השאלות

  • גובה הריבית: כמובן שזהו נתון מכריע אשר יש להתחשב בו באופן ניכר. כיום, ובזכות הרגולציה המקיפה בשוק המשכנתאות, ניתן לחוות שינויים משמעותיים גם בשוק הריביות. מיחזור משכנתא מאפשר לכם ליהנות מריביות נוחות יותר, מופחתות, עבור המשכנתא אותה לקחתם בעבר. יש להיכנס לאתר בנק ישראל על מנת לבדוק את הריבית הנוכחית בשוק.
  • יכולת כלכלית: גורם זה הינו מבין המשמעותיים בו יש להתחשב בבואכם לשקול את ההליך. לעיתים, ובעקבות שינויים כלכליים בחייו של החב, יבחר לשנות את גובה ההחזר החודשי לצד יעד ההחזרה. לדוגמא, אדם אשר קיבל לידיו ירושה משמעותית יבחר להגיד את גודל ההחזר החודשי וזאת במטרה לסלק את המשכנתא במועד מוקדם יותר לעומת זה עליו סיכם במעמד החתימה.
  • עמלת היוון: מושג אשר רבים כלל אינם מודעים אליו אך למעשה מתייחס ל-"קנס יציאה" אותו יש לשלם במידה ותבחרו לסיים את המשכנתא במועד מוקדם יותר. חשוב לציין כי זו (לרב) אינה ההוצאה היחידה מולה תעמדו. עלויות נוספות לכך יכולות להיות בדמות שכירת שירותיהם של עורך דין ונוטריון, עלות פתיחת תיק משכנתא מחודשת וכמו כן ריביות שונות ומגוונות.

נתונים אלו הם "קרים" ואל לכם להתייחס אך רק אליהם בבואכם לקבל החלטה האם לבחור בדרך של מיחזור משכנתא.

יש לשקלל מגוון גדול של נתונים על מנת להגיע לידי ההחלטה באופן המושכל ביותר ולבחון את כדאיות העניין.

על מנת להרחיב את הידע שלכם בנושא ולנסות לתור אחר משכנתאות בתנאים נוחים יותר, מומלץ לקבוע מספר פגישות ייעוץ משכנתא בבנקים שונים. הקפידו לא למהר בבחירת ההליך, ולעשות כן תוך כדי התחשבות בהוצאות עתידיות אשר עלולות להתלוות להליך זה.

חשוב להגיד כי אין ללכת שבי אחר ההליך, אל אף והוא נשמע כי יש לבחור בו.

מאחר ומדובר בהליך כלכלי בעל משמעות רבה, יש לבצע סקר שוק מקיף על מנת להגיע מוכנים ככל הניתן. כמובן שיש להתייעץ עם גורמים רבים, עם עדיפות כמובן לאנשי מקצוע הבקיאים בהליך.

בנוסף לכך, מומלץ להגיע לפגישה בבנק עם אדם המתמחה בנושא המשכנתאות על מנת להסתייע לקבל את ההחלטה המושכלת ביותר.

כמובן כי אין הכרח בדבר אך בכוח של מהלך זה להגדיל את סיכוייכם ליהנות מתנאים טובים יותר לעומת אלו עליהם חתמתם בראשיתו של ההליך.

 

לסיכום

לא חייבים לבצע מיחזור משכנתא באותו בנק, למרות שהתהליך חוסך זמן ובירוקרטיה. רצוי כמובן להיעזר בטיפים למיחזור משכנתא, לקבל כמה הצעות, ובעזרת ייעוץ משכנתא מקצועי בלתי תלוי לקבל את המסלול החדש והמתאים ביותר.

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

מאמרים אחרונים

תאריך :
צפיות: 23
מידי שנה מקבלים עובדים רבים במדינת ישראל הפחתה בתשלום המס, בגין נקודות זכות ממס הכנסה.
תאריך :
צפיות: 15
החיסכון הפנסיוני שומר את סכום הכסף הגדול ביותר שכל אחד מאיתנו יצבור במהלך חייו.
תאריך :
צפיות: 14
בזמן שאתם קוראים את הכתבה הזו, כנראה שאתם עוד לא יודעים כי סביר שיש לכם חשבון במס הכנסה בו שוכבים אלפי שקלים שרשויות המס חייבות לכם.
תאריך :
צפיות: 18
אחת המעטפות המבאסות הנוחתות בתיבת הדואר שלנו היא ההזמנה לטסט לרכב.
תאריך :
צפיות: 18
השכרה של רכב בחו"ל מאפשרת לנו ניידות, תחושה של עצמאות וחופש, אפשרות להגיע למקומות רבים שאליהם קשה להגיע בתחבורה ציבורית, נוחות, ואפשרות להכיר את היעד שבחרתם בקצב שלכם.
תאריך :
צפיות: 11
האוטו במוסך, אתם נוסעים לטיול רחוק והמכונית המשפחתית לא מכילה את כולם כולל המטען, מכרתם את הרכב הישן והרכב החדש עדיין לא הגיע, הוצאות אחזקת הרכב כבדות עליכם, החלטתם למכור

רוצה לדבר עם מומחה?

הצג מאמרים לפי תחום

קטגוריות

מאמרים פופולריים

לא נמצאו מאמרים

מאמרים נוספים בנושא