מה צריך לדעת ולבדוק לפני שמשכירים דירה

אם אתם עומדים להשכיר את הדירה שברשותכם לשוכרים – יש המון דברים שכדאי לדעת, לבדוק ולעשות לפני.

חלק מהדברים כאן יצילו אתכם מסיבוך כלכלי או נפשי, וחובה שתעברו על הכל במסודר ותוודאו שאתם עושים הכל בדרך הזהירה ביותר שאפשרית – כי תקדימים למשכירים ש"נתקעו" או נפגעו – לא חסר.

 

פרסום הנכס להשכרה – הכי חשוב – לא להגזים

הנטייה הטבעית של אנשים היא לרוץ לאתרי האינטרנט יד 2, הומלס, WINWIN ולהציב שם מודעות השכרה.

בנוסף לזה, חלק גדול מהאנשים גם יפנה למתווך – במיוחד אם זה מתווך שמסכים לא לקחת מהם שקל אלא רק מהשוכרים החדשים במידה ויאתר (למה בעצם שיהיה אכפת להם?), ואפילו מפרסמים בעיתונים. חשוב לדעת שניצול כל שלושת האמצעים האלו ביחד לא הכרחי וגם עלול לבוא בעוכריכם.

החשיפה בשילוב שלושת השיטות היא מוגזמת, ולרוב הדירות שלהן ביקוש סביר, אין צורך בכל כך הרבה חשיפה, אתם תמצאו שוכרים בקלות גם בלי להפעיל את כל צבא החשיפה הזה. למה זה כל כך משנה? חשיפה מוגזמת מביאה כמות פניות מוגזמות, והמון פניות "שיעמום" של מתעניינים לא רלוונטיים.

אתם תקבלו שיחות טלפון והודעות ב-7 בבוקר או ב-11 בלילה, מאנשים שאין להם מספיק כסף כדי לכסות את שכר הדירה החודשי, וכאלה שבסוף השיחה ישכחו מקיומה ולא ישקלו אותה בכלל.

בסופו של דבר, אפשר להכניס לדירה אך ורק אדם אחד או כמה אנשים בודדים, אין צורך לפרסם אותה בכל מקום כי אתם זקוקים אך ורק לקבוצת שוכרים או משפחה אחת שתראה לכם סבירה כשוכרים. היום, קל מאוד להשכיר דירה, וחבל מאוד להפעיל מתווך, שידרוש כסף מהשוכרים ועשוי להבריח בגלל זה שוכרים מעולים פוטנציאלים.

להציב מודעה באתרי האינטרנט זה חינם, לוקח כמה דקות בודדות, וכנראה יביא את הדירה שלכם לחשיפה ראויה ומספקת. על מודעות בעיתון כדאי שתדלגו – אין מספיק מקום לפרטים מלאים, תמונות, ומפרטים טכניים לגבי הדירה – כך שרוב הפניות שיגיעו מהעיתון יהיו לא רלוונטיות – וזה עוד בתשלום.

 

תמונות בפרסום הדירה להשכרה

לפני שאתם מציבים מודעה – בכל מקום שבו תבחרו, כדאי מאוד לדאוג שהדירה תהיה מסודרת, נקייה ומטופחת עבור תמונות המודעה. התמונות זה הדבר הכי משמעותי שגורם לאנשים לקרוא את פרטי המודעה ובסופו של דבר להתקשר. בלי תמונות ראויות – לא תקבלו פניות טובות.

הקדישו שעה-שעתיים לסידור ראשוני – סדרו הכל במקום ושהרצפה תהיה ריקה משטויות – אך ורק רהיטים על הרצפה. אם יש לכלוכים נראים לעין שעשויים להופיע בתמונות – תקדישו עוד שעה או שעתיים לניקיון.

אם מצב הדירה רע, אפשר אפילו לצבוע ולכסות חורים או פגמים בקירות ולהרכיב מנורות פשוטות – לפני שמצלמים את הדירה. במקרים קיצוניים שהדירה מיושנת ובמצב נוראי, לפני שאתם רצים להשכיר אותה, השקיעו שבוע או שבועיים בשיפוץ קל – פרקט או ריצוף חדש יעלה את ערך הדירה ויכסה את עצמו בדמי שכירות מוגדלים, וגם ימשוך עוד קונים פוטנציאליים להגיב למודעה.

 

עכשיו – לקצת טריקים:

  • אתם יכולים ורצוי שתזיזו מעט את הריהוט, אם יש ספה שעומדת במרכז הסלון או ארונות שלא צמודים לפינות – אתם יכולים להצמיד לקצוות החדרים כדי לתת אשליה של מרחב גדול יותר – וזה נכון גם לצילום התמונות וגם כאשר באים קונים פוטנציאלים כדי לראות את הדירה.

 

  • אם יש ארונות גדולים או ריהוט שאתם לא מתכוונים להשאיר לשוכרים, ואפשר להוציא אותם בקלות עבור תמונות – עשו זאת. נותן תמונות מציאותיות יותר וגם פה תהיה אשליה של מרחב גדול יותר.

 

  • השתמשו בפילטרים – הבת של השכן לא מעלה סטורי בלי שהיא משתמשת בפילטר בתמונה שמוריד לה את כל החצ'קונים ומבהיר לה את צבע העור – ואין סיבה שאתם תעשו כך. הבליטו את הצבעים, הבהירו את התמונה, צרו תמונות בולטות, חדות, עם צבעים חדים וחזקים. הקונים שלכם יעברו על מודעות רבות, ואם התמונות שלכם יזהרו מול עיניהם – הם יפנו אליכם, כי המשכירים במודעה שמעליכם ומתחתיכם השתמשו בתמונות רגילות בצבעים רגועים וחלשים.

 

  • צלמו את הדירה מתוך פינות, צמוד לקירות. תמונה שבה אתם עומדים במרכז הסלון תתן אשליה של חדר קטן, לעומת תמונה שבה אתם עומדים ממש צמוד לקיר ומצלמים את החדר כולו.

 

  • עדשות רחבות – אם יש בסלולרי שלכם פונקציה לעדשה רחבה, זה יגדיל את החדר פלאים! אל תהססו לקרוא לחבר או בן משפחה עם טלפון חדיש שיוציא לכם תמונות לא פחות ממדהימות.

 

  • זוויות הצילום – אם אתם יכולים, צלמו תמונה מתוך חדר וביחרו זווית שחושפת עוד חלקים מהבית. אם יש מסדרות מחוץ לחדר ומקלחת צמודה לחדר, פיתחו את כל הדלתות ועימדו בזווית שבה רואים את המשך הבית והחדרים הנוספים מתוך החדר שבו אתם מצלמים – שוב – הרעיון כאן הוא להבהיר את המרחב ולהגדיל אותו ככל האפשר באמצעות זווית הצילום.

 

השוכרים שלכם – אל תקבלו כל אחד!

כשבוחרים שוכרים – זה אולי המקום היחיד במדינה שבו אפשר להיות גזעניים ואם לא תצהירו על כך – לא יקרה לכם כלום.

אני לא יכול להיות פוליטיקלי קורקט כשאני כותב את המשפט הבא: יש כאלו שלא מוכנים לקבל אנשים על בסיס גזע, דת, מין או צבע.

אני לא מסכים עם הגישה הזו ולדעתי לכל אחד מגיעה הזדמנות שווה במאבק על הדירה, אבל שוב – זה אולי המקרה היחידי שבו אם תפסלו 10 נשים מלהשכיר את הדירה שלכם ותמשיכו תהליך מול 2 גברים שהגיעו לראות – אף אחד לא יכול לבוא אליכם בטענות.

אני חושב שחשוב יותר לחקור את אופי המועמד הפוטנציאלי להשכרה, ולבחון כמה "צרות" או "נחת" הוא יתן לכם בעתיד בזמן שישהה בדירה, והאם הוא יוכל לעמוד בתשלומי השכירות בלי בעיות מיותרות.

חשוב מאוד גם לחקור דברים מעבר – האם יש למועמד לדירה עסק מהבית? מה אופי העסק והפעילות שלו? האם יש חיית מחמד או שמתכננים להביא חיית מחמד והאם זה מקובל עליכם? האם מדובר בנגן תופים? האם יקיימו שם פעילות רועשת? האם מדובר במישהו שחובב אירוח ומסיבות? כדאי מאוד לבקש את הטלפון של בעלי הדירה הקודמת – ולשוחח איתו בקצרה על השוכרים, אופיים, ורציפות התשלומים מהם.

רוב האנשים שמשכירים דירה פוגשים את השוכרים שלהם פעם או פעמיים במקרה הטוב. פעם אחת כשהשוכר הפוטנציאלי מגיע כדי להתרשם מהדירה, אלא אם הוא הגיע לראות את הדירה מול שוכרים אחרים, ופעם נוספת במעמד החתימה על החוזה. אם השוכר הגיע לראות את הדירה פעמיים כי הוא רצה לבדוק אותה לעומק או היו לו שאלות ותהיות נוספות – מקסימום שלוש פגישות היו לכם איתו.

חשוב להבין – שזה לא מספיק כדי לקבל תמונה מלאה והערכה בריאה על השוכר שלכם. אם מדובר בשוכר בעייתי, ולא רק מבחינת תשלומי השכירות החודשיים – צפוייה לכם תקופה קשה שיהיה לכם קשה לצאת ממנה.

תקדימים וסיפורים סביב נוכלויות – יש לא מעט, וגם אם תרחיש האימה הזה לא יתקיים עבורכם – יכול להיות שיהיה מדובר בשוכר "נודניק" שמתלונן ודורש טיפול בהול גם על שטויות ודברים קטנים, יכול להיות שהוא יעשה צרות ועיכובים בתשלומי השכירות, יכול להיות שהוא נכנס לעסקה שגדולה עליו על חשבונכם, ובמקרה הרע ביותר – הוא יסרב להתפנות כשתגיע העת לעשות כך.

כמו שאמרתי, אפשר לדברים עם משכירים קודמים של אותו שוכר ולשמוע מהם מה הם מעידים על אופיו ועל התקופה בה עשו עימו עסקים, אבל חשוב לא פחות להרחיב פעילות, ולא להתעלם גם אם אין משכיר קודם כי זוהי דירתו הראשונה של השוכר.

שאלו את השוכר או השוכרים איפה הם גרים היום, למה הם עוברים דירה, במה הם עובדים – אל תתביישו להתעניין בפרטים "אישיים" שכאלו מאחר וככה תתרשמו מהם וממי שהם, ואתם יכולים לעשות זאת כחלק משיחת חולין, ולא כחלק מ"ראיון קבלה".

קחו מהם את שמם המלא כבר במפגש הראשון, ותקתקו את שמם בגוגל וברשתות החברתיות.

נסו לראות אם יש תיאורים של פסקי דין, תביעות או דפי אינטרנט עם מידע חשוב על השוכר הפוטנציאלי שלכם. ברשתות החברתיות, עברו על הפוסטים שהוא מציב ונסו לחפש תיעוד על תחמנות, אלימות, אלכוהול, הרסנות או תופעות אחרות שאתם לא רוצים במגרש הביתי שלכם.

אם לאדם שאתם רוצים לחקור יש שם נפוץ ואי אפשר לאתר אותו בקלות ברשתות חברתיות, תוכלו להעלות תחומי עניין משותפים ולנהל שיחת חולין, ולהפוך את זה ללגיטימי לשלוף את המכשיר ולהוסיף אותם אל הפייסבוק או האינסטגרם שלכם במקום. ברשתות החברתיות תוכלו להסיק מסקנות מרחיקות לכת ומלאות על האנשים שעומדים לידכם, הרבה יותר ממה שאפשר להסיק תוך מפגש קצר או שניים.

 

חוזה השכירות – אסור!!! להשתמש בחוזה סטנדרטי שהורדתם מהאינטרנט!

לצערי הרב, מדובר בטעות רווחת מאוד, היא קריטיות ביותר, ורוב המשכירים יעשו זאת בשביל לחסוך גרוש על עורך דין.

האינטרנט מלא בתבניות קבועות לחוזים להשכרת הדירה – מדובר בחוזים לא מותאמים אישית לא למצב ולא לדירה שלכם – וזה מסוכן להשתמש בחוזה תבניתי שכזה. אני לא יכול להמליץ לכם יותר על לשכוח מהחיסכון ולגשת לעורך דין – ואחד טוב, שיתחקר אתכם היטב לפני ואולי אפילו יגיע לראות את הנכס לפני שהוא מכין חוזה שכירות. עורך הדין יפגש אתכם ועם השוכרים ויתאים כמו כפפה ליד את החוזה למצב הספציפי, לא תקבלו משהו תבניתי – ובהמון מקרים – זה ההבדל בדיוק בין חוזה שיקשה עליכם בעתיד ובין חוזה שיגן עליכם כמו שצריך.

כל חוזה יכיל תאריך התחלה, תאריך סיום ותאריך פינוי הדירה, עם אופציות או ללא אופציות להרחבת תקופת השכירות.

כל חוזה יכיל את הסכומים של דמי השכירות והאפשרות להגדיל אותם במשך הזמן עם סיום תקופה ראשונית, והצמדה למדד או לדולר. כל חוזה יכיל את מועד התשלומים עצמם ואופן התשלומים, עם מידע על בטחונות או ערבים. כל חוזה יכיל מידע לגבי שימוש נאה בנכס, הרס, נזק והגנה על מבנה הנכס והמתקנים שבו. כאן, זה פחות או יותר – נגמר. כל חוזה סטנדרטי מהאינטרנט לא יכיל סעיפים קטנים ספציפיים – לדוגמא – לגבי מתקנים ספציפיים בדירה (אם אתם משאירים בה טלויזיה או מקרר לרשות השוכר, לדוגמא), אופי השימוש בנכס – פרטי, עסקי, מסיבות, אירוח אנשים, סאבלטים, מגורי אורחים לתקופות בחדרים שלא מנוצלים וכדומה. רוב החוזים התבניתיים מהאינטרנט לא יכילו מידע לגבי מה קורה עם השוכר רוצה או נאלץ לעזוב לפני התקופה – האם הוא מורשה להביא מישהו אחר במקומו (כמקובל), או שלא? עקב סיבות אלה – כדאי לגשת לעורך דין מטעמכם לו תשלמו והוא ידאג לאינטרסים שלכם.

חשוב מאוד וכמובן שלא יופיע בחוזים סטנדרטים מהאינטרנט – פירוט ליקויים מלא בדירה – מרצפות שבורות, מזגנים תקולים, חורים בקיר וכדומה – וציינו בחוזה שאלה כל הליקויים שנצפו בעת הכניסה לדירה, כדי שבמידה והדייר יצור ליקויים חדשים – הוא לא יוכל לטעון שהיו שם קודם, בעת כניסתו לדירה. בנוסף לליקויים, פרטו את כל הדברים שנשארים לרשות הדייר בדירה, גם, כדי שלא יטען שהם שלו ושייכים לו כשמגיע הזמן לפנות את הדירה. אם יש מחסן או אזור בדירה שנשאר ברשותכם לאחסון או נוחיותכם – חובה שתציינו זאת גם כן בחוזה. עוד חשוב לציין בחוזה הוא שמותר לכם להגיע בחופשיות לבקר בנכס (בתיאום מראש כמובן עם השוכר) מעת לעת.

בנוגע לבטחונות וערבויות – דברים שמגבים אתכם ומגנים עליכם, אלו האמצעים שלכם:

  • צ'ק ביטחון – אמצעי נפוץ אך מוגבל למדי. חיתרו לכיוון צ'ק שאינו "למוטב בלבד", למרות שיתכן והשוכר שלכם יתעקש על כך.
  • ערבות בנקאית – סכום כסף בחשבונו של של השוכר (שמגביל את המסגרת שלו בהתאם) כערבות לעסקה כולה. זה האמצעי הטוב ביותר, מאחר ויש לכם סכום כסף של כמה חודשי שכירות ועד כל תקופת השכירות שמובטח לכם בבנק למקרה שהשוכר לא יעמוד בתשלומים או לא ישלם מרצון.
  • פיקדון מזומן בידיכם, המשכירים. מקובל – פיקדון מזומן על סך חודשיים שמוחזר לשוכר בסיום תקופת השכירות ופינוי הדירה.
  • שטר חוב – הדרך שלכם לפתוח תיק בהוצאה לפועל באמצעות הגשת שטר החוב במידה ומתעוררים בעיות עם התשלומים.
  • ערבים – מקובל להחתים שני ערבים (בדרך כלל ההורים של השוכרים החדשים שלכם).
  • תלושי שכר, פירוט הלוואות ופירוט חשבון בנק – מכל השוכרים (אתם עשויים להתרשם מאחד מהם, אך לשני יהיו חובות גדולים) ומכל הערבים שחתומים על החוזה. בידקו איפה השוכרים שלכם עובדים וביחנו לא רק את מצבם הכלכלי הנוכחי בבנק, אלא חפשו את שורת המשכורת החודשית בחשבון שלהם, וראו כמה הם מרוויחים. אם המשכורות של כל השוכרים ביחד לא מגיעים לגודל של פי 3 מדמי השכירות – היו זהירים ושיקלו לא להמשיך ולחתום על החוזה מולם!

 

מאני מזומני – זהירות – מלכודות!

השכרת דירה היא עסקה בסכומים גבוהים מאוד ולזמן ארוך, וגם אם וידאתם בכל אמצעי אפשרי שהשוכר שלכם הוא הגון וישר, וששכרו ואמצעיו מספיקים כדי שלא יהיו בעיות בתשלומים, עליכם להגן על עצמכם בנושא הזה. הדרך השגרתית לתשלום השכירות החודשית היא באמצעות צ'קים שנה או שנתיים קדימה – בהתאם לתקופת השכירות המוגדרת בחוזה. הכי חשוב להבין, זה שבאמצע הדרך עלול להיווצר מצב שבו השוכר שלכם מבקש שתמסרו לו בחזרה כמה צ'קים ומבקש לעבור לתשלום מזומן, או שיהיו איחורים בתשלומים – חלקם לגיטימים וחלקם פחות. מעבר למזומן הוא מסוכן מאוד מבחינתכם, זו יכולה להיות בקשה אמינה אך זהו גם עוקץ מוכר בתחום השכירות.

השוכר יכול להגיד לכם שהוא קיבל סכום גבוה במזומן וישמח להפטר ממנו, ולכן הוא יבקש לשלם חודש אחד במזומן, ושתחזירו לו מנגד את הצ'ק. לאחר מכן, עשויים להתעורר "חודשים נוספים" שעבורם הוא ישמח לשלם במזומן. כשזה יהפוך להיות אמין וקבוע, הוא יכול לספר לכם שחצי שנה קדימה הוא ישלם במזומן, ויבקש צ'קים בחזרה.

ואז, במהלך החצי שנה הזו, הוא יפסיק לשלם – לכם לא יהיו צ'קים לגביה, ולא יהיה לכם כסף על חודשי השכירות האלו.

מנקודת מבט משפטית, שופט יבחין מיד שצ'קים לא נפדו ויבין שעברתם לתשלום במזומן, אחרת הייתם מתלוננים על השוכר כבר בתחילת פספוס התשלומים – ולמזומן אין תיעוד – זו המילה שלכם כנגד המילה של השוכר שלכם.

הוא יגיד שהוא שילם, אתם תגידו שהוא לא שילם, והבלאגן המשפטי יחגוג. רצוי מאוד להתעקש לשמור את הצ'קים אצלכם בכל מקרה, ולבטל או להשמיד צ'ק פעם בחודש, רק עבור אותו החודש, במועד העברת המזומן בלבד, אם זה דחוף וחשוב לשוכר שלכם לעבור למזומן.

חשוב גם להפוך את אמצעי התשלום הלא מתועד הזה למתועד. כל תשלום במזומן צריך להיות מגובה במסמך חתום על ידי שניכם, ובו מצויין שנמסר X ש"ח במזומן, עבור חודש Y (או כמה חודשים אם זה המקרה), וכמו כן חובה לציין במסמך הזה ששניכם מאשרים שהמסמך הזה נחתם בשני עותקים, כאשר כל עותק נמסר לשני הצדדים – לכם ולשוכרים שלכם.

בכזה מקרה, קל מאוד להוכיח עבור מה שולם ועבור מה לא שולם במזומן אם המקרה מגיע לבית המשפט, וכנראה שהמקרה לא יגיע לבית המשפט מאחר ותשלומי המזומן מתועדים.

 

סרבנות פינוי – אולי הבעיה הכי גדולה שעלולה לצוץ בחייכם כמשכירי דירה

החוק לצערי נוטה להיות לא הוגן במידה ויש דייר שוכר שמסרב לפנות את הדירה – גם אם הוא מפר חוזה, לא משלם, וכדומה – החוק מתייחס לדיור ברצינות רבה ויקל על השוכר שלכם, ואף יגן עליו. כללו סעיפי איחור בפינוי בחוזה, עם תשלום על איחורים – ואל תקלו ראש בסכומים – נסו להעביר הרתעה אמיתית באמצעות סכומים גבוהים במקרה של פינוי מאוחר מהמסוכם.

סרבנות לפינוי מתחילה המון פעמים מתשלומים שלא עוברים לידיכם, צ'קים מבוטלים או ללא כיסוי, ואיחורים בדמי השכירות. חשוב מאוד להראות לשוכר שלכם מול מי הוא עומד ולא להתנהג בעצלתיים ובאדישות בכאלו מקרים.

השיטה של שוכרים נוכלים היא למשוך זמן. "אשלם לך עוד שבוע, ב-10 לחודש יהיה לי הכסף, אני בדיוק בדרך אל הבנק". כששוכר מסתבך כלכלית או מסרב לשלם למרות שיש לו, חשוב להבין שחודש נוסף יעבור מהר מאוד, אז המסובך כלכלית יהיה חייב על חודשיים – דבר שקשה לו מאוד יהיה להשתקם ממנו, ולכן איחורים או עיכובים בשכירות צריכים להפתר מבחינתכם במהירות ובבהילות.

סרבו לדחיית תשלומים למעט במקרים נדירים. אל תאשרו לשוכר שלכם "לשלם לכם ב-10 לחודש" או לאחד תשלומים על יותר מחודש אחד. תנו לרשותו 48 שעות עד שבוע לכל היותר להסדיר את התשלום, ועדכנו אותו חגיגית שמעבר לתקופה הצנומה שהקדשתם לו כדי לטפל בבעיה – תתחילו בתהליך משפטי. עליכם לקיים את התחייבויותיכם אלו, אם הוא לא מתרשם מהאיומים שלכם – בצעו אותם.

בנוגע לשוכרים סרבני פינוי, כמו שאמרתי ברוב המקרים הכתובת על הקיר כאשר מתחילים איחורים בתשלומים לפני סרבנות הפינוי במועד הפינוי, וכמו שאמרתי החוק מגן על דיירים בדירות, גם אם הם מפרי חוזה. זה הזמן לנצל ולהפעיל מיידית (ללא השהיות מיותרות) את הבטחונות, הערבים, צ'ק הביטחון או שטרות החוב שיש בידיכם, ולהתחיל תהליך משפטי מיידי.

תהליך משפטי לוקח זמן, ובזמן הזה – השוכר ישהה בדירתכם ללא תשלום ויגרום לכם נזק רב – הקדימו תחילת פעילות ככל האפשר. אם הקשבתם לעצתי בנוגע לקנסות איחור בפינוי הדירה, זה הזמן להתחיל לפעול במישור הזה ולהתחיל בתהליך המשפטי כדי לגבות אותם. השוכר שלכם יבין שבעתיד יצטרך לשלם לכם גם על תקופת האיחור בפינוי וימהר לסדר את ההדורים עימכם.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?