מחירי השכירות – סקירה על ערי ישראל

מחירי הדיור בישראל הם נושא לוהט בשנים האחרונות. כולנו יודעים שפעם דירות עלו פחות, ועליית מחירי הדיור לא הייתה זהה או קרובה לעליה שחווה משק הבית הישראלי בשכר.

כלכלנים מתחלקים לשניים – כאלו שחושבים שהפיצוץ של בועת מחירי הנדל"ן מעבר לפינה, וכאלה שחושבים שהמגמה הזו לא תסתיים בעשור הקרוב, או אפילו בזה שאחריו.

בתחילת העשור הנוכחי התגברו הדעות שמחירי הדירות יתחילו לרדת או לפחות יבלמו, וקצת אחרי מחצית העשור, אכן הקצב שבו מחירי הדיור עולים ירד משמעותית והיה נדמה שצפויה לנו עצירה, אבל בשנתיים האחרונות מחירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב לא נמוך בכלל ועושה רושם שזו לא הבלימה אותה צפו כלכלנים ברחבי הארץ.

 

האם מחירי השכירות ומחירי הרכישה נעים ביחד?

יש ערים שבהן ניתן לראות עליה כמעט מושלמת בהתאמתה בין מחירי הדירות ובין מחירי שכירות הדירות. באופן כללי, בערים יקרות יותר ומבוקשות יותר כמו לדוגמא תל אביב, מחירי הדירות עולים לאט יותר ממחירי השכירות, שכן רבים רוצים לגור בה אך לרבים אין את האפשרות הכלכלית לרכוש דירה בעיר, כך שהם מתפשרים על העיר שחפץ הלב שלהם בה בשכירות – ואז ביקוש השכירות עולה ומרקיע שחקים אך מחירי הדירות עצמן – פחות. צריך להבין שמדובר בשני שווקים שונים לחלוטין, והמחירים נקבעים, כמו כל שוק אפשרי, על ידי היצע וביקוש.

רבים מחפשים דירה בשכירות והם רחוקים מההון הדרוש לרכישת דירה, רבים מחפשים דירה לרכישה, רבים מחפשים שכירות במקום אחד, ורכישה במקום אחר – שני שווקים שונים לחלוטין, כאמור. הקשר בין השווקים הוא רק במידה ומדובר בעיר פופולרית בצורה קיצונית או לא פופולרית בצורה קיצונית, ואז גם המחפשים שכירות וגם המחפשים רכישה מעוניינים או לא מעוניינים במקום המגורים המדובר.

 

מוותרים על רכישת דירה עקב המחירים המרקיעים? יתכן ובקרוב גם מחירי השכירות יהוו בעיה עבורכם.

אז אם לוקחים את השנתיים האחרונות – המגמה היא בהחלט עליה, ועליה לא נעימה, במחירי השכירות, ברוב ערי ישראל. השוכר הממוצע הולך ונדחק לפינה אל מול המשכירים שהולכים ומעלים את מחירי השכירות – ובמידה ולא טוב לשוכר עם עליית המחירים, יש להם אפשרות למצוא מישהו אחר במקומו (כאמור – הביקוש גדול מההיצע).

בדומה למחירים עבור רכישת דירה – מחירי השכירות עלו הכי הרבה במרכז הארץ בעשור האחרון, ופחות בפריפריה, ובראשית – המשולש הקדוש תל אביב – רמת גן – גבעתיים, מרכזו של גוש דן ומדינת ישראל כולה. אם מסתכלים על טווח קצר יותר – השנתיים האחרונות, קצב עליית מחירי השכירות במרכז הארץ נבלם מעט, אם כי מדובר, באופן כללי, במחירים גבוהים בהרבה, עדיין, משאר הערים, המרוחקות יותר ממרכז הארץ.

הנה חלק מהעליות במחירי השכירות בערים המרכזיות בישראל בשנתיים האחרונות (החל מ-2018):

  • ברמלה עלו מחירי השכירות הממוצעים עבור דירה קטנה בכ-30% בשנתיים האחרונות.
  • בירושלים עלו מחירי השכירות הממוצעים עבור דירה קטנה בכ-20% בשנתיים האחרונות.
  • בחולון עלו מחירי השכירות הממוצעים עבור דירה קטנה בכ-20% בשנתיים האחרונות.
  • בנתניה עלו מחירי השכירות הממוצעים עבור דירה קטנה בכ-20% בשנתיים האחרונות.
  • בתל אביב עלו מחירי השכירות הממוצעים עבור דירה קטנה בכ-10% בשנתיים האחרונות.
  • באשדוד עלו מחירי השכירות הממוצעים עבור דירה קטנה בכ-12% בשנתיים האחרונות.
  • בבאר שבע ירדו מחירי השכירות הממוצעים עבור דירה קטנה בכ-15 אחוז בשנתיים האחרונות. אל לנו לשכוח שיגיע הקיץ בקרוב ואיתו גם הסטודנטים שיחפשו דירה בסמוך למקום הלימודים החדש שלהם באוניברסיטת בן גוריון, והביקוש יעלה באופן חד בן רגע.

 

עד עכשיו דיברנו על דירות קטנות 2-3 חדרים. כאשר מדובר בדירה גדולה (4-5 חדרים), הנתונים הסטטיסטיים קצת משתגעים. בפריפריה – אשדוד ורחובות – ירידה קלה במחירים (וזאת לאחר ששתיהן הרימו את מחירי השכירות עבור דירות קטנות), במודיעין – 20% עליה במחירי השכירות של דירות גדולות, ובנתניה כ-15% עליה במחירי השכירות על דירה גדולה בשנתיים האחרונות. על מה זה מצביע? בגדול – זה מראה פער בביקוש לפי גודל דירות ומיקום הדירה, כתלות בסוג האוכלוסייה שמגיעה ומבקשת להתגורר שם.

דירות גדולות באופן טבעי יקרות יותר, כאשר דירות 4-5 חדרים בדרך כלל עולות 4,500 – 5,500 ש"ח בחודש, ודירות קטנות יותר 2-3 חדרים זולות, בדרך כלל סביב ה-3000 ש"ח בחודש – הערכות גסות לצורך ההמחשה. עיר שבה מחירי השכירות עבור דירות גדולות עולים חזק לעומת עליות צנועות יותר לדירות קטנות – פירוש הדבר שהעיר מושכת אליה אוכלוסיה חזקה יותר כלכלית, ולהפך, מאחר והביקוש לדירות גדולות (ויקרות יותר) עולה בעוד שהביקוש לדירות קטנות (וזולות יותר) נמוך יותר או אפילו יורד. ערים שבהן הניגוד מובהק, יכול להצביע היטב על סוג האוכלוסייה שהעיר מושכת.

 

מה הצפי לזמן הקרוב בנוגע למחירי השכירות בערי ישראל?

אם בתחילת-אמצע העשור כלכלנים נחלקו לשניים והיו כאלו שחשבו שמחירי הדיור והשכירות יבלמו, ירגעו ואולי אפילו יעצרו לחלוטין, כיום הקונצנזוס הוא שמחירי הדיור ושכירות הדירות ימשיך ויעלה בשנים הקרובות. רבים מהכלכלנים שצפו התפוצצות של בועת דיור אכלו את הכובע, והבינו שמחירי הדיור עולים וזה כאן כדי להשאר. מספר קטן של כלכלנים עדיין סבורים שבקרוב הבועה מתפוצצת, למרות שעושה רושם שהביקוש גדול מההיצע בהרבה וזה לא משהו שאפשר להפוך על פיו בזמן קצר – בניית דירות הוא דבר שלוקח זמן, ונכון לעכשיו ולפי השנים האחרונות, אין עמידה בקצב.

 

אם אתם שוכרים דירה ואוהבים את המקום בו אתם מתגוררים – אתם בבעיה.

לציבור השוכרים בתל אביב, רמת גן, גבעתיים וכדומה, ובמיוחד לצעירים שביניכם – אני יודע שאתם מחוברים למרכז הארץ לא רק בגלל החיות, האנרגיות והקרבה לכל מקום, אלא גם באופן מנטלי – הערים האלו מתאימות לכם.

קשה לכם לחשוב על מעבר לפריפריה, מציאת מקום עבודה שאינו במרכז הארץ, מעבר לדירה באזור אחר, וכדומה. יש לי בשבילכם בשורות רעות – מחירי השכירות ימשיכו לעלות, ורובכם, לצערי הרב, תוך כמה שנים בודדות, או לכל היותר 5-7 שנים, כנראה כבר לא תוכלו להרשות זאת לעצמכם, ותאלצו להידחק לאזורי מגורים שפחות בא לכם עליהם, בלית ברירה.

יתכן וזה הזמן להתבלט היטב במקום העבודה, לבקש העלאה, או לחיות קצת יותר בצניעות ולשמור כספים בצד, כדי להצליח ולהחזיק קצת יותר באזור מגוריכם.

 

איך יראו מחירי השכירות לטווח הארוך?

קשה מאוד לדעת, אבל אפשר לנחש באופן די מבוסס. לפחות בעשור הבא, עד 2030 – באופן כללי המגמה תהיה עליה של מחירי השכירות. אחרי 2030, אף אחד לא יסתכן בניחוש – חוץ ממני. תראו, בשורה התחתונה המחירים הם פונקציה ישירה של הפער בין ההיצע לביקוש, וגם אם פתאום המדינה תחליט לשחרר קרקעות, להחליף מדיניות בנושא, ודברים יזוזו – הקצב שבו כמות משקי הבית החדשים שמחפשים דירה (להשכרה או לרכישה) עולה – פשוט יצור פער אדיר של ביקוש אל מול ההיצע, ולכן גם אחרי שהכיוון יהפוך להיות חיובי, את הפער האדיר יקח זמן ארוך לסגור.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן