מה כדאי באמת לדעת כששוכרים דירה

אני יודע מה אתם עושים פה. היה לכם שכן או מכר או קרוב משפחה שנכנס לדירה בלי תקרה או בלי קיר, שהסתבר לו בדיעבד שהקירות כל כך דקים שמים חודרים אותם כאילו היו ספוג. או אולי בעל הדירה ביקש צ'ק בטחון על סך חצי מיליון שקל, ובסוף פדה אותו וברח לקובה.

ראיתם סיפור בתוכנית כלבוטק או יצאת צדיק ואתם מזדהים מאוד, כי גם אתם מתישהו נתקעתם בלי רצפה או שקעים בבית. לשכור דירה זה סיפור ריסקי, אני יודע.

המון פעמים הכל עובר בשלום, המחיר סביר והוגן וגם הדירה ומצבה סביר והוגן, אבל לא חסרים סיפורים ותקדימים על אנשים שסבלו מחוסר הוגנות בתהליך.

אז אם אתם לפני השכרת דירה, אתם חייבים לקרוא את כל מה שכתבתי כאן למטה עבורכם, מדריך קצר ויעיל שתוכלו לסמן ברשימת המטלות שלכם כשעברתם על כל מה שכתבתי כאן – זה יוריד מאוד את הסיכויים לעוגמת נפש בעתיד.

מתחילים בכל נושא התשתיות. למה דווקא בנושא הזה? כי זה הנושא שעשוי הכי לכאוב לכם אם לא תדאגו להכל, יש פה גם סכנות מסכנות חיים תחת התחום הזה.

 

תשתיות הדירה שאתם משכירים

חשמל והארקה – למי שהחיים שלו חשובים לו

אז מה זה בעצם הארקה? בשפה מקצועית, הארקה היא חיבור חשמלי בין עצם או גוף שיכול לעבור בו חשמל (הוא מוליך חשמל), אל האדמה.

מה זה אומר בשפה לא מקצועית? שהחיבור המלאכותי של המעגל החשמלי עבור החשמל שעובר אליכם בבית, מחובר גם לאדמה, כדי למנוע התחשמלויות. חיבור הארקה מצמצם משמעותית מאוד את הסיכוי שתתחשמלו, גם אם תדחפו מברג לשקע חשמלי או תנסו לשלוף חתיכת לחם שתקועה בטוסטר עם סכין מברזל כשאתם רטובים ויצאתם כרגע מהמקלחת, עוד עם החלוק עליכם.

כמובן שלא הייתי ממליץ לבצע פעולות מסכנות חיים שכאלו גם אם יש בבית שלכם חיבור הארקה, אבל אם אין בבית שבו אתם חיים חיבור הארקה, תוכלו גם באותה הזדמנות לקפוץ ממגדלי עזריאלי ללא כבל או אבטחה ולקוות לטוב. זה פשוט מסוכן, מסוכן מאוד, מסוכן הרבה יותר, הסיכון להתחשמלות גובר פי כמה וכמה.

עכשיו, אחרי שהסברתי באופן חד משמעי כמה חיבור הארקה זה חשוב, הנה עוד מידע חיוני: בבתים חדשים יחסית או סבירים, שהתשתית שבהם חודשה מתישהו בעשור האחרון, כנראה שהותקן חיבור הארקה. אם מדובר בבית חדש, או כזה ששופץ או חודשו בו התשתיות, ואין חיבור הארקה, זה כנראה אומר שמישהו ניסה לחסוך לעצמו בכיס וגורם לסכנה גדולה יותר עבור המתגוררים בבית.

חדשות רעות: לא ניתן לבדוק בעצמכם בשום דרך אם יש חיבור הארקה פעיל בדירה או בית מסויים, רק חשמלאי מוסמך וכישרוני ידע איך לבצע בדיקה שכזו ולאשר או להפריח.

אתם עדיין לא דואגים לגמרי? אז הנה עוד סיבה לדאגה: גם בדירות בהן יש חיבור הארקה, יתכן וחיבור הארקה לא יבצע את המוטל עליו בזמן אמת ולא ימנע התחשמלות, והמקרה הקלאסי לכך הוא שיש צנרת חשמלית לא תקינה בבית המדובר, או צנרת חשמלית ברמה ירודה.

רצוי מאוד לשאול את בעל הדירה לגבי זה, ואם הדירה שאתם חושבים לקחת נראה כי מצבה טוב והוא טוען שהיא מחוברת להארקה ושהכל תקין, תוכלו לשחרר אנחת רווחה לאויר.

זה עדיין לא אומר בוודאות שיש חיבור הארקה או שהוא תקין ויעיל, ולכן בשביל ראש שקט לחלוטין במאה אחוז, הזמינו חשמלאי מטעמכם בתשלום כדי שיבדוק את העניין ויוודא את התקינות של מערכת ההארקה.

לכל הפחות, אתם יכולים לדרוש שבעל הדירה יוסיף לחוזה שיש מערכת הארקה תקינה ומתפקדת בדירה, אם אתם חושדים שיתכן ולא כך הדבר. אם הוא מסרב לכתוב זאת באופן מפורש בחוזה השכירות, תוכלו לגרור אותו להשתתפות בהוצאות (חלקית או כולן) של חשמלאי שיגיע ויבדוק זאת.

מלבד ההארקה, נסו להתרשם באופן כללי מהמצב החשמלי בבית. האם השקעים נראים טוב, מצב הפלסטיקה שלהם תקין, הם מחוברים היטב לקיר ולא משתרכים מהקיר או תלויים ממנו, האם יש ברחבי הבית חוטי חשמל גלויים? אם אתם רואים כשלים חשמליים שאפשר להבחין בהם בעין ובבדיקה – בעל הבית חייב להוסיף סעיפים שלפיהם הוא מתחייב לתקן את כל הליקויים לפני הכניסה לדירה. חשמל אמור לצאת מהקיר אך ורק דרך שקע שנראה טוב ותקין, ומחובר היטב לקיר. כל דבר אחר מסכן אתכם.

סיימתי להדליק לכם נוריות אזהרה בנושא החשמלי, עכשיו נעבור לנושא לא פחות חשוב: רטיבות, עובש, נזילות ומים בדירה.

 

נזילות, רטיבות ותשתית מים

כשאתם מגיעים לבדוק דירה מסויימת ולהתרשם ממנה, אם היא מעניינת אתכם ולא פסלתם אותה בשל שאר נושאים אחרים, פתחו את כל הברזים וודאו שלחץ המים תקין ומספק.

יש דירות שבהם התשתית עייפה וכל מקלחת היא סיוט, במקום להתנקות היטב אתם עלולים לסבול מצינור שמטפטף עליכם בעצלתיים.

אחרי שפתחתם את הברז, בידקו שהמים מתנקזים במהירות ובאופן תקין, ולא רק בברזים אלא גם במקלחות, אמבטיות וחדרי שירותים ברחבי הדירה, כדי לוודא שאתם לא נכנסים לדירה עם סתימות בתשתית.

אחרי שסגרתם את כל הברזים בדירה, גשו לשעון המים ובדיקו האם הוא עדיין רץ – ככה תוכלו לדעת ולעלות על נזילות מבעוד מועד, ולדרוש שיתוקנו.

נזילות גם גורמות לעובש, גם מנפחות לכם את חשבון המים, וגם מכוערות מאוד כשהן מתגלות באופן ויזואלי על גבי קיר בבית החדש שלכם, וכמובן שזה עשוי לפגוע לכם בציוד או ריהוט במידה והמים יחדרו לדירה.

חפשו על הקיר ועל התקרה סימנים לנזילות – צבע מתקלף, נפיחות, או עובש ירקרק וכהה מגעיל ומבחיל. בהרבה מקרים אם בעל הבית יבטיח לצבוע או לטייח את האזור, יהיה מדובר רק בקוסמטיקה לא יעילה, כי הרטיבות יכולה לחזור, במיוחד אם האזור שבו גיליתם עובש נראה לח ורטוב.

אם אתם נכנסים להתגורר ביחידת דיור או בדירה מחולקת – חשוב מאוד לוודא שהתשתית שלכם לא מחוברת לתשתית של שאר הדירה, ושיש מונה חשמל נפרד, ודוד נפרד, אחרת תתכן חלוקה לא הוגנת בתשלום החשבונות בסוף החודש, ואתם עלולים להתקע בלי מים חמים כשמתחשק לכם להתקלח – גם אם הדוד היה דלוק – במידה ושותפכם למתחם הספיקו להתקלח לפניכם.

בכלל, אפרופו דוד, אם אתם לא רוצים להגיע לחשבונות מנופחים ומיותרים בצריכת החשמל, כדאי מאוד לוודא שבדירה מותקן דוד שמש בנוסף לדוד החשמלי, כדי שבקיץ תוכלו להנות ממים חמים שהתחממו בעזרת השמש ולא תצטרכו להפעיל את הדוד החשמלי בכלל.

החיסכון של בעל הבית בהתקנת דוד שמש, יכול לעלות לכם הון תועפות בהוצאות החשמל בהמשך הדרך.

סיימנו עם בדיקות טכניות בדירה, ויחד איתם גם עם הסכנות הפיזיות.

יש סכנות נוספות שאורבות לכם שוכרי הדירה, והם קשורים למערכת היחסים ואופיו של המשכיר. בואו נדבר על זה קצת עכשיו.

 

המשכיר שלכם

רוב האנשים ששוכרים דירה פוגשים את המשכיר שלהם פעם או פעמיים בלבד.

בפעם הראשונה כשהם באים לראות את הדירה – וגם זה לא תמיד – מאחר ולפעמים יש דיירים אחרים בדירה בזמן שהם מגיעים להסתכל, ופעם נוספת בחתימה על החוזה.

לכל היותר – 3 פעמים אם הגעתם במקרה לראות את הדירה פעמיים. האם זה מספיק? כנראה שלא. המשכיר שלכם, בתור בנאדם, יכול להוות המון בעיה עבורכם, או לחילופין – יכול להפוך את החיים שלכם לנעימים יותר.

האם משכיר הדירה נוכל? אולי. האם הוא לא מטפל בתלונותיכם או כשלים שתתארו בפניו כשתחיו שם בזמן סביר או בכלל? יתכן בהחלט.

האם הוא לא מגלה בפניכם את כל האמת לגבי הדירה? יש אפשרות כזו. הוא עשוי להסתיר בפניכם מידע לגבי מצבה האמיתי של הדירה, כשלים בדירה, או דברים חיצוניים מחוץ לדירה שהוא יודע לגביהם.

יכול להיות שמתכננים לבנות בדיוק מול המרפסת שלכם בדירה, זו שצופה לנוף יפיפה, גורד שחקים ענק. יכול להיות שמתוכנן פינוי ובינוי או פרוייקט תמ"א ממש בבניין שבו אתם עומדים להשכיר את הדירה, או בבניין סמוך (רעש, בלאגן, אבק). יכול להיות שיש שכנים בעיתיים.

משכיר הוגן ישמור בסתר רק מעט דברים, ורק דברים פחות קונקרטיים, ובטח שלא יפול לקטגוריה של נוכל או רמאי. מה עושים? נזהרים.

ראשית, אם במקרה מדובר בבית שמושכר כעת לשוכרים אחרים, זה נחמד לשאול אותם לגבי המים החמים במקלחת או איך האינטרנט עובד, אבל רק התחלתם לגרד את קצה הקרחון עם השאלות האלו.

הרחיבו לעשות ושאלו אותם גם על המשכיר שלכם, איך הוא כאדם, האם הוא נחמד וקשוב לצרכים שלהם, האם הוא מטפל בטענותיהם, האם הוא אדם הגון לדעתם והאם היו להם אילו שהם חיכוכים או ויכוחים איתו בתקופה שבה היו שוכריו. אל תשכחו גם לשאול אותם לגבי השכונה, איך השכנים והאוירה, ומהי הסיבה שבגללה הם עוזבים את הדירה ומפנים. אם משהו לא נשמע לכם בתשובותיהם – הזהרו.

אחרי התחקור הראשוני, גשו לאינטרנט ותקתקו את שמו המלא של המשכיר הפוטנציאלי בגוגל, אני מקווה שלא קוראים לו "אלי כהן" או משהו כזה, ושיהיה לו שם מספיק ייחודי כדי שתוכלו לאתר אותו ואת כל מה שקשור אליו ברשת האינטרנט. מה אתם מחפשים? תביעות באתרי פסקי דין, דפי אינטרנט עם מידע עסיסי לגביו, וכדומה.

הריצו חיפוש גם ברשתות החברתיות, ושוב, אם אין לו שם ייחודי כנראה שיהיה לכם קשה למצוא, אבל אתם יכולים תוך כדי שיחה עימו להגיע לתחום עניין משותף או משהו בסגנון, וזה יהיה לגיטימי לשלוף פלאפון ולהוסיף אותו לפייסבוק או לאינסטגרם שלכם. בדקו את הפעילות שלו ברשתות חברתיות.

אם הוא נשמע לכם בנאדם אלים / לא נעים / גס רוח / תחמן, או כל דבר בסגנון – יתכן וכדאי לכם לעבור הלאה לדירה הבאה.

אם מצאתם עליו מידע בגוגל או שאתם עוברים על הפרופיל שלו ברשת חברתית – זה נותן לכם תמונה הרבה יותר מלאה ממה שתהיה לכם בפגישה וחצי שתהיה לכם איתו לפני שתכנסו לדירה.

 

כסף כסף כסף

השכרת דירה היא עסקה ענקית ארוכת טווח, ואחרי שוידאתם שהאדם בצד השני נעים והגון, ושמצבו הטכני של הבית סביר ומשביע רצון, הגיע הזמן לדבר על הכסף שיגיע מעומק כיסכם לבעל הבית.

מה שמקובל ונהוג זה צ'קים שנה קדימה או לכל תקופת השכירות מקסימום (שנתיים או כמה שאתם חותמים), ולא צ'קים עבור תקופת אופציה להארכת החוזה, במידה וקיימת אופציה להארכה בחוזה שלכם.

המשכיר שלכם יכול לבקש דפי חשבון בנק של השלושה חודשים האחרונים, זוהי זכותו וזה סביר, כדי שהוא יוכל לוודא שתעמדו בדמי השכירות החודשית, אל תשכחו שכמו שאתם בודקים את אמינותו והגינותו, גם הוא צריך לבדוק שאתם אנשים הוגנים שיהיה לו נעים לעשות מולם עסקים.

בכל הנוגע לערבויות ובטחונות, בדרך כלל ניתן למשכיר צ'ק ביטחון על סכום של חודשיים דמי שכירות, או שסכום דומה ניתן כפיקדון במזומן – וכמובן שאופן התשלום והסכום צריך להיות כתוב במפורש בחוזה.

אל תתנו את הכסף אם מדובר במזומן לפני שנחתם החוזה. אם המשכיר שלכם דורש ערבויות מורכבות, מעבר להחתמת הורה או לכל היותר שני הורים – זה פחות סביר.

אם המשכיר דורש 40 או 50 אלף ש"ח צ'ק ביטחון (והייתה לי ידידה שזה מה שביקשו ממנה, זה יותר משנה שלמה של דמי שכירות עבור הדירה שאליה היא נכנסה!) – זה לא סביר, אם הוא דורש סכומים של יותר מחודשיים או לכל היותר שלושה חודשי שכירות ערבות בנקאית – זה לא סביר.

ערבות בנקאית תופסת לכם מסגרת אשראי ויכולה למנוע ממכם לחיות בחופשיות אם הסכום שלה גבוה מידי.

בכל מקרה של ספק – רוצו לאינטרנט לרשתות החברתיות, לפורומים ולדפי מידע בגוגל ובידקו האם מה שאתם מתבקשים לספק נחשב סביר ולגיטימי או שאולי מדובר בהגזמה מצד המשכיר שלכם.

 

שני דברים קריטיים וחשובים: לעולם אל תשלמו במזומן את שכר הדירה שלכם, לעולם אל תשלמו בצ'קים שאינם למוטב בלבד, ולעולם אל תמשיכו לשלם ללא חידוש חוזה כאשר תקופת החוזה מסתיימת.

 

תשלום השכירות במזומן זה דבר מסוכן, במיוחד אם יש בעיות אמון ביניכם לבין המשכיר, או אם אתם בתחילת דרככם.

אגב, תשלום במזומן מסוכן גם למשכיר ולא רק לכם כשוכרים.

אם הוא מחליט לעשות כך, הוא פשוט יכול לטעון שלא קיבל ממכם כסף עבור כל חודש עליו שילמתם במזומן – ומאחר ומזומן זו שיטת תשלום שיש מאחוריה אפס תיעוד, ואין לכם ראייה ששילמתם לו, הטענה שלו משפטית יכולה להחשב כנכונה בהעדר כל ראייה לתשלום. גם צ'ק שאינו למוטב בלבד והוא העביר למישהו אחר, יכול להסתכם משפטית בכך שלא נתתם לו את שכר הדירה.

הזהרו גם במקרה שהמשכיר שעומד מולכם לפי החוזה הוא יוסי ואתם כותבים צ'קים לסבטלנה הדודה או אישתו. מי שמקבל את הכסף חייב להיות גם צד רשום ומזוהה בחוזה השכירות.

כאשר החוזה מסתיים, יש לאנשים נטייה להמשיך ולהעביר צ'קים מבלי לחדש את החוזה, אלא פשוט להמשיך הלאה בהשכרת הדירה בלי לחדש את החוזה.

באמת שאין פשוט מזה. לוקחים את החוזה, משנים את התאריכים בלבד, וחותמים מחדש. אל תעשו את הטעות הזו, כי זה עלול לגרור אי נעימיות בהמשך הדרך, כמו פינוי ללא הודעה מוקדמת מספקת, או התנהגויות נוספות שמערערות את הזכויות שלכם כשוהים בדירה.

מרגע שתוקף החוזה הסתיים, אתם לא מוגנים יותר, בכל חוזה שכירות סטנדרטי יש המון סעיפים שמגדירים הגנות על השוכרים ודברים שהמשכיר רשאי ולא רשאי לעשות מול השוכרים שלו.

אם כבר אנחנו מדברים ככה על חוזים, כמובן, לא לשכוח להעביר את החוזה דרך עורך דין מטעמכם, שיעבור עליו ויאשר אותו – הוצאה קטנה שיכולה לעזור לכם להמנע מהוצאה גדולה או עוגמת נפש בהמשך הדרך.

 

אני מקווה שלא הפחדתי אתכם יותר מידי

סך הכל, דיברתי פה על איך להעלות את הסיכויים שאין ליקויים טכניים בדירה או כשלים בתשתיות, ושאתם בדרככם לעשות עסקים עם אדם הגון.

כשמפשטים את כל מה שכתבתי ככה לשני משפטים, זה נשמע אלמנטרי למדי, אבל אלו דברים שאנשים רבים שוכחים או לא טורחים להקדיש להם את מלוא המחשבה ותשומת הלב.

סך הכל קצת זהירות כדי שלא תיפלו למקום שאתם לא רוצים להגיע אליו, זה הכל.

בכל מקרה, כעצה אחרונה אומר לכם עוד שני דברים – הדבר הראשון – תנו עדיפות לדירה שבה היה חבר או מכר שלכם – אני מניח שגם אצלכם כמו אצלי, חברים ומכרים שמפנים דירות מפרסמים אותם בפייסבוק וברשתות החברתיות בהן הם חברים.

למה לתעדף כל כך דירות של מכרים? מאחר וסיכוי סביר שתקבלו מהם אמת ושיתוף לגבי מצב הדירה, תשובות לשאלותיכם על הדירה והשכונה, והמשכיר.

ככל שהחבר קרוב ואמין יותר, ככה תקבלו יותר מידע אמין, וזה גם לגיטימי להציג שאלות נוקבות יותר.

חברים קרובים שלכם רוצים בטובתכם ולא ישלחו אתכם לחתום חוזה שכירות על דירה מתפרקת מול השטן.

הדבר השני שאומר לכם זה אברך אתכם להצלחה בדרככם החדשה, והמון מזל טוב על מעבר הדירה. אני מקווה שכלום מתוך מה שכתבתי כאן לא יקרה לכם ושיהיה לכם רק טוב בבית החדש שלכם.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?