ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

מה זה מחזור משכנתא – סקירה קלילה

ההלוואה הגדולה והארוכה ביותר אשר אדם לוקח בחייו, היא המשכנתא. אך בשונה מן המשכנתא אשר נשארת קשיחה בהתאם לתנאים אשר נקבעו בחוזה המשכנתא, המצב הפיננסי והחיים של אדם משתנים כל הזמן ומתפתחים בדומה לאופי החיים הדינמיים.

בהתאם לכך, לא הגיוני להשאיר תנאי הלוואה אשר אינם מתאימים למצב העדכני של הלוואה כאשר ישנן אפשרויות לשנות זאת באמצעות כלים פיננסים שונים.

 

המענה הפיננסי

המענה הפיננסי המרכזי אשר התפתח בעולם המשכנתאות הוא מחזור משכנתא. מחזור משכנתא הוא אחד הכלים היעילים ביותר אשר מסייעים לנו להתאים את המשכנתא למצבנו הפיננסי העדכני ולא בהתאם למצב בעת החתימה על ההלוואה, ובמקרים רבים אף לחתוך בריביות של ההלוואות ולשפר באופן כללי את התנאים של ההלוואה המרכזית אותה אנשים לוקחים במהלך חייהם.

אך על אף האמור, אנשים רבים אינם מודעים לעוצמתו של הכלי ואף למשמעותו ובהתאם לא כך מנצלים את היתרונות הטמונים בו ובוחרים לא למחזר את המשכנתא גם כאשר הם מועמדים אידאלים לכך. 

 

מהם הסוגים השונים הקיימים בשוק ומה היתרונות הטמונים

בהתאם לכך, מאמר זה יסקור מהו מחזור משכנתא, מהם הסוגים השונים הקיימים בשוק ומה היתרונות הטמונים בפעולה זאת. חלקו הראשון של המאמר יסקור מהו מחזור משכנתא וכן נעמוד על הסוגים השונים של כלי זה. חלקו השני של המאמר יתייחס אל זהות הקהל הפוטנציאלי של מחזור משכנתא ולבסוף בחלקו השלישי יעמוד המאמר על יתרונותיו של כלי זה בעבור אותה אוכלוסייה.

חשוב להדגיש מאמר זה נועד להציג לנו את הכלי, זוהי אינה סקירה מעמיקה או הדרכות מפורטות כפי שקיימים באתר בנוגע למחזור משכנתא, אלא סקירה על קצה המזלג אשר נועדה להסביר בצורה פשוטה ונגישה מהו מחזור משכנתא ולמי שימוש בכלי זה כדאי או אפשרי.

 

מהו מחזור משכנתא ומהם הסוגים של מחזור זה?

מחזור משכנתא הוא למעשה פעולה בה האדם אשר לקח את המשכנתא מחליף את המשכנתא הקיימת באמצעות לקיחת משכנתא חלופית, בגובה של שארית המשכנתא, אשר במסגרתה מכסים את המשכנתא הקודמת ומשלמים בתנאים חדשים את שארית המשכנתא. לרוב הדבר נעשה במטרה לקבל תנאים עדיפים או נוחים יותר בעבורו בהתאם למצב הקיים על פני אלו המקורים אשר ניתנו בעת רכישת הנכס. 

 

מחזור משכנתא כ-2 אפשרויות מרכזיות

כאשר מתייחסים למחזור משכנתא לרוב מתייחסים לשתי אפשרויות מרכזיות. האפשרות הראשונה היא שימור תנאי המשכנתא הקיימים אך קיצור או הארכה תקופת המשכנתא. האפשרות הנוספת היא לשנות את התנאים של המשכנתא כליל באמצעות החלפת משכנתא בין אם בבנק בו המשכנתא הישנה נלקחה או בבנק אחר.

בהמשך לאמור, ישנם שני סוגים של מחזורי משכנתאות בשוק הישראלי המפורטים כדלקמן:

 

מחזור משכנתא פנימי

זוהי הסיטואציה בה תנאי המשכנתא משתנים, כמו גובה ההחזר, מועד פירעון המשכנתא, גובה הריביות וכיוצא בזה, אך לא מחליפים את נותן המשכנתא. כלומר הבנק אשר נתן את המשכנתא המקורית הוא גם זה שנותן את המשכנתא בתנאים החדשים.

 

מחזור משכנתא חיצוני

כאשר מחליפים לחלוטין את הגורם אשר נותן את המשכנתא, כלומר המשכנתא החדשה לא רק ניתנת בתנאים חדשים אלא גם הבנק אשר נותן את המשכנתא החדשה הינו בנק אחר ביחס לנותן המשכנתא הראשונה.

בהתאם לאמור, צרכן יכול לבחור בין סוגי המחזורים הקיימים במשק וכן לשנות את כל תנאי המשכנתא או רק את חלקם. דברים אלו מאפשרים ללווה גמישות רבה יותר לקבלת תנאים אידיאליים. שכן הוא יכול ללכת לבנקים שונים, להשוות הצעות בין מחזור המשכנתא המוצע בבנק בו המשכנתא הנוכחית לבין בנקים חדשים ובאמצעות זאת למקסם את המחזור לכדי התנאים הטובים ביותר שניתן להשיג.

 

למי ובאיזה מועד כדאי ומתאים לבצע מחזור משכנתא?

החיים הם דינמיים ומצבם הכלכלי של אנשים לרוב אינו כפי שהעריכו כאשר הם לקחו את המשכנתא וכך גם כושר המיקוח שלהם אשר לרוב משתפר לאחר שהפגינו מוסר תשלומים לאורך זמן והקטינו את גובה קרן המשכנתא משום ששילמו חלק ממנה לאורך זמן. בהתאם לכך, אנשים אשר צריכים לשנות את תנאי המשכנתא או יכולים לשפרה הם קהל היעד האידיאלי בעבור מחזור משכנתא.

 

הקבוצה הראשונה

הקבוצה הראשונה אשר נתייחס לה, הנפוצה יותר, אשר גם יהיה לה פשוט יותר למחזר את המשכנתא היא זו אשר מצבה הוטב מאז שנלקחה המשכנתא. בהתאם לכך, תנאי המשכנתא המקורית אינם טובים דיים לרוב משום שאנשים אינם במצב כלכלי טוב באותה מידה שהם כאשר הם מתבגרים, שכן המשכורת של אנשים לרוב עולה והיציבות הפיננסית מתחזקת. כמו כן, במקביל לשיפור במצב הכלכלי גודל המשכנתא קטן, משום שבמהלך אותה תקופה הלווה שילם חלקים מן המשכנתא, וכעת לבנק יש יותר ביטחון כי הלקוח יחזיר את הכסף ולא יוביל להפסדים בעבור הבנק בשל אי תשלום המשכנתא.

 

בנוסף לכך

בקבוצה זו גם נכללים אנשים אשר קיבלו סכום כסף גדול כמו קרן השתלמות או ירושה אשר הם מעוניינים להשתמש בו לשם תשלום חלק מן המשכנתא. במועד זה ניתן לשלם חלק מן המשכנתא ובכך להקטין את גובה ההחזר החודשי או לקצר את מועד הפירעון. 

לכן, בעבור קבוצה זו היכולת לדרוש תנאים נוחים יותר וריביות נמוכות יותר אשר ישקפו את הביטחון הגדול יותר ביכולת של הלווה להחזיר את המשכנתא הינה פשוטה יותר, ואם הבנק לא יסכים לכך בנקים אחרים לרוב יסכימו לכך. זאת לצד האפשרות להגדיל את ההחזר החודשי על מנת לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר ובכך גם לשלם ריביות נמוכות יותר.

 

חשוב להכיר!

אך חשוב לדעת כי מחזור משכנתא הוא כלי נח גם בעבור אנשים אשר מצבם אינו טוב כפי שציפו שיהיה בשלב זה בחייהם בעת לקיחת המשכנתא. מחזור משכנתא מאפשר את הארכת תקופת התשלומים והורדת גובה התשלום החודשי על מנת להקל על הלווים בהוצאות החודשיות. כמו כן, יכולים הלווים לפעול להוריד את הריביות זאת משום שקרן המשכנתא קטנה יותר והם הוכיחו לאורך השנים כי הם אחראים וכי ישלמו את המשכנתא. אומנם בעבור אוכלוסייה זו התנאים יהיו פחות מועדפים מאשר זו הראשונה, אך עדיין הניסיון עם הבנק לרוב יאפשר זאת גם בעבורם. למעשה פתרון זה הוא פתרון נח בעבור אוכלוסייה זו להגיע לאיזון תקציבי.

 

הרצון למחזור משכנתא

בנוסף למצבים אלו אשר נקרא להם לצורך העניין מצבים פנימיים, בהם ישנו שינוי פנימי המתרחש בחייו של אדם המוביל לרצון למחזר משכנתא, ישנם גם נסיבה חיצונית מובהקת והיא גובה הריבית במשק. כאמור, משכנתא הינה הלוואה אשר ההחזר שלה נמשך שנים. באותם שנים גובה הריבית במשק עולה ויורד כפועל יוצא של מדיניות ממשלתית ושל הבנקים בישראל. בהתאם לכך, כאשר גובה הריבית במשק יורד, מומלץ לנצל זאת על מנת למחזר משכנתא ולנצל את התקופה על מנת לשלם ריביות נוחות יותר המוצעות בשלב זה על ידי הבנקים.

עם זאת חשוב לזכור כי במקרים מסוימים ישנם עמלות פירעון בעבור תשלום משכנתא, אותם צריך להביא בחשבון כאשר מעוניינים למחזר משכנתאות ולקחת בחשבון עלות זו ביחס לחיסכון בריביות.

 

יתרונות הטמונים במחזור משכנתא

אין סיבה להישאר עם החזר משכנתא אשר התאימה לכם כצעירים

כפי שכבר אמרנו החיים משתנים ומתפתחים ואין סיבה להישאר עם תנאים התואמים סיטואציה אשר אינה תואמת את מצב הדברים הקיים.

מרבית האנשים מרוויחים יותר ככל שהם מתבגרים. זאת משום שילדיהם לרוב גדלים, השכר שלהם במסגרת עבודתם עולה ובשל סיבות נוספות. בהתאם לכך, ההחזר של התשלומים אותו הם מסוגלים לשלם הינו גדול יותר מאשר ההחזר החודשי לו היו מסוגלים כצעירים. כידוע שככל שההחזר החודשי גדול יותר כך הסכום אותו משלמים במצטבר קטן יותר ולכן כדאי לנצל את השיפור במצב הכלכלי על מנת לשלם במהירות גבוהה יותר את המשכנתא ולהבטיח יציבות פיננסית מהר יותר.

הדבר נכון גם בעבור אוכלוסיות אשר מצבם הכלכלי נפגע, ככל שלא ניתן לעמוד בגובה התשלום החודשי, הקרן הקטנה יותר לרוב תאפשר לאנשים פריסה מחדש של המשכנתא ואין שום סיבה "להיחנק" כלכלית, כאשר ניתן להתאים את גובה הלוואות למציאות העומדת על הפרק ואף לעיתים לשפר גם את תנאי המשכנתא.

 

חיסכון בריביות על המשכנתא

היתרון המשמעותי של מחזור משכנתא הוא היכולת להוריד את הריביות לאחר שהלקוח שילם במשך שנים, הפגין אחריות והפחית מגובה הקרן. פעולות אלו מובילות לכך שהסיכון של הבנק נמוך יותר בעת מתן ההלוואה, והרבה יותר קל לקבל תנאים מועדפים. כמו כן, הבנקים בעשור הנוכחי תחרותיים הרבה יותר מאשר בעבר בשל רפורמות שונות שהונהגו במשק, וכפועל יוצא ניתן לשפר את הריביות המוצעות הרבה יותר בקלות.

דבר זה כמובן גם נכון במידה ומחזור המשכנתא נעשה משום שהריבית במשק יורדת, דבר אשר מוביל לאפשרות למחזר משכנתא ולקבל תנאים נוחים יותר ולשלם פחות גם במידה ומצבו הפיננסי של הלווה לא השתנה.

בהקשר זה נציין כי חשיבות החיסכון בריביות בעקבות פעולת מחזור המשכנתאות, מקבלות משמעות נוספת כאשר לוקחים בחשבון את האופן בו ריביות מגדילות עצמן. אפקט הריבית ד'ריבית בו ישנה ריבית על הריבית של ההלוואה הופכת להיות משמעותית כאשר מדובר בסכומים גדולים וזמן החזר הלוואה ארוך כמו שמאפיין משכנתאות, לכן החיסכון הזה הוא אף גדול יותר מכפי שנראה לעין מלכתחילה.

ניתן להסתייע ולהבין את גודל החיסכון באמצעות מחשבון המשכנתא המתקדם אשר מוצע לכם בחינם על ידי מערכת אתר "שקוף".

 

הפחתת ההוצאה החודשית ובמקביל אי פגיעה ברמת החיים

הנחת העבודה כאשר פועלים על מנת לחסוך כסף היא כי יש לקצץ בהוצאות שונות דבר המתבטא בהקרבה מסוימת ברמת החיים. דבר זה מייצר באופן טבעי קושי לחסוך ולקצץ בהוצאות משק הבית.

מנגד, כאשר ממחזרים משכנתא באופן אשר מפחית את גובה הריביות, הדבר היחיד שמקוצץ הוא הריביות אותם משלם בעל הנכס ובכך ניתן להפחית את ההוצאות מבלי לפגוע ברמת החיים.

גם כאשר אדם פורס את תשלום המשכנתא הוא אומנם ישלם יותר לטווח הרחוק, אך הדבר מאפשר איזון תקציבי ברמה החודשית מבלי לפגוע ברמת החיים של בני הבית.

 

משא ומתן מעמדת כח ביחס למשכנתא המקורית

מרבית האנשים אשר רוכשים נכסי מקרקעין בסיוע של משכנתא, בוחנים את המשכנתא לעומק. בתוך כך בטרם לקיחת המשכנתא הם פונים אל הבנקים השונים ומשווה הצעות שונות, בוחנים ריביות ותמהילים אפשריים ואף את לקיחת מועד המשכנתא, זאת מאחר ולכל אחד מאספקטים אלו השלכות כבדות משקל על הריביות אותם ישלם בעבור אותה הלוואה לרכישת הדירה. 

אך דבר אחד אשר הוא אינו יכול לשנות זה את עמדת המיקוח שלו, אדם אשר זקוק למשכנתא על מנת לרכוש דירה ראשונה או על מנת להגדיל את הנכס או בית העסק זקוק למשכנתא על מנת לרכוש את הנכס העומד על הפרק ולפעמים יסכים גם לתנאים לא נוחים במיוחד על מנת להשלים את העסקה לרכישת הבית.

מנגד במחזור משכנתא אדם אשר כבר מחזיק במשכנתא קיימת ומחזיק בנכס, הוא אינו נואש ובעמדת נחיתות כמו בעת המקורית. מועד המחזור הוא בשליטתו ובהתאם לכך ניתן לבחור מועד בו הריביות נמוכות, האשראי הבנקאי גבוה, הביטחון של הבנקים ביכולתו לפרוע את ההחזר גדולה יותר וכיוצא בזה. כל אלו נותנים ללווה יכולת לקבל תנאים נוחים יותר המתאימים לסיטואציה בה הוא נמצא.

 

סיכום והמלצות

לסיכום, מחזור משכנתאות הוא אחד הכלים היעילים ביותר לאדם אשר מעוניין לקבל תנאים נוחים יותר למשכנתא שלו או להתאימה למציאות החיים העדכנית שלו. במסגרת כלי זה מחליפים את המשכנתא הקיימת באחת חלופית בבנק בו מצויה המשכנתא או בבנק אחר על מנת לשנות את תנאי המשכנתא.

שימוש נבון בכלי זה מאפשר לשלם סכומים נמוכים יותר בעבור ריביות בגין ההלוואה, לחתוך בהוצאות החודשיות המשפחתיות, להתאים את החזר המשכנתא והתנאים שלה להכנסה וליכולת הפיננסית העדכנית של בעל הנכס ונהל משא ומתן מחודש בגין הלוואה זו בעמדת מיקוח טובה יותר.

בהתאם לכך, אנו ממליצים לאנשים לבחון אפשרות זו במיוחד כאשר הריבית במשק מצויה בירידה על מנת להוריד את תשלומי הריבית אשר מצטברים לסכומים גבוהים במיוחד. הדבר נכון גם בעבור אנשים המרגישים כי מצבם הכלכלי מאפשר להם יכולת להשיג תנאים טובים יותר מאשר אלו אשר ניתנו בעת מתן ההלוואה המקורית. על מנת לבחור מועד נכון ולבחון האם המחזור הוא כדאי לאור קיומם של עמלות פירעון שונות ניתן להיעזר הן במחשבון המשכנתא באתר זה והן ביועץ משכנתאות.

עוד כתבות מומלצות בנושא

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
דילוג לתוכן