הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? – המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית

תאריך פרסום :
תגובות :0תגובות

מחירי הנדל"ן שהגיעו לשיא בשנים האחרונות, תכנון לקוי בבנייה שאינו לוקח בחשבון דירות קטנות המתאימות לזוגות צעירים ומשפחות קטנות, בעלי הון שמשקיעים בנדל"ן ומעלים את הביקוש לדירות, כל אלו וסיבות נוספות גרמו לכך שבשנים האחרונות זוגות צעירים רבים עסוקים בשאלה, האם יצליחו לקנות דירה במדינת ישראל? 

למטרה זו יש צורך בלקיחת משכנתא, זאת כמובן לאחר חיסכון של 25% מערך הדירה (לדירה ראשונה לזוג צעיר). בחלק מהמקרים הבנקים מסרבים לתת את המשכנתא. הסיבות לסירובים יפורטו בהמשך. מה שחשוב לזכור שחלק מסיבות אלו ניתנות לתיקון מידי או עתידי ולעיתיים הפתרון הינו הוספת ערב למשכנתא. אנחנו נדבר על מקרים בהם לא ניתן להוסיף ערב מסיבות כאלה ואחרות ועל כן הפתרון היחיד הינו פנייה למשכנתא חוץ בנקאית.

 

מכשול ראשון – הכנסה לא מספקת

גם אם הצלחתם להשיג הון עצמי השווה ערך בחישוב גס ליותר מ-40 משכורות ממוצעות במשק (כל הדוגמאות המספריות מחושבות לדירה בשווי 1.2 מיליון שקלים והחזרים ל-25 שנים), משימה שהיא קשה בין כה וכה בגלל יוקר המחיה. עדין תצטרכו לקחת משכנתא על סך של 75% מערך הנכס, מדובר על משכנתא של 900 אלף שקלים. בחישוב פשוט מדובר על החזר חודשי שמעל 4.5 אלף שקלים. 

מלבד העובדה שמדובר בהוצאה משמעותית לזוג צעיר, אחת כמה וכמה לזוג עם ילדים. לבנקים יש חוקים מוגדרים וברורים לערך ההחזר המקסימלי שיכול לקחת עליו מבקש המשכנתא. על ההחזר להיות נמוך מערך של שליש מההכנסות נטו של כל מבקשי המשכנתא יחדיו. 

במקרים בהם ערך ההחזר גבוה משליש ההכנסות, הבנק, באופן אוטומטי, אינו מאשר את הבקשה למשכנתא. בחלק מהמקרים ההכנסה האמיתית של מבקש המשכנתא הינה גבוה מהערך שהבנק מתייחס אליו. לדוגמה, מלגות מחייה מלימודים אקדמאיים (תואר שני ושלישי) אינם נכללים בהכנסה, למרות העובדה שהם מועברים באופן תדיר מהמוסד האקדמי לסטודנט. בנוסף גם קצבאות מביטוח לאומי אינן מתקבלות כשכר. 

החברות החיצוניות מתייחסות לכלל השכר ומכניסות בתוך השיקול שלהן גם מלגות, קצבאות ואת ההיסטוריה של האנשים שמבקשים את המשכנתא. (למשל, ברור שאדם שכיום הוא סטודנט ומסיים את לימודיו בעוד כמה חודשים או אפילו שנה צפוי להעלות את משכורתו מעצם העובדה שהוא יעבוד במשרה מלאה). 

 

מכשול שני – היסטורית אשראי בלתי תקינה

רבים מאיתנו חוו חריגות בתשלומי האשראי, בגלל הוצאה גדולה לא מתוכננת או פשוט בגלל חוסר תשומת לב. בנוסף ישנם מקרים בהם ישנן הגבלות על חשבון הבנק הנובעות מצ'קים חוזרים, תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, פשיטת רגל או חיווי אשראי שלילי. 

במקרים אלו הבנק אינו מוכן אפילו לשקול את הבקשה שלכם, זאת בגלל הכפיפות שלו לחוקים הברורים של בנק ישראל. לחוקים אלו יש שתי סיבות, הראשונה היא לדאוג שמי שלא יוכל בעתיד להחזיר את המשכנתא לא יקבל אותה ובכך יבטיח לעצמו חובות עתידיים. הסיבה השנייה והעיקרית היא דאגה ליציבות הכלכלית של הבנקים, שמהווים את עמודי התווך בכלכלת המדינה.

חברות חיצוניות אינן כפופות לחוקים אלו ובנוסף הן אינן מסתכלות לזמן רחוק אחורה כפי שהבנק עושה. המשמעות היא שאם הייתה הגבלה על החשבון הבנק של מבקש המשכנתא לפני מספר שנים, הבנק ישלול את בקשתו אך חברה חיצונית עשויה לאשר את הבקשה. 

 

משכנתא שלא לצורך קניית דירה ראשונה

שני אלו הם הסיבות העיקריות לא לקבל משכנתא על דירה ראשונה. עם זאת, יש מקרים בהם נדרשת משכנתא נוספת (מחזור משכנתא) או שנדרשת הלוואה לכל מטרה שהערבות היא בפעול הדירה. 

מקרים בהם יש צורך בהלוואה חוץ בנקאית דחופה מהסוג יכולים להיות בגלל תיקים בהוצאה לפועל ואז המשכנתא הינה קריטית כדי להציל את הנכס. במקרים כאלו הבנק מראש לא ייתן את המשכנתא ועל כן בקשה של משכנתא מגוף חיצוני היא הפתרון היחיד שנותר.

 

הטוב, הרע והלא ידוע

אז בגדול הבנו את היתרונות של משכנתא חוץ בנקאית, זה מאפשר למסורבי משכנתא לקבל את הכסף הדרוש להם, בצורה מהירה ובדרך כלל ללא בעיות.

החיסרון העיקרי במשכנתא חוץ בנקאית הינו התנאים בהם מקבלים את המשכנתא. נותני המשכנתא הינן חברות ביטוח, או גופים מוסדיים אחרים והם מבינים כי הסיכון שלהם לא לקבל חזרה את הכסף הינו גבוה יותר מזה של הבנק שנותן משכנתא למי שעומד בכל התנאים הרלוונטיים. על כן בדרך כלל הריביות אותן תצטרכו לשלם יהיו גבוהות יותר מאלו בבנק. בראייה ל-20-30 שנה מדובר בסכומים לא קטנים כלל. 

בנוסף ליתרונות והחסרונות שבמשכנתא צריך לשים לב שלעומת משכנתא מהבנק בה רבים התנסו ולכן יש הרבה מידע וידע ציבורי בו אפשר להשתמש ובכך לדעת כיצד לפעול או למי לפנות. בנושא של משכנתא חוץ בנקאית אין מידע רב. נוסף לכך, בגלל העובדה שמדובר בתיקים מסובכים מומלץ בדרך כלל לקחת יועצים מקצועיים שיתנו את התמיכה המקצועית הטובה ביותר. גם כאן המידע הקיים על חברות שמתמחות בתחום אינו רב ומומלץ לבדוק בצורה יסודית הן את החברה ממנה ברצונכם לקחת את המשכנתא והן את חברת הייעוץ בכדי לא ליפול לידי שרלטנים שמנצלים את המצב.

בסך הכל מדובר בפתרון טוב למי שאין באפשרותו לקבל משכנתא ריאלית מהבנק עם זאת, מומלץ לנסות תחילה למצות את כל האפשרויות בבנקים ושחשוב לזכור שעצם העובדה שבנק מסוים לא אישר את הבקשה לא אומר שבנק אחר לא יאשר, הדבר נכון גם לחברות החיצוניות. במידה ואכן פניתם לחברה חיצונית תזכרו שבתחום הזה הכל זו תחרות, תשוו בין חברות שונות ותמצאו את התנאים הטובים לכם ביותר.

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

מאמרים אחרונים

תאריך :
צפיות: 24
מה זה גיבוי בענן
לא, אתם לא שמים את הקבצים שלכם בשמיים. ענן הוא שם למחשב מרוחק שיחזיק עבורכם את הקבצים.
תאריך :
צפיות: 18
לאנשים רבים יש מוצרים למכירה ואולי אפילו חנות פיזית או וירטואלית פרטית, אבל הם לא מקימים העתק שלה אל תוך אמזון.
תאריך :
צפיות: 15
דף עסקי בפייסבוק הוא כבר מזמן לא מקור למידע בלבד.
תאריך :
צפיות: 24
אם יש לכם מכשיר עם מערכת הפעלה מסוג אנדרואיד או אייפון – עם iOS, יכול להיות שחשבתם יותר מפעם אחת כבר להחליף.
תאריך :
צפיות: 16
מגמת הלגליזציה של שוק הקנאביס מתפשטת במהירות ברחבי העולם, מדינות רבות כבר אישרו את השימוש בקנאביס לצרכי
תאריך :
צפיות: 88
ביטוח תאונות אישיות לתלמידים נובע מתוך ההנחה כי הסיכוי להתרחשות תאונות של תלמידים הוא גבוה גם כאשר מוסד החינוך שם דגש על השמירה והבטיחות של התלמידים, ולכן משרד החינוך מחייב

רוצה לדבר עם מומחה?

הצג מאמרים לפי תחום

קטגוריות

מאמרים פופולריים

לא נמצאו מאמרים

מאמרים נוספים בנושא