מדד תשומות הבניה – רגישות גבוהה ברכישת דירה

כאשר רוכשים דירה מקבלן, אחד מן הנושאים החשובים אשר נוטים להזניח בגלל חוסר ידע והיכרות מוקדמת הוא ההשפעה של מדד תשומות הבנייה על גובה התשלום. מדד זה אשר מוצמד למרבית עסקאות המכר של נכסי נדל"ן חדשים למול קבלנים, משפיע על המחיר בפועל של הנכס ומעלה את המחיר בעשרות אלפי שקלים. זאת על אף שניתן לצמצם את השפעתו ואף למנוע אותו לחלוטין במידה ונערכים לכך מראש ומודעים להשלכותיו.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט ראשית מהו מדד תשומות הבניה, בחלקו השני אנו נסביר כיצד הוא משפיע על הרוכשים בעת רכישת דירה חדשה ולבסוף אף נבחן מהם הצעדים האופרטיביים עליהם עלינו לבצע על מנת להקטין את השלכותיו ולשלם פחות כאשר אנו רוכשים דירה חדשה. זאת על מנת שתוכלו להחליט החלטה מושכלת בנוגע לאופן התשלום של דירתכם החדשה וכן להיערך להשלכות המדד על רכישת הדירה.

מהו מדד תשומות הבניה וכיצד הוא משפיע על מחירי הנדל"ן?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי חודש (ביום ה-15 לאותו חודש), את המדד הנקרא "מדד תשומות הבנייה" אשר מבטא את השינויים בעלויות בניית בתים, זאת באמצעות בחינת עליית מחירי החומרים הדרושים דוגמת בטון, ברזל וכיוצא בזה לצורך בניית דירות מגורים. המדד משקלל  מחירים של מאות חומרים שונים, ולכן רק מומחים בתחומם יוכלו לעשות הערכת ריאלית של עליית המדד בתקופה הקרובה. את עדכוני המדד ניתן לראות באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר גם מפרסמת מדי שנה סיכום שנתי של עליות המדד.

כאשר רוכשים דירה מקבלן מדובר בהליך אשר נמשך מספר שנים, ולרוב התשלום אינו נעשה בפעם אחת אלא במספר פעימות. בהתאם לכך הקבלן מעוניין להגן על עצמו מפני עליית מחירי החומרים הדרושים לבנייה, זאת באמצעות הצמדת העסקה למדד תשומות הבנייה של הלשכה. מדדים יכולים לעלות בפחות באחוז בשנה אך בעשור האחרון היו גם שנים בהן המדד עלה בשנה קרוב ל-4 אחוזים ובעבר אף חצה את קו חמשת האחוזים.

החלק אותו מצמידים למדד הוא החלק אשר טרם שולם על ידי הרוכש, כלומר במידה ואתם משלמים מחצית מהעלות של הדירה בחתימה רק מחציתה תוצמד למדד. 

בהתאם לכך, במידה והמדד עלה בשני אחוזים במהלך תקופת בניית הדירה, המחיר אותו תצטרכו לשלם יהיה גבוה בשני אחוזים.

דירה אשר עלתה 2 וחצי מיליון ₪, כאשר חצי מיליון שולם במועד חתימת החוזה,  יצטרכו לשלם הרוכשים 40 אלף שקלים נוספים בעבור עליית המדד. חשוב לציין כי דוגמה זו הינה מאד חיובית שכן המדד לרוב עולה לאורך מספר שנים ביותר מ-2 אחוזים, ובמקרים רבים בהם התשלום לוקח שנים רבות ובהתאם לכך הרוכשים נאלצים לשלם תוספת של מאות אלפי שקלים במקרים מסוימים.

נדגיש לתמימים אשר בינינו, כי כמעט בכל חוזה של קבלן הוא דואג להצמיד את המחיר למדד תשומות הבנייה, הדבר כולל גם רכישת דירה אשר נעשתה באמצעות פרויקטים מוזלים כמו "מחיר למשתכן" ותכניות תמ"א שונות, לכן יש לבדוק את ההצמדה האפשרית בכל חוזה רכישה למול קבלן.

 

האם ניתן להימנע מהצמדה לתשומות הבניה?

התשובה לשאלה המופיעה בכותרת, האם ניתן להימנע מתשלום זה, היא כי ניתן להימנע בהתשלום בדומה לכל תשלום אחר לגורם פרטי, אך לא בהכרח כדאי להימנע מתשלום במידה וההקרבה גדולה מדי. ישנן מספר דרכים מרכזיות להימנע או לכל הפחות לצמצם את גודל ההשפעה של המדד, אשר מובאות כדלקמן:

הדרך הפשוטה ביותר היא לסכם בחוזה עם הקבלן כי הדירה לא תוצמד למדד תשומות הבנייה,  אך הסכמה זו עלולה להוביל לוויתורים מצד הקונים אשר אינם בהכרח משתלמים מאחר כמו העלאת מחיר הדירה כתנאי לאי הצמדת המחיר למדד תשומות הבניה וכיוצא בזה.

האלטרנטיבה אשר עדיפה והמוכרת יותר היא תשלום גדול יותר של חלק יחסי מראש, זאת מאחר והחלק המוצמד למדד הוא החלק אשר נותר מהתשלום ולא כל הסכום. עם זאת, במידה ואין הכסף נמצא ברשותכם ייתכן כי תצטרכו לקחת את המשכנתא בשלב מוקדם יותר מאשר תכננתם או לשלם ריביות בגין הלוואות אשר תדרשו לקחת או לחלופין לא להרוויח ריבית על הכסף אותו אתם מושלמים מוקדם מאשר תכננתם. 

כמו כן, תשלום רב מראש עלול להגדיל את הסיכון והחשיפה של הרוכשים במידה והקבלן מתקשה להשלים את בניית הדירות או חמור מכך פושט רגל במהלך הבנייה של הנכס.

אחת ההמלצות החשובות אשר יכולות לחסוך לכם כסף רב, הוא לדעת כי המדד אשר מפורסם מדי חודש נוטה לעלות באופן דרמטי יותר בסוף ותחילת שנה, כלומר בחודשים ינואר ודצמבר.

בהתאם לכך, אנשים רבים מקפידים לשלם את היתרה וכן לקחת משכנתא במידת הצורך לפני חודשים אלו וכך לחסוך כסף רב. למעשה כל עוד הדירה מוצמדת למדד תשומות הבנייה אנו ממליצים לכך ליישם דרך זו ללא קשר לגודל המשכנתא ולאופן בו החלטתם לחלק את התשלומים בעבור דירתכם.

ראוי לציין כי מדד תשומות הבנייה לא עלה בצורה דרמטית בשנים האחרונות, אשר אינן מתאפיינות באינפלציה גבוהה ובהתאם לכך העלייה השנתית נעה בין אחוז לשני אחוזים. למעשה המדד ב-2019 היה הנמוך ביותר מזה שנים, אשר במהלכה עלה המדד ב-1.1 אחוזים בלבד.

לכן, במידה והמדד יגדל בצורה דומה בשנים הקודמות, ייתכן כי עדיף לא לשלם מוקדם או להקריב הקרבות חוזיות גדולות מדי. אך חשוב להבין כי לא ניתן להבטיח כי מגמה זו תמשך, יתרה מכך לאור משבר הקורונה ובעיקר הקשיים ביבוא חומרים בשל סגרים ומגבלות שונות המוטלים על מדינות בעולם, ייתכן כי נראה עליות חדות יותר במחירי חומרי הבניה מאשר השנים הקודמו. לכן אנו ממליצים לבחון בטרם מסכמים סוגיה זו מהן הערכות העדכניות של האנליסטים והבכירים במשק בנושא זה בטרם מכריעים לכאן או לכאן. 

עם זאת, לרוב יהיה עדיף לשלם חלקם גדולים מראש, מאחר ולמדד תשומות הבנייה ישנו אפקט של ריבית ד'ריבית. בשל אפקט הריבית והסכומים הגבוהים אנו ממליצים לשלם את ההון העצמי הקיים ברשותכם מראש, ובכך להקטין את גובה התשלום אשר נותר. בנוגע לשאלה האם כדאי לקחת את המשכנתא בשלב מוקדם יותר, זה מורכב יותר ותלוי הן בצפי של מדד תשומות הבנייה והן בגובה המשכנתא אותה אתם צריכים לקחת, וניתן להתייעץ בנושא זה עם מומחים בתחום המשכנתאות ואף עם הבנק.

 

דגשים נוספים הנוגעים למדד תשומות הבנייה:

• אנשים רבים מבלבלים לקשר בין מדד המחירים לצרכן לבין מדד תשומות הבנייה, בשל הדמיון בנתונים המובאים בחשבון, אך הדבר שגוי. חשוב לדעת שמדד המחירים לצרכן הינו באופן מסורתי נמוך יותר ממדד תשומות הבנייה, לכן במידה וההתלבטות שלכם היא האם לשלם את הכסף לקבלן מראש או לחסוך אותו בחיסכון הצמוד למדד המחירים לצרכן, עדיף לשלם את הכסף לקבלן. בתוך כך, נדגיש כי בשונה ממדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה מעולם לא ירד אלא רק עלה מאז החלה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בפרסום המדד אי שם בשנות ה-50 למאה הקודמת.

 

• בכל מקרה, ואין זה משנה כיצד החלטתם לפעול, כל עוד לא חלק ממחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה, חשוב כי תערכו לכך מראש ותכניסו את המדד לתוך העלות הצפויה אותה תדרשו לשלם בתשלומים הבאים. לאור זאת שהשלכות המדד יכולות לעלות במאות אלפי שקלים, צריך לקחת בחשבון זאת על מנת שלא תגיעו למועד התשלום ללא הסכום אותו אתם נדרשים לשלם בהתאם לחוזה לאחר ההצמדה למדד.

 

• בהמשך לסעיף הקודם חשוב לציין כי מרבית יועצי המשכנתאות אינם מביאים בחשבון את מדד תשומות הבנייה כאשר מרכיבים את תמהיל המשכנתא שלכם. התעלמות אשר מובילה לפערים בתשלום לקבלן אשר דורשים היערכות מראש של רוכשי הדירה הן באופן עצמי או בבקשה מיועץ המשכנתא לקחת את המדד בחשבון כאשר הוא מרכיב את המשכנתא, זאת על מנת להימנע מחוסר יכולת לשלם לקבלן את הסכום לו הוא זכאי. 

 

• המלצה נוספת אשר חשוב לזכור היא שכפי שציינו בתחילה מדד תשומות הבנייה חל רק על דירות חדשות אותן בונים. בהתאם לכך, כאשר אתם בוחנים דירות ומחשבים את הכדאיות של דירות אשר אינן נרכשות מקבלן לעומת דירות חדשות, חשוב כי תביאו את התוספת בעלות בשל מדד תשומות הבנייה בחשבון בעת החלטתכם הסופית, שכן לעיתים תוספת זו של מאות אלפי שקלים יכולה להכריע את הכף לעבר דירה שאינה חדשה כתלוי בהצעות העומדות על הפרק.

 

• כאשר עליכם לשלם את היתרה אשר מוצמדת למדד תשומות הבנייה, תוכלו להיעזר במחשבונים הרבים הנמצאים ברשת המחשבים את מדד תשומות הבנייה. זאת על מנת לוודא שהסכום אותו אתם נדרשים להוסיף בשל ההצמדה למדד אכן מדויק ואינו שגוי או חמור מכך מוטעה בכוונה במטרה להוציא סכומי כסף רבים יותר מאשר אתם צריכים לשלם.

 

סיכום והמלצות:

לסיכום, מרבית הקבלנים מתאימים את חוזה מכירת הדירות יד ראשונה אשר נרכשות מהם למדד תשומות בנייה אותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש.

בכל מועד תשלום נבדק כמה המדד עלה מאז חתימת החוזה ובהתאם לכך מעלים את סכום התשלום לקבלן באותו יחס.

לנתון זה ישנה השפעה רבה אשר מגיעה לרוב לעשרות אלפי שקלים בעת רכישת דירה, שכן הליך רכישת הדירה צפוי להימשך מספר שנים והמדד יכול אף לעלות מעל חמישה אחוזים בין חתימת החוזה למועד התשלום האחרון, אשר הוא לרוב מועד הכניסה לדירה או סמוך לכניסה.

ניתן למנוע את השפעותיו של מדד תשומות הבנייה באמצעות תשלום מראש של חלק גדול יותר בתשלומים הראשונים או להתעקש על כך שלא תהיה הצמדה למדד במהלך כריתת החוזה, עם זאת אין הדבר בהכרח משתלם ותלוי בכסף הפנוי המצוי ברשותכם והתכניות שלכם לגביו או לחלופין בוויתורים בגין התעקשותכם להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה במהלך המשא ומתן על רכישת הדירה. 

עם זאת המדד באופן יחסי עולה באופן גבוה יותר ממרבית החסכונות הקיימים, כולל מדד המחירים לצרכן ולכן על פי רוב מומלץ לשלם כסף המיועד לקבלן מראש ולא לחסוך אותו בתקווה כי הריבית תהיה גבוהה יותר מהמדד תשומות הבניה.

בהתאם לכך, פעולה נבונה מצידכם תהיה לבחון בסיוע של מומחים כמה אתם מעריכים כי תחסכו באמצעות הימנעות מהצמדה למדד באחת הדרכים המוצעות, לעומת כמה אתם מפסידים בגין התשלום המוקדם או בגין אי ההצמדה למדד. הערכה כזו תוביל להחלטה נבונה ולחסכון של כסף רב במהלך רכישת הדירה.