מה עדיף לקנות דירה או לשכור דירה?

תאריך פרסום :
תגובות :3תגובות

אחת המחלוקות הנפוצות בענף הנדל"ן היא השאלה האם לרכוש דירה או לקנות דירה. נתוני הסטטיסטיקה מלמדים כי קרוב לשבעים אחוז מבתי האב בישראל חיים בדירה בבעלותם, אך בעולם הגדול המספרים שונים ונמוכים בהרבה. בעולם המערבי מדובר, במקרה הטוב, על חמישים אחוז מבתי האב הגרים בדירות אשר בבעלותם. 

מנגד נתוני הלמ'ס מדווחים כי בערים כמו תל אביב, רמת גן, בת ים, נתניה, אשקלון ועוד נרשמה עלייה גדולה בעשור האחרון של משקי בית הגרים בשכירות. ועדיין, ברוב הערים הגדולות בעולם שיעור המגורים בשכירות גבוה באופן משמעותי מאשר בערים הגדולות בישראל כמו בתל אביב, למשל. 

אז מה עדיף לגור בשכירות או לרכוש את הדירה? ממקרי בוחן שונים שערכנו התוצאה אינה אחידה, יש הטוענים כי מבחינה כלכלית עדיף לגור בשכירות, יש הטוענים את ההפך, אך לאחר בדיקה מעמיקה הגענו למסקנה כי ההחלטה לגור בשכירות או בדירה קנויה אינה תמיד החלטה כלכלית, במקרים רבים היא החלטה פסיכולוגית.

 

לקנות או לשכור דירה – לא הכול זה מספרים

שכירת דירה מאפשרת למשפחות שאין להם הון עצמי מספיק כדי לרכוש דירה לשכור דירה, להתקיים בכבוד בלי להיכנס לסיכונים מיותרים. הם יכולים לגור בדירה נאה ובמיקום טוב גם בלי להיכנס להתחייבויות של משכנתאות והלוואות בגובה של מאות אלפי שקלים ולפעמים אפילו יותר.

למגורים בשכירות יש יתרונות כמו גמישות ואפשרות להתנייד מדירה לדירה בקלות. הם יכולים לשדרג את גודל הדירה ואת אזור המגורים בהוצאה כספית נמוכה ומנגד, בעת עלייה של מחירי השכירות או תשלומי הארנונה או בתקופות שבהן הם נאלצים להתמודד עם קשיי פרנסה או מחייה, הם יכולים לעבור לשכונה זולה יותר או אפילו לפריפריה ועדיין להתקיים בכבוד ולחיות חיים טובים די בקלות.

המגורים בדירה שכורה מעניקים הרגשה של ארעיות, תמיד יש את החשש שבשנה הבאה בעל הדירה לא יאריך את חוזה השכירות ואתם תיאלצו לקחת שוב את מקל הנדודים. ובנוסף, בדירה השכורה אין אפשרות לבצע שיפוץ בבית, אי אפשר לעצב את הבית כרצונכם, אתם תלויים בבעל הדירה ותמיד מרגישים כי אם תשקיעו כסף בדירה, ייתכן ומאוד מהר תיאלצו לעבור דירה וסתם זרקתם כסף לפח. 

מגורים בדירה שכורה הם ויתור על חלום, ויתור על החלום לגור בדירה משלכם וויתור על החלום שבבוא היום תוכלו לגור בדירה בלי לשלם את דמי השכירות או את דמי המשכנתא.

לא קשה לעבור דירה כאשר אנחנו צעירים וחזקים, אך קשה מאוד לעבור דירה בגיל השלישי. גם המחשבה שבתקופת הפנסיה, תקופה שבה ההכנסות החודשיות יורדות, עדיין תידרשו לשלם שכר דירה אינה תורמת להחלטה לבחור באופציה של רכישת דירה.

קניית דירה מעניקה ביטחון ויציבות. העובדה כי המשפחה תוקעת יתד בסביבת מגורים רואה את עתידה כאן ובונה את חייה בסביבה הזו מעניקה ביטחון ויציבות.  

משפחות הגרות בדירה בבעלותן אינן צריכות לתת דין וחשבון לאף אחד, הם בעלי הדירה והם אלו הקובעים מה מותר או מה אסור לעשות בדירה. אם הם ירצו לשפץ, להגדיל חדרים, להחליף מטבח ועוד, ההשקעה שלהם אף פעם לא תרד לטמיון והם תמיד יוכלו ליהנות מפירות השיפוץ.

מנגד אין לזלזל בחסרונות של קניית דירה. כדי לקנות דירה נדרשת השקעה כספית אדירה ועבור רוב משקי הבית זו ההשקעה הגדולה ביותר בחייהם. בעת קניית דירה אתם מקובעים למקום אחד, השקעה לא נכונה ובחירה בדירה לא מתאימה עלולה לפגוע במרקם העדין של המשפחה ובצרכים הייחודים של בני המשפחה, של כל בני המשפחה או של חלק מהם.

אם אין לכם הון עצמי גבוה ואתם צריכים להיעזר במשכנתא גדולה, יש לקחת בחשבון שתשלומי המשכנתא הגבוהים והצורך לשלם כל חודש את הסכום הגבוה עלולה לבוא על חשבון צרכים אחרים ולא סתם לקיחת משכנתא מרתיעה ומפחידה משפחות רבות.

כאשר אתם שוכרים דירה אתם שולטים בתקציב החודשי, יקר לכם, אתם בקלות יכולים לעבור לדירה זולה יותר, יש לכם כסף, שום דבר לא מונע מכם לשדרג את רמת המגורים. כאשר אתם משלמים משכנתא, קשה מאוד לשלוט בתקציב המשפחתי. תשלומי המשכנתא לא ניתנים לשינוי והאפשרות לעבור לדירה זולה יותר, קשה ויקרה הרבה יותר.

אז איך מחליטים? ההחלטה לקנות או לשכור דירה תלויה באופי של כל אחד ובנתונים נוספים. אם למשל גדלתם בבית דל באמצעים ואתם שואפים ליציבות ולצבירת נכסים, תבחרו כנראה ברכישת דירה, אך אם גדלתם בבית אמיד ויש לכם ביטחון כלכלי, לא תפחדו לשכור דירה ולחיות חיים קלים יותר בלי להשתעבד לתשלומי משכנתא מעיקים.

 

לשכור או לקנות דירה – מה אומרים המספרים?

הניסיון לחזות עשרים שנה קדימה מה יקרה בשוק הדיור ומה עדיף לרכוש או לשכור דירה מבוסס על מספר הנחות שלא תמיד עומדות במבחן המציאות ולפעמים הן מוכיחות את ההיפך.

למי שאין את ההון העצמי ההתחלתי לרכישת דירה, אין התלבטות. ההתלבטות מתחילה כאשר יש לנו הון עצמי ואנו מתלבטים האם להשקיע אותו בקניית דירה או בהשקעות מניבות אחרות.

כדי לבחון את התשובה לקחנו מספר מקרים, בחנו והסקנו מסקנות.

 

מקרה ראשון – כדאי לשכור!

הנחת העבודה הייתה כי מחירי הדירות יהיו צמודים לעליית המדד, עלייה של כשני אחוזים בשנה.  הנחה נוספת הייתה כי השקעה בשוק ההון תניב תשואה של כארבעה אחוז בממוצע לשנה בעשרים השנים הבאות.

ההנחה השלישית הייתה כי עלות השכירות לדירה בשווי של מיליון ושש מאות אלפי שקלים תעלה ארבעת אלפי שקלים בחודש ומחירי השכירות יעלו רק בהצמדה למדד.

בהתאם להנחות אלו, ההחזר החודשי על משכנתא בגובה של מיליון ומאה עשרים אלף, 70% מעלות הדירה, יעמוד על 6,178 שקלים .

דמי השכירות לאותה דירה יעמדו על 4,000 שקלים לחודש.

ההבדל בין החזר החודשי של המשכנתא לבין מחיר המשכנתא עומד על 2.178 שקלים לחודש, סכום העשוי להיות משמעותי לכל משפחה ממוצעת.

לאחר 20 שנה יחזירו רוכשי הדירה לבנק סכום של  1,725 מיליון שקלים, סכום הכולל את הקרן, את הריבית ואת ההצמדות. אם נוסיף לסכום זה את ההון הראשוני שהושקע בקניית הדירה, המחיר הסופי של הדירה יהיה 2.2 מיליון שקלים, וכל זאת בלי שלקחנו בחשבון הוצאות בלאי, תיקונים, הוצאות אשר עשויות להגיע כ – 60-70,000 אלפי שקלים נוספים.

זוג שיגור בשכירות בדירה ברמה זהה ישלם דמי שכירות חודשיים של 4,000 שקלים צמודים למדד, ובתום עשרים שנה הם ישלמו 1.33 מיליון שקלים.

בהנחה שמחירי הדירות יעלו ב2% בשנה, הרי ששווי הדירה לאחר עשרים שנה יהיה 2.38 מיליון שקל. 

המסקנה: זוג ששילם במשך עשרים שנה את עלויות המשכנתא + ההון הראשוני יוציא סכום של כ -2.3 מיליון שקלים, אך לאחר עשרים שנה הוא יישאר עם נכס ששווה 2.4 מיליון שקלים.

לעומת זאת זוג ששילם 4,000 שקלים דמי שכירות חודשיים הוציא במהלך עשרים שנה  1.33 מיליון שקלים, אך נשאר בסוף התקופה ללא כלום.

אך מה יקרה אם שוכרי הדירה ישקיעו את ההון העצמי הראשוני בסך של 480.000 בתוכנית חיסכון מניבה או בהשקעה זהירה בבורסה עם תשואה של שני אחוז לתקופה של עשרים שנה? בסוף התקופה הוא יקבל סכום נזיל של מיליון שקל, ואם התשואה תעמוד על ארבעה אחוז הסכום הנזיל יגיע ל – 1.6 מיליון שקל.

ויותר מכך, משפחה שתחסוך כל חודש במשך עשרים שנה את ההפרש שבין תשלום השכירות לתשלום המשכנתא, 2.178 שקלים בחודש, בתשואה של ארבעה אחוז תישאר עם הרווח הגדול ביותר, 2.59 מיליון שקל.  

 

מקרה שני – כדאי לקנות!

הנתון: קניית דירה בשווי של שני מיליון שקלים עם הון ראשוני של 600.000 שקלים ומשכנתא של 1.4 מיליון שקל לתקופה של עשרים ושתיים שנים.

כל חודש יש להחזיר 7.5 אלף שקלים ועלות הדירה הסופית, כולל הוצאות המימון, מגיעה ל- 2.6 מיליון שקלים. 

בהתאם לנתוני הלמ"ס מחירי הדירות עלו בעשרים השנים האחרונה בשלושה עד ארבעה אחוז בשנה ובהנחה שמחירי הדירות יעלו באותו הקצב גם בעשרים השנים הקרובות, מחיר הדירה בעוד עשרים שנה יהיה 3.8 מיליון שקל, מכאן יוצא שבעלי הדירה הרוויחו 1.2 מיליון שקל, מעל לארבעים אחוז!

שכירת דירה של ארבעה חדרים בגוש דן עולה במוצע כ 4.4, ובלי לקחת בחשבון את העלייה הצפויה במחירי השכירות בעשרים ושתיים השנים הבאות, יוצא שההוצאה על שכירות דירה במשך עשרים ושתיים שנה תגיע ל – 1.4 מיליון שקל.

אם נשקיע את ההון הראשוני, 600,000 שקלים, בהשקעה סולידית בתשואה של ארבעה אחוז בשנה, בסוף התקופה יהיה לנו סכום של 1.4 מיליון שקל עם רווח של 100.000 שקלים לעומת 1.2 מיליון הרווח הצפוי בקניית הדירה. 

 

מקרה שלישי –  כדאי לשכור!

לקחנו כדוגמא את שוק הדירות למגורים באזור המרכז. לפי נתוני הלמ"ס מחיר של דירה בת 4 חדרים עולה בממוצע 2.125 מיליון שקל. שכירת דירה בת ארבעה חדרים עולה 5.910 שקלים בחודש.

אם נשקיע את סכום הקנייה בהשקעה סולידית ובטוחה, כמו אג"ח ממשלתיות למשל, לעשר שנים, נשלם שכר דירה שנתי של 70,920 שקלים, אך תמורת החיסכון נקבל סכום ממוצע של 97,750 שקלים. במילים אחרות נרוויח כל שנה כעשרים ושבע אלף שקל.

בחישוב פשוט יוצא שמי שרוכש הדירה לעומת השוכר זורק לפח כל שנה עשרים ושבע אלף שקלים. רק אם הדירות יעלו בקצב של לפחות עשרים ושבע אלף בשנה, כשתיים עשרה אחוז בעשור, רכישת הדירה תהיה כדאית.

 

מקרה רביעי – אין תשובה חד משמעית!

זוג הרוצה לקנות דירה בפריפריה בעלות של 1.000,000 שקל. ההון העצמי שלהם עומד על 500.000 שקלים, עליהם לקחת משכנתא בגובה של 500,000 בפריסה לשלושים שנים. הריבית על המשכנתא תעלה 250,000 שקלים. סך כל מחיר הדירה יהיה 1.250,000 שקלים.

אם יחליט אותו זוג לשכור דירה הוא ישלם גם 3,000 שקלים בממוצע דמי שכירות לחודש, כ – 350,000 שקלים במשך שלושים שנה, אך את ההון ההתחלתי הוא ישקיע בתוכניות שיצברו תשואה של מספר אחוזים בריבית דריבית, התשואה תהיה אלפי שקלים בחודש אשר יצטברו לסכום משמעותי במרוצת השנים.

לאחר שלושים שנה, הרוכשים יישארו בלי תשלום חודשי ועם נכס בבעלותם והשוכרים יישארו בלי נכס, אך עם סכום כסף משמעותי שיאפשר להם לקנות נכס בלי משכנתא. 

 

אז מה המסקנות?

אין תשובה מוחלטת. הכדאיות הכלכלית תלויה בגורמים רבים, בגובה המשכנתא, בריבית על המשכנתא או על הפיקדונות, בתחזית לעלייה במחירי השכירות, במחירי הדירות, בתשואה על ההשקעות ועוד. כל שינוי בהנחות שעליהם התבססו המקרים הנ"ל עשוי לטרוף את הקלפים ולשנות את המסקנות. במשך השנים ראינו שינויים רבים בשוק הנדל"ן בשנות התשעים, למשל, הייתה עדיפות ברורה לשכירת דירה ובשנים האחרונות נראה שהכף נוטה לטובת רוכשי הדירות. ואף אחד לא יכול לחזות את העתיד. 

חשוב לדעת שנוטלי המשכנתאות לוקחים הימור גדול. במצב שבו הם לקחו משכנתא גבוהה ושוק הדירות נמצא במצב של ירידה, הם יישארו עם תשלומים חודשיים גבוהים, אך עם נכס ששווה הרבה פחות. הימור זה נחסך מרוכשי הדירות. 

 

רוצים לקנות דירה – אלו ההוצאות שעליכם לקחת בחשבון

קניית דירה כוללת עלויות כספיות נוספות מעבר למחיר הדירה.

עלויות המשכנתא כוללות עלויות ההקמה של ההלוואה, עלויות שמאי והעלויות של הריבית לאורך כל התקופה של החזר המשכנתא. בנוסף, כל מי שלוקח משכנתא חייב לרכוש פוליסה של ביטוח חיים בעלות נוספת.

מבחינת מיסוי רכישת דירה כוללת שני סוגים של מיסוי, מס רכישה ומס שבח.

מס רכישה הוא מס שאותו משלם הרוכש למדינה עבור ביצוע העסקה. בכל עסקה של קניית דירה על הרוכש לדווח לרשויות המס על הרכישה בתוך ארבעים יום ממועד הקנייה, להצהיר על מחיר הדירה ועל חישוב של מס הרכישה. לאחר מכן יקבל הרוכש שומת מס רכישה שאותו עליו לשלם במועד הנקוב. גובה מס הרכישה מחושב לפי גובה העסקה ואופי העסקה, למגורים או להשקעה.

מס שבח הוא מס המוטל על השבחת הנכס. השבחת הנכס משמעותה היא העלייה בשווי הנכס מעת הקנייה הקודמת ועד למכירה. את מס השבח משלם המוכר.

הוצאות נוספות ברכישת דירה שיש לקחת בחשבון: תשלום שכר טרחה לעורך דין בגובה שבין 0.5% – 2% ממחיר הדירה, דמי תיווך, בין 1%-2% ממחיר הדירה, ואם צריך גם עלויות של שיפוץ הדירה.

ברכישת דירה חדשה מקבלן יש לקחת בחשבון את ההצמדה למדד תשומות הבנייה, זוהי הצמדה של סכום הכסף שנשאר לשלם החל מרגע החתימה על החוזה ועד להשלמת תהליך הרכישה ותשלום סופי של מחיר הדירה.

 

רוצים לשכור דירה – אלו ההוצאות שעליכם לקחת בחשבון

שוכרי הדירה אינם חייבים בתשלומי מיסים למדינה. אך עליהם לשלם שכר טרחה למתווך, אם היה, בעלות של חודש לשנה, ושכר טרחה לעורך דין שערך את חוזה השכירות.

שוכרי הדירות אינם מחויבים לשאת בעלויות של שדרוג מתקנים קבועים המשמשים את הבניין, כמו למשל, מערכת אינטרקום או כל שיפוץ אחר במבנה, ואין אפשרות לחייב אותם לשלם ביטוח על המבנה או על הדירה שבה הם גרים. 

במקרה של תיקונים בדירה, הכלל המקובל הוא כי תיקונים הנובעים מבלאי כמו תיקוני תשתיות של חשמל, אינסטלציה, גז, תיקונים בדוד השמש וליקויים במבנה כמו רטיבות סדקים ועוד ישלם בעל הדירה ואילו תיקונים הנובעים כתוצאה של רשלנות או כתוצאה מנזק מכוון ישלם השוכר.

על השוכרים לשלם את התשלומים השוטפים של הדירה, כמו ארנונה, חשמל, מים, גז, חימום מרכזי, מס ועד או תשלום לחברת הניהול. 

לסיכום, המגמות המשתנות בשוק הנדל"ן, מקרי הבוחן שסקרנו, סוגי הרכישות, גובה ההון העצמי והיתרונות והחסרונות בכל אופציה מביאים למסקנה שקנייה או שכירת דירה היא בדרך כלל לא החלטה כלכלית פיננסית, אלא החלטה פסיכולוגית. הנתונים מלמדים כי הישראלים, בניגוד למקומות אחרים בעולם, אוהבים לקנות דירות. קניית דירה מעניקה תחושת ביטחון, הכסף מושקע בקורת גג ולא באפיקי השקעות שיכולים להתפוגג עם השנים. 

בישראל, מדינה שבה אין שכירות לתקופות ארוכות, הבחירה בשכירת דירה נתפס אצל רוב האנשים כפתרון זמני, במיוחד אצל משפחות צעירות הקשורות למערכת החינוך המקומית ולא מעוניינות לטלטל את הילדים משכונה לשכונה ובין בתי ספר שונים.

לכל משפחה יש את העקרונות וההיבטים החשובים לה בחיים ובהתאם לנתונים הייחודיים יש לשקול את ההחלטה האם לקנות או לשכור דירה.

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

מאמרים אחרונים

תאריך :
צפיות: 29
טבע היא החברה הגדולה ביותר בעולם לתרופות כלליות, היא האחראית להרבה מהתרופות שאנחנו לוקחים בשגרה ובמצבים קיצוניים יותר.
תאריך :
צפיות: 30
אתם קמים בבוקר, מתארגנים, מתלבשים, מצחצחים שינויים, מתקלחים, מסתרקים ויוצאים לעבודה. מחכה לכם נסיעה, אני מקווה שקצרה, ואז תגיעו ותתחילו לעבוד במרץ.
תאריך :
צפיות: 36
ביטוח אובדן כושר עבודה נועד להחליף את הכנסת העובד במקרה של תאונה או מחלה המונעים ממנו לעבוד.
תאריך :
צפיות: 17
במדינת ישראל כל עובד (שכיר ועצמאי) מחויב לחסוך לפנסיה.
תאריך :
צפיות: 43
כיום,לא מעט מוצרים שנחשבו בעבר "פנסיוניים" הפכו כפתרון מתאים גם לניהול הכסף הפנוי.
תאריך :
צפיות: 54
מידי שנה מקבלים עובדים רבים במדינת ישראל הפחתה בתשלום המס, בגין נקודות זכות ממס הכנסה.

רוצה לדבר עם מומחה?

הצג מאמרים לפי תחום

קטגוריות

מאמרים פופולריים

לא נמצאו מאמרים

מאמרים נוספים בנושא